Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 10 JUIN 2016
(no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/ 23369
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Octobre 2013- Tribunal de Grande Instance de MELUN-RG no 13/ 01215
APPELANT
Maître Philippe X... Notaire né le 02 Juillet 1949 à OFFOY (80400)
demeurant ...
Représenté par Me Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
Assisté sur l'audience par Me François DE MOUSTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : C2018
INTIMÉS
Monsieur Didier Y... né le 11 Octobre 1959 à CHATILLON SUR SEINE (21400)
demeurant ...
Représenté par Me Rémy RUBAUDO, avocat au barreau de PARIS, toque : B0916
Assisté sur l'audience par Me Karine GOURLAIN-PARENTY, avocat au barreau de ROUEN
Madame Marie-Noëlle Z... née le 10 Décembre 1960 à DIEPPE (76200)
demeurant ...
Représentée par Me Rémy RUBAUDO, avocat au barreau de PARIS, toque : B0916
Assisté sur l'audience par Me Karine GOURLAIN-PARENTY, avocat au barreau de ROUEN
Maître Daniel A... Mandataire Judiciaire de la SAS FINAXIOME
demeurant ...
non représenté
Signification de la déclaration d'appel en date du 29 janvier 2014 remise à personne.
Maître Vincent B... Mandataire Judiciaire de la SAS FINAXOME
demeurant ...
non représenté
Signification de la déclaration d'appel en date du 29 janvier 2014 remise à personne.
SA BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE prise en la personne de ses représentants légaux no Siret : 542 097 902
ayant son siège au 1 Bd HAUSSMANN-75009 PARIS
Représentée par Me Béatrice LEOPOLD COUTURIER de la SELARL PUGET LEOPOLD-COUTURIER, avocat au barreau de PARIS, toque : R029
SAS FINAXIOME prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au 660 bis route d'Amiens-80480 DURY
non représenté
Signification de l'assignation par acte délivré le 30 janvier 2014 en vertu de l'article 659 du Code de Procédure Civile.
SCI SCCV MAUD prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 482 492 204
ayant son siège au 9 RUE MARC SANGNIER-80000 AMIENS
Représentée par Me Maryline LUGOSI de la SELARL Selarl MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073
Assistée sur l'audience par Me Stéphane CHOUVELLON, avocat au barreau de LYON, toque : T 768, substitué sur l'audience par Me Maryline LUGOSI de la SELARL Selarl MOREAU GERVAIS GUILLOU VERNADE SIMON LUGOSI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0073
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 Mai 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Chantal SARDA, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : DÉFAUT
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal SARDA, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Le 22 février 2007, Madame Marie-Noelle Z... et Monsieur Didier Y... ont conclu avec la société anonyme FINAXIOME en qualité de gérant de la société civile Construction Vente MAUD (SCCV MAUD) un contrat préliminaire à une vente en l'état futur d'achèvement.
Par contrat de vente en l'état futur d'achèvement en date du 26 octobre 2007 reçu par Maître Philippe X..., notaire à AMIENS, Monsieur Y... et Madame Z... ont acquis de la société SCCV MAUD une maison individuelle LOT NG8, bâtiment A, et LOTS NG60 et 61 (parkings aériens NG 1et 2) dépendant de la résidence MAUD située à PROVINS (77) au prix de 215. 000 Euros.
La date d'achèvement des travaux et de livraison du bien était fixée au troisième trimestre de l'année 2008.
L'acquisition du bien a été financée par un prêt d'un montant de 215. 000 Euros consenti par la société BNP PARIBAS INVEST IMMO.
Le bien immobilier litigieux n'a jamais été livré.
En date du 26 juillet 2012, Madame Marie-Noelle Z... et Didier Y... ont assigné la Société SCCV MAUD, la SAS FINAXIOME, la S. A. BNP PARIBAS PERSONNAL FINANCE, venant aux droits DE BNP PARIBAS INVEST IMMO, Maître Philippe X....
En date du 5 juillet 2012, Madame Marie-Noelle Z... et Didier Y... ont assigné Monsieur Vincent B..., pris en sa qualité de mandataire judiciaire de la S. A. S. FINAXIOME et l'ordonnance de jonction du 4 septembre 2012.
En date du 17 décembre 2012, Madame Marie-Noelle Z... et Didier Y... ont assigné Monsieur Daniel A... es qualité d'administrateur judiciaire de la SAS FINAXIOME et l'ordonnance de jonction en date du 21 mai 2013.
C'est dans ces conditions que le Tribunal de Grande Instance de Melun, dans un jugement rendu le 29 octobre 2013, a :
- Prononcé la nullité du contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 26 octobre 2007 entre Madame Marie-Noelle Z... et Monsieur Didier Y... d'une part, et la SCCV MAUD d'autre part, portant sur les lots NG8, bâtiment A, et NG60 et 61 (parkings aériens NG 1et 2) dépendant de la résidence MAUD située à PROVINS (77) au prix de 215. 000 Euros ;
- Condamné la SCCV MAUD à restituer à Madame Marie-Noelle Z... et Monsieur Didier Y... la somme de 199. 950 Euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2012 ;
- Condamné Maître Philippe X... au paiement à Madame Marie-Noelle Z... et Monsieur Didier Y... de cette somme, à la mesure de l'insolvabilité de la SCCV MAUD ;
- Dit que le contrat de prêt conclu entre Madame Marie-Noelle Z... et Monsieur Didier Y... et la société BNP PARIBAS INVEST IMMO (offre datée du 18/ 01/ 2007 ; références 60360189) est résolu ;
- Condamné Madame Marie-Noelle Z... et Monsieur Didier Y... à restituer à la société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE venant aux droits de la société BNP PARIBAS INVEST IMMO la somme de 199. 950 Euros versée en exécution du contrat de prêt avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
- Condamné la société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE venant aux droits de la société BNP PARIBAS INVESTI IMMO à restituer à Madame Marie-Noelle Z... et Monsieur Didier Y... les sommes versées au titre du prêt comprenant les frais relatifs à la commission d'ouverture de crédit et correspondant au 30 juin 2013 à une somme totale de 68. 916, 59 Euros ;
- Prononcé la compensation de ces sommes ;
- Condamné Maître Philippe X... à régler à Madame Marie-Noelle Z... et Monsieur Didier Y... une somme de 3. 000 Euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamné Maître Philippe X... à régler à la société BNP PARIBAS PERSONAL FINANCE une somme de 1. 200 Euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Prononcé l'exécution provisoire du présent jugement ;
- Débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
Vu l'appel de M Philippe X... et ses dernières conclusions de en date du 13 avril 2016, par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de MELUN le 29 octobre 2013 en ce qu'il a prononcé la nullité de l'acte de VEFA ;
- Infirmer le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de MELUN le 29 octobre 2013, en ce qu'il a retenu la responsabilité de Maître X... et condamné la SCP notariale à réparer l'entier préjudice des demandeurs ;
- Dire et juger Madame Z... et Monsieur Y... tant irrecevables que mal fondés en leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre de Maître X... ;
- Les en débouter purement et simplement ;
Et statuant reconventionnellement ;
- Condamner Madame Z... et Monsieur Y... à payer à Maître X... une somme de DIX MILLE Euros (10. 000 Euros) à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et vexatoire ;
- Les condamner en outre au paiement d'une somme de QUATRE MILLE Euros (4 000 Euros) au titre des dispositions de l'Article 700 du Code de Procédure Civile ;
Vu les dernières conclusions du 19 mai 2016 de la SCCV Maud qui demande notamment à la cour de réformer le jugement entrepris, de débouter les consorts Z... Y... de l'ensemble de leurs demandes, subsidiairement de condamner les consorts Z.../ Y... à rembourser à la SCCV Maud la somme de 12 244, 14 Euros leur ayant été versées à titre des intérêts intercalaires et reconventionnellement de les condamner à lui payer la somme de 3 000 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
Vu les dernières conclusions de Monsieur Y... et Madame Z... en date du 26 avril 2016, par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Confirmer le jugement rendu en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a débouté Madame Marie-Noëlle Z... et Monsieur Didier Y... de leur demande de condamnation solidaire de la Société BNP PARIBAS PERSONNAL FINANCE à les indemniser du préjudice subi ;
Y ajoutant,
- Déclarer l'appel incident de Madame Marie-Noëlle Z... et Monsieur Didier Y... recevable et bien fondé et, y faisant droit ;
Condamner solidairement la société BNP PARIBAS PERSONNAL FINANCE avec Maitre Philippe X... au paiement à Madame Marie-Noëlle Z... et Monsieur Didier Y... de la somme de 199. 950 Euros, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation délivrée le 26 juillet 2012, à la mesure de l'insolvabilité de la SCCV MAUD ;
- Condamner la société BNP PARIBAS PERSONNAL FINANCE à restituer à Madame Marie-Noëlle Z... et à Monsieur Didier Y... les sommes versées à titre du prêt comprenant les frais relatifs à la commission d'ouverture de crédit et correspondant au 29 février 2016 à la somme totale de 78. 931, 59 Euros ;
- Prononcer la compensation de ces sommes ;
- Condamner solidairement la société BNP PARIBAS PERSONNAL FINANCE et Maitre Philippe Philippe X... à verser à Madame Marie-Noëlle Z... et Monsieur Didier Y... une somme de 5. 000 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile pour les frais exposés en cause d'appel ;
A titre subsidiaire,
- Prononcer la résolution du contrat de vente en l'état futur d'achèvement signé le 26 octobre 2007 portant sur une maison individuelle LOT no8, bâtiment A, et LOTS no60 et 61 dépendant de la résidence MAUD située à PROVINS (77), 18 rue Georges Clemenceau cadastré section AV no474, 491, 492, 495, 500 ;
- En conséquence, prononcer la résolution du contrat de prêt régularité par Madame Z... et Monsieur Y... auprès de la BNP PARIBAS INVEST IMMO ;
Ordonner la restitution par la SCCV MAUD aux demandeurs de la somme de 199 950, 00 Euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2012, ainsi que de toutes sommes perçues par elle, à quelque tituber que ce soit, en vertu dudit contrat ;
- Ordonner la restitution par la socité BNP PARIBAS PERSONNAL FINANCE, venant aux droits de la BNP PARIS INVEST IMMO, des sommes perçues en exécution du contrat de prêt, soit 78. 931, 59 Euros au 29 février 2016, sauf à parfaire ;
- Condamner Maître Philippe X... au paiement à Marie-Noëlle Z... et Didier Y... de la somme de 199. 950 Euros avec intérêts au taux légal à compter du 26 juillet 2012 ;
- Condamner solidairement la société BNP PARIBAS PERSONNAL FINANCE avec Maitre Philippe X... à verser à Madame Marie-Noëlle Z... et Monsieur Didier Y... la somme de 199. 950 Euros à titre d'indemnisation de leur préjudice, avec intérêts au taux légal à compter de la date de l'assignation ;
- Condamner solidairement la SCCV MAUD, la SAS FINAXIOME, la société BCP PARIS PERSONNAL FINANCE et Maitre Philippe X... à verser à Madame Marie-Noëlle Z... et Monsieur Didier Y... une somme de 8000 Euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
Vu les dernières conclusions de la SCCV MAUD en date du 15 mars 2016, par lesquelles il est demandé à la Cour de :
- Proposer aux parties l'organisation d'une mesure de médiation qui pourrait être confiée à quel organisme qu'il plaira au Tribunal de désigner ;
Par ordonnance du conseiller de la mise en état du 5 juin 2014, la société BNP Paribas Personal Finance a été déclarée irrecevable à conclure.
SUR CE
LA COUR
Considérant que suivant acte authentique en date du 26 octobre 2007, reçu par M Philippe X..., notaire à AMIENS, Monsieur Y... et Madame Z... ont conclu avec société SCCV MAUD un contrat de vente en l'état futur d'achèvement ayant pour objet une maison individuelle LOT NG8, bâtiment A, et LOTS NG60 et 61 (parkings aériens NG 1et 2) dépendant de la résidence MAUD située à PROVINS (77) au prix de 215. 000 Euros, la date d'achèvement des travaux et de livraison du bien étant fixée au troisième trimestre de l'année 2008, l'acquisition du bien ayant été financée par un prêt d'un montant de 215. 000 Euros contracté par les consorts Z... Y... auprès de la société BNP PARIBAS INVEST IMMO ;
Sur la nullité du contrat de vente
Considérant qu'il ressort des pièces versées aux débats que la vente en l'état futur d'achèvement litigieuse, qui s'inscrivait dans le cadre du secteur protégé, était dispensée de la garantie extrinsèque en raison de l'état d'avancement de l'opération, en application des dispositions de l'article R. 261-18, b, du code de la construction et de l'habitation (dans sa rédaction antérieure au décret no2010-1128 du 27 septembre 2010, applicable en la cause) ;
Mais considérant que l'attestation de fonds propres fournie à l'occasion de cette vente émanait d'un expert comptable alors que les dispositions de l'article R261-20 du code de la construction et de l'habitation obligent que le montant des fonds propres soit justifié par une attestation délivrée par une banque ou un établissement financier ; qu'au regard de ces éléments, et des motifs pertinents des premiers juges, que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la nullité du contrat de vente en l'état futur d'achèvement conclu le 26 octobre 2007 entre Madame Marie-Noelle Z... et Monsieur Didier Y... d'une part, et la SCCV MAUD, d'autre part, peu important que l'immeuble ait été achevé en mai 2016, la demande en nullité de la vente litigieuse ayant été introduite par les consorts Z... Y... du chef susvisé avant que l'immeuble ne soit achevé ;
Sur la responsabilité de M Philippe X...
Considérant que M X..., notaire instrumentaire de l'acte de vente litigieux, qui n'a pas vérifié que les conditions réglementaires de la garantie intrinsèque d'achèvement étaient remplies, et notamment que l'attestation de fonds propres remise par le vendeur répondait aux exigences de l'article R. 261-20 du code de la construction et de l'habitation, a ainsi manqué à son devoir d'assurer l'efficacité juridique de cet acte ; qu'il doit par conséquent être condamné à réparer l'entier préjudice découlant pour les acquéreurs de l'annulation de la vente, le notaire ayant exposé les acquéreurs à l'annulation prononcée par la présente décision et concouru à la réalisation de l'entier dommage des consorts Z... Y... ; que M Philippe X... est ainsi tenu in solidum, avec le vendeur, à restituer le prix de vente aux consorts Z... Y..., compte tenu de l'allégation d'insolvabilité du vendeur par les consorts Z... Y... ;
Sur la responsabilité société BNP Paribas Personal Finance
Considérant que si la banque dispensateur du crédit est tenue d'une obligation d'information à l'égard de l'emprunteur sur les caractéristiques du prêt et d'un devoir de mise en garde en considération de ses capacités financières et des risques d'endettement excessif, la société BNP Paribas Personal Finance n'avait pas, en l'espèce, à vérifier les conditions de régularité de la garantie intrinsèque stipulée dans l'acte de vente litigieux, étant observé qu'il n'est pas établi que ce soit la banque qui ait proposé aux consorts Z... Y... de réaliser la vente litigieuse, la banque n'étant intervenue dans cette opération que comme dispensateur de crédit ; que les CONSORTS Z... Y... Y... ne caractérisant aucun manquement de la banque à son devoir de conseil ou de mise en garde lors de la conclusion du prêt litigieux, ils seront déboutés de leurs demandes formées à l'encontre de la banque ;
Considérant que la SCCV Maud ne rapporte pas la preuve qu'elle aurait versé aux consorts Z... Y... la somme de 12 244, 14 Euros au titre des intérêts intercalaires ; qu'elle sera donc déboutée de sa demande en remboursement formée de ce chef ;
Considérant que la cour faisant partiellement droit aux demandes des consorts Z... Y..., la demande en dommages et intérêts pour procédure abusive formée à leur encontre sera rejetée ;
Considérant qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, et des motifs pertinents des premiers juges, que la cour adopte, il y a lieu de confirmer le jugement entrepris et de rejeter toutes demandes plus amples ou contraires.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris.
Rejette toutes demandes plus amples ou contraires.
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
Condamne in solidum M Philippe X... et la SCCV Maud au paiement des dépens de l'appel, qui comprendront le coût de la publication du présent arrêt à la conservation des hypothèques et qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Le Greffier, La Présidente,
