Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 09 MARS 2016
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/24836
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Novembre 2014 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 14/11304
APPELANT
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic, 'C.P.A.B' (CABINET PARISIEN D'ADMINISTRATION DE BIENS), SARL inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 334 182 086 00028, prise en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège
Chez SARL CPAB
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représenté et assisté par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020, substitué par Me Laetitia BOYAVAL de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES
INTIMÉ
Etablissement Public de Santé LES HÔPITAUX [Localité 1], représenté par don Directeur général en exercice,
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représenté et assisté par Me Laurent BRIEN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1091
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 11 Février 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre,
Madame Claudine ROYER, Conseillère,
Madame AgnèsDENJOY, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Mme Fabienne LEFRANC
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, président et par Madame Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.
***
Le 26 juin 2003, l'Établissement Public "Les Hôpitaux [Localité 1]" a acquis les lots n° 33, 34, 100, 101 et 102 de la copropriété dans l'immeuble sis [Adresse 2] et [Adresse 1], afin d'y installer un hôpital psychiatrique de jour. Ces lots ayant été acquis «'bruts de béton'», il a obtenu un permis de construire en septembre 2012 et a fait effectuer dans ses lots ainsi que dans l'immeuble divers travaux d'aménagement.
Suivant acte extra-judiciaire du 30 juillet 2014, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a assigné l'Établissement Public "Les Hôpitaux [Localité 1]" à jour fixe à l'effet de voir interdire dans les lots n° 33 et 34 l'implantation d'un hôpital de jour et ordonner au défendeur de remettre en état les façades et parties de l'immeuble affectées par les travaux engagés.
Par jugement du 18 novembre 2014, le tribunal de grande instance de Paris a':
- condamné l'Établissement Public "Les Hôpitaux [Localité 1]" à remettre en état le soubassement de la fenêtre sur la courette intérieure, dans une partie duquel une ouverture supplémentaire par découpe du rebord de fenêtre a été réalisée pour y installer une issue de secours verrouillée par une ventouse, électromagnétique, à charge pour celui-ci d'agencer autrement la porte de secours afin de ne pas porter atteinte à cet élément de partie commune en soubassement de l'ouverture,
- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] du surplus de ses demandes,
- dit que l'Établissement Public "Les Hôpitaux [Localité 1]" serait dispensé de toute participation aux frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- ordonné l'exécution provisoire.,
- condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] aux dépens,
- laissé à chacune des partie la charge de ses fais irrépétibles.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a relevé appel de ce jugement dont il poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 30 avril 2015, de':
au visa des articles 8, 9, 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965,
- dire que l'Établissement Public "Les Hôpitaux [Localité 1]" est tenu de respecter les décisions de l'assemblée générale du 10 octobre 2013 qui a refusé l'autorisation de changement de l'affectation des lots commerciaux n° 33 et 34, à usage d'établissement de santé en vue d'installer un hôpital de jour, et qui a refusé le projet de travaux modifiant la façade de l'immeuble, ne les ayant pas contestées dans le délai de deux mois de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965,
- dire que la destination des lots n° 33 et 34 a été contractualisée,
- dire que l'implantation d'un hôpital de jour est contraire à la destination desdits lots exclusivement artisanale et commerciale mais aussi à la destination de l'immeuble dans son ensemble, allant à l'encontre des dispositions du règlement de copropriété et des décisions définitives de l'assemblée générale des copropriétaires,
- dire que les travaux entrepris par l'Établissement Public "Les Hôpitaux [Localité 1]" portent atteinte aux parties communes en ce qu'ils ont pour objet de changer l'affectation des locaux et de les transformer en hôpital de jour, mais aussi en ce qu'ils portent atteinte à la façade par la transformation des réservations existantes pour recevoir non pas des vitrines mais des fenêtres avec rebords et barreaux, contrevenant aux dispositions du règlement de copropriété et aux décisions définitives de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 octobre 2013,
- dire que l'Établissement Public "Les Hôpitaux [Localité 1]" ne peut prétendre faire autoriser judiciairement des travaux déjà réalisés au visa de l'article 30, alinéa 4, de la loi du 10 juillet 1965,
- ordonner la fermeture de tout hôpital de jour dans les lots n° 33 et 34 sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du mois suivant la signification du présent arrêt,
- condamner l'Établissement Public "Les Hôpitaux [Localité 1]" à remettre en état la façade sur rue par le remplacement des fenêtres avec murets, rebords et barreaux, non pas par des plaques de plâtre, mais par des vitres toute hauteur comme initialement prévu, ce sous astreinte de 1.000 € par jour de retard à compter du mois suivant la signification du présent arrêt,
- condamner l'Établissement Public "Les Hôpitaux [Localité 1]" à remettre en état le soubassement qui a été découpé côté cour,
- condamner l'Établissement Public "Les Hôpitaux [Localité 1]" au paiement de la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
L'Établissement Public "Les Hôpitaux [Localité 1]" prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 22 décembre 2015, de':
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,
- dire que les travaux réalisés et désormais terminés dans l'immeuble du [Adresse 2] ne portent pas atteinte aux parties communes ni n'ont été entrepris dans les parties communes,
- dire que l'installation d'un hôpital de jour au sein des lots dont il est propriétaire ne porte pas atteinte à la destination de l'immeuble,
- débouter purement et simplement le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de ses demandes,
- en tout état de cause, dire qu'il sera dispensé de toute participation aux frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, lesquels engloberont tous les frais exposés pour la conduite du procès, honoraires d'avocats, honoraires de consultation, rémunérations spécifiques du syndic, ou générés par lui, telles les condamnations à dommages-intérêts, sur la base des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ou l'ensemble des dépens,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] au paiement de la somme de 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
CECI ETANT EXPOSE, LA COUR
Au soutien de son appel, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] fait essentiellement valoir que la destination de l'immeuble est à usage principal d'habitation avec commerces en rez-de-chaussée, que l'assemblée générale des copropriétaires du 10 octobre 2013 a refusé, aux termes de ses résolutions n° 20 et 21, le changement de destination des lots du rez-de-chaussée pour y installer un hôpital de jour, de même que le projet de travaux portant modification de la façade, que cette assemblée générale, qui n'a pas été contestée dans les deux mois de la notification de son procès-verbal, est à présent définitive et s'impose à l'Établissement Public "Les Hôpitaux [Localité 1]" qui ne peut y déroger'; il ajoute que les travaux entrepris par l'Établissement Public intimé vont également à l'encontre du refus des assemblées générales de copropriétaires de 2005, 2012 et 2013, et reproche au premier juge de n'avoir pas répondu aux moyens tirés du caractère définitif de ces assemblées générales de copropriétaires et de la non-conformité de l'affectation des locaux à la destination de l'immeuble';
L'Établissement Public "Les Hôpitaux [Localité 1]" réfute cette argumentation et s'attache à démontrer, en décrivant précisément ses actions, que l'activité d'hôpital de jour n'est ni contraire à la destination de l'immeuble ni génératrice de troubles quelconques pour les copropriétaires, dès lors qu'il n'accueille que des patients stabilisés et non en état d'urgence psychologique ou de crise, entre 9 h et 17 h, exclusivement en semaine'; il indique s'être rapproché à divers reprises du syndicat des copropriétaires et du conseil syndical pour arbitrer les décisions à prendre relativement aux modalités de peinture et d'entretien de la façade, soutient que sa demande d'autorisation de travaux n'est pas soumise au délai de deux mois de l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965 et que les travaux qu'il a fait pratiquer ne portent nullement atteinte aux parties communes de l'immeuble, rappelant qu'il a acquis ses locaux «'bruts de béton'» et les aménagés en conformité avec le permis de construire qui lui a été octroyé sans être assujetti, s'agissant de travaux de parachèvement, à l'autorisation de l'assemblée générale, en sorte que le refus d'autorisation qui lui a été opposé par l'assemblée générale ne peut mettre obstacle à l'installation de devantures et portes fermant ses locaux'; enfin, s'agissant de la conformité de son activité au règlement de copropriété, il indique que ce document ne contient aucune clause interdisant l'installation d'un hôpital de jour et qu'il a acquis les lots litigieux en précisant d'emblée qu'il avait l'intention d'y installer un tel établissement';
Sur le changement d'affectation des lots n° 33 et 34 et l'activité hôpital de jour qui y est exercée
Suivant l'article 42, alinéa 2, de la loi du 10 juillet 1965, les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales doivent, à peine de déchéance, être introduites par les copropriétaires opposants ou défaillants dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions'; passé ce délai, les assemblées générales de copropriétaires deviennent définitives et les résolutions votées s'imposent à tous les copropriétaires';
Au cas d'espèce, lors de l'assemblée générale du 10 octobre 2013, le changement d'affectation des lots n° 33 et 34 de commerces en hôpital de jour a été refusé par la résolution n° 20, ainsi libellée':
«'Autorisation à donner aux Hôpitaux [Localité 1], propriétaire des lots n° 33 et 34, de procéder au changement de destination desdits lots': l'assemblée générale, après en avoir délibéré, donne son autorisation aux Hôpitaux [Localité 1], propriétaire des lots n° 33 et 34, de procéder au changement de destination desdits lots, actuellement décrits comme étant des locaux commerciaux, afin de les rendre à usage d'établissement de santé en vue de l'exercice d'un hôpital de jour.
Votent pour': 7 copropriétaires présents ou représentés totalisant 3.877 tantièmes,
Votent contre': 16 copropriétaires présents ou représentés totalisant 3.825 tantièmes,
S''abstiennent':4 copropriétaires présents ou représentés totalisant 614 tantièmes,
Absents': 18 copropriétaires totalisant 1.684 tantièmes,
En foi de quoi cette résolution est rejetée faute de recueillir les conditions de majorité de l'article 26 de la loi.
Les copropriétaires ne sont pas favorables à voir s'installer une activité d'hospitalisation de jour compte tenu des contraintes afférentes à une telle activité avec le déplacement de patients et la modification du standing de l'immeuble en résultant, lequel n'avait pas une telle vocation, le lot du rez-de-chaussée étant destiné à un local d'activité ou commercial favorisant les commerces de proximité ou artisans et nullement une vocation d'antenne de psychiatrie.
Une telle transformation du lot viendrait affecter le standing et la destination de l'immeuble mais aussi la valeur de ce dernier.
L'affectation que souhaite donner les Hôpitaux de [Localité 1] à leur lot est contraire à la destination de l'immeuble'»';
Cette résolution n'a pas été contestée ainsi que l'établit le certificat de non-recours produit aux débats et, devenue définitive, elle s'impose donc à l'Établissement Public "Les Hôpitaux [Localité 1]" comme à tous les autres copropriétaires, même alors qu'elle porterait atteinte aux modalités de jouissance de ses parties privatives, dès lors que l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 précité ne distingue pas entre les actions qui ont pour objet de contester les décisions des assemblées générales de copropriétaires, dans la mesure où l'assemblée générale des copropriétaires n'excède pas son domaine de compétence, ce qui n'est pas le cas ici puisque l'assemblée générale des copropriétaires est compétente pour autoriser le changement d'affectation d'un lot de copropriété ou autoriser des travaux portant atteinte aux parties communes';
Il est donc sans intérêt de rechercher si le changement d'affectation des lots n° 33 et 34 contrevient ou non aux prévisions du règlement de copropriété ou si l'activité d'hôpital de jour actuellement exercée dans les locaux litigieux présente ou non une utilité sociale, ou encore si elle engendre des troubles dans l'immeuble, aucune de ces considérations n'étant de nature à obvier une décision adoptée lors d'une assemblée générale de copropriétaires devenue définitive par suite d'une absence de contestation dans le délai requis, étant observé que l'Établissement Public "Les Hôpitaux [Localité 1]" ne peut à présent soutenir qu'il n'avait pas à solliciter une telle autorisation de l'assemblée générale puisque il s'est, de sa propre initiative, assujetti à l'accord des copropriétaires pour exercer son activité d'hôpital de jour';
En conséquence, le jugement étant infirmé en ce qu'il a rejeté la demande en ce sens du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], la Cour, statuant à nouveau, ordonnera la cessation de l'activité d'hôpital de jour exercée dans les lots n° 33 et 34 sous astreinte de 300 € par jour de retard passé six mois de la signification du présent arrêt, aucune urgence n'étant démontrée en l'absence de troubles quelconques découlant de cette activité';
Sur les travaux
Il sera donné acte à l'Établissement Public "Les Hôpitaux [Localité 1]" de ce qu'il a déféré à la condamnation prononcée par le premier juge et a remis en état le soubassement de la fenêtre sur la courette intérieure';
Le syndicat des copropriétaires soutient que les soubassements au droit de la façade sur rue ont été démolis alors qu'ils font partie de la structure et de l'harmonie de l'immeuble, à la différence des réservations qui étaient bouchées par du plâtre et destinées à recevoir les vitrines, que des murets ont été construits aux emplacements réservés aux vitrines avec des rebords'; il indique que les projets de travaux successivement soumis par l'intimé aux assemblées générales de copropriétaires des 15 décembre 2005, 12 septembre 2012, 30 janvier 2013 et 10 octobre 2013 ont tous été refusés par les copropriétaires': notamment, la résolution n° 21 de l'assemblée générale des copropriétaires du 10 octobre 2013 a repoussé la demande de travaux présentée par l'Établissement Public "Les Hôpitaux [Localité 1]" en ces termes':
«'Installation d'un hôpital de jour au sein des lots appartenant [aux Hôpitaux de [Localité 1]]':
L'assemblée générale des copropriétaires autorise les copropriétaires suivants': Hôpitaux [Localité 1], à effectuer à ses frais exclusifs les travaux suivants': implantation d'un hôpital de jour selon le projet technique remis au Conseil Syndical et joint à la convocation, sous réserve de':
l'autorisation donné par l'assemblée générale des copropriétaires à l'implantation dans les lots n° 33 et 34 prévus à usage commercial dans le règlement de copropriété d'une activité d'hôpital de jour en psychiatrie (catégorie des établissements et cliniques hospitaliers),
se conformer à la réglementation en vigueur,
se conformer aux dispositions du règlement de copropriété.
Le copropriétaire restera responsable vis-à-vis de la copropriétaire et des tiers des conséquences dommageables résultant directement des travaux.
Votent pour': 2 copropriétaires présents ou représentés totalisant 2.042 tantièmes,
Votent contre': 18 copropriétaires présents ou représentés totalisant 4.098 tantièmes,
S''abstiennent': 7 copropriétaires présents ou représentés totalisant 2.176tantièmes,
Absents': 18 copropriétaires totalisant 1.684 tantièmes,
En foi de quoi cette résolution est rejetée faute de recueillir les conditions de majorité de l'article 25 de la loi'.
S'agissant de la teneur des travaux de remise en état qui s'imposeraient à l'Établissement Public "Les Hôpitaux [Localité 1]" pour le cas où il serait établi qu'il a réalisé des travaux qui auraient été parmi ceux refusés par l'assemblée générale, il convient d'observer qu'ayant réalisé ceux-ci en dépit de ce refus, il ne serait pas recevable, sur le fondement de l'alinéa 4 de l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965, à solliciter l'autorisation judiciaire de les pratiquer'; que, par ailleurs, le permis de construire autorisant lesdits travaux, octroyé comme d'usage sous réserve des droits des tiers, ne pourrait être utilement opposé au syndicat des copropriétaires, gardien des parties communes'; que serait tout autant inopérant l'argument tiré des indications ou déclarations portées à l'acte d'acquisition de l'Établissement Public "Les Hôpitaux [Localité 1]", inopposables au syndicat des copropriétaires, tiers audit acte';
Toutefois, les photographies des lieux prises antérieurement à l'achèvement du rez-de-chaussée de l'immeuble montrent que les ouvertures en façade, bouchées provisoirement avec du plâtre, reposaient déjà sur des soubassements de béton d'une certaine hauteur et, ainsi que l'a relevé le premier juge, les rebords de fenêtres qui ont été réalisés par l'Établissement Public "Les Hôpitaux [Localité 1]" l'ont été dans le cadre strict du parachèvement de l'immeuble et n'affectent en rien l'harmonie de la façade';
Le règlement de copropriété de l'immeuble, établi le 10 décembre 2001, indique qu'il s'applique à un immeuble dénommé «'Carré Bastille'» à édifier et que l'immeuble sera composé lors de son achèvement d'un bâtiment en superstructure élevé de quatre étages sur rez-de-chaussée et de deux niveaux de sous-sol, avec deux locaux commerciaux en rez-de-chaussée'; le syndicat des copropriétaires n'établit pas que les ouvertures des locaux du rez-de-chaussée devraient respecter des impératifs, notamment de taille ou hauteur'; il ne démontre pas davantage que les ouvertures actuelles auraient été pratiquées au mépris du refus exprimé par l'assemblée générale du 10 octobre 2013 ni en quoi les murets qui remplacent les soubassements provisoires en parpaings, destinés à être détruits, contreviendraient au règlement de copropriété, à l'affectation commerciale des lots du rez-de-chaussée ou aux obligations mises à la charge du propriétaire des lots n° 33 et 34, lequel ne peut être contraint, au motif que ses lots sont à usage commercial, d'installer des vitrines posées sur des soubassements plus bas que les murets actuels et dépourvus de rebords, la taille ou la configuration des vitrines garnissant les lots du rez-de-chaussée de l'immeuble n'étant pas contractuellement précisée aux actes fondateurs de la copropriété ; quant aux plans soumis à l'assemblée générale d'octobre 2013, ils montrent que la façade de l'immeuble, sous la légende «'état actuel'» était déjà garnie d'ouvertures posées sur un muret'(pièce 7 du syndicat) avant les travaux ; enfin, la possibilité, incriminée par le syndicat, pour les passants ou indésirables de s'asseoir sur ces murets peut aisément être supprimée par la pose de jardinières ou autres dispositifs'sur les rebords de murets ;
Au vu de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de ses demandes de remise en état de la façade';
Les conditions d'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ne sont pas réunies au cas d'espèce ;
Il n'y a pas lieu de dispenser l'Établissement Public "Les Hôpitaux [Localité 1]" de sa participation aux frais de procédure';
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Infirme le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande visant à voir ordonner la cessation de l'activité d'hôpital de jour exercée dans les lots n° 33 et 34 de la copropriété,
Statuant à nouveau de ce chef,
Constate que le changement d'affectation des locaux du rez-de-chaussée, à usage commercial, pour l'activité d'hôpital de jour, a été refusée par l'assemblée générale des copropriétaires du 10 octobre 2013, définitive,
En conséquence, ordonne la cessation de l'activité d'hôpital de jour exercée par l'Établissement Public "Les Hôpitaux [Localité 1]" dans les lots n° 33 et 34 de l'immeuble du [Adresse 2] sous astreinte de 300 € par jour de retard passé six mois de la signification du présent arrêt,
Donne acte à l'Établissement Public "Les Hôpitaux [Localité 1]" de ce qu'il a déféré à la condamnation prononcée par le premier juge et remis en état le soubassement de la fenêtre sur la courette intérieure,
Confirme le jugement pour le surplus,
Rejette toute autre demande,
Dit que chacune des parties conservera à sa charge ses dépens d'appel.
Le Greffier Le Président
