Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 24 JUIN 2016
(n° , 07 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/11971
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mai 2014 - Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY - RG n° 12/10005
APPELANTE
S.C.I. TD MONTARGIS prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de Bobigny sous le numéro D 392 586 285
[Adresse 3]
[Localité 4]
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD & THOMAS - AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055, avocat postulant
Ayant pour avocat plaidant Me Sébastien MENDES GIL de la SELARL CLOIX & MENDES-GIL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0173 substitué par Me Sarah DHANANI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0173
INTIMÉS
Monsieur [P] [J]
Né le [Date naissance 1] 1947 à [Localité 5] (77)
[Adresse 5]
[Localité 3]
S.A.R.L. JB GALERIE prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro B 512 903 394
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représentés par Me Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148, avocat postulant
Ayant pour avocat plaidant Me Marlène UZAN, avocat au barreau de SEINE SAINT DENIS, toque : PB200
SELAFA MJA, en la personne de Maître [T] [G], ès-qualités de mandataire liquidateur de la SARL JB GALERIE, désignée en cette qualité par jugement du tribunal de commerce de Paris en date du 25 juin 2015,
Intervenante forcée
[Adresse 1]
[Localité 2]
Défaillante - régulièrement assignée
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 2 Mai 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Anne-Marie GALLEN, présidente, chargé d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre
Madame Anne-Marie GALLEN, présidente
Madame Brigitte CHOKRON, conseillère
Greffière : lors des débats : Madame Anaïs CRUZ
ARRÊT :
- Réputé contradictoire
- Par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- Signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle HARDOIN DE LA REYNERIE, greffière présent lors du prononcé.
*********
Par acte sous seing privé du 14 juin 2010, la société TD Montargis a donné à bail à la société JB Galerie et M. [P] [J] un local n°49 sis [Adresse 2]) pour une durée de quatre mois. Par acte du même jour M. [P] [J] s'est porté caution solidaire.
Les preneurs ont libéré les lieux et fait dresser un constat par Maître [Y] le 23 avril 2012, les clefs ont été remises le 21 mai 2012.
Par acte du 8 août 2012, la société TD Montargis a assigné la société JB Galerie et M. [P] [J] devant le tribunal de grande instance de Bobigny aux fins de les voir condamner solidairement à lui payer la somme de 21.l91,48 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 3ème trimestre 2012 inclus.
Par un jugement du 6 mai 2014, le tribunal de grande instance de Bobigny a :
- dit que le bail signé le 14 juin 2010 n'est pas soumis au statut des baux commerciaux;
- condamné solidairement la société JB Galerie et M. [P] [J] à payer à la société TD Montargis la somme de 11.560,3 8 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 13juin 2012
- dit que la clause pénale est réduite à 1 euro, avec les intérêts au taux légal à compter du jugement
- ordonné la capitalisation des intérêts
- débouté la société JB Galerie et M. [P] [J] de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice économique
- condamné solidairement la société JB Galerie et M. [P] [J] à payer à la société TD Montargis la somme de 2000 euros au titre de l'article 700 du CPC
- condamné solidairement la société JB Galerie et M. [P] [J] aux dépens dont distraction au profit de la SELARL Cloix & Mendes Gil
- ordonné l'exécution provisoire.
La société TD Montargis a relevé appel de ce jugement.
Par ses dernières conclusions signifiées le 1er octobre 2015, la société TD Montargis demande à la cour, aux visas des articles 1134 et 1728 du code civil, de :
- infirmer le jugement rendu le 6 mai 2014 par le tribunal de grande instance de Bobigny en ce qu'il a :
Rejeté l'application du statut des baux commerciaux aux relations contractuelles entre les parties,
Fixé à la date du 13 juin 2012 l'arrêté de la dette locative,
Condamné solidairement la société JB Galerie et M. [P] [J] à payer la somme de 11.560,38 euros au titre de loyers et charges arrêtés au 13 juin 2012,
Réduit la clause pénale à la somme de 1 euro, avec l'application des intérêts au taux légal à compter du jugement,
Et, statuant à nouveau :
- dire et juger que le bail dérogatoire conclu le 14 juin 2010 pour une durée de 4 mois s'est mué en bail soumis au statut des baux commerciaux à compter de son terme du 14 octobre 2010,
- condamner solidairement la société JB Galerie es-qualités de locataire et M. [P] [J] es-qualités de co-preneur et caution au paiement de la somme de 68.525,65 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à l'échéance du 3 ème trimestre 2014 incluse (à parfaire) et ordonner en conséquence la fixation de ladite créance de la société TD Montargis au passif de la Société JB Galerie ;
- dire que ces sommes seront majorées de 10 % et assorties de l'intérêt au taux conventionnel de 15 % l'an à compter de leur exigibilité ;
- ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1154 du Code civil
- constater l'acquisition de la clause pénale, et autoriser à ce titre la société TD Montargis à conserver le dépôt de garantie,
- n'accorder aucun délai de paiement supplémentaire au débiteur en raison de l'ancienneté de la dette ;
- confirmer le jugement rendu le 6 mai 2014 par le tribunal de grande instance de Bobigny en ce qu'il a débouté la société JB Galerie et M. [P] [J] de l'intégralité de leurs demandes, fins et conclusions,
- condamner solidairement M. [P] [J] et Me [T] [G] es qualité de mandataire liquidateur de la société TD Montargis au paiement de la somme de la somme de 5.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile ;
- Les condamner aux entiers dépens et en ordonner la distraction au profit de la SELARL Cloix & Mendes-Gil.
Par conclusions signifiées par RPVA le 15 février 2015, la société JB Galerie et M [P] [J] demandent à la cour de :
-Déclarer la société JB GALERIE et M. [P] [J] recevables et bien fondés en leur appel incident,
-Confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que 1e bail ne saurait être soumis au statut des baux commerciaux, et débouté la SCI TD MONTARGIS de ses demandes au titre de la clause pénale,
En conséquence,
Vu l'article L 145-5 du code de commerce,
-Constater que le bail se trouve contractuellement résilié à la date de restitution des clés, soit 1e 20 mai 2012
-Débouter la SCI TD MONTARGIS de toute demande en paiement du loyer postérieure a cette date
Subsidiairement :
Vu l'artic1e 1719 du code civil,
-Ordonner la résiliation judiciaire du bail au 13 octobre 2010,
-Dire que, jusqu'à la date de restitution des clés, 1'occupant ne pouvait être tenu qu'au paiement d'une indemnité d'occupation,
En tout état de cause
-Infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes de la société JB GALERIE et condamné solidairement M. [J],
Et statuant à nouveau :
Vu l'article 1165 du code civil,
-Débouter la SCI TD MONTARGIS de toute demande à 1'encontre de M. [J],
-Condamner la SCI TD MONTARGIS à payer a la société JB GALERIE la somme de 550 €
par mois au titre du préjudice de jouissance du 15 décembre 2011 à la date de résiliation du
bail qui sera fixée par la cour,
-Ordonner la compensation entre les sommes dues par la société JB GALERIE et celles dues par la SCI TD MONTARGIS,
-Condamner la SCI TD MONTARGIS à payer a la société JB GALERIE de la somme de
98.700 € à titre de dommages et intérêts,
-La condamner à 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Par jugement du 25 juin 2015, la société JB Galerie a été mise en liquidation judiciaire.
Par acte du 12 octobre 2015, la société TD Montargis a assigné le liquidateur judiciaire en intervention forcée.
Par courrier du 22 octobre 2015, [T] [G], liquidateur judiciaire de la SARL JB GALERIE, a informé la cour de son impossibilité de faire représenter la liquidation judiciaire à la procédure d'appel au regard de «l'impécuniosité» du dossier.
SUR CE
Sur l'application du statut des baux commerciaux
L'appelante soutient, sur le fondement de l'article L.145-5 du code de commerce, que la durée d'un bail dérogatoire peut être inférieure à deux ans. Elle fait grief au tribunal d'avoir jugé, au visa des dispositions combinées de l'article L. 145-5 du code de commerce et 1738 du code civil, qu'à l'intérieur du délai de deux ans, le bail de courte durée s'est tacitement reconduit sans pour autant qu'il s'opère un nouveau bail soumis au statut. Or, l'appelante considère que si le locataire reste en possession des locaux à l'issue du bail dérogatoire, quelque soit sa durée, il s'opère automatiquement un bail commercial soumis pleinement au statut des baux commerciaux. Au cas d'espèce, un bail dérogatoire d'une durée de 4 mois a été conclu le 14 juin 2010, ce qui a entraîné selon elle l'application automatique du statut des baux commerciaux à son terme du 14 octobre 2010. Dès lors, La société JB Galerie et M. [J] étant restés dans les lieux à l'expiration du terme du bail commercial dérogatoire , leur bail s'est donc transformé en bail commercial ayant commencé le 14 octobre 2010 pour se terminer le 13 octobre 2019 ;
L'article L 145-5 du code de commerce dispose que "Les parties peuvent, lors de l'entrée dans les lieux du preneur, déroger aux dispositions du présent chapitre ( chapitre 5 qui régit le bail commercial) à la condition que la durée totale du bail ou des baux successifs ne soit pas supérieure à 3 ans ( 2 ans applicables dans la présente procédure soumise aux dispositions antérieures à la loi Pinel du 18 juin 2014 ) A l'expiration de cette durée, les parties ne peuvent plus conclure un nouveau bail dérogeant aux dispositions du présent chapitre pour exploiter le même fonds dans les mêmes locaux.
Si à l'expiration de cette durée et au plus tard à l'issue d'un délai d'un mois à compter de l'échéance, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les dispositions du présent chapitre "(celui relatif au statut des baux commerciaux) ;
Il n'est pas contesté et il résulte des pièces versées aux débats qu'en l'espèce le bail, intitulé bail commercial, prévoit expressément dans son chapitre "Durée", qu'il est soumis au régime des baux dérogatoires selon l'article 3-2 du décret du 30 septembre 1953 ( abrogé et remplacé par l'article L 145-5 du code de commerce ), qu'il est conclu pour une durée de quatre mois à compter du 14 juin 2010 pour se terminer le 13 octobre 2010, les parties prévoyant que "les parties ont entendu contracter pour une durée de 4 mois, de manière irrévocable, sans que cette durée soit prorogée ou révoquée" ;
Il est tout aussi établi que la société locataire s'est maintenue dans les lieux après le 13 octobre 2010, que le bailleur n'a pas réagi, et que le 16 mars 2012, la société locataire a donné congé avec effet au 15 avril 2012, les locaux étant libérés le 23 avril 2012 et les clés restituées le 16 mai 2012 ;
Il s'ensuit que contrairement à ce que soutient M [J], le bail dérogatoire n'a pas été tacitement reconduit, qu'il ne s'est pas opéré une succession de baux dérogatoires, reconduits de quatre mois en quatre mois, à l'intérieur du délai de 2 ans, soumis à l'article 1736 du code civil, ce qui aurait eu pour effet de maintenir la relation locative sous le régime du bail dérogatoire, quand bien même la locataire a bien délivré congé avant l'échéance de deux ans et qu'elle ne s'est pas maintenue dans les lieux au-delà du dit délai, dès lors qu'en application de l'article L 145-3 du code de commerce reprenant l'article 3-2 du décret du 30 septembre 1953 abrogé auquel les parties ont expressément entendu se soumettre, si à l'expiration du bail dérogatoire, le preneur reste et est laissé en possession, il s'opère un nouveau bail dont l'effet est réglé par les articles L 145-1 et suivants du code de commerce, à savoir ceux relatifs au statut des baux commerciaux ;
Il convient dés lors d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a :
-rejeté l'application du statut des baux commerciaux aux relations contractuelles entre les parties,
-fixé à la date du 13 juin 2012 l'arrêté de la dette locative,
-condamné solidairement la société JB Galerie et M. [P] [J] à payer la somme de 11.560,38 euros au titre de loyers et charges arrêtés au 13 juin 2012,
-réduit la clause pénale à la somme de 1 euro, avec l'application des intérêts au taux légal à compter du jugement,
Et, statuant à nouveau, de dire et juger que le bail dérogatoire conclu le 14 juin 2010 pour une durée de 4 mois s'est achevé le 13 octobre 2010 et qu'à compter du 14 octobre 2010, il s'est opéré un nouveau bail soumis au statut des baux commerciaux ;
Il y a lieu en conséquence de condamner M. [P] [J] es-qualités de co-preneur et caution au paiement non pas de la somme de 68.525,65 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés à l'échéance du 3ème trimestre 2014 incluse comme le réclame la SCI TD Montargis mais de la somme de 44.504,43 euros correspondant aux loyers et charges dus au 13 octobre 2013 selon le décompte locatif produit par la bailleresse, ce qui correspond à la fin de la première période d'échéance triennale compte tenu du congé donné par les preneurs et d'ordonner en conséquence la fixation de ladite créance de la société TD Montargis au passif de la Société JB Galerie;
La bailleresse sollicite de nouveau en cause d'appel, ce qu'elle avait demandé devant le tribunal, à savoir que la somme allouée au titre des charges et loyers impayés produira intérêts au taux contractuel de 15 % l'an à compter de chaque échéance locative impayée en application de l' article 7 du bail et 1155 du Code civil, que soit ordonné l'anatocisme par application de l'art.1154 du Code Civil ;
La clause relative aux intérêts de retard contractuels et à la majoration forfaitaire contractuelle contenues dans le bail en son article 7 doivent s'analyser ensemble en une clause pénale dont le montant est susceptible d'être révisé en application des dispositions de l'article 1152 du code civil, ces dispositions devant être considérées ensemble, pour apprécier ou non leur caractère excessif ;
La cour estime que ces valeurs étant bien supérieures à celles de l'inflation, et sans commune mesure avec le préjudice subi réellement par la bailleresse du fait du non paiement du loyer, il convient de réduire à 10 % du loyer la majoration forfaitaire et d'assortir les sommes dues d'un intérêt au taux légal à compter de l'assignation du 8 août 2012, les règles de l'anatocisme devant en outre s'appliquer ;
L' article 11 du contrat de bail prévoyant que le dépôt de garantie sera acquis de plein droit en cas d'infractions au bail régulièrement constatées, il y a lieu en l'espèce d'infirmer le jugement sur ce point et de dire cette clause doit s'appliquer en l'espèce au profit de la bailleresse;
M [J] sera débouté de ses demandes tendant à ce qu'il soit dit que le bail a été résilié le 20 mai 2012 ou subsidiairement le 13 octobre 2010, qu'il soit indemnisé par la bailleresse au titre du préjudice de jouissance et que celle ci doit être condamnée à lui payer une somme de 8000 euros au titre des frais irrépétibles ;
Le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté M. [P] [J] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice économique et en ce qu'il l'a condamné aux dépens ;
Les intimés M. [P] [J] et Me [T] [G] es qualité de mandataire liquidateur de la société TD Montargis qui succombent en appel en supporteront les dépens.
Il n'y a pas en équité lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu' en appel.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris sauf en ce qu'il a débouté M. [P] [J] de sa demande de dommages et intérêts pour préjudice économique et en ce qu'il a condamné M [J] aux dépens,
Statuant à nouveau des autres chefs réformés et du fait de l'évolution du litige,
Dit que le bail dérogatoire conclu le 14 juin 2010 pour une durée de 4 mois s'est achevé le 13 octobre 2010 et qu'à compter du 14 octobre 2010, il s'est opéré un nouveau bail liant la société TD Montargis à la société JB Galerie et M [P] [J] soumis au statut des baux commerciaux,
Condamne M. [P] [J] es-qualités de co-preneur et caution au paiement de 44.504,43 euros correspondant aux loyers et charges dus au 13 octobre 2013,
Ordonne la fixation de ladite créance de la société TD Montargis au passif de la Société JB Galerie,
Réduit à 10 % du loyer la majoration forfaitaire,
Dit que les sommes dues porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 8 août 2012, les règles de l'anatocisme devant en outre s'appliquer,
Déboute M [J] de ses autres demandes,
Déboute la société TD Montargis de sa demande fondée sur l'article 700 du code de procédure civile .
Condamne solidairement M [P] [J] et Me [G] es qualités de liquidateur de la société JB Galerie aux entiers dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
