COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 14 OCTOBRE 2016
(no, 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/ 25072
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Novembre 2014- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 12/ 04751
APPELANTE
Madame Dominique X...née le 19 Juin 1952 à MAY SUR ORNE (14320)
demeurant ...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Natacha MIGNOT, avocat au barreau de PARIS, toque : D1645
INTIMÉS
Monsieur NOEL Y...né le 28 février 1951 représente par son tuteur, administrateur ad hoc, monsieur JEAN MARIE Y...
demeurant C/ O MR JEAN MARIE Y...-...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Caroline MARCEL de la SELARL CAROLINE MARCEL ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0418
Maître Jean pierre Z..., notaire
demeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
Monsieur Marc, Antoine A...né le 19 Juillet 1954 à BOIS COLOMBES-92
demeurant ...
Représenté par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515
Madame Blandine, Marie A...NÉE B...née le 04 Mai 1955 à ORLEANS-45
demeurant ...
Représentée par Me Nadia BOUZIDI-FABRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0515
Monsieur JEAN MARIE Y...né le 4 mai 1948 à BOULOGNE BILLANCOURT, Es qualites de tuteur de monsieur NOEL Y...
demeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Caroline MARCEL de la SELARL CAROLINE MARCEL ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0418
SCI STGJ prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 450 967 252
ayant son siège au 27 boulevard Magenta-75010 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Carole BOSSON, avocat au barreau de PARIS, toque : E1754
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 08 Septembre 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre Mme Christine BARBEROT, Conseillère M. Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Suivant acte authentique du 20 juin 2006 reçu par M. Jean-Pierre Z..., M. Jean-Marie Y..., représentant M. Noël Y..., placé sous tutelle par jugement du 11 juillet 1977, en vertu d'une autorisation du juge des tutelles par ordonnance du 11 mai 2006, a vendu à la SCI STGJ les lots no 14, 17, 19, 22, 23, 24, 25, 28, 30, 34 de l'état de division d'un ensemble immobilier en copropriété sis ..., au prix de 42 000 €. La société STGJ n'a pu entrer en possession du lot no 19, soit une pièce au 7e étage, en raison de son annexion au lot no 20 appartenant à M. Marc-Antoine A...et Mme Blandine B..., épouse A...(les époux A...). Par ordonnance de référé du 5 mai 2009, M. Francis C...a été désigné comme expert. Il a déposé son rapport le 15 février 2010. Les 24 février 2012 et 21 mai 2013, la société STGJ a assigné M. Jean-Marie Y..., ès qualités, Mme Dominique D..., ex-épouse, E..., devenue épouse X..., qui avait vendu le lot no 20, soit une pièce au 7e étage du même immeuble, aux époux A...le 27 septembre 1999, ainsi que M. Z..., en délivrance et remise en état du lot no 19.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 4 novembre 2014, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- dit que les consorts Y...avaient manqué à leur obligation de délivrance de la chose vendue à l'égard de la société STGJ,- dit que Mme X...avait commis une faute en annexant le lot no 19 en violation du droit de propriété de la société STGJ,- dit que M. Z...n'avait commis aucun manquement à son obligation d'information ni à celle d'assurer la sécurité juridique de son acte,- ordonné à Mme X...de procéder à la remise en état des lots 19 et 20 et, notamment, au cloisonnement, dans les 60 jours de l'arrêt,- ordonné aux époux A...de permettre l'accès de leur bien afin que Mme X...fît procéder à la remise en état des lots,- condamné Mme X...à prendre en charge le coût de la remise en état des lots dans la limite de 5 764, 62 €,- condamné in solidum Mme X...et les consorts Y...à payer à la société STGJ la somme de 20 040 € de dommages-intérêts subi à l'achat et de la perte de chance locative,- condamner in solidum Mme X...et les consorts Y...à payer à la société STGJ la somme de 3 766, 04 € au titre des frais d'expertise avancé par elle,- rejeté les demandes de dommages-intérêts de Mme X...et des consorts Y...,- condamné in solidum Mme X...et les consorts Y...à payer à la société STGJ la somme 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Le 11 décembre 2014, Mme X...a interjeté appel de ce jugement. Le 17 décembre 2014, les époux A...ont interjeté appel du même jugement. Par ordonnance du19 mars 2015, les deux instances d'appel ont été jointe.
Par dernières conclusions du 24 février 2015, Mme X..., demande à la Cour de :
- vu les articles 1116, 1382 du Code civil, 699 du Code de procédure civile,- infirmer le jugement entrepris purement et simplement,- débouter la société STGJ de l'ensemble de ses demandes,- la mettre, elle appelante, hors de cause,- condamner la société STGJ à lui payer les sommes de 10 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive, 5 000 € au titre de en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, 3 436, 68 € au titre des frais d'expertise, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 20 mars 2015, les époux A...prient la Cour de :- vu les articles 1109, 1116, 2258, 2261, 2264, 2272, 2275, 1382 du Code civil,- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,- dire nulle la vente du lot no 19 suivant acte du 20 juin 2006 par M. Y...à la société STGJ, le consentement du vendeur et de l'acquéreur ayant été vicié,- constater qu'ils bénéficient de la surface du lot no 19 et de la prescription acquisitive de propriété de l'article 2272 du Code civil,- constater que la consistance du lot actuellement numéroté 20 dont ils sont propriétaires a la consistance des surfaces réunies du lot no 19 et du lot no 20 pour 12, 04 m2,- débouter la société STGJ de toutes ses demandes,- condamner la société STGJ à leur payer la somme de 4 000 € de dommages-intérêts pour procédure abusive,- condamner la société STGJ à leur payer la somme de 7 500 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 20 avril 2015, la société STGJ demande à la Cour de :
- dire les époux A...irrecevables en leur appel incident en ce qu'il tend à soumettre à la Cour des demandes nouvelles au sens de l'article 564 du Code de procédure civile,- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et y ajoutant :- débouter les époux A...de leurs demandes formées contre elle,- débouter Mme X...de ses demandes formées contre elle,- condamner in solidum Mme X..., MM. Y...et les époux A...à lui payer la somme de 3 500 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 27 avril 2015, M. Jean-Marie Y..., ès qualités, prie la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,- constater que la société STGJ a acquis le lot no 19 en connaissance de cause,- vu le principe " nul ne peut se prévaloir de sa propre turpitude " et le procès-verbal de constat du 21 juin 2005 antérieur à la vente du 20 juin 2006 dressé à la requête de la société STGJ,- débouter la société STGJ de son action et l'en déclarer autant irrecevable que mal fondée,- très subsidiairement,- vu le préjudice exorbitant allégué par la société STGJ, le décret du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent, l'impossibilité de réunir le lot no 19 à un autre lot acquis par la société STGJ :- débouter la société STGJ de sa demande d'indemnité pour perte locative,- constater qu'ils ont vendu le 13 janvier 1989 aux époux E...aux droits desquels vient Mme X..., les lots 5 et 20, ce dernier alors loué à Jacob F..., à l'exclusion du lot annexé par Mme X...,- le mettre hors de cause,- très subsidiairement, si la Cour entrait en voie de condamnation contre lui,- condamner solidairement la société STGJ et Mme X...à le garantir de toute condamnation qui serait prononcée contre lui,- vu l'article 1382 du Code civil,- condamner solidairement la société STGJ et Mme X...à lui payer la somme de 8 000 € à titre de dommages-intérêts pour procédure abusive et vexatoire,- condamner la société STGJ à lui payer la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 22 avril 2015, M. Z...demande à la Cour de :
- dire qu'aucune demande n'est formée contre lui,- en tant que de besoin :- débouter les parties de leur demande,- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a écarté sa responsabilité,- condamner la partie qui succombera au paiement de la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE LA COUR
Considérant que, dans le dispositif de ses conclusions, qui seul saisit la Cour, la société STGJ conteste la recevabilité de l'appel incident formé par les époux A...au motif que cet appel tendrait à soumettre à la Cour des demandes nouvelles au sens de l'article 564 du Code de procédure civile ;
Qu'il résulte du jugement entrepris que les époux A...n'ont pas constitué avocat en première instance ; que, néanmoins, cette carence ne leur interdît pas d'interjeter appel principal ni de former appel incident, ayant été parties en première instance ;
Que la société STGJ, qui se fonde sur l'article 564 du Code de procédure civile, invoque, en réalité, l'irrecevabilité des demandes des époux A...tendant à l'annulation de l'acte du 20 juin 2006 aux termes duquel M. Y...a vendu le lot no 19 à la société STGJ et de celle tendant à faire constater que les époux A...bénéficient de la prescription acquisitive de ce même lot ; qu'en première instance, le Tribunal était saisi des demandes de délivrance et de remise en état du lot no 19 formées par la société STGJ ; qu'il s'en déduit que les demandes d'annulation de la vente de ce lot et d'usucapion, formées pour la première fois en cause par les époux A..., sont nouvelles et, comme telles, irrecevables ;
Considérant que Mme X...et les époux A...ne forment aucune demande contre M. Z...; que les autres parties ne formulent également aucune demande contre le notaire ; qu'il convient donc de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que M. Z...n'avait commis aucun manquement à son obligation d'information ni à celle d'assurer la sécurité juridique de son acte ;
Que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de M. Z...en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile ; qu'il y a lieu de condamner in solidum Mme X...et les époux A...aux dépens de l'instance d'appel engagée contre le notaire et à payer à ce dernier la somme de 5 000 € en vertu de l'article précité ;
Considérant qu'il est acquis aux débats, pour résulter de l'expertise et pour ne pas être contesté par les parties, que le lot no 19 décrit dans l'état de division de l'immeuble litigieux comme étant, au 7e étage, " une pièce à l'extrémité du couloir à gauche de l'escalier et en façade du boulevard, éclairée par un châssis à tabatière... et les trois/ mille huitièmes (3/ 1008èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales ", a été réuni au lot no 20 par la suppression de la cloison séparant ces deux lots ; qu'aux termes du même état de division, le lot no 20, situé au même étage, consiste en une " pièce éclairée par un châssis à tabatière en façade sur le bld, 1ère porte à gauche dans le couloir de droite parallèle à la façade et perpendiculaire au couloir qui part de l'escalier, portant le no 20 du plan ci-annexé. Et les trois millièmes des parties communes " ;
Que le règlement de copropriété n'ayant pas été modifié à la suite de cette réunion matérielle des deux lots, l'acte de vente du 20 juin 2006 transfère à la société STGJ, la propriété du lot no 19 dans sa consistance du règlement de copropriété, de sorte que Mme X...ne peut soutenir que la société STGJ aurait acquis " un lot qui n'existait plus " ;
Considérant que, si la société STGJ a eu connaissance de la réunion matérielle des deux lots dès le 21 juin 2015 par le constat que cette société a fait dresser par M. Jean-Marie G..., huissier de justice, cependant, cette constatation est postérieure à l'avant-contrat par acte sous seing privé du 1er décembre 2003 aux termes duquel elle s'était engagée à acquérir de M. Y...le lot no 19 avec d'autres lots ; que, les conditions suspensives qui la protégeaient étant accomplies, l'acquéreur était tenu de réitérer la vente, sauf son recours contre son vendeur ; que la délivrance qui pèse sur le vendeur étant le transport de la chose vendue en la puissance et possession de l'acheteur, M. Y...ne peut faire grief à l'acquéreur de ne pas l'avoir informé avant la vente de l'annexion du lot 19 au lot 20 ; qu'en réitérant la vente, en dépit de sa connaissance de la réunion des lots, la société STGJ n'a pas renoncé à exiger du vendeur l'exécution de son obligation de délivrance ; qu'ayant payé le prix sans avoir la jouissance promise, la société STGJ ne commet ni faute ni dol ni manoeuvres illicites ni, encore, ne tente de s'enrichir sans cause en agissant en délivrance contre son vendeur ;
Qu'en conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a dit que M. Y...avait manqué à son obligation de délivrance de la chose vendue à l'égard de la société STGJ ;
Considérant que les parties s'opposent sur la date à laquelle la réunion matérielle des lots 19 et 20 a été faite, l'expert indiquant ne pas avoir pu la déterminer ; que, cependant, l'acte de vente du 13 janvier 1989 transmet, de M. Y...aux époux E..., aux droits desquels vient Mme X..., la propriété du lot no 20 dans la description précitée du règlement de copropriété ; qu'il s'agit donc d'une pièce représentant les trois millièmes des parties communes ; que le lot voisin no 19, qui représente le même nombre de millièmes des parties communes, a une superficie de 4 m2, ainsi qu'il résulte de la mesure déclarée par le vendeur dans l'acte du 20 juin 2006 ; qu'il peut en être déduit que le lot no 20 avait originairement la même superficie que le lot no 19, soit 4 m2 ; que, toutefois, l'acte de vente du 27 septembre1999, par lequel Mme X...transmet aux époux A...la propriété du lot no 20, énonce que la superficie de ce lot est de 12, 04 m2 et précise que le mesurage a été effectué par les soins du vendeur et sous sa responsabilité ; que, pendant la période 1997-1998, Mme X...admet avoir procédé à des travaux dans la pièce sous combles ; que l'expert a relevé que ces travaux consistaient dans la pose de sanitaires, ces derniers étant situés dans le lot no 19 ; que la société STGJ verse aux débats l'attestation de M. Jean-Paul H..., demeurant dans l'immeuble litigieux, qui déclare : " Entre 1998 et 1999, étant sensible au bruit, j'ai demandé au fils de Monsieur I...qui descendait s'il savait ce qu'il se passait ; il a dit que c'était son père qui abattait une cloison au 7e étage pour lui faire un studio, que cela ne serait pas long " ;
Qu'il ressort de ces éléments que la réunion matérielle des deux lots est imputable à Mme X..., née D..., cette dernière n'établissant pas que les deux lots auraient été réunis avant le 13 janvier 1989, date à laquelle elle avait acquis, avec son conjoint de l'époque, M. E..., le lot no 20 de M. Y...; que Mme X...ayant agi sans droit, cette annexion est constitutive d'une faute, au sens de l'article 1382 du Code civil, engageant sa responsabilité tant à l'égard de la société STGJ que de M. Y...;
Considérant que le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a condamné Mme X...à la remise en état du lot no 19 à ses frais, cette demande n'étant formée par la société STGJ qu'à l'encontre de Mme X...; que le jugement entrepris sera encore confirmé en ce qu'il a limité le montant de ces travaux à la somme de 5 740, 62 € retenue par l'expert judiciaire ;
Considérant que la société STGJ, qui a acquis le lot no19 le 20 juin 2006 n'a subi aucun préjudice relatif au prix d'achat ; que, n'étant pas entrée en possession de ce lot, elle ne peut prétendre qu'à un préjudice né de l'absence de jouissance du bien ; qu'ayant eu le projet de louer le bien à usage d'habitation, la société STGJ ne peut réclamer que le montant de la perte locative du lot no 19 ; qu'il ressort de l'expertise et des éléments produits que le lot no 19 consiste en une pièce de 4 m2 au 7e étage sous comble, sans sanitaires ni cuisine ; que la société STGJ, qui ne démontre pas que la réunion de ce lot avec un autre aurait été possible ni que cette réunion lui aurait permis de donner ces locaux à bail à usage d'habitation, ne justifie pas d'une perte locative de 450 € par mois ; qu'en conséquence, le préjudice de la société STGJ doit être fixé à la somme de 6 000 € au paiement de laquelle il convient de condamner in solidum M. Y...et Mme X...;
Considérant que Mme X..., ayant procédé sans droit à la réunion des deux lots, devra garantir M. Y...de la condamnation qui vient d'être prononcée contre lui ;
Considérant que les procédures de Mme X...et de la société STGJ n'étant pas abusives, les demandes de dommages-intérêts de M. Y...et des époux A...doivent être rejetées ;
Considérant que la solution donnée au litige emporte le rejet des demandes sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de Mme X..., de M. Y...et des époux A...;
Considérant que les dépens d'appel seront supportés in solidum par Mme X...et par les époux A...;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes de la société STGJ à l'encontre de Mme X..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt ;
Considérant que l'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de M. Z...en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Déclare M. Marc-Antoine A...et Mme Blandine B..., épouse A..., recevables en leur appel principal et en leur appel incident ;
Déclare irrecevables les demandes de M. Marc-Antoine A...et Mme Blandine B..., épouse A..., tendant :
- à l'annulation de l'acte authentique du 20 juin 2006 aux termes duquel M. Jean-Marie Y..., en qualité de représentant de M. Noël Y..., a vendu à la SCI STGJ le lot no 19 de l'état de division de l'ensemble immobilier en copropriété sis ...,
- à la prescription acquisitive par eux de la propriété de ce même lot ;
Infirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a condamné in solidum Mme Dominique D..., épouse X..., et " les consorts Y..." à payer à la SCI STGJ la somme de 20 040 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice subi à l'achat et de perte de chance locative ;
Statuant à nouveau de ce seul chef :
Condamne in solidum Mme Dominique D..., épouse X..., et M. Jean-Marie Y..., en qualité de représentant de M. Noël Y..., à payer à la SCI STGJ la somme de 6 000 € de dommages-intérêts ;
Condamne Mme Dominique D..., épouse X..., à garantir M. Jean-Marie Y..., en qualité de représentant de M. Noël Y..., de la condamnation au paiement de la somme de 6 000 € de dommages-intérêts ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Y ajoutant :
Déboute M. Marc-Antoine A...et Mme Blandine B..., épouse A..., de leurs autres demandes ;
Rejette toute autre demande ;
Condamne in solidum Mme Dominique D..., épouse X..., M. Marc-Antoine A...et Mme Blandine B..., épouse A..., aux dépens des instances d'appel ;
Condamne in solidum Mme Dominique D..., épouse X..., M. Marc-Antoine A...et Mme Blandine B..., épouse A..., à payer à M. Jean-Pierre Z...la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile ;
Condamne Mme Dominique D..., épouse X..., à payer à la SCI STGJ la somme de 3 500 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
