RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 01 Octobre 2015
(n° , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : S 13/10090
Décision déférée à la cour : jugement rendu le 19 mars 2013 par le tribunal de grande instance de BOBIGNY - RG n° 11/00084
APPELANTE
SEM PLAINE COMMUNE DÉVELOPPEMENT
RCS BOBIGNY B 381 666 924
[Adresse 5]
[Adresse 10]
Représentée par Me Michaël MOUSSAULT, avocat au barreau de PARIS, toque : T07
INTIMÉS :
Monsieur [E] [Z] [V]
né le [Date naissance 2] 1949 à [Localité 5] (PAKISTAN)
[Adresse 2]
[Adresse 8]
Représenté par Me Jacques-Max LASSEZ de la SCP LASSEZ ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0155
Ayant pour avocat plaidant Me Marie-Laure VIGOUROUX, avocate au barreau de PARIS, toque : C1346
Madame [T] [I] [X]
née le [Date naissance 1] 1949 à [Localité 5] (PAKISTAN)
[Adresse 1]
[Adresse 8]
Représentée par Me Jacques-Max LASSEZ de la SCP LASSEZ ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0155
Ayant pour avocat plaidant Me Marie-Laure VIGOUROUX, avocate au barreau de PARIS, toque : C1346
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES DE LA SEINE ST DENIS - COMMISSAIRE DU GOUVERNEMENT
France domaine
[Adresse 4]
[Adresse 11]
[Adresse 9]
Représentée par Monsieur [D] [M], commissaire du gouvernement, en vertu d'un pouvoir général
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 18 juin 2015, en audience publique, devant la cour composée de :
Monsieur Christian HOURS, président de chambre, spécialement désigné pour présider cette chambre par ordonnance de Madame le Premier président de la cour d'Appel de PARIS,
Monsieur Paul André RICHARD, conseiller hors classe, désigné par Madame le Premier président de la cour d'Appel de PARIS,
Madame Isabelle SUBRA, juge de l'expropriation au tribunal de grande instance d'EVRY désignée conformément aux dispositions de l'article L. 13-1 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique
GREFFIÈRES : Madame Corinne de SAINTE MARÉVILLE, lors des débats
Madame Isabelle THOMAS, lors du délibéré
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Monsieur Christian HOURS, président et par Madame Isabelle THOMAS , greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
La cour statue sur l'appel formé par la société SEM Plaine Commune Développement (en abrégé la SEM), le 15 mai 2013, d'un jugement du juge de l'expropriation du tribunal de grande instance de Seine Saint Denis du 19 mars 2013, ayant, sur sa demande, fixé de la façon suivante les indemnités revenant à M.[E] [V] et à Mme [T] [X], son épouse, suite à l'expropriation du bien immobilier situé [Adresse 7] (93), sur la parcelle cadastrée R n°[Cadastre 1], d'une contenance de 238 m² :
- indemnité principale : 246 631 euros,
- indemnité accessoire : 25 663,10 euros,
- indemnité pour frais non compris dans les dépens : 2 500 euros,
la demanderesse étant condamnée à supporter les dépens.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- déposées au greffe par la SEM Plaine Commune Développement, appelante, le 12 juillet 2013, aux termes desquelles elle demande à la cour d'infirmer le jugement entrepris et, statuant à nouveau, de fixer l'indemnité principale d'expropriation, valeur libre, à la somme de 70 035 euros et l'indemnité de remploi à la somme de 8 003 euros, soit une indemnité totale de dépossession de 78 038 euros ;
- adressées au greffe le 11 septembre 2013 par les époux [V], aux termes desquelles ils demandent que :
- soit ordonné à la SEM Plaine Commune Développement de produire la réponse de Mme [K] au courrier électronique de M.[L] [U] du 20 juin 2011 ;
- soient fixées respectivement aux sommes de 613 000 euros et 63 550 euros les indemnités de dépossession et de remploi,
- l'appelante soit condamnée en toute hypothèse à leur verser la somme de
3 5000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- adressées par le commissaire du gouvernement le 23 septembre 2013, aux termes desquelles il conclut à l'application de la méthode de la récupération foncière, compte tenu de l'état délabré des constructions sur le terrain, qui doivent être démolies et propose les indemnités suivantes, sur la base d'une valeur de 675 euros le m² et d'un coût de démolition de 1 365 euros :
- indemnité principale de 159 285 euros,
- indemnité de remploi : 16 928,50 euros,
soit une indemnité totale de dépossession de 176 213,50 euros ;
MOTIFS DE L'ARRÊT :
Considérant à titre liminaire que la recevabilité de l'appel et des écritures des parties n'est pas contestée ;
Considérant que la SEM Plaine Commune Développement fait valoir que :
- le premier juge a retenu à tort comme termes de comparaison les ventes des 30 novembre 2009 et 26 juillet 2012 portant sur des droits incomparables à ceux des expropriés, tandis qu'il a, à tort, écarté les mutations des 29 juillet 2009 et 27 juillet 2011, portant sur des biens très comparables;
- il convient au contraire de tenir compte des valeurs obtenues à partir des références pertinentes;
Considérant que les époux [V] soutiennent que :
- c'est à juste titre que le premier juge a dit que les cessions de droit à construire ne devaient aucunement être exclues à priori des termes de comparaison appropriés, le prix de vente de droits à construire reflétant la valeur du marché et constituant un terme de comparaison pertinent pour apprécier la valeur d'un terrain à bâtir ;
- la vente du 26 juillet 2012 de la SEM à la société Icade, faisant ressortir un prix de vente de 1 042 euros le m² apparaît le terme de comparaison le plus pertinent même si sa grande surface constitue un facteur de moins-value au m² ;
- une offre d'achat à hauteur de 500 000 euros qui n'a pas prospéré compte tenu de la procédure d'expropriation, traduit encore mieux la réalité du marché et devra être retenue comme base d'évaluation de l'indemnité ;
Considérant que le commissaire du gouvernement fait valoir que :
- il convient de retenir les termes de comparaison cités par la SEM, qui doivent être complétés par des mutations récentes, tandis que les références des expropriés doivent être écartées comme ne visant pas des biens comparables, le terrain qu'ils mentionnent étant situé en zone mixte et la construction d'habitation y étant autorisée ;
- une valeur moyenne de 675 euros le m² peut être retenue ;
Considérant que, conformément aux dispositions de l'article L 13-15 du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance ; que seul sera pris en considération leur usage effectif un an avant l'ouverture de l'enquête prévue à l'article L11-1, ou dans le cas visé à l'article L11-3 un an avant la déclaration d'utilité publique ou, dans le cas des projets ou programmes soumis au débat public prévu par l'article L121-8 du code de l'environnement ou par l'article 3 de la loi n°2010-597 du 3 juin 2010 relative au [Localité 2] [Localité 3], au jour de la mise à disposition du public du dossier de ce débat ; préalable à la déclaration d'utilité publique, soit le 12 juin 2002, aucune contestation n'existant entre les parties sur ces points ;
Considérant qu'en application de dispositions des articles L213-6 et L213-4 a du code de l'urbanisme, la date de référence prévue à l'article L13-15 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, modifiant ou révisant le plan local d'urbanisme, et délimitant la zone dans laquelle est situé le bien ;
Considérant en l'espèce que le bien doit être par suite évalué à la date du 19 mars 2013 selon son usage effectif à la date de référence du 21 octobre 2010, date de la dernière modification du plan local d'urbanisme de la ville d'[Localité 1] ;
Considérant qu'à la date de référence, la parcelle considérée était située en zone UG3c du plan local d'urbanisme de cette ville , correspondant au secteur nord-est de la ZAC Canal-Porte d'[Localité 1], formant un triangle entre l'avenue Victor Hugo à l'ouest, le canal St Denis à l'est et la limite communale au sud ; que ce secteur, se développant le long du canal a une vocation mixte ;
Considérant que l'appréciation de la valeur du terrain à bâtir appartenant aux intimés doit se faire par comparaison avec celle de terrains présentant des caractéristiques semblable et ayant fait l'objet de transactions à des époques proches ;
Considérant que les conversations qui ont pu avoir lieu entre les parties sont indifférentes à l'application de ces règles d'évaluation objectives, de sorte qu'il n'y a pas lieu d'ordonner la production de la pièce sollicitée ;
Considérant que la parcelle litigieuse est située au [Adresse 7], cadastrée section R numéro [Cadastre 1], d'une superficie totale de 238 m² ; qu'elle comprend un bâtiment en fort mauvais état, divisé en 7 boxes de 13 m², pour abriter des voitures, d'une surface utile pondérée totale de 91 m² ; qu'il a été constaté qu'un des boxes était squatté ;
Considérant qu'eu égard à la dégradation des boxes, il n'est pas contestable que ceux-ci doivent être détruits, de sorte qu'il conviendra d'utiliser la méthode de la récupération foncière, retenant la valeur du terrain moins le coût de la destruction des boxes ;
Considérant sur les éléments de comparaison contestés par la SEM, s'agissant des ventes des 30 novembre 2009 et 26 juillet 2012, que, s'il s'agit bien de terrains à bâtir proches sis [Adresse 6], ces ventes visent en outre expressément les droits à construire attachés à ces parcelles, sous forme de surface hors oeuvre nette (3 778 m² pour un cas, 11 998 m² dans l'autre) ; qu'il ne peut être discuté que ces droits ont une valeur patrimoniale ; qu'en conséquence, s'il n'y a pas lieu d'écarter purement et simplement rejeté les chiffres résultant de ces transactions (861 et 1 042 euros le m²), il conviendra de les modérer pour prendre en considération le fait qu'ils comprennent la valeur des droits à construire ;
Considérant sur l'autre élément de comparaison contesté par l'appelante, qui concerne le terrain de 38 m² situé [Adresse 3], qu'il convient de faire les mêmes observations que ci-dessus, la vente visant également la SHON attachée au terrain, de 96 m², à usage de logements, ainsi qu'il résulte du cahier des charges de cession de terrain, approuvé par le président de la commission d'agglomération [Localité 4] Commune, le 25 novembre 2009 ; qu'il doit par ailleurs être tenu compte du fait que, s'agissant d'une très petite surface, le prix au m² ( 800 euros le m²) s'en trouve majoré par rapport au prix d'un terrain huit fois plus grand comme la parcelle litigieuse ;
Considérant qu'il n'y a pas lieu d'écarter les autres mutations intervenues sur la même zone, que rien ne permet de remettre en question ;
Considérant en revanche que les références fournies par les intimés concernant des parcelles sur lesquelles se trouvaient de véritables bâtiments et non quelques boxes en ruine, ne peuvent être retenues ; qu'il en va de même pour les références situées dans les zones UG 3a et 3 b, qui ne présentent pas les mêmes caractéristiques que la zone à laquelle appartient la parcelle en cause ;
Considérant en définitive que les prix au mètre carré à prendre en considération sont :
- 1 042 euros, modérés à 780 euros ;
- 216 euros ;
- 386 euros
- 861 euros, modérés à 645 euros ;
- 801 euros, modérés à 520 euros ;
Considérant qu'il convient de retenir la valeur moyenne résultant de ces transactions, soit :
780 + 216 + 386 + 645 + 520 = 2 547 /5 = 509 euros ;
Considérant qu'au égard à la relative ancienneté de plusieurs références, il convient de porter à la date du 19 mars 2013, cette valeur à la somme de 550 euros ;
Considérant que l'indemnité principale s'élève à 238 m² X 509 euros = 130 900 euros,
dont à déduire le coût de la démolition, soit 91 m² X 15 euros = 1 365 euros,
d'où un solde de 129 535 euros ;
Considérant que l'indemnité de remploi est par conséquent de :
- 5 000 euros X 20 % = 1 000 euros ;
- 10 000 euros X 15 % = 1 500 euros ;
- 114 535 euros X 10 % = 11 453,50 euros ;
soit au total, la somme de 13 953,50 euros ;
Considérant que les intimés doivent supporter les frais non compris dans les dépens qu'ils ont supportés ;
Considérant que chaque partie conservera à sa charge les dépens d'appel exposés ;
PAR CES MOTIFS :
LA COUR
Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, contradictoirement et en dernier ressort,
INFIRME le jugement du 19 mars 2013 du juge de l'expropriation du tribunal de grande instance de Bobigny sur le montant de l'indemnisation revenant à M.[V] et Mme [X] et le confirme pour le surplus ;
STATUANT à nouveau, fixe de la façon suivante les indemnités devant revenir à M.[V] et Mme [X] :
- indemnité principale d'expropriation : 129 535 euros ;
- indemnité de remploi : 13 953,50 euros ,
DÉBOUTE M.[V] et Mme [X] de leur demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile ;
DIT que chaque partie conservera à sa charge les dépens d'appel exposés.
LA GREFFIÈRELE PRÉSIDENT
