Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 21 OCTOBRE 2015
(n° , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/01486
Décision déférée à la Cour : Jugement du 19 Juin 2012 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 11/15885
APPELANT
Syndicat des copropriétaires [Adresse 2], représenté par son syndic, ISAMBERT ARAGO GESTION, SAS inscrite au RCS de PARIS SIRET n° 414 372 706 00047
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515
Assisté par Me Denis-Clotaire LAURENT de l'Association TARDIEU GALTIER LAURENT DARMON associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R010
INTIMÉE
SARL COBENKO, inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 327 805 115 00034
[Adresse 3]
[Localité 2]
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
Assistée par Me Jacqueline AUSSANT, avocat au barreau de PARIS, toque : E1638
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Septembre 2015, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
Madame Denise JAFFUEL, Conseiller
Madame Claudine ROYER, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Christelle MARIE-LUCE
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, président et par Mme Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.
***
La SARL Cobenko est propriétaire, dans l'immeuble sis [Adresse 2], d'un local commercial au rez-de-chaussée (lot n° 1), qu'elle donne en location à des sociétés qui y exploitent un établissement classé comme «'discothèque'» par la Préfecture de police de Paris.
Selon acte extra-judiciaire du 11 janvier 2008, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble susmentionné a assigné la SARL Cobenko à l'effet de la voir condamner au paiement d'un arriéré de charges de copropriété relatif aux surprimes d'assurance acquittées à la compagnie d'assurances de l'immeuble en raison de la présence d'une discothèque dans l'immeuble, par application de la clause d'aggravation de charges insérée au règlement de copropriété, ainsi libellée':
«'Les copropriétaires qui aggraveraient les charges communes par leur fait, celui de leurs ayants-droit, locataires, occupants ou préposés, supporteront seuls les frais ou dépenses supplémentaires qui seraient ainsi occasionnés ».
Par jugement du 10 juin 2008, le tribunal de grande instance de Paris a débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes et l'a condamné aux dépens, mais, suivant arrêt définitif du 8 décembre 2010, cette Cour a'infirmé ce jugement, dit que la surprime d'assurance due par le syndicat était liée à l'exploitation, dans le lot appartenant à la SARL Cobenko, d'une discothèque, que cette surprime serait à la charge de cette dernière à compter de l'exercice 2006, et condamné la SARL Cobenko à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 17.363 € au titre de l'arriéré de charges arrêté au 2ème appel provisionnel 2008 inclus, de 68.771,88 € au titre des surprimes, d'assurance afférentes aux années 2006, 2007 ainsi qu'aux deux premiers trimestres de l'exercice 2008, et de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
La tierce-opposition formée contre cet arrêt par les locataires de la SARL Cobenko, soit les sociétés Le Wax, Sobylaur, Seydol et par M. [V] [O], a été rejetée par arrêt de cette Cour du 3 septembre 2014.
C'est dans ces conditions que, selon acte extra-judiciaire du 25 octobre 2011, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a assigné la SARL Cobenko à l'effet de la voir condamner au paiement des sommes de':
- 94.275,96 € au titre des surprimes d'assurances réglées pour la période écoulée entre le 3ème trimestre 2008 et le dernier trimestre 2011,
- 33.245,54 € au titre des charges de copropriété impayées arrêtées au 1er octobre 2011,
- 444,34 € au titre des frais de recouvrement,
outre une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile et les dépens.
Par jugement du 19 juin 2012, le tribunal de grande instance de Paris a':
- dit non fondée l'exception de nullité d'assignation soulevée par la SARL Cobenko,
- donné acte aux parties du règlement effectué par la SARL Cobenko du montant des charges courantes de copropriété échues au 1er janvier 2012 (à l'exclusion des surprimes),
- condamné la SARL Cobenko à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 57.023 €, avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation, en remboursement des surprimes réglées par la copropriété au cours des deux derniers trimestres 2008 et des exercices 2010 à 2011, à raison de l'activité de discothèque exercée dans le local appartenant à la SARL Cobenko,
- débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de remboursement des surprimes au titre de l'exercice 2009,
- condamné la SARL Cobenko à payer au syndicat des copropriétaires les sommes de 3.000 € de dommages-intérêts et de 2.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,
- rejeté toute autre demande,
- ordonné l'exécution provisoire.
La SARL Cobenko a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 29 juin 2015, de':
au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 480 du code de procédure civile, 1382 du code civil,
- débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes relatives aux surprimes d'assurances,
-subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu'il a rejeté la demande de paiement des surprimes de l'année 2009,
- réduire le montant des surprimes réclamées à de plus justes proportions,
-condamner le syndicat des copropriétaires au paiement de la somme de 48.000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi quant au montant des surprimes réclamées à compter de l'exercice 2006 jusqu'à l'exercice 2011 inclus,
-dire le syndicat des copropriétaires mal fondé en son appel incident et l'en débouter,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 4.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens de première instance et d'appel,
- dire qu'elle sera dispensée de toute participation aux frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 19 juin 2015, de':
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté sa demande en paiement des surprimes d'assurance au titre de l'exercice 2009,
- condamner la SARL Cobenko à lui payer la somme de 38.612,80 € au titre desdites surprimes,
- condamner la SARL Cobenko à lui payer la somme de 5.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
CECI ETANT EXPOSE, LA COUR
Au soutien de son appel, la SARL Cobenko conteste l'exploitation d'une discothèque dans ses locaux commerciaux, donnés à bail pour une activité de «'bar café débit de boissons'restaurant organisation de soirées'», fait valoir que la mise en 'uvre de la clause d'aggravation des charges insérée au règlement de copropriété est subordonnée à la preuve d'une faute de sa part, ce qui n'est pas le cas dès lors que l'activité qui est exercée dans le lot n° 1 est conforme au règlement de copropriété qui ne l'interdit pas, que les primes d'assurance sont des charges d'entretien et de conservation de l'immeuble que les copropriétaires doivent supporter à proportion de leur quote-part de millièmes de copropriété, et elle dénie toute autorité de chose jugée à l'arrêt de cette Cour du 8 décembre 2010 qui n'avait pas, à son sens, pour objet de statuer sur la licéité de la clause litigieuse du règlement de copropriété mais sur son application aux surprimes dues au 1er avril 2008'; subsidiairement, elle conteste le quantum des surprimes réclamées qu'elle estime insuffisamment justifié par les documents produits aux débats par le syndicat des copropriétaires et, enfin, reproche à ce dernier de n'avoir pas négocié plus favorablement les primes d'assurance de l'immeuble ;
Ces moyens ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation';
En effet, par arrêt définitif du 8 décembre 2010, la Cour de céans a, au dispositif de ladite décision, dit que la surprime d'assurance due par le syndicat des copropriétaires était «'liée à l'exploitation dans le lot appartenant à la SARL Cobenko d'une discothèque, sera à la charge de cette dernière à compter de l'exercice 2006, et condamné la SARL Cobenko à payer au syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 2] dans le [Localité 1] les surprimes exigibles pour les exercices 2006 et 2008'»';
Cette décision ayant été rendue dans un litige opposant les mêmes parties ' la SARL Cobenko et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ' au sujet d'un même objet, soit les surprimes d'assurance imposées à la copropriété du fait de l'activité exercée dans le lot n° 1, et procédant de la même cause, soit l'exigibilité desdites surprimes à raison d'une clause d'aggravation des charges insérée au règlement de copropriété de l'immeuble, l'arrêt du 8 décembre 2010 est revêtu de l'autorité de chose jugée relativement à l'exigibilité des surprimes litigieuses, non seulement pour le passé mais encore pour l'avenir, alors même qu'il serait erroné en droit ;
Ainsi que l'a relevé le premier juge, il n'est ni allégué ni démontré que l'activité exercée dans le lot n° 1 aurait été modifiée depuis le prononcé de l'arrêt de 2010, de sorte que les contestations élevées par la SARL Cobenko sur la licéité de la clause du règlement de copropriété ou son application en la cause se heurtent à cette autorité de chose jugée'; la SARL Cobenko ne saurait donc prétendre qu'un nouveau débat sur cette exigibilité devrait s'instaurer à l'occasion de chacune des demandes en paiement de ces surprimes formée par le syndicat des copropriétaires ;
La SARL Cobenko ne saurait davantage reprocher au syndicat des copropriétaires de n'avoir pas négocié des surprimes plus raisonnables alors qu'elle n'établit pas le caractère excessif desdites surprimes par rapport à celles qui auraient pu être obtenues d'un autre assureur';
Le montant des surprimes d'assurance réglées par la copropriété pour les exercices 2008 et 2009 étant suffisamment justifié par les relevés de dépenses produits aux débats et, s'agissant de l'exercice 2009, par la lettre du 11 octobre 2013 du courtier Groupe Solly Azar, la Cour, faisant droit à l'appel incident du syndicat, condamnera la SARL Cobenko à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 38.612,80 € au titre de cet exercice 2009, le jugement étant infirmé en ce qu'il a rejeté ce chef de demande et confirmé pour le surplus';
En équité, la SARL Cobenko sera condamnée à régler au syndicat des copropriétaires une somme de 3.000 € en remboursement de ses frais irrépétibles d'appel';
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a rejeté la demande en paiement du syndicat des copropriétaires au titre des surprimes d'assurance de l'exercice 2009,
Statuant à nouveau de ce chef,
Condamne la SARL Cobenko à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 38.612,80 € au titre des surprimes d'assurance de l'exercice 2009,
Condamne la SARL Cobenko à payer au même syndicat la somme de 3.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en cause d'appel,
Rejette toute autre demande,
Condamne la SARL Cobenko aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, Le Président,
