COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 11 MARS 2016
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 14876
Décision déférée à la Cour : Jugement du 30 Juin 2014- Tribunal de Grande Instance de Bobigny-RG no 12/ 05878
APPELANT
Monsieur Mohamed X... né le 24 janvier 1973 GHARBIA (EGYPTE)
demeurant...-93300 AUBERVILLIERS
Représenté par Me Sophie ECHEGU-SANCHEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : E1130 Assisté sur l'audience par Me Stéphane DUNIKOWSKI, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : NAN320
INTIMÉS
Monsieur Guy Pierre Y... né le 02 juillet 1940 à MONTREUIL SOUS BOIS (93100) et Madame Josette Z... épouse Y... née le 30 mai 1943
demeurant...-95390 SAINT PRIX
Représentés tous deux et assistés sur l'audience par Me Frédéric CATTONI de la SCP SALLARD-CATTONI, avocat au barreau de PARIS, toque : C 199
SCP JEAN-GONZAGUE A... ET MARIE-ARMELLE A... prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 340 80 3 1 13
demeurant...-95300 PONTOISE
Représentée par Me Thomas RONZEAU de la SCP RONZEAU et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0499 Assistée sur l'audience par Me Christiane ROBERTO, avocat au barreau de VAL D'OISE
Syndicat des copropriétaires 55 RUE DU MOUTIER 93300 pris en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au 55 Rue DU MOUTIER-75019 AUBERVILLIERS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, toque : C1364
SAS FONCIA CHADEFAUX LECOQ prise en la personne de ses représentants légaux, no Siret : B 592 027 635
ayant son siège au 13 rue du Docteur Pesqué-93300 AUBERVILLIERS CEDEX
Représentée et assistée sur l'audience par Me Evelyne ELBAZ de la SELARL CABINET ELBAZ, avocat au barreau de PARIS, toque : L0107
SAS IMMOTOP IMMOTOP, RC BOBIGNY B. 498. 936. 392, dont le siège social est à AUBERVILLIERS (93300), 31 rue du moutier, agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux y domiciliés en cette qualité. No SIRET : 498 936 392
ayant son siège au 31 rue du moutier-93300 AUBERVILLIERS
Représentée par Me Marie-annick PICARD-DUSSOUBS, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 58
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 11 Février 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre Mme Christine BARBEROT, Conseillère M. Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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A la suite d'un avant-contrat conclu le 20 mai 2011 avec le concours de la SAS Immotop, suivant acte authentique reçu le 9 septembre 2011 par Mme Marie-Armelle A..., notaire, M. Guy Y... et Mme Josette Z..., épouse Y... (les époux Y...) ont vendu à M. Mohamed X... les lots 6, 27, 40 et 58 de l'état de division d'un ensemble immobilier sis ... à Aubervilliers (93), soit une pièce au premier étage gauche du bâtiment A, un cabanon au rez-de-chaussée, un grenier et une chambre au premier étage du bâtiment C à laquelle on accède par le lot 6, au prix de 75 000 ¿. Par acte des 27 avril et 2 mai 2012, après avoir été informé le 4 octobre 2011 de l'existence d'un arrêté de péril concernant le bien qu'il avait acquis, exigeant la réalisation de travaux, M. X... a assigné les vendeurs, le notaire et l'agent immobilier en nullité de la vente et en paiement de dommages-intérêts. Les époux Y... ont assigné en garantie le syndicat des copropriétaires de l'immeuble litigieux et le syndic de l'époque, la société Foncia-Chadefaux-Lecocq.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 30 juin 2014, le Tribunal de grande instance de Bobigny a :
- déclaré irrecevable la demande en nullité de la vente,- débouté M. X... de ses demandes de dommages-intérêts,- débouté les autres parties de leurs demandes en garantie,- mis les dépens à la charge de Mme A....
Par dernières conclusions du 22 janvier 2016, M. X... demande à la Cour de :
- réformer le jugement entrepris,- annuler la vente litigieuse,- en tant que de besoin, condamner les époux Y... à payer la somme de 98 000 ¿ au titre du prix et des frais accessoires de la vente,- à titre subsidiaire :- dire Mme A... et la SCP A... responsables de son préjudice et les condamner au paiement des sommes de 31 800 ¿ au titre du loyer, 240 ¿ au titre de la taxe de logement vacant, 39 600 ¿ de quote-part des travaux, 10 000 ¿ au titre du préjudice moral,- les condamner au paiement de la somme de 10 000 ¿ au titre des frais ne pouvant être répétés, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 12 décembre 2014, les époux Y... prient la Cour de :
- débouter M. X... de sa demande en nullité de la vente et de toutes ses demandes,- subsidiairement,- condamner in solidum Mme A..., le syndicat des copropriétaires et la société Foncia-Chadefaux-Lecocq à les garantir de toute condamnation pouvant être prononcée contre eux,- en tout état de cause, condamner M. X... seul ou in solidum avec toute partie succombante à leur payer la somme de 10 000 ¿ au titre de l'article 400 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 22 janvier 2014, la société Foncia-Chadefaux-Lecocq demande à la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,- à titre subsidiaire : débouter M. X... des demandes qu'il dirigerait contre elle,- en tout état de cause : condamner M. X..., in solidum avec les époux Y... à lui payer la somme de 5 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 15 janvier 2016, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble litigieux, demande à la Cour de :
- vu les articles 564 du Code de Procédure Civile, 1109, 1147, 1382, 1602 et 1603 du Code Civil,- dire M. X... irrecevables en ses demandes,- à titre subsidiaire : débouter M. X... de ses demandes,- à titre infiniment subsidiaire, débouter les époux Y... de leurs demandes,- à titre encore plus subsidiaire, condamner la société Foncia-Chadefaux-Lecocq à le garantir de toutes les condamnations pouvant être mises à sa charge,- en tout état de cause confirmer le jugement entrepris,- condamner M. X... seul ou in solidum avec toute partie succombante à lui payer la somme de 4 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 8 janvier 2015, Mme A... et la SCP Jean-Gonzague A... et Marie-Armelle A... demandent à la Cour de :
- vu l'article 564 du Code de Procédure Civile,- dire irrecevables les demandes de M. X... formées contre elles,- vu l'article 1382 du code civil,- débouter M. X... de ses demandes et confirmer le jugement entrepris de ce chef,- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a laissé à la charge de Mme A... les dépens,- condamner M. X... à leur payer la somme de 5 000 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile en appel, dépens en sus,- à titre subsidiaire, condamner les époux Y... à garantir Mme A... de toutes les condamnations qui pourraient être mises à sa charge.
Par dernières conclusions du 10 décembre 2014, la société Immotop demande à la Cour de :
- vu les articles 909 du Code de Procédure Civile, 1382, 1383, 1643 du code civil,- confirmer le jugement entrepris et la mettre hors de cause,- dire qu'elle serait étrangère aux conséquences financières générées par un nullité de la vente au titre des vices cachés et que les critères de la perte de chance ne sont pas réunis en l'espèce,- condamner M. X... ou tout succombant à lui payer la somme de 4 500 ¿ au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
SUR CE LA COUR
Considérant, sur la recevabilité de la demande en annulation de la vente au regard des articles 28 et 30 du décret no 55-22 du 4 janvier 1955, que M. X... ayant procédé le 9 octobre 2014 à la publication de l'assignation au service de la publicité foncière de Bobigny, la demande est recevable, la cause de l'irrecevabilité prononcée par le Tribunal ayant disparu au moment où la Cour statue ;
Qu'en conséquence, le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il a dit cette demande irrecevable ;
Considérant qu'en cause d'appel, M. X... fonde sa demande en annulation de la vente du 9 septembre 2011 sur la garantie des vices cachés, ayant été informé le 4 octobre 2011 de l'existence d'un arrêté de péril exigeant la réalisation de travaux, la quote-part de ceux-ci qui lui a été réclamée par le syndic, s'élevant à la somme de 39 600 ¿ ;
Considérant que l'arrêté de péril non imminent du 27 septembre 2011, concernant l'immeuble litigieux et les lots acquis par M. X... le 9 septembre 2011, décrit l'existence de désordres touchant les planchers des 1er, 2e et 3e étages de nature à porter atteinte à la sécurité publique et à celle des occupants et ordonne la remise en état des planchers en deux phases exigeant la réalisation de travaux " en milieu non occupé " ; que l'état des planchers préexistait à la vente du 9 septembre 2011, ayant été constaté par les services de la mairie d'Aubervilliers lors des visites des lieux des 15 décembre 2008 et 26 février 2009, la dernière ayant, notamment, conduit à l'examen des lots occupés par les locataires des époux Y..., les époux C..., où des " désordres préoccupants " touchant les plafonds avaient été signalés, les fissuration du plafond exigeant des " travaux indispensables pour remédier à un contexte à risque pour les occupants " et témoignant " d'un processus de dégradation " ;
Que ces défauts, qui affectent la structure de l'immeuble et sa solidité, rendent les lots acquis impropres à l'usage d'habitation pour lequel ils ont été acquis ;
Considérant que si M. X..., qui exerce la profession de peintre en bâtiment, était en mesure de repérer le mauvais état apparent des plafonds, cependant, n'étant pas un professionnel de la construction immobilière, il n'a pu se convaincre lui-même des défauts affectant la structure de ceux-ci ; que les procès-verbaux des assemblées générales des 20 mai 2009 et 17 septembre 2010 remis à l'acquéreur par les vendeurs montrent que des travaux de remplacement de l'escalier, des portes d'accès à la cour et aux caves, de plomberie, de " réfection de planchers " avaient été votés ; que, toutefois, l'arrêté de péril du 27 septembre 2011 énonce qu'il a été pris en raison de " la non-réalisation des travaux de réparation demandés dans la lettre d'information du 6 juillet 2009 pour remédier aux désordres " ; qu'ainsi, les procès-verbaux transmis par les époux Y... à M. X..., qui pouvaient lui faire croire à un bon entretien de l'immeuble, n'informaient pas ce dernier de l'état réel des planchers, de sorte que les vices étaient cachés ;
Que la mention d'un arrêté de péril dans le questionnaire du syndic reçu par le notaire la veille de la signature de l'acte authentique n'a pu alerter l'acquéreur sur l'état du bien dès lors que le notaire avait interrogé la mairie qui lui avait confirmé qu'aucun arrêté de péril n'avait été pris ;
Qu'il se déduit des éléments précités que les lots acquis étaient atteints au moment de la vente de vices cachés existant antérieurement à celle-ci, de nature à fonder l'action en garantie de l'acquéreur ;
Considérant, sur l'application de la clause d'exonération des vices cachés incluse dans le contrat du 9 septembre 2011, que le syndic de l'époque, la société Foncia-Chadefaux-Lecoq, justifie avoir envoyé à Mme Y... une lettre la conviant à un visite de tous les appartements le 9 février 2009 à 14 h, en raison " d'énormes problèmes d'étanchéité autour des bacs à douches, des carrelages, des joints, des WC et d'une forte condensation dans les salles de bains " qui causent des " dégâts aux appartements de tous les copropriétaires, mais aussi à l'immeuble " ; qu'il a été dit que la visite du 26 février 2009, des lots qui allaient être vendus à M. Harby, a été faite par les services de la mairie en présence des locataires des époux Poineau, le rapport du 6 juillet 2009 ayant été envoyé au syndic, la société Foncia-Chadefaux-Lecoq par lettre recommandée avec avis de réception " avec copie aux propriétaires " ; que, selon le procès-verbal de l'assemblée générale des copropriétaires du 17 septembre 2010, la " réfection de planchers " a été votée à l'unanimité des copropriétaires présents ou représentés, au nombre desquels les époux Poineau, pour un montant de 18 804 ¿ selon le descriptif joint à la convocation, émanant de l'entreprise Majer et concernant le " projet de travaux de reprise de plancher dans l'appartement du 1er étage gauche " ; que ce devis porte sur une réfection de structure ainsi qu'en attestent la fourniture et la pose, dans le sens opposé aux solives bois, de six fers HEA de 140 mm ; que la société Foncia-Chadefaux-Lecocq précise ne pas avoir pu faire réaliser ces travaux, les copropriétaires n'ayant pas honoré les appels de fonds ;
Qu'ainsi, les vendeurs connaissaient les vices et qu'en conséquence, la clause d'exonération ne peut trouver application ;
Considérant qu'il convient de faire droit à la demande d'annulation de la vente formée par M. X..., les époux Y... devant restituer le prix et les frais annexes dont le montant n'est pas contesté par les époux Y... ;
Considérant que, dès lors qu'il est fait droit à la demande principale de l'appelant, il n'y a pas lieu de statuer sur la recevabilité de ses demandes subsidiaires à l'encontre du notaire ;
Considérant que le prix n'étant pas un préjudice indemnisable, les demandes de garantie des époux Y... contre Mme A..., le syndicat des copropriétaires et la société Foncia-Chadefaux-Lecocq doivent être rejetées ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet des demandes, contre M. X..., sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, formées par les époux Y..., Mme A..., la société Foncia-Chadefaux-Lecocq, le syndicat des copropriétaires et la société Immotop ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes, contre les époux Y..., de M. X..., de la société Foncia-Chadefaux-Lecocq, du syndicat des copropriétaires et de la société Immotop, sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
Déclare recevable la demande de nullité de la vente formée par M. Mohamed X... ;
Prononce la nullité pour vices cachés de la vente suivant acte authentique reçu le 9 septembre 2011 par Mme Marie-Armelle A..., notaire associé de la SCP Jean-Gonzague A... et Marie-Armelle A..., titulaire d'un office notarial à Pontoise (95), 38 rue de l'Hôtel de ville, publié le 6 octobre 2011 volume 2011P, répertoire no 11 0437, no 6360, des lots no 6, 27, 40 et 58 de l'état de division d'un ensemble immobilier sis ... à Aubervilliers (93), cadastré section K no 182, pour 06 a 94 ca, soit une pièce au premier étage gauche du bâtiment C, un cabanon au rez-de-chaussée, un grenier et une chambre au premier étage du bâtiment A à laquelle on accède par le lot 6, par M. Guy Y... et Mme Josette Z..., épouse Y..., vendeurs, à M. Mohamed X..., acquéreur, au prix de 75 000 ¿ ;
Dit que M. Guy Y... et Mme Josette Z..., épouse Y... doivent restituer à M. Mohamed X... la somme de 98 000 ¿ au titre du prix et des frais accessoires de la vente et que M. Mohamed X... doit leur restituer le bien ;
Ordonne la publication du présent arrêt au service de la publicité foncière compétent ;
Rejette toute autre demande ;
Condamne in solidum M. Guy Y... et Mme Josette Z..., épouse Y..., aux dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de Procédure Civile ;
Condamne in solidum M. Guy Y... et Mme Josette Z..., épouse Y..., sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile, à payer à :
- M. Mohamed X..., la somme de 10 000 ¿,
- la société Foncia-Chadefaux-Lecocq, la somme de 4 000 ¿,
- le syndicat des copropriétaires de l'ensemble immobilier sis ... à Aubervilliers (93), la somme de 3 000 ¿,
- la SAS Immotop, la somme de 4 000 ¿.
