Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2 - Chambre 2
ARRÊT DU 16 SEPTEMBRE 2016
(n° 2016- 309 , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/15714
Sur renvoi après l'arrêt de la Cour de Cassation en date du 7 avril 2015 (arrêt n° 403 F-D) emportant cassation d'un arrêt de la Cour d'Appel de PARIS rendu le 12 décembre 2013 (RG : 12/14805) sur appel d'un jugement du Tribunal de Grande Instance de PARIS, en date du 30 mai 2012 (RG : 12/2274)
DEMANDEURS A LA SAISINE
Monsieur [N] [K]
Né le [Date naissance 5] 1959 à [Localité 1]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représenté par Me Vincent RIBAUT de la SCP RIBAUT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Assisté de Me Christian VIGNET, avocat au barreau d'AUXERRE
Madame [F] [S] épouse [K]
Née le [Date naissance 3] 1959 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP RIBAUT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée de Me Christian VIGNET, avocat au barreau d'AUXERRE
Mademoiselle [Q] [K]
Née le [Date naissance 1] 1985 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP RIBAUT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée de Me Christian VIGNET, avocat au barreau d'AUXERRE
Mademoiselle [U] [K]
Née le [Date naissance 2] 1991 à [Localité 6]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Représentée par Me Vincent RIBAUT de la SCP RIBAUT, avocat au barreau de PARIS, toque : L0010
Assistée de Me Christian VIGNET, avocat au barreau d'AUXERRE
DÉFENDEUR A LA SAISINE
Monsieur [X] [E]
Né le [Date naissance 4] 1972 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 3]
Représenté par Me Charles-Hubert OLIVIER de la SCP LAGOURGUE & OLIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0029
Assisté de Me Bertrand JANSSENS, avocat au barreau de PARIS, toque : L36
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 Juin 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Dominique GREFF-BOHNERT, présidente de chambre
Madame Annick HECQ-CAUQUIL, conseillère
Madame Isabelle CHESNOT, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Monsieur Guillaume LE FORESTIER
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle CHESNOT, conseillère pour la présidente empêchée et par Madame Josette THIBET, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
******
Après avoir acquis le 20 mai 2011 un appartement situé [Adresse 1] dans le [Localité 1] au prix de 520 000€, M. [X] [E] a assigné ses vendeurs les époux [K] en annulation de la vente aux motifs qu'il a entendu le jour même de la vente de la musique provenant du pub 'Klein Holland'situé en dessous de l'appartement alors qu'il n'avait jamais perçu aucune nuisance lors de ses trois visites antérieures et qu'il estimait avoir été victime de manoeuvres dolosives exercées par les deux filles des vendeurs qui, lors de visites, demandaient de façon systématique au responsable du bar de réduire le volume sonore de la musique.
Par jugement du 30 mai 2012, le tribunal de grande instance de Paris a annulé la vente pour dol et a condamné les époux [K] avec exécution provisoire à rembourser le prix d'acquisition soit la somme de 520 000€ ainsi que des dommages intérêts soit une somme de 55 282,19€ au titre de préjudice matériel, une somme de 5 000€ au titre de préjudice moral et une somme de 4 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par arrêt du 12 décembre 2013, la cour d'appel de Paris a infirmé le jugement en toutes ses dispositions et dit n'y avoir lieu à annulation de la vente pour dol et débouté M. [E] de l'ensemble de ses demandes et l'a condamné aux entiers dépens.
Par arrêt en date du 7 avril 2015, la Cour de cassation a cassé et annulé en toutes ses dispositions l'arrêt rendu le 12 décembre 2013 par la cour d'appel de Paris en mentionnant : qu'en statuant ainsi, alors qu'elle avait constaté que le procès verbal d'assemblée générale visait une situation antérieure de 18 mois à la vente et que les consorts [K] s'étaient forcés par l'envoi de 'sms' au gérant du bar lui demandant de réduire au minimum l'intensité de son pendant les visites de M. [E], de dissimuler à l'acquéreur le niveau des nuisances sonores provenant du bar dans l'appartement proposé à la vente , la cour d'appel, qui n'a pas recherché, ainsi qu'il lui était demandé, si M. [E] aurait acquis l'appartement en l'absence de ces manoeuvres, n'a pas donné de base légale à sa décision;'
Par acte du 20 juillet 2015, les consorts [K] ont saisi la cour d'appel de Paris et demandent aux termes de leurs dernières conclusions notifiées par RPVA le 18 mai 2016 à la cour de renvoi autrement composée, au visa de l'articles1116 du code civil après avoir constaté qu'ils ont décliné en tête des présentes écritures leurs nouvelles adresses respectives de:
A titre principal:
- dire et juger qu'au regard des éléments du dossier, il n'est pas démontré que M. [E] n'aurait pas acquis l'appartement en l'absence des sms des demoiselles [K],
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- dire et juger n'y avoir lieu à annulation de la vente pour dol,
- débouter en conséquence M. [E] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions,
-condamner M. [E] à payer aux consorts [K] la somme de 10 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
À titre subsidiaire et si par impossible la cour prononçait la nullité de la vente:
- mettre hors de cause [U] et [Q] [K],
- dire et y juger que M. [E] devra restituer l'appartement dans l'état où il se trouvait au moment de la vente aux époux [K],
- dire et juger que les époux [K] devront restituer le montant du principal à savoir 520 000 € à M. [E], laquelle somme serait alors augmentée uniquement au profit de M. [E] des frais de mutation et honoraires de notaire qu'il avait payés au moment de l'acquisition de l'appartement, et ce à l'exclusion de toutes autres sommes,
- débouter M. [E] de ses demandes de dommages intérêts à compter du 20 mai 2011, ainsi que de la capitalisation des intérêts à compter de l'assignation, mais aussi de ses demandes au titre des primes d'assurance habitation, des frais de changement de serrure et de toutes autres sommes,
- statuer en ce que de droit sur les dépens et l'article 700 du code de procédure civile.
Au soutien de leurs conclusions, ils font valoir que le dol n'est cause de nullité de la convention que s'il émane de la partie envers laquelle l'obligation est contractée et que les manoeuvres dolosives ou le silence doivent avoir été déterminantes en ce qu'elles ont provoqué une erreur de la victime qui l'a amenée à conclure ; que leurs filles ne sont pas intervenues dans la vente ; que leur présence lors des visites faites par les agences immobilières ne leur confère pas qualité de parties à l'acte; que les quelques sms envoyées par elles au gérant du bar comme elles en avaient l'habitude quand le son était trop fort, ne peuvent en aucune manière être constitutifs de manoeuvres dolosives à la charge des époux [K], seules parties au contrat de vente et absents du site lors de l'ensemble des visites. Ils ajoutent que l'agence immobilière, en remettant à M. [E] le procès verbal de l'assemblée générale des copropriétaires a donné connaissance de l'existences des nuisances sonores avec le propriétaire du local commercial la société foncière du parc Monceau et l'exploitant du fonds 'Café Klein Holland' et que les quelques sms adressés par [Q] [K] ne peuvent être qualifiés de dolosifs puisqu'ils n'ont pas vicié le consentement de M. [E] et que celui-ci ne pouvait ignorer que l'appartement est situé dans le Marais, quartier notoirement connu pour ne pas être un quartier calme, mais surtout au premier étage de l'immeuble, juste au dessus du bar-pub restaurant 'le café Klein' et qu'il s'exposait de ce fait à des risques de nuisances sonores en provenance de cet établissement.
Aux termes de ses conclusions signifiées le 17 mai 2016, M. [E] conclut au visa des articles 1109,1116,1117,1304,1378 et 1382 du code civil à:
- la confirmation du jugement entrepris:
* en ce qu'il a retenu l'existence de manoeuvres et réticences dolosives à l'égard des époux [K] et de leurs filles,
* en ce qu'il a annulé l'acte authentique de vente en date du 20 mai 2011,
* en ce qu'il a dit que M. [E] devra restituer l'appartement,
* en ce qu'il a condamné solidairement les époux [K] à restituer à M. [E] la somme de 520 000€ au titre du prix d'acquisition,
* en ce qu'il a condamné les époux [K] et de leurs filles à payer à M. [E] la somme de 34 000 € au titre des frais engagés relative aux frais de mutation, ainsi que la somme de 8 341,32 € au titre de l'indemnité de remboursement anticipé et la somme de 750€ au titre des frais de courtage en crédit,
- l'infirmation du jugement entrepris en toutes ses autres dispositions et statuant à nouveau demande à la cour de:
* prononcer l'annulation de la promesse de vente conclue le 19 février 2011,
* dire et juger que la restitution matérielle de l'appartement ne pourra être réalisée qu'une fois que les époux [K] auront consigné entre les mains du conseil de M. [E] la somme de 520 000€ en principal,
* débouter les consorts [K] de leur demande tendant à ce que l'appartement soit restitué dans l'état dans lequel il se trouvait au moment de la vente, en l'absence de tout élément de comparaison,
* dire et juger, conformément aux dispositions de l'article 1378 du code civil, que la somme de 520 000€ due solidairement aux époux [K] sera assortie d'intérêts légaux à compter du 20 mai 2011 s'agissant du complément de prix d'un montant de 494 000€ et ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1154 du code civil à compter de la date de l'assignation délivrée le 26 décembre 2011,
* dire et juger que la somme de 34 000€ sera assortie d'intérêts légaux à compter du 20 mai 2011 et ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1154 du code civil à compter de la date de l'assignation délivrée le 26 décembre 2011,
* condamner solidairement les consorts [K] à verser à M. [E], au titre des cotisations d'assurance, une somme dont le montant s'élève pour la période comprise entre le 5 juin 2011 et le 20 juin 2016 à la somme de 4 396,27 € et les cotisations d'assurance emprunteur d'un montant de 72,07€ TTC à compter du 6 juin 2016 et jusqu'à complète exécution de l'arrêt à intervenir et non encore payées,
* condamner solidairement les consorts [K] au titre des intérêts mensuels d'emprunts à une somme dont le montant s'élève pour la période comprise entre le 20 mai 2011 et le 20 juin 2016 à 69 630,92 € et le montant cumulé des intérêts mensuels d'emprunt qui figurent sur l'échéancier établi par la BPE dus à compter du 24 juin 2016 d'un montant de 989,40€ et jusqu'à complète exécution de l'arrêt à intervenir et non encore payés,
*condamner solidairement les consorts [K] à verser à M. [E] une somme à parfaire de 1 370,19 € au titre des primes d'assurance habitation, une somme de 10 072,09€ au titre des charges de copropriété, une somme de 2 609,91€ au titre des taxes foncières et taxe d'enlèvement, toutes sommes dues, échues à la date des présentes conclusions, se rapportant à l'appartement et le montant des primes d'assurance habitation, des charges de copropriété, des taxes foncières et taxes d'enlèvement et de la taxe d'habitation relatives à l'appartement [Adresse 1] dues par M. [E] entre la date de dépôt des présentes écritures et la date de publication de l'arrêt à intervenir au bureau des hypothèques, et non encore payées , ainsi que le montant des travaux votés par la copropriétés avant la publication de l'arrêt à intervenir au bureau des hypothèques qui seraient mis à la charge de M. [E],
* condamner solidairement les consorts [K] à rembourser à M. [E] toute somme qui serait mise à sa charge par la copropriété en sa qualité de propriétaire de l'appartement sis au premier étage du [Adresse 1],
* condamner solidairement les consorts [K] à verser à M. [E] la somme de 726 € se rapportant aux frais de serrures,
* condamner solidairement les consorts [K] à payer à M. [E] la somme de 15 000€ au titre du préjudice moral , avec les intérêts légaux à compter de la date de l'assignation et ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1154 du code civil à compter de cette même date,
*condamner solidairement les consorts [K] à payer à M. [E] tous impôts, taxes, salaires du conservateur des hypothèques, droits de mutation et toute somme dont M. [E] devra faire l'avance en exécution de l'arrêt à intervenir afin de réaliser et publier le transfert de propriété de l'appartement au profit des époux [K],
En tout état de cause :
* débouter les consorts [K] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
* condamner solidairement les consorts [K] à payer à M. [E] outre les sommes déjà allouées en première instance la somme de 12 000€ par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
* condamner solidairement les consorts [K] aux entiers dépens, en ce compris les frais d'enregistrement et de publication de l'assignation, du jugement entrepris et de l'arrêt à intervenir et dire que la SCP Lagourgue et Olivier, avocats, bénéficiera des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
M. [E] fait valoir pour l'essentiel qu'il n'a découvert les nuisances de l'appartement qu'après la souscription de l'acte de vente le 20 mai 2011, alors qu'il n'avait jamais entendu, à un volume élevé, la musique provenant du café Klein Holland lors des trois visites précédentes ; que le responsable de l'établissement lui a alors révélé que les filles [K] lui demandaient de baisser le volume sonore dans le bar lorsque des visites étaient prévues. Il estime que le dol commis par les filles des époux [K] leur est opposable ; qu'elles ont agi en qualité de mandataire de leurs parents qui eux-mêmes sont coupables de dol par réticence dans la mesure où ils ont manqué à leur obligation d'information exhaustive avant même la première visite du bien en taisant les manoeuvres exercées par leurs deux filles et ainsi qu'une en une information qu'ils savaient déterminante du consentement de tout acheteur ; qu'en l'absence de ces manoeuvres et réticences dolosives, il n'aurait jamais acquis le bien immobilier; que les personnes qui l'ont accompagné avant la vente se sont renseignées sur d'éventuelles nuisances sonores et qu'ils ont interrogé mesdemoiselles [K] et l'agent immobilier ce qui démontre que c'était pour lui un élément déterminant de son consentement et qu'il a immédiatement prévenu le notaire aux fins de résolution de la vente pour cause de dol.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 15 Juin 2016.
Par application de l'article 455 du code de procédure civile, la cour se réfère, pour un plus ample exposé des prétentions aux conclusions des parties mentionnées ci-dessus.
Ceci étant exposé, la Cour :
Considérant qu'aux termes de l'article 1116 du code civil : 'Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvres pratiquées par l'une des parties sont telles qu'il est évident que, sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas, et doit être prouvé';
Considérant que M. [E] s'est intéressé à l'acquisition d'un appartement situé dans le quartier animé du Marais dans le [Localité 1] et situé juste au dessus d'un bar restaurant de type pub intitulé 'le Klein Holland'; qu'il peut, dès ce stade être constaté que M. [E] n'a pas recherché un appartement particulièrement calme et exempt de toutes nuisances sonores ; qu'il ne résulte d'aucune des attestations produites qu'il a manifesté un tel souhait à l'agence immobilière chargé de la vente de l'appartement situé [Adresse 1];
Considérant qu'il n'est pas sérieusement contestable que les époux [K], seuls propriétaires de cet appartement et absents de [Localité 1], avaient chargé leur fille [Q] [K] de gérer avec les agences immobilières les visites de l'appartement et de les représenter pour la signature du compromis de vente ;
Considérant que M. [E], âgé de 39 ans, a visité l'appartement à trois reprises; que lors de la deuxième visite, il était accompagné d'une amie qu'il a retrouvée avant la visite au bar situé sous l'appartement ; que lors de la 3ème visite avant la signature du compromis, il était accompagné de ses parents ; qu'il n'est pas contesté que les filles des époux [K] ont demandé par 'sms' au responsable du bar de limiter au maximum la musique lors des visites qui ont eu lieu en soirée ; qu'à aucune de ces visites, M. [E] n'a constaté de nuisances sonores ; que son attention n'a pas été attirée par l'agence immobilière ou par les filles des époux [K] sur ce point sachant que M. [E] ne les a pas particulièrement interrogées sur ce thème ;
Considérant que seul l'amie de M. [E] a interrogé la serveuse du bar sur le niveau de sonorité de la musique ; que celle-ci lui a répondu selon les termes de son attestation ...' oui quand je mets plus fort, les filles qui habitent l'appartement du 1er renvoient des SMS au responsable pour faire baisser' ; que l'amie de M. [E] admet dans son attestation avoir eu une discussion avec cette serveuse mais mentionne toutefois qu' 'à aucun moment la serveuse n'a mentionné de SMS par les filles du propriétaire au responsable du bar '; que cette dernière affirme également s'être enquis auprès de l'agent immobilier sur le fait de savoir si la musique était audible depuis la chambre à coucher et qu'après vérification, elle ne l'entendait pas ;
Qu'il résulte de l'attestation du père de M. [E], qui avait constaté que seule une musique d'ambiance était audible dans le bar, qu'il a interrogé la représentante de l'agence chargée de la visite sur le bruit et qu'il lui a été répondu que le bar était insonorisé, fait qui lui a été confirmé par la fille des propriétaires ultérieurement ;
Considérant qu'il résulte de l'attestation de Mme [Y], intermédiaire dans la vente du bien des époux [K] que : 'je me suis occupée des visites en m'organisant avec leur fille qui occupait à l'époque l'appartement. M. [E] est entré en contact avec notre agence et je lui ai fait visiter l'appartement et ce à plusieurs reprises suite à son intérêt pour le dit bien.
Le bien étant situé au premier étage sur rue, au dessus d'un bar, à la demande de M. [E] les visites ont eu lieu à des créneaux horaires différents de la semaine afin d'évaluer par lui même le niveau des possibles nuisances sonores. Dans l'optique de faire une offre d'achat, j'ai transmis à M. [E] les différents éléments constitutifs du dossier de vente, notamment les procès verbaux d'assemblée générales: ces derniers faisant état des problèmes de nuisances sonores récents et du limitateur qui avait été installé pour y remédier.
M. [E] a eu en sa possession tous les éléments du dossier lui permettant de réfléchir sérieusement quant à l'achat éventuel du-dit bien. M. [E] est revenu vers moi me confirmant sa décision d'acheter ce bien. Concomitamment à la signature du compromis de vente, j'ai réorganisé une visite du bien en compagnie de M. [E] et de ses parents et il était ravi...'
Considérant qu'il ne résulte nullement des faits non contestés par les parties et des témoignages des parties intervenantes dans le cadre de cette vente immobilière que les demandes faites par les filles des époux [K] au gérant du bar aux fins de réduire le volume sonore de la musique dans l'établissement durant les visites ont eu un rôle déterminant dans le consentement de M. [E] lors de l'acquisition de cet appartement situé dans un quartier vivant de [Localité 1], au dessus d'un pub générateur de toute évidence de nuisances sonores tel qu'il avait pu le constater par la remise par l'agent immobilier du compte- rendu de l'assemblée générale intervenue 18 mois plus tôt dans lequel il était noté de manière très explicite les nuisances sonores liés à la présence de cet établissement de boissons et des plaintes et procédures qu'il avait générées et qui n'étaient pas encore totalement réglées ;
Qu'en conséquence, la cour infirme le jugement du tribunal de grande instance de Paris en toutes ses dispositions ;
Considérant que l'équité justifie que les frais irrépétibles subis par les consorts [K] soient supportés à hauteur de 5 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi que la partie qui succombe supportera les entiers dépens de la procédure ;
PAR CES MOTIFS
La Cour,
Infirme le jugement du tribunal de grande instance de Paris en date du 26 décembre 2011 en toutes ses dispositions;
Statuant à nouveau:
Dit n'y avoir lieu à l'annulation de la vente pour dol;
Déboute M. [X] [E] de l'ensemble de ses demandes;
Condamne M. [X] [E] à payer aux consorts [K] la somme de 5 000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Condamne M. [X] [E] aux entiers dépens de l'instance et lui accorde le bénéfice des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile .
LA GREFFIERE Mme Isabelle CHESNOT, conseillère
pour la Présidente empêchée
