Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 11 MARS 2016
(no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 19864
Décision déférée à la Cour : Jugement du 24 Juin 2014- Tribunal de Grande Instance de Paris-RG no 11/ 03045
APPELANTS
Monsieur Jacques X... né le 19 février 1957 à SIN-LE-NOBLE (59450)
demeurant ...
Représenté par Me Carlo BRUSA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1933
Assisté sur l'audience par Me Roxane DEHALLE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0653
Monsieur Pascale X... née le 7 mars 1955 à QUIERY-LA-MOTTE (62490)
demeurant ...
Représenté par Me Carlo BRUSA, avocat au barreau de PARIS, toque : D1933
Assisté sur l'audience par Me Roxane DEHALLE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0653
INTIMÉES
SA FIDEF INGENIERIE PATRIMONIALE représentée par son mandataire ad hoc me Aurélia Y...No SIRET : 343 84 0 4 43
ayant son siège 22 boulevard Malesherbes-75008 Paris
Représentée et assistée sur l'audience par Me Luke VIDAL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0540
SCI AMANDINE prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 490 064 797
ayant son siège au 8 boulevard Gally-12000 RODEZ
Représentée par Me Arnaud GINOUX de l'AARPI Cabinet TOCQUEVILLE, avocat au barreau de PARIS, toque : R050
SAS GOTHAM prise en la personne de ses représentants légaux No Siret : 443 948 773
ayant son siège 78 chemin des 7 Deniers-Parc Club des 7 Deniers-31200 TOULOUSE
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER-BEQUET-MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Assisté sur l'audience par Me Raymond LABRY, avocat au barreau de TOULOUSE
SAS LOFT ONE prise en la personne de ses représentants légaux No Siret : 384 883 609
ayant son siège 78 chemin des 7 Deniers-CS 40301-31200 TOULOUSE
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP SCP REGNIER-BEQUET-MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
Assisté sur l'audience par Me Raymond LABRY, avocat au barreau de TOULOUSE
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 04 Février 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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* *
Au cours de l'année 2005, la société CARRERE, devenue la société LOFT ONE, a proposé à la société FIDEF ingénierie patrimoniale (la société FIDEF) de commercialiser, un programme immobilier, dénommé « Amandine » et situé dans la ville de Rodez (12).
Ce programme devait permettre aux acquéreurs de bénéficier du régime à incitation fiscale, en application du régime « Robien », qui a été institué par la loi no2003-590, du 2 juillet 2003 et le décret no2003-1219 du 19 décembre 2003.
Le régime, issu de la « loi Robien », prévoit en effet une possibilité de réduction fiscale, dès lors que les conditions suivantes sont remplies :
- le bien est loué au plus tard dans les douze mois de son acquisition ou de l'achèvement des travaux de réhabilitation et pendant neuf ans à des personnes qui en font leur habitation principale ;
- le loyer ne doit pas excéder le plafond fixé par le décret du 19 décembre 2003 ;
Dès lors que ces conditions sont remplies, le contribuable peut déduire de ses revenus, sur 9 ans, un déficit foncier égal, au plus, à 50 % du prix du bien acquis.
Cette déduction vient alors réduire la base imposable de l'acquéreur et donc, en fonction de son niveau d'imposition, son impôt sur le revenu.
La société LOFT ONE a transmis à la société FIDEF l'ensemble des informations permettant la commercialisation de ce bien. Cette dernière a alors informé son propre réseau commercial de la disponibilité de ce nouveau produit. C'est dans ces conditions que Monsieur Z..., agent commercial de la société FIDEF, est entré en contact avec les époux X..., et leur a proposé d'investir dans l'acquisition d'un lot au sein de la résidence « Amandine ».
Monsieur Jacques DEPORTE et Madame Pascale X... (les époux X...) ont conclu, le 6 avril 2006, avec la société civile de construction-vente AMANDINE (la société AMANDINE), propriétaire du foncier, un contrat de réservation portant sur le lot no44, un appartement de type T2 au 2ème étage de cette résidence, avec une livraison prévue au 4ème trimestre 2007.
Le 4 octobre 2006, la vente immobilière a été régularisée par acte authentique pour un prix de 134. 200 Euros.
Le 28 septembre 2007, les époux X... ont confié à la société LOFT ONE, un mandat de gestion immobilière, avec mission de « rechercher des locataires » et d' « encaisser (¿) tous les loyers ».
A ce mandat, était couplée une garantie de revenus locatifs, pour une durée ferme de 9 ans renouvelable, à laquelle les époux X... ont souscrit.
Le 30 janvier 2008, les époux X... ont réceptionné l'appartement qu'ils ont acquis au sein de la résidence « AMANDINE ».
Le 20 mai 2009, les époux X... se sont adressés à la société FIDEF pour se plaindre des conditions de réalisation de leur investissement. A été notamment critiquée l'absence de tout locataire depuis la mise en location, 14 mois auparavant, ce qui a privé ces investisseurs du bénéfice de l'optimisation fiscale recherchée. Les époux X... ont demandé à la société FIDEF « sous un mois, de (leur) racheter ces biens pour la somme de 134. 200 Euros ».
Par actes des 2 et 15 février 2011, les époux X... ont assigné les sociétés FIDEF, GOTHAM (ex groupe CARRERE) et LOFT ONE devant le Tribunal de Grande Instance de Paris.
Par assignation en intervention forcée en date du 23 février 2012 devant le Tribunal de Grande Instance de Paris, les époux X... ont appelé en la cause la société AMANDINE.
C'est dans ces conditions que le Tribunal de Grande Instance de Paris, par un jugement rendu le 24 juin 2014, a :
- Dit recevables les demandes présentées par les époux X... ;
- Rejeté les demandes des époux X... à l'encontre de la société FIDEF sur le fondement d'une violation à son obligation d'information et de conseil ;
- Mis hors de cause les sociétés FIDEF, GOTHAM et LOFT ONE dans le cadre de l'action en nullité de la vente pour dol ;
- Rejeté la demande en nullité de la vente pour dol, présentée par les époux X..., à l'encontre de la société AMANDINE ;
- Condamné in solidum, en application de l'article 700 du Code de Procédure Civile, les époux X... à payer :
- à la société FIDEF ingénierie patrimoniale la somme de 1000 Euros ;
- aux sociétés LOFT ONE et GOTHAM la somme globale de 1000 Euros ;
- à la société AMANDINE la somme de 1000 Euros ;
- Rejeté la demande présentée par les époux X... sur ce même fondement ;
- Ordonné l'exécution provisoire de la présente décision ;
Vu l'appel interjeté par les époux X... et leurs dernières conclusions en date du 24 avril 2015, par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de Paris en date du 24 juin 2014 ;
Et statuant à nouveau :
- Dire et juger que la société FIDEF a commis toute une série de fautes constitutives d'une non-exécution de son devoir de conseil et d'information engageant sa responsabilité ;
- Condamner la société FIDEF à verser aux époux X... une somme de 96 830 Euros en réparation de leur préjudice ;
- Prononcer la nullité de la vente, reçue le 4 octobre 2006 par Maître Vincent LAVILLE, notaire, associé de la SCP Jacques COMBRET, Jean-Louis ARNAL, Thierry ARNAUD, Jérôme LAVILLE, Michaël DADOIT et Vincent LAVILLE, titulaire d'un office notarial à Rodez (Aveyron) ¿ 19, rue Maurice Bompard et relatif aux lots suivants :
- lot 165 : un appartement type T2, situé au niveau 2 portant le numéro C23 sur le plan du bâtiment C, comprenant : un séjour, une salle d'eau-wc, un coin cuisine, une chambre avec placard, d'une superficie d'environ 41, 87 m2, et le droit à la jouissance exclusive d'un balcon devant le séjour et la chambre d'environ 12 m2, représentant les 113/ 10 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;
- lot 57 : au niveau R-1, un emplacement pour voiture automobile d'une surface d'environ 12, 23 m2, portant le numéro 55 sur le plan, représentant les 8/ 10 000èmes de la propriété du sol et des parties communes générales ;
- lots dépendants d'un ensemble immobilier situé à Luc-la-Primaubé (Aveyron) ¿ 67, avenue de Rodez et cadastré :
. section AZ, no9, lieudit le Baracou pour une surface de 5a20ca ;
. section AZ no168, lieudit le Baracou pour une surface de 5a86ca,
. section AZ no170, lieudit le Baracou pour une surface de 22a02ca,. section AZ no172, avenue de Rodez pour une surface de 6a85ca ;
. section AZ no163, liedit le Baracou pour une surface de 2a99ca ;
- Ordonner la publication du jugement à intervenir auprès du bureau de la Conservation des Hypothèques du lieu de situation de l'immeuble ;
- Prononcer la nullité subséquente du mandat de gestion confié à la société LOFT ONE ;
En conséquence :
- Condamner in solidum les sociétés GOTHAM, LOFT ONE, FIDEF et AMANDINE (déduction faite pour cette dernière des sommes auxquelles elle pourrait être redevable au titre des articles 1382 et 1383 du Code civil) à restituer aux époux X... la somme de 138 614, 00 Euros avec intérêts au taux légal à compter du 4 octobre 2006 ;
- Condamner in solidum les sociétés GOTHAM et LOFT ONE à restituer aux époux X... la somme de 10 774, 58 Euros ;
- Condamner in solidum les sociétés FIDEF, GOTHAM, LOFT ONE et AMANDINE à verser aux époux X... une somme de 20 000 Euros à titre de dommages et intérêts en raison du préjudice financier subi ;
- Condamner in solidum les sociétés FIDEF, GOTHAM, LOFT ONE et AMANDINE à verser aux époux X... une somme de 5 000 Euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile ;
En tout état de cause :
- Rejeter l'ensemble des demandes reconventionnelles formulées par les Sociétés AMANDINE, GOTHAM et LOFT ONE ;
Vu les dernières conclusions de la FIDEF ingénierie patrimoniale en date du 27 février 2015 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Recevoir la société Fidef Ingénierie Patrimoniale en ses écritures et les déclarer bien fondées ;
Y faisant droit,
- Déclarer irrecevable les époux X... dans leur demande tendant à ce que la société Fidef Ingénierie Patrimoniale soit condamnée à leur restituer le prix de vente du bien immobilier acquis le 4 octobre 2006 ;
A titre principal,
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux X... de l'ensemble de leurs demandes formées à l'encontre de la société Fidef Ingénierie Patrimoniale ;
- Débouter la société SCCV Amandine de l'ensemble de ses demandes formées à l'encontre de la société Fidef Ingénierie Patrimoniale ;
En tout état de cause,
- Condamner les époux X... à payer à la société Fidef Ingénierie Patrimoniale, outre les dépens, la somme de 5 000 Euros au titre de l'article 700 du CPC ;
Vu les dernières conclusions de la SCI AMANDINE en date du 26 février 2015 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
A titre principal ;
- Confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a :
¿ dit et jugé que la SCCV AMANDINE avait parfaitement exécuté ses obligations en sa qualité de promoteur-vendeur ;
¿ rejeté la demande en nullité de la vente pour dol, présentée par les époux X... à l'encontre de la SCCV AMANDINE ;
¿ débouté les époux X... de l'intégralité de leurs demandes, fins et prétentions ;
- Condamner les époux X... au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile, sauf à porter le montant de cette somme à 5 000 Euros ;
A titre subsidiaire, si par extraordinaire la Cour d'Appel devait réformer la décision entreprise et/ ou entrer en voie de condamnation à l'encontre de l'une des parties intimées :
- Dire et juger que la SCCV AMANDINE n'a commis aucun dol, ni aucune faute et devra être mise hors de cause ;
- Condamner toute partie succombant à relever et garantir la SCCV AMANDINE de toutes condamnations qui seraient prononcées contre elles ;
- Débouter les époux X... de leurs demandes tendant à voir prononcer des condamnations in solidum des défenderesses ;
En tout état de cause :
- Condamner les époux X... au paiement de la somme de 2 000 Euros à la SCCV AMANDINE à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- Condamner les époux X... au paiement de la somme de 5 000 Euros à la SCCV AMANDINE au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Vu les dernières conclusions de la SAS GOTHAM et la SAS LOFT ONE en date du 20 janvier 2016 par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux X... de l'ensemble de leurs demandes fins et prétentions à l'encontre des sociétés GOTHAM et LOFT ONE ;
- Accueillir l'appel incident des sociétés GOTHAM et LOFT ONE ;
- En conséquence condamner les époux X... à verser à chacune des sociétés GOTHAM et LOFT ONE 4. 000 Euros à titre de dommages ¿ intérêts pour procédure abusive ;
En tout état de cause,
- Si une quelconque condamnation venait à être prononcée à l'encontre des sociétés GOTHAM et LOFT ONE, condamner la société FIDEF INGENIERIE PATRIMONIALE à les relever et garantir ;
- Condamner les époux X... à verser à chacune des sociétés GOTHAM et LOFT ONE 3. 000 Euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
SUR CE
LA COUR
Considérant qu'au cours du 1er semestre de l'année 2006, les époux X... se sont vus proposer par la société Fidef un programme immobilier devant permettre le bénéfice du dispositif fiscal de la « loi de Robien » (loi 2003-590 du 2 juillet 2003) ; que c'est ainsi que Monsieur Jacques DEPORTE et Madame Pascale X... (les époux X...) ont conclu, le 6 avril 2006, avec la société civile de construction-vente AMANDINE (la société AMANDINE), propriétaire du foncier, un contrat de réservation portant sur le lot no44, un appartement de type T2 au 2ème étage de cette résidence, avec une livraison prévue au 4ème trimestre 2007 ; que le 4 octobre 2006, la vente immobilière a été régularisée par acte authentique pour un prix de 134. 200 Euros ; que le 28 septembre 2007, les époux X... ont confié à la société LOFT ONE, un mandat de gestion immobilière, avec mission de « rechercher des locataires » et d' « encaisser (¿) tous les loyers ». ; qu'à ce mandat, était couplée une garantie de revenus locatifs, pour une durée ferme de 9 ans renouvelable, à laquelle les époux X... ont souscrit ; que le 30 janvier 2008, les époux X... ont réceptionné l'appartement qu'ils ont acquis au sein de la résidence « AMANDINE ».
Considérant qu'en l'espèce les époux X... soutiennent notamment qu'à l'occasion de cet investissement immobilier réalisé dans le cadre du dispositif de défiscalisation prévu par la loi dite « de Robien », la société Fidef a manqué à son obligation d'information et de conseil, les appelants excipant d'un préjudice consistant notamment dans la perte du bénéfice fiscal qu'ils escomptaient faute d'avoir pu louer le bien immobiliers litigieux sur la période nécessaire pour pouvoir prétendre au bénéfice fiscal, le bien litigieux ayant été loué à compter du 20 août 2009 ;
Considérant qu'il ressort des pièces versées aux débats que le contrat de vente en l'état futur d'achèvement litigieux a été conclu par les époux X... après la réalisation par la société Fidef, (qui est une société, agent immobilier, spécialisée dans les opérations de placements immobiliers et qui était le commercialisateur du projet immobilier litigieux sans intervenir dans les actes de ventes), de plusieurs simulations réalisées dans le cadre du dispositif de défiscalisation prévu par la loi dite " de Robien ", étude faisant ressortir notamment les gains fiscaux prévisibles pour les époux X... ;
Considérant qu'il se déduit de ces éléments que la société Fidef, dans le cadre de cette mission de conseil en investissement spéculatif à l'égard des époux X... devait informer ces derniers, acquéreurs non avertis, des particularités et des caractéristiques d'un investissement réalisé dans un but de défiscalisation prévu par la « loi Robien » et des risques encourus par le projet immobilier proposé ;
Considérant que les simulations réalisées par la société Fidef n'étaient pas de nature à convaincre les époux X... que le montage litigieux présentait des caractéristiques de sécurité et de rentabilité certaines, lesdites simulations n'étant que des prévisions, et ne garantissant nullement un prix certain de loyer ni une location assurée ; qu'il n'est nullement démontré que ces simulations reposeraient sur des éléments d'appréciation manifestement erronés ; qu'il n'est pas davantage démontré, lors de la proposition du projet immobilier aux époux X... que ce projet était risqué au regard de l'état du marché locatif local tel qu'il se présentait à ce moment là, étant observé que les simulations remises aux époux X... étaient de nature à les informer précisément du mécanisme de l'opération spéculative immobilière envisagée et des risques encourus ; que par ailleurs les époux X... ne versent aux débats aucun élément permettant d'établir qu'ils auraient sollicité auprès de l'administration fiscale le bénéfice fiscal escompté de l'opération immobilière litigieuse ni que l'administration fiscale leur aurait refusé de manière certaine une telle demande si elle avait été présentée ; qu'il n'est pas non plus démontré que le prix du bien immobilier vendu était surévalué au regard du marché locatif local tel qu'il se présentait lors de la conclusion de la vente ; qu'enfin les époux X... ont bien été informés du risque de carence locative par rapport à l'opération envisagée puisqu'ils ont souscrit des garanties « carences locatives » et « vacances locatives » dans le cadre de l'opération immobilière litigieuse, garanties qui ont d'ailleurs été mises en ¿ uvre ;
Considérant qu'au regard de ces éléments et des motifs pertinents et non contraires des premiers juges, que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions sauf en ce qui concerne les demandes du chef de l'article 700 du Code de Procédure Civile et de rejeter toutes demandes plus amples ou contraires ;
Considérant que la mauvaise foi ou l'intention de nuire des époux X... n'étant pas caractérisée, il n'y a pas lieu de faire droit aux demandes en dommages et intérêts formées à leur encontre pour procédure abusive ;
Considérant que l'équité ne commande pas de faire application de l'article 700 du Code de Procédure Civile tant en première instance qu'en appel.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a prononcé des condamnations du chef de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Condamne les époux X... au paiement des dépens avec recouvrement conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile
Rejette les demandes formées du chef de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,
