Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 07 OCTOBRE 2016
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 25290
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Novembre 2014- Tribunal de Grande Instance de CRETEIL-RG no 12/ 10135
APPELANT
Monsieur Sébastien X... né le 09 Mars 1967 à CHAMPIGNY SUR MARNE (94)
demeurant...-94500 CHAMPIGNY SUR MARNE
Représenté et assisté sur l'audience par Me Yasmine NOURRY BLOUIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0240
INTIMÉE
SCI SCI DU ... A CHAMPIGNY SUR MARNE prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 308 331 248
ayant son siège au...-94500 CHAMPIGNY SUR MARNE
Représentée et assistée sur l'audience par Me Ludovic BOUCHET, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC 73
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Septembre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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M. Robert X... est le gérant de la société civile immobilière (SCI) du..., laquelle est propriétaire d'une maison de deux étages élevés sur rez-de-chaussée.../ 4 rue Guittard à Champigny-sur-Marne (94). A la faveur d'une donation partage réalisée le1er août 1985, M. Robert X... a fait donation à chacun de ses deux enfants, Sébastien et Sergio X..., de 12 % des parts de la SCI du... et de 62 parts sociales de la SCI Weekency en nue propriété.
Le 20 septembre 2011, M. Robert X..., en sa qualité de gérant de la SCI, a signé avec son fils Sébastien X..., un compromis de vente par lequel ce dernier se portait acquéreur des lots no 2 à 6 du bien immeuble de la rue Jean Jaurès, moyennant le prix principal de 271. 000 €, sous conditions suspensives d'obtention d'un prêt et de renonciation par M. Sébastien X... à la donation du 1er août 1985.
M. Sébastien X... a réglé à la SCI deux acomptes de 15. 000 € chacun mais la vente n'a pas été réitérée en la forme authentique avant la date limite de réitération fixée au 21 décembre 2011 ; ensuite d'une sommation du 6 avril 2012, un procès-verbal de carence a été signé en l'étude du notaire Y... le 24 avril 2012.
C'est dans ces conditions que, suivant acte extra-judiciaire du 18 octobre 2012, M. Sébastien X... a assigné la SCI du... à l'effet de voir constater la perfection de la vente et d'en entendre ordonner la réitération.
Par jugement du 12 novembre 2014, le tribunal de grande instance de Créteil a :
- débouté M. X... de sa demande de réitération de la vente prévue par le compromis de vente du 21 septembre 2011,
- débouté M. Sébastien X... de sa demande de dommages-intérêts,
- débouté la SCI du... de ses demandes reconventionnelles,
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile,
- dit que chacune des parties supporterait ses propres dépens.
M. Sébastien X... a relevé appel de ce jugement dont il sollicite l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions du 30 juin 2016, de :
au visa des articles 894, 1134, 1583 et 1589 du Code Civil,
- constater la vente de l'immeuble moyennant un prix de 271. 000 €,
- dire que le présent arrêt vaudra vente et sera publié au rang des hypothèques de l'immeuble,
- ordonner à la venderesse de délivrer le bien vendu,
- subsidiairement, vu les articles 1147 et suivants, 1382 du Code Civil,
- dire que la SCI est responsable de la non-réitération du compromis,
- dire que la SCI a commis une faute et que cette faute a entrainé un grave préjudice pour lui,
- en conséquence, condamner la SCI à lui verser la somme de 271. 000 € en réparation de son préjudice,
- infiniment subsidiairement, condamner la SCI à lui verser la somme de 30. 000 € en remboursement des acomptes versés,
- en toute hypothèse, débouter la SCI du... de ses demandes et la condamner au paiement de la somme de 30. 000 € au titre de l'article 700 du code procédure civile, dépens en sus.
La SCI du... prie la Cour, par dernières conclusions du le 10 mai 2015, de :
au visa des articles 953, 1152, 1176, 1181 et 1383 du Code Civil,
- réformer le jugement en ce qu'il l'a débouté de ses demandes reconventionnelles,
- statuant à nouveau, débouter M. Sébastien X... de l'intégralité de ses demandes,
- constater la caducité du compromis de vente du 20 septembre 2011,
- dire que M. Sébastien X... est responsable de la non-réitération du compromis,
- dire que M. Sébastien X... a commis une faute constitutive de préjudices pour elle et-le condamner à lui payer la somme de, 37. 360 € par application de l'article 1152 du Code Civil,
- ordonner la compensation de cette somme avec celle de 30. 000 € déjà perçue par elle,
- condamner M. Sébastien X... au paiement de la somme de 5. 000 € au titre de l'article 700 du Code Procédure Civile, dépens en sus,
- subsidiairement, dire que la condition suspensive de renonciation à la donation figurant dans le compromis de vente entache de nullité l'ensemble du compromis,
- en conséquence, dire les demandes de M. Sébastien X... irrecevables,
- le condamner au paiement de la somme de 5. 000 € par application de l'article 1383 du Code Civil,
- dans tous les cas, condamner M. Sébastien X... au paiement de la somme de 4. 000 € au titre de l'article 700 du code procédure civile, dépens en sus.
SUR CE
LA COUR
Au soutien de son appel, M. Sébastien X... fait essentiellement valoir que le compromis de vente vaut vente du fait de l'encaissement d'acomptes par le vendeur, que la condition suspensive d'obtention de prêt a été levée tandis que la seconde condition suspensive, relative à sa renonciation à la donation, est nulle et est censée n'avoir jamais existé ; il conteste le caractère déterminant du consentement des parties à la convention de cette condition, faisant observer qu'elle était sans influence sur le prix fixé, que l'appartement du 1er étage était occupé, en sorte que seule la clause litigieuse doit être annulée, d'autant plus qu'elle est potestative ; subsidiairement, il soutient que c'est la SCI qui est responsable de la non-réitération de la vente en raison des démarches engagées par celle-ci pour modifier l'économie et les conditions financières du contrat ;
La SCI du... réfute cette argumentation et indique que la condition suspensive relative à la renonciation à donation constituait un supplément de prix équivalent à la somme de 102. 600 €, eu égard à la valeur des parts sociales concernées, que M. Sébastien X... a souhaité remettre en cause les conditions financières de la vente par une déduction de ce montant du prix de vente, ce qui a fait échouer la cession du bien immobilier ; il estime que la défaillance de la condition suspensive entraîne la caducité de la vente et que, pour pallier la nullité de la clause relative à la renonciation, le notaire qui devait recevoir la vente en la forme authentique avait prévu une donation de ces parts par M. Sébastien X... à M. Robert X..., son gérant, ce que M. Sébastien X... a refusé de faire, de sorte qu'il est à l'origine de la non-réitération de l'acte de vente et doit régler la clause pénale contractuelle fixée à 27. 100 €, augmentée à la somme de 37. 600 € compte tendu de son caractère manifestement dérisoire ;
En droit, la condition potestative est celle qui fait dépendre l'exécution de la convention d'un événement qu'il est au pouvoir de l'une ou l'autre des parties contractantes de faire arriver ou d'empêcher ; tel est le cas de la condition, insérée au compromis de vente du 20 septembre 2011, de l'engagement pris par l'acquéreur de renoncer à la donation du 1er août 1985 portant sur 12 % des parts de la SCI du... et sur 62 parts de la société Weekency ; par ailleurs, cette clause était illicite en ce qu'elle remettait en cause l'irrévocabilité de la donation du 1er août 1985 ;
Or, d'une part, toute obligation est nulle lorsqu'elle a été contractée sous une condition potestative de la part de celui qui s'oblige, d'autre part, toute condition d'une chose prohibée par la loi rend nulle la convention qui en dépend ;
Comme l'a relevé le tribunal, cette condition était déterminante de la volonté des parties dès lors qu'elle influait incontestablement sur la fixation du prix, ayant pour effet de de faire réintégrer dans le patrimoine du donateur la valeur de la nue propriété des parts sociales objet de la donation tout en constituant un complément de prix indirect, en sorte que c'est par de justes motifs que la Cour adopte que le premier juge a dit le compromis nul et débouté la SCI du... de sa demande de réitération de la vente ;
De même, c'est par des motifs exacts que la Cour approuve que le tribunal a rejeté les demandes de dommages-intérêts réciproques formées par les parties, dès lors que la nullité de l'acte de vente prive de fondement les griefs tirés du refus de réitération de la vente, et que les négociations entamées postérieurement à la signature dudit acte ne font que traduire l'impossibilité de réitérer une telle convention, peu important les agissements de la SCI du... postérieurs à la signature de l'acte affecté de nullité ;
La nullité de la convention s'oppose également à la mise en œuvre de la clause pénale contractuellement prévue tandis qu'elle commande la restitution des acomptes versés, totalisant 30. 000 € en deux versements de 15. 000 € chacun, par la SCI à M. Sébastien X... ;
Ajoutant au jugement, la Cour condamnera la SCI du... à restituer à M. Sébastien X... la somme de 30. 000 € ;
L'équité ne justifie pas d'entrer en voie de condamnation sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement,
Y ajoutant,
Condamne la SCI du... à restituer à M. Sébastien X... la somme de 30. 000 €,
Rejette toute autre demande,
Dit que chacune des parties conservera ses dépens d'appel à sa charge.
Le Greffier, La Présidente,
