Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 21 SEPTEMBRE 2016
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/18805
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Août 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 11/17570
APPELANTE
BALOG - OLLA SPECIALITES, SARL inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 582 133 229 00010, agissant poursuites et diligences de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Représentée et assistée à l'audience de Me Benjamin DEWHURST, avocat au barreau de PARIS, toque : C1650
INTIME
Syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, le CABINET MICHAU, SA inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 389 300 575 00021, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
[Adresse 3]
[Adresse 2]
Représenté et assisté à l'audience de Me Anne HAUPTMAN, avocat au barreau de PARIS, toque : C1651
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Juin 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre,
Madame Claudine ROYER, Conseillère,
Madame Agnès DENJOY, Conseillère,
Greffier, lors des débats : Mme Stéphanie JACQUET
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Claudine ROYER, faisant fonction de président pour le président empêché en vertu de l'article R 312-3 du code de l'organisation judiciaire, et par Madame Stéphanie JACQUET, greffier présent lors du prononcé.
***
Suivant acte extra-judiciaire du 6 décembre 2011, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 4] a assigné la SARL Balog Olla Spécialités, propriétaire du lot n° 24 de la copropriété, à l'effet de la voir condamner à remettre en état l'origine l'entrée charretière et l'abri situés au rez-de-chaussée de l'immeuble tels que définis au règlement de copropriété, et, notamment, au regard de la composition du lot n° 24, sous astreinte de 500 € par jour de retard, de voir condamner la SARL Balog Olla Spécialités au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle de 2.370 € à compter du 26 février 2006 jusqu'à la libération des lieux, outre une somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
Par jugement du 28 août 2014, le tribunal de grande instance de Paris a':
- dit recevables les demandes du syndicat des copropriétaires,
- condamné la SARL Balog Olla Spécialités, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé deux mois de signification du jugement, à remettre en état l'entrée charretière et l'abri situés au rez-de-chaussée de l'immeuble tels que définis au règlement de copropriété,
- dit que du tout il serait dressé procès-verbal de bonne fin par huissier de justice aux frais de la SARL Balog Olla Spécialités,
- condamné la SARL Balog Olla Spécialités à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 3.500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- rejeté toute autre demande,
- condamné la SARL Balog Olla Spécialités aux dépens.
La SARL Balog Olla Spécialités a relevé appel de ce jugement dont elle poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 14 juin 2016, de':
- dire irrecevables les demandes du syndicat des copropriétaires,
- dire que le règlement de copropriété et l'état descriptif de division établissent sans contestation possible l'existence de son droit de jouissance privative aussi bien sur l'entrée charretière que sur l'abri dans la cour, dont elle a également la jouissance,
- débouter, en conséquence, le syndicat des copropriétaires de ses demandes,
- subsidiairement, dire que les pièces produites établissent, en tout état de cause, l'usucapion trentenaire par elle de la jouissance privative de l'entrée charretière car elles démontrent l'existence d'une jouissance continue, paisible et non équivoque depuis plus de trente années,
- plus subsidiairement, dire qu'elle a acquis par usucapion, à titre de partie privative, l'entrée charretière, compte tenu d'une possession paisible, continue et non équivoque depuis plus de trente ans,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui payer une somme de 50.000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive, harcèlement et préjudice moral,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] à lui payer la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens,
- dire qu'elle sera dispensée de toute participation aux frais de procédure par application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 17 juin 2016, de':
vu les articles 3, 4, 8 et 25 de la loi du 10 juillet 1965, 480 et 493 du code de procédure civile, 1382 et suivants, 2227 et 2261 du code civil,
- rejeter des débats les pièces n° 37, 38 et 39 de la SARL Balog Olla Spécialités comme non communiquées,
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il l'a débouté de sa demande d'indemnité d'occupation formée contre la SARL Balog Olla Spécialités,
- statuant à nouveau, condamner la SARL Balog Olla Spécialités à lui payer une somme mensuelle de 2.738,67 € à titre d'indemnité d'occupation, à compter du 16 février 2006 et jusqu'à la libération effective des lieux, somme qui sera actualisée chaque année le 1er février, à compter du 1er février 2016, en fonction de la variation de l'indice INSEE du coût de la construction du 4ème trimestre 2014,
- débouter la SARL Balog Olla Spécialités de ses demandes,
- la condamner au paiement de la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens incluant le coût des procès-verbaux de constat de M° [S], huissier de justice, et de M. [E], géomètre-expert, soit 800 €, 1.607,79 € et 1.607,79 €.
CECI ETANT EXPOSE, LA COUR
Sur la demande de rejet de pièces
Le syndicat des copropriétaires sollicite le rejet des débats des pièces n° 37, 38 et 39 de la production de la SARL Balog Olla Spécialités comme non communiquées'; toutefois, lesdites pièces sont citées au bordereau de l'appelante comme ayant été communiquées le 23 mai 2016 et le conseiller de la mise en état n'a été saisi d'aucun incident relatif à cette communication avant le prononcé de l'ordonnance de clôture, le 22 juin 2016, de sorte qu'elles sont réputées avoir été régulièrement communiquées avant l'ordonnance de clôture';
En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de rejet des débats des pièces dont s'agit';
Sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]
Au soutien de son appel, la SARL Balog Olla Spécialités indique que l'entrée charretière du [Adresse 6] est indépendante de l'entrée de l'immeuble du [Adresse 7] et ne mène qu'à ses propres locaux, qu'elle occupe cette entrée depuis 1963 en qualité de locataire et depuis 1980 en qualité de propriétaire, qu'ensuite une réclamation du syndicat des copropriétaires qui souhaitait ranger ses poubelles dans l'entrée charretière, le tribunal de grande instance de Paris a, par jugement définitif du 14 mai 2008, reconnu qu'elle bénéficiait de la jouissance exclusive de cette entrée, qu'il résulte du procès-verbal de constat de M° [S] et du métrage de M. [E], géomètre, qu'elle n'a aucunement modifié l'emprise de l'entrée dont s'agit non plus que celle de l'abri'dans la cour ; elle conteste l'intérêt à agir du syndicat des copropriétaires au motif qu'il ne subit aucun préjudice personnel du fait de la situation actuelle et soutient que l'action du syndicat est prescrite du fait de l'expiration du délai décennal d'action prévu à l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; elle soulève ensuite une fin de non recevoir tirée de la chose jugée qu'elle estime attachée aux motifs décisoires du jugement du tribunal de grande instance de Paris du 14 mai 2008 ;
Le syndicat des copropriétaires réplique que l'appropriation par la SARL Balog Olla Spécialités de parties communes fonde son intérêt à agir, que son action est une action réelle soumise à la prescription trentenaire de l'article 2267 du code civil, dénie toute autorité de chose jugée au jugement du tribunal de grande instance de Paris du 14 mai 2008, qui n'a pas reproduit à son dispositif les motifs énoncés au corps du jugement pour reconnaître un droit de jouissance privative à la SARL Balog Olla Spécialités sur l'entrée charretière ;
Sur la recevabilité de l'action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5]
sur l'intérêt à agir : le syndicat des copropriétaires est indiscutablement investi du droit d'agir pour la sauvegarde des droits afférents à l'immeuble et il convient de rappeler que l'intérêt pour agir d'une partie n'est pas subordonné à la démonstration préalable du bien-fondé de son action'ni l'existence du droit invoqué par le demandeur une condition de recevabilité de cette action ; en conséquence, cette fin de non-recevoir ne peut prospérer,
sur la prescription décennale extinctive : le syndicat des copropriétaires soutient que son action, qui tend à la destruction de constructions irrégulières sur les parties communes, est une action réelle relavant de la prescription trentenaire ; toutefois, l'action tendant à la suppression de simples aménagements effectués sans autorisation sur une partie commune à jouissance privative relève de la prescription décennale de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 ; au cas d'espèce, il convient de distinguer entre les aménagements réalisés dans l'entrée charretière, d'une part, l'abri dans la cour, d'autre part, selon les droits détenus par la SARL Balog Olla Spécialités sur ces deux parties communes'distinctes :
L'état descriptif de division inséré au règlement de copropriété décrit le lot n° 24 appartenant à la SARL Balog Olla Spécialités comme suit':
«'Divers locaux de construction légère au rez-de-chaussée, savoir':
- à gauche dans la cour': local d'un rez-de-chaussée et également sous comble,
- au fond': local d'un rez-de-chaussée,
- à droite dans la cour': petit local,
- water-closets
- droit de passage par l'entrée charretière portant le n° 13 du square [Localité 1],
- droit de jouissance de la cour qui a accès sur le passage donnant sur la rue Friant ainsi que de l'abri se trouvant dans cette cour'»,
et il en résulte que, si la SARL Balog Olla Spécialités bénéficie d'un droit de jouissance sur l'abri, elle n'en détient pas sur l'entrée charretière, sur laquelle elle ne dispose que d'un droit de passage, la description générale de l'immeuble figurant à la page 2 du règlement de copropriété (désignation des locaux ['.] au rez-de-chaussée': deux appartements, loge de la concierge, deux garages, water-closet commun, des débarras, locaux dans la cour avec entrée charretière, abri et water-closet' étant purement descriptive, tandis que l'article 10 du règlement de copropriété prévoyant que « le propriétaire du lot n° 24 aura seul la charge et l'entretien des locaux compris dans son lot (gros 'uvre et toiture compris) ainsi que de la cour, de l'entrée charretière et de l'abri dont la jouissance est comprise dans son lot » n'énonce nullement que la jouissance exclusive ou privative de l'entrée charretière est attribuée au propriétaire du lot n° 24, ce qui constituerait une contradiction avec la désignation du même lot indiquant que ce lot bénéficie d'un droit de passage sur l'entrée charretière, étant observé qu'une convention doit s'interpréter de façon à lui donner un sens quand elle est équivoque ou ambiguë'ou susceptible de deux interprétations, et qu'il n'y a pas lieu au cas d'espèce de faire primer le règlement de copropriété sur l'état descriptif de division au motif que le premier serait contractuel et le second purement indicatif, alors que ces deux documents ne sont pas antinomiques et se complètent sans se contredire, sauf dénaturation';
Il s'évince de ces éléments que':
- la prescription applicable à la demande de remise en état formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] relative aux aménagements de l'abri dont la jouissance est réservée au lot n° 24 est soumise à la prescription décennale, dans la mesure où il ressort des constats de M° [S] et de M. [E] que l'emprise au sol dudit abri n'a pas été modifiée ni augmentée,
- la prescription applicable à la demande de remise en état de l'entrée charretière, sur laquelle la SARL Balog Olla Spécialités ne dispose d'aucun droit de jouissance exclusif et privatif, est soumise à la prescription trentenaire, s'agissant d'une action réelle tendant à mettre fin à l'appropriation d'une partie commune';
Or, la charge de la preuve du changement d'usage de «'l'abri'» au cours d'une période de moins de dix années à la date d'introduction de sa demande incombe au syndicat des copropriétaires qui, tout en reconnaissant qu'il ressort des constats de MM. [S] et [E] que l'abri n'a subi depuis l'origine aucune extension, soutient qu'il ne peut en être déduit qu'aucune modification intérieure n'y a été effectuée en termes d'aménagements et de constructions, argumentant de la sorte par pure supposition sans rapporter aucune preuve de ce que les aménagements intérieurs actuels de l'abri auraient été pratiqués depuis moins de dix années ; alors qu'il résulte de l'examen des divers plans produits aux débats, plans de la [Localité 2] de [Localité 3] et des Archives de la [Localité 2] de [Localité 3] de 1974, des constats et métrages de M. [E] et de M. [W], géomètre-expert mandatés par le syndicat et par la SARL Balog Olla Spécialités, que l'abri existait dans sa configuration actuelle dés avant 1974 ; les allégations du syndicat des copropriétaires du 13/15 Square de [Localité 1] sur la consistance des modifications réalisées sur l'abri ne reposent sur aucune démonstration concrète ou pièce justificative dès lors que l'état originel dudit abri n'est pas décrit au règlement de copropriété ni connu et ne peut être extrapolé du seul terme «'abri'» employé par le règlement, étant observé que le changement d'usage reproché à la SARL Balog Olla Spécialités qui utilise cet abri comme espace de stockage de marchandises ne constitue pas, en soi, une infraction au règlement de copropriété ni ne porte atteinte à la destination de l'immeuble, cet usage étant réversible et n'excédant pas les droits découlant de la jouissance exclusive concédée sur ce bâtiment par le règlement';
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] sera donc dit prescrit en sa demande relative à la remise en état de l'abri'dont la SARL Balog Olla Spécialités a la jouissance privative selon le règlement de copropriété ;
En ce qui concerne la prescription extinctive trentenaire applicable à la demande de remise en état du passage cocher (entrée charretière), il convient de rappeler que le délai de prescription ne court qu'à compter de la date à laquelle le titulaire du droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant d'exercer son action': au cas présent, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] n'a eu connaissance de l'appropriation du passage cocher par la SARL Balog Olla Spécialités qu'à compter de l'assemblée générale du 9 mars 2006, à l'occasion de sa demande de changement de la serrure de la porte cochère, qui lui a permis de connaître les aménagements réalisés par la SARL Balog Olla Spécialités dans l'entrée charretière et la revendication de cette dernière sur la jouissance exclusive de cette partie commune réaménagée en espace de stockage par la mise en place de cloisons mobiles, d'où il suit que l'appelante ne peut valablement opposer au syndicat des copropriétaires du 13/15 Square de Châtillon l'irrecevabilité de son action comme prescrite';
sur l'autorité de chose jugée attachée au jugement du 14 mai 2008':
En droit, l'autorité de chose jugée n'est attachée qu'à ce qui a fait l'objet d'un jugement et a été tranché dans son dispositif'; or le litige qui a été tranché par le jugement du 14 mai 2008 du tribunal de grande instance de Paris était relatif à une demande d'annulation d'une résolution d'assemblée générale décidant le changement de la serrure de la porte cochère du [Adresse 6] et non à une revendication de la jouissance exclusive de l'entrée charretière, d'où il suit que cette instance différait par son objet de la présente qui porte sur la jouissance, et subsidiairement, sur l'usucapion d'une partie commune ; par ailleurs, le tribunal n'a pas reporté au dispositif de sa décision le motif selon laquelle la SARL Balog Olla Spécialités bénéficie de la jouissance exclusive de la porte cochère conférée par le règlement de copropriété, énoncé au corps du jugement pour débouter la SARL Balog Olla de sa demande tendant à se voir reconnaître titulaire de cette jouissance par usucapion trentenaire, de sorte qu'aucune autorité de chose jugée n'est attachée audit jugement et que la demande de remise en état de l'entrée charretière formée par le syndicat des copropriétaires est recevable';
Sur le fond
La SARL Balog Olla Spécialités excipe de la description de son lot figurant au règlement de copropriété pour revendiquer la jouissance privative et exclusive de l'entrée charretière, estime avoir acquis par usucapion trentenaire la jouissance de l'entrée charretière, à défaut, sa propriété, et, enfin, conteste devoir une indemnité d'occupation au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] pour son occupation de parties communes affectées à sa jouissance exclusive';
Le syndicat des copropriétaires, s'il reconnaît que la SARL Balog Olla Spécialités dispose en vertu du règlement de copropriété d'un droit de jouissance privatif sur la cour et l'abri, ne lui concède cependant qu'un droit de passage sur l'entrée charretière et lui reproche d'avoir aménagé cette entrée de telle sorte que la cour est devenue inaccessible à la copropriété'; il fait valoir qu'il résulte du procès-verbal de constat de M° [S] et du métrage de M. [E] que l'entrée charretière a été transformée en espace de stockage par appropriation illicite et que «'l'abri'» visé au règlement de copropriété a été transformé en bâtiment fermé, en contradiction avec sa vocation de bâtiment léger et précaire, que les parties communes ont été, de fait, privatisées par ces aménagements'; il ajoute que les droits dont la SARL Balog Olla Spécialités dispose sur l'entrée charretière, la cour et l'abri doivent être différenciés en fonction des énonciations du règlement de copropriété ; s'agissant de l'usucapion revendiquée, il conteste toute force probante à l'attestation délivrée par Mme [G], comme émanant d'une prestataire de services de la SARL Balog Olla Spécialités';
Le règlement de copropriété octroyant à la SARL Balog Olla Spécialités, comme il a été dit, un droit de passage sur l'entrée charretière du [Adresse 6], il est inutile de rechercher si, comme elle l'affirme, son fonds est enclavé, puisqu'elle peut pénétrer dans ses locaux par ce passage ; certes, celui-ci ne mène qu'à ses locaux et non à d'autres lots ou parties communes que celles qui lui sont attribuées en jouissance privative mais il n'en reste pas moins que l'entrée charretière constitue une partie commune qui peut se révéler utile au syndicat des copropriétaires pour y entreposer ses poubelles, notamment, tout en permettant le droit de passage reconnu à la SARL Balog Olla Spécialités';
Le procès-verbal de constat de M° [S] relate que «'l'entrée charretière est constituée de trois parties délimitées par deux autres cloisons, la première partie est utilisée à titre d'entrepôt de matériel, la deuxième partie est utilisée à titre d'entrepôt dans laquelle sont présents de très nombreux cartons, la troisième partie est une pièce utilisée à titre d'entrepôt dans laquelle sont présents de très nombreux cartons et divers objets'» '; il est ainsi établi que la SARL Balog Olla Spécialités, qui ne conteste pas que les objets entreposés dans l'entrée charretière lui appartiennent, s'est approprié l'espace disponible dans ladite entrée sous porche, le passage restant pour circuler étant réduit à un mètre de large selon le procès-verbal de constat'; il importe peu à cet égard que les cloisons installées pour délimiter les espaces de stockage soient mobiles ou maçonnées, dès lors que ces cloisons, quelle que soit leur nature concrète, matérialisent une appropriation de partie commune';
En ce qui regarde l'usucapion sur l'entrée charretière que la SARL Balog Olla dit avoir exercée depuis plus de trente années, il sera constaté que :
la possession qu'elle revendique est équivoque puisqu'elle pouvait, aux yeux des tiers, s'inscrire dans la tolérance d'un usage extensif du droit de passage accordé à cette copropriétaire,
cette possession n'a pas été davantage publique ni paisible puisque la SARL Balog Olla Spécialités s'est constamment opposée à laisser accès à l'entrée charretière, ainsi que le démontrent les difficultés auxquelles se sont heurtés les huissiers et géomètre mandatés pour décrire les lieux et, surtout, la contestation qui s'est élevée entre les parties à l'occasion du vote de la résolution n° 18 de l'assemblée générale des copropriétaires du 9 mars 2006 décidant le changement de serrure de la porte de l'entrée charretière du [Adresse 6], litige qui a abouti au jugement du tribunal de grande instance de Paris du 14 mai 2008':
Les conditions requises pour prescrire par trente ans ne sont donc pas réunies, qu'il s'agisse d'une usucapion en jouissance ou en toute propriété ;
Au vu de ces éléments, le jugement sera confirmé en ce qu'il a condamné la SARL Balog Olla Spécialités, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé deux mois de signification du présent arrêt, à remettre en état l'entrée charretière située au rez-de-chaussée de l'immeuble, telle que définie au règlement de copropriété, et désigné un huissier pour établir un constat de bonne fin';
Ce jugement sera également confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de sa demande d'indemnité d'occupation alors que le stockage de cartons par la SARL Balog Olla dans une partie commune ne pourrait lui ouvrir droit qu'à dommages-intérêts, à la condition qu'il prouve que la copropriété a subi un préjudice collectif du fait de cette occupation, ce qu'il ne fait pas ;
Le jugement sera encore confirmé en ce qu'il a débouté la SARL Balog Olla Spécialités, qui succombe en partie de ses prétentions, de sa demande de dommages-intérêts alors que le harcèlement qu'elle dénonce de la part des copropriétaires ne pourrait, en tout état de cause, conduire à la condamnation du syndicat des copropriétaires, non responsable du comportement de ses membres';
Les conditions d'application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ne sont pas réunies au cas d'espèce ; chacune des parties succombant partiellement en ses prétentions, elles garderont à leur charge les dépens de première instance et d'appel qu'elles ont exposés';
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Déboute le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de sa demande de rejet des pièces 37, 38 et 39 de la production de la SARL Balog Olla Spécialités,
Dit recevable la demande de remise en état de l'entrée charretière formée par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5],
Confirme le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a condamné la SARL Balog Olla Spécialités, sous astreinte de 100 € par jour de retard passé deux mois de signification du présent arrêt, à remettre en état l'abri situé au rez-de-chaussée de l'immeuble et aux dépens,
Statuant à nouveau,
Dit le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] prescrit en sa demande relative à la remise en état de l'abri'dans la cour commune, dont la SARL Balog Olla Spécialités a la jouissance privative selon le règlement de copropriété,
Rejette toute autre demande,
Dit que chacune des parties conservera à sa charge ses dépens de première instance et d'appel.
Le Greffier, Pour le Président empêché,
