Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 3
ARRET DU 17 MAI 2016
(n°268 , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/00330
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 18 Décembre 2014 du tribunal de grande instance de PARIS - RG n° 14/60465
APPELANTE
SCI LZ III représentée par son représentant légal
[Adresse 1]
[Localité 1]
N° SIRET : 433 234 135
Représentée et assistée de Me Servanne ROUSTAN de la SCP D'AVOCATS RENAUD ROUSTAN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0139
INTIMEE
SARL SONIA K agissant en la personne de ses représentants légaux
[Adresse 2]
[Localité 1]
N° SIRET : 349 842 112
Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090
assistée de Me Stéphanie CHRETIEN, substituant Me Gilles HITTINGER-ROUX et plaidant pour le cabinet HB & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0497
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 22 Février 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Martine ROY-ZENATI, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Martine ROY-ZENATI, Présidente de chambre
Madame Evelyne LOUYS, Conseillère
Madame Agnès BODARD-HERMANT, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mlle Véronique COUVET
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Martine ROY-ZENATI, président et par Mlle Véronique COUVET, greffier.
La SARL Sonia K est locataire de locaux à usage commercial situés au rez-de-chaussée et au sous-sol de l'immeuble sis [Adresse 2] en vertu de deux baux en date des 21 septembre 1995 et 14 juin 1996, renouvelés à compter du 1er avril 2005. Elle a acquis le fonds de commerce par acte enregistré le 21 juin 1996.
La SCI LZ III est devenue propriétaire de la totalité de l'immeuble, suivant acte notarié du 24 juillet 2014.
Elle a fait entreprendre des travaux de rénovation complète des étages supérieurs inoccupés portant notamment sur la colonne d'eau de l'immeuble (descente des eaux usées et colonne montante de l'eau froide) et nécessitant l'accès au sous-sol de l'immeuble, lequel ne se fait qu'à partir des locaux loués à la société Sonia K.
La société Sonia K a permis l'accès au sous -sol le 27 octobre 2014.
Faisant état de dégradations dans ses locaux résultant des travaux entrepris dans l' immeuble par la SCI LZ III, la société Sonia K a fait assigner sa bailleresse en référé le 2 décembre 2014 aux fins notamment de voir ordonner la réalisation à ses frais des travaux de remise en état sous astreinte, et de la condamner au paiement de dommages-intérêts.
Par ordonnance contradictoire du 18 décembre 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de Paris a :
- condamné la SCI LZ III à remettre en état à ses frais les murs de la réserve du sous-sol du local donné à bail à la SARL Sonia K, [Adresse 2], dans un délai d'un mois à compter de la signification de l'ordonnance et sous astreinte de 250 euros par jour de retard, dans la limite de trois mois,
- condamné la SCI LZ III à rétablir à ses frais un système de climatisation au bénéfice du local donné à bail à la société Sonia K dans un délai de 2 mois à compter de la signification de l'ordonnance et sous astreinte de 250 euros par jour de retard, dans la limite de trois mois,
- débouté la société Sonia K de ses demandes de provision et de suspension ou séquestre des loyers,
- condamné la SCI LZ III au paiement de la somme de 1.500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
La SCI LZ III a interjeté appel de cette décision le 5 février 2015.
Par ses dernières conclusions transmises le 15 février 2015, elle demande à la cour de :
- se déclarer incompétente pour connaître des demandes nouvelles formées par la société Sonia K et les rejeter,
- réformer l'ordonnance de référé du tribunal de grande de Paris du 18 décembre 2014,
- débouter la société Sonia K de l'intégralité de ses demandes,
- dire n'y avoir lieu à référé,
- renvoyer les parties à débattre au fond,
- condamner la société Sonia K au paiement de la somme de 4.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elle fait valoir que les demandes nouvelles de la société Sonia K sont de la compétence du tribunal de grande instance de Paris saisi par cette dernière d'une opposition aux sommation et commandement signifiés par elle les 7 août, 13 et 16 octobre 2014 ; qu'à tout le moins, il s'agit de demandes irrecevables comme étant nouvelles en cause d'appel.
Elle fait valoir que la société Sonia K ne rapporte pas la preuve d`un quelconque péril imminent ou trouble manifestement illicite fondant la compétence du juge des référés et qui justifierait l'intervention du bailleur. Elle explique que le robinet d'eau de l'immeuble situé au sous-sol et les canalisations communes doivent être laissées accessibles de sorte qu'il est impératif qu'une ouverture dans le mur laisse apparaître les canalisations neuves.
Elle fait valoir, s'agissant de la réinstallation de la climatisation, que celle-ci avait été installée au 1er étage hors assiette du bail, ce qui a nécessité de percer les murs de l'immeuble pour le câblage, sans autorisation du bailleur, et présentait des suintements susceptibles d'être à l'origine d'infiltrations ; qu'e1le a fait sommation le 7 août 2014 à la Société Sonia K d'avoir à retirer les deux blocs de climatisation ; que celle-ci a finalement autorisé le bailleur à procéder à leur retrait ; qu'il ne peut donc lui être imposé de réinstaller un équipement non conforme pas plus que d`installer une installation conforme à la place d'une installation qui ne l'était pas.
Concernant la demande de provision, la SCI LZ III soulève l'existence d'une contestation sérieuse au regard des clauses du bail.
Elle fait valoir qu'elle a rencontré des difficultés dans l'exécution des travaux ordonnés en raison du comportement de la société Sonia K.
Par ses dernières conclusions transmises le 16 février 2016, la société Sonia K, intimée, demande à la cour de confirmer l'ordonnance entreprise et statuant à nouveau de :
- condamner la SCI LZ III à lui verser à titre provisionnel la somme de 20.000 euros en réparation des préjudices subis :
* 1.000 euros au titre du vol de marchandises dans son show room dû à la fracturation de la porte d'accès secondaire au sous-sol des locaux loués,
* 19.000 euros en raison du préjudice causé par les diverses inexécutions contractuelles et la réticence de la bailleresse à exécuter l'ordonnance critiquée ;
- condamner la SCI LZ III à remettre les locaux exploités par la société Sonia K dans leur état initial :
* avant la fracturation de la porte d'accès secondaire au sous-sol, en la condamnant sous astreinte de 5.000 euros par jour de retard à :
o remplacer la porte verrouillant cet accès secondaire qui débouchait sur la courette en mettant en place une porte fermant à clefs dont le preneur aura seul les clefs,
o remettre en état le bâti de la porte qui été tordu ;
* avant la construction d'un mur derrière cette porte d'accès secondaire au sous-sol en la condamnant sous astreinte de 5.000 euros par jour de retard à :
o détruire le mur ou l'édicule qui se trouve derrière la porte d'accès secondaire aux locaux loués afin de rétablir l'accès secondaire,
o remettre en état la courette dans laquelle débouchait cette accès secondaire des locaux loués ;
* avant les dégâts causés dans le sous-sol des locaux par les travaux sur la canalisation d'eau s'y trouvant en la condamnant sous astreinte de 5.000 euros par jour de retard à :
o procéder à la repose de carreaux de carrelage manquants au pied de l'escalier descendant au sous-sol,
o reposer une porte menant à un cagibi à droite de l'escalier en descendant au sous-sol, laquelle a été dégondée et enlevée,
o refaire le coffrage de la canalisation d'évacuation des eaux usées se situant dans le sous-sol des locaux loués,
o reboucher le trou au niveau du plafond du sous-sol des locaux laissant apparaître un plancher de couleur verte ;
* avant l'enlèvement autoritaire de la climatisation des locaux loués par la bailleresse :
0 condamner la société LZ III à lui remettre les clés ou lui fournir tout autre moyen (code d'accès ') d'accéder au local dans lequel le et / ou les climatiseurs des locaux loués sont installés, et ce, sous astreinte de 5.000 euros par jour de retard ;
* avant les dégâts des eaux causés à la devanture des locaux loués par la descente des eaux pluviales sur la façade de l'immeuble en la condamnant sous astreinte de 5.000 euros par jour de retard à :
o procéder aux travaux nécessaires afin de faire cesser les infiltrations d'eau sur la devanture de l'immeuble,
o refaire la peinture du mur des locaux loués se trouvant derrière la vitrine sur rue qui a été écaillée du fait des infiltrations d'eaux ;
- Condamner la société SCI LZ III au paiement de la somme de 7.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens.
Elle fait état de dégradations dans ses locaux résultant des travaux entrepris dans 1' immeuble par la SCI LZ III.
Elle fait valoir à ce titre que la porte blindée donnant accès sur la cour a été fracturée courant juillet 2014 puis condamnée, empêchant désormais tout accès par cette porte, laquelle servait également d'issue de secours, et a été découpée en partie basse, laissant apparaître une plaque de 'placo' et n'assurant plus ainsi le clos et la sécurité des lieux loués, de sorte que des articles ont été dérobés dans le show-room pour 1.000 euros de marchandise.
Elle expose encore que des ouvertures ont été pratiquées et des murs cassés dans les locaux situés au sous-sol, les réserves étant désormais totalement inexploitables pour stocker des vêtements.
Enfin, elle indique avoir constaté au mois d'août 2014, soit en plein été, que les armoires de la climatisation de ses locaux avaient été déplacées à la demande du propriétaire et endommagées avant d'être purement et simplement enlevées en octobre 2014.
Elle considère que ces agissements constituent des voies de fait ainsi que des troubles manifestement illicites n'ayant d'autre but que de la contraindre à quitter les lieux sans versement d'indemnité d'éviction.
Elle soutient que l'ensemble des demandes critiquées comme étant « nouvelles » tendent aux mêmes fins que ses demandes d'origine à savoir une demande de provision afin de réparer les conséquences des voies de faits causées par la bailleresse ainsi que des demandes de remise en état fondées sur ces mêmes voies de fait, et sont ainsi recevables.
SUR CE, LA COUR
Considérant que par acte du 12 novembre 2014, la société Sonia K a saisi le juge du fond d'une opposition à commandement et sommation de faire, faisant état des manquements du bailleur à l'obligation de délivrance et des troubles de jouissance subis à l'occasion des travaux qu'il a entrepris, qui sont à l'origine de la saisine le 2 décembre suivant du juge des référés aux fins de les voir cesser ; que dès lors qu'il n'est pas avéré que le juge de la mise en état ait été désigné à cette date, il ne peut être soutenu que le juge des référés n'était pas compétent pour en connaître ;
Considérant qu'aux termes de l'article 809 du code de procédure civile, le président peut toujours, même en présence d'une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s'imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite ;
Considérant que, dans les cas où l'existence de l'obligation n'est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l'exécution de l'obligation même s'il s'agit d'une obligation de faire ;
Considérant que même si le constat que la société Sonia K a fait dresser le 4 novembre 2014 s'inscrit à une période où les travaux entrepris par le bailleur n'était pas encore terminés, il n'en demeure pas moins que le constat dressé le 9 décembre 2014, soit après la date prévue pour leur finition (10 novembre) relève bien que l'installation nouvelle est toujours apparente et que les ouvertures pratiquées n'ont pas été rebouchées ; que cette atteinte à la jouissance paisible des lieux loués par le preneur a été dans ces conditions retenue à juste titre par le premier juge comme constitutive d'un manquement du bailleur à ses obligations contractuelles, qui a cessé au jour où la cour statue ainsi que cela résulte du jugement exécutoire rendu par le juge de l'exécution du 16 juillet 2015 ;
Considérant que dans le cadre de l'instance d'appel la société Sonia K demande la condamnation sous astreinte de la société LZ III à procéder à divers travaux de finition qui ne sont pas des demandes nouvelles dès lors que cette demande tend aux mêmes fins que la demande initiale tendant à la remise en état des lieux avant les travaux de canalisation d'eau dans les sous-sols, au sens de l'article 565 du code de procédure civile ; que ces absences de finition ont été constatées par procès verbaux d'huissier des 26 février, et 23 juin 2015 ; que sur le même fondement (article 809 alinéa 2 du code de procédure civile), il y sera fait droit dans les conditions prévues au dispositif ci-après ;
Considérant que le premier juge a retenu à juste titre que la société bailleresse ne pouvait se faire justice à elle-même en enlevant la climatisation dont sa locataire bénéficiait depuis son entrée dans les lieux et a, sans considération pour la seule concession de cette dernière de la déplacer ne valant pas autorisation de la supprimer, ordonné la remise en l'état initial sous astreinte ; que la société LZ III a fait installer la climatisation dans un local dont il convient qu'elle permette l'accès à la preneuse qui ne peut être privée de son fonctionnement à sa convenance ;
Considérant qu'en cause d'appel, la société Sonia K, qui n'avait pas estimé urgent de formuler la demande devant le premier juge, demande le rétablissement d'un accès secondaire qu'elle qualifie d'issue de secours lui permettant d'accéder à une courette située au premier niveau ; que cette demande n'est pas nouvelle au sens de l'article 565 du code de procédure civile précité car elle tend à la remise en l'état des lieux antérieur aux travaux entrepris par le bailleur ; que toutefois elle se heurte à une contestation sérieuse car les parties sont en litige devant le juge des loyers commerciaux devant lequel elles débattent notamment de la superficie des biens donnés à bail, dont les 2 remises du sous-sol, le bailleur soutenant que la remise n°2 concernée par l'accès secondaire ne ferait pas partie des locaux donnés à bail ; que pour ce même motif le caractère manifestement illicite du trouble invoqué n'est pas établi ;
Considérant que la société Sonia K forme des demandes tendant à la réparation de désordres consécutifs à des infiltrations d'eau sur la façade de l'immeuble ; que ces demandes sont nouvelles car sans lien avec les travaux exécutés par le bailleur sur la canalisation d'eau en sous-sol et doivent être déclarées irrecevables ;
Considérant que la demande de la société Sonia K tendant à obtenir réparation pour le vol de marchandises dont elle a été victime en raison de la fracturation de la porte d'accès secondaire et pour les préjudices qui seraient causés par les inexécutions contractuelles et la réticence du bailleur à exécuter l'ordonnance de première instance excède les pouvoirs du juge des référés, juge de l'évidence ; que l'ordonnance sera confirmée en ce qu'elle n'a pas fait droit à cette dernière demande, sauf à dire n'y avoir lieu à référé ;
Considérant que le sort des dépens et de l'indemnité de procédure a été exactement réglé par le premier juge ;
Qu'à hauteur de cour, il convient d'accorder à la société intimée, contraintes d'exposer de nouveaux frais pour se défendre, une indemnité complémentaire sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile dans les conditions précisées au dispositif ci-après ;
Que la société LZ III qui succombe ne peut prétendre à l'allocation d'une indemnité de procédure et supportera les dépens d'appel ;
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance entreprise, sauf à dire n'y avoir lieu à référé sur la demande de dommages et intérêts formée par la société Sonia K ;
Y ajoutant
Déclare la société Sonia K recevable en ses demandes relatives aux finitions nécessitées par les travaux sur la canalisation d'eau et à la climatisation ;
Condamne la société LZ III à :
- procéder à la repose de carreaux de carrelage manquants au pied de l'escalier descendant au sous-sol,
- reposer une porte menant à un cagibi à droite de l'escalier en descendant au sous-sol, laquelle a été dégondée et enlevée,
- refaire le coffrage de la canalisation d'évacuation des eaux usées se situant dans le sous-sol des locaux loués,
- reboucher le trou au niveau du plafond du sous-sol des locaux laissant apparaître un plancher de couleur verte,
- remettre les clés ou fournir tout autre moyen d'accéder au local dans lequel l'installation de climatisation a été installée,
dans le mois de la signification de la présente décision et sous astreinte de 150 euros par jour de retard passé ce délai, pendant 3 mois à l'issue desquels il sera à nouveau fait droit ;
Déclare la société Sonia K recevable en sa demande de remises en état antérieures à la fracturation de la porte d'accès secondaire et à la construction d'un mur derrière cette porte mais dit n'y avoir lieu à référé de ces chefs ;
Déclare la société Sonia K irrecevable en sa demande de travaux relatifs aux infiltrations sur la devanture de l'immeuble et vitrine du local commercial ;
Dit n'y avoir lieu à référé sur la demande de réparation au titre du vol de marchandises ;
Condamne la société LZ III à verser à la société Sonia K la somme de 1 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne la société LZ III aux dépens.
LE GREFFIER LE PRESIDENT
