Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANCAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRET DU 02 NOVEMBRE 2016
(n° , 12 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/05615
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Février 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 08/14753
APPELANTS
Monsieur [X] [A], venant aux droits de la SCI PLATEAU DU SANTERRE,
Né le [Date naissance 1] 1929 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
Monsieur [S], [X], [E], [A]
Né le [Date naissance 2] 1966 à [Localité 2] (ALGÉRIE)
[Adresse 1]
[Adresse 2]
[Adresse 3]
Madame [U], [V], [K], [A]épouse de M. [G], [I] [U],
Née le [Date naissance 3] 1960 à [Localité 3]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
Monsieur [L] [U]
Né le [Date naissance 2] 1991 à [Localité 4]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
Monsieur [Q] [U], mineur lors de l'introduction d'instance, représenté par ses parents, Monsieur et Madame [U],
Né le [Date naissance 4] 1995 à [Localité 4]
[Adresse 4]
[Adresse 5]
Représentés et assistés de Me Yehochoua LEWIN, avocat au barreau de PARIS, toque : C0464
'SOCIETE CIVILE IMMOBILIERE SAINT CYR', inscrite au RCS de PARIS, SIRET n° 332 877 141 00017, agissant en la personne de son gérant domicilié en cette qualité audit siège,
[Adresse 6]
[Adresse 7]
Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SCP BOLLING - DURAND - LALLEMENT, avocat postulant au barreau de PARIS, toque : P0480
Représentée par Me Marie-Christine CHASTANT MORAND, avocat plaidant au barreau de PARIS, toque : P0072
INTIME
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], dit 'GROUPEMENT FONCIER DES TERNES', représenté par son syndic, SCORSIM GESTION, SARL inscrite au RCS de NANTERRE, SIRET n° 398 495 994 00038, prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,
[Adresse 8]
[Adresse 9]
Représenté et assisté de Me Olivier AUMONT de la SELARL AUMONT FARABET ROUVIER AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0628
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 21 Septembre 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
Monsieur Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre,
Madame Claudine ROYER, Conseillère,
Madame Agnès DENJOY, Conseillère,
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Stéphanie JACQUET
ARRET :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par Mme Stéphanie JACQUET, greffière à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS & PROCÉDURE
Le groupe d'immeubles bâtis situé [Adresse 10], dit "groupement Foncier des Ternes" à [Localité 5] a fait l'objet d'un règlement de copropriété et d'un état descriptif de division reçu par Maître [B], notaire, le 15 mars 1960.
Dans cet immeuble régit par le statut de la copropriété, M. [X] [A] est propriétaire
des lots n° 49,51 et 64 de l'état descriptif de division, correspondant à des boutiques au rez-de-chaussée.
La SCI Plateau du Santerre, constituée le 18 juin 1942, ayant perdu la personnalité juridique faute d'immatriculation au registre du commerce, M. [X] [A] et M. [S] [A] sont devenus co-indivisaires, à concurrence respective des 45 /50èmes et 5/50èmes, du patrimoine de la SCI comprenant les lots n° 53, 58 et 59 de l'état descriptif de division. Aux termes d'un acte du 22 janvier 2003, M. [X] [A] a été désigné en qualité de gérant de l'indivision existant entre [S] [A] et lui-même.
Un différend s'est élevé entre MM [X] et [S] [A] et le syndicat des copropriétaires quant à la répartition des charges.
Par acte du 25 juin 2004, M. [X] [A], la SCI Plateau du Santerre et l'indivision [X] et [S] [A] venant aux droits de la SCI Plateau du Santerre ont assigné le syndicat des copropriétaires aux fins d'annulation de la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 30 mars 2004, ayant approuvé les comptes de l'exercice du 1er janvier au 31 décembre 2003. Par conclusions postérieures, ils ont demandé l'annulation des résolutions n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 30 mai 2005. Par conclusions signifiées le 7 septembre 2005, la SCI Saint Cyr, autre copropriétaire, est intervenue à la procédure.
Par jugement contradictoire du 18 janvier 2006, le tribunal de grande instance de Paris a :
- constaté que l'indivision [X] et [S] [A] se trouve dans la procédure au lieu
et place de la SCI Plateau du Santerre,
- déclaré la SCI Saint Cyr recevable en son intervention volontaire,
- débouté MM. [X] et [S] [A] de leurs demandes en annulation de la résolution 2 adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 2004, et des résolutions 4, 5 et 6 adoptées lors de l'assemblée générale du 30 mai 2005,
- débouté MM [X] et [S] [A] de leurs demandes en dommages et intérêts,
- ordonné une mesure d'expertise et désigné à cet effet Mme [K] avec pour mission de dire si la répartition des charges communes, telle qu'elle est actuellement pratiquée, est conforme au règlement de copropriété et aux dispositions d'ordre public de
la loi du 10 juillet 1965, de relever les modifications intervenues dans les différents lots de copropriété de nature à justifier des corrections dans la répartition des charges et éventuellement de proposer une nouvelle grille de répartition des charges.
Par acte du 24 juillet 2007, alors que l'expertise était en cours, les consorts [A] ont assigné le syndicat pour demander l'annulation des résolutions n° 3, 4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 11 juin 2007, outre des dommages et intérêts et une indemnité au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
L'expert a déposé son rapport le 9 février 2010.
Par jugement du 4 mai 2011, le tribunal a ordonné la réouverture des débats pour permettre aux parties de produire, dans leur intégralité, le règlement de copropriété, les actes modificatifs de ce règlement, l'état descriptif de division, la grille de répartition contestée et les actes d'acquisition des lots appartenant à MM [X] et [S] [A].
Par conclusions signifiées le 16 mars 2012, M. [Q] [U], nu-propriétaire du lot 49, Mme [U] [A] épouse [U], nu-propriétaire du lot 51 et M. [L] [U], nu-propriétaire du lot 64, sont intervenus volontairement à la procédure, M. [X] [A] ayant fait donation en nue propriété des lots dont s'agit à ces derniers, par acte notarié du 22 janvier 2004.
Par jugement contradictoire du 22 février 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré recevables les conclusions notifiées par la copropriété du groupement foncier des
Ternes le 13 juin 2012,
- reçu Mme [U] [A] épouse [U], M. [L] [U] et M. [Q] [U] en leur intervention volontaire,
- débouté les consorts [A], la SCI Saint Cyr et la copropriété du groupement foncier des Ternes de la demande formée aux fins de voir répartir les charges de la copropriété du groupement foncier des Ternes conformément au nouvel état descriptif de division proposé par Mme [K], expert judiciaire, dans son rapport déposé le 9 février 2010,
- débouté les consorts [A] et la SCI Saint Cyr des demandes formées aux fins de restitution de charges,
- déclaré, par application des dispositions des articles 1350 et 1351 du code civil, les consorts [A] irrecevables en leur demande d'annulation de la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 30 mars 2004 et des résolutions n ° 4 et 5 de l'assemblée générale du 30 mai 2005,
- débouté les consorts [A], la SCI Saint Cyr et la copropriété de leurs autres demandes,
- dit que les consorts [A], la SCI Saint Cyr et la copropriété supporteront chacun un tiers des dépens de la présente instance, à l'exception des frais de l'expertise judiciaire de Mme [K] qui seront supportés en totalité par la copropriété,
- rejeté la demande formée par les consorts [A] et par la SCI Saint Cyr au titre de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,
- rejeté les demandes formées au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration remise au greffe le 20 mars 2013, M. [X] [A], M. [S] [A],
Mme [U] [A] épouse [U], M. [L] [U] et M. [Q] [U] (les consorts [A]) ont relevé appel de ce jugement à l'encontre du syndicat des copropriétaires. La SCI Saint Cyr a fait de même par déclaration du 22 février 2013. Les deux procédures ont été jointes.
Par arrêt du 15 avril 2015 cette cour a :
- révoqué l'ordonnance de clôture,
- ordonné la réouverture des débats pour permettre aux parties de verser aux débats le règlement de copropriété et ses éventuels modificatifs ainsi que l'état descriptif de division du 15 mars 1960 et de s'expliquer sur l'incidence, dans le cas d'une nouvelle répartition des charges telle que proposée par l'expert [K], de l'existence d'éventuelles parties communes spéciales par bâtiment,
- renvoyé l'affaire à la mise en état,
- réservé les dépens.
Les parties ont conclut après réouverture des débats et la procédure devant la cour a été clôturée le 14 septembre 2016.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 9 octobre 2015 par lesquelles M. [X] [A], M. [S] [A], Mme [U] [A] épouse [U], M. [L] [U] et M. [Q] [U], ci après les consorts [A]-[U], appelants, invitent la cour, au visa des articles 4, 5, 12 alinéa 3, 565 et 566 du code de procédure civile, 5, 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, à :
- infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il met les frais de l'expertise judiciaire de Mme [K] en totalité à la charge de la copropriété,
- constater que la grille de répartition des charges de copropriété retenue en application
du règlement de copropriété du 15 mars 1960 par l'assemblée générale du 30 mars 2004 est erronée,
- en tant que de besoin la déclarer non écrite,
- enjoindre le syndicat des copropriétaires d'appliquer, pour ce qui est de leurs lots, la clef de répartition proposée par l'expert judiciaire dans son rapport du 9 février 2010, avec effet
rétroactif au 1er janvier 2003,
- condamner le syndicat des copropriétaires, à rétablir le compte des charges réellement dues par eux, sous astreinte indemnitaire de 10 € par jour de retard à compter des présentes,
- au besoin, déclarer nulles et non avenues la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 30 mars 2004 et les résolutions n° 4 et 5 de l'assemblée générale du 31 mai 2005, n° 3 des assemblées générales des 4 avril 2006, 11 juin 2007, 4 juillet 2008, 26 mai 2009 et n° 5 de l'assemblée générale du 30 mars 2010,
- subsidiairement, condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 200.000 € à titre de dommages-intérêts, sous réserve des périodes postérieures aux appels du 29 septembre 2015,
- dire qu'ils n'auront pas à supporter la répartition des condamnations à intervenir sur leurs millièmes,
- débouter le syndicat des copropriétaires de toutes demandes contraires,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à leur payer la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- dire qu'ils n'auront pas à supporter la répartition des condamnations à intervenir sur leurs millièmes de ces chefs articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, 4, 5 et 12 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 27 juin 2016 par lesquelles la SCI Saint Cyr, appelante, invite la cour, au visa des articles 10 et 43 de la loi du 10 juillet 1965, 4, 5 et 12 du code de procédure civile et 1356 du code civil, à :
- infirmer le jugement,
à titre principal,
- constater l'aveu de non-conformité de la répartition des charges de copropriété par toutes les parties en première instance,
- déclarer non écrite la grille de répartition des charges de copropriété retenue en application du règlement de copropriété du 15 mars 1960 par l'assemblée générale du 30 mars 2004 ou, à défaut, constater le caractère erroné de ladite répartition,
- déclarer nulles et non avenues la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 30 mars 2004 et les résolutions n° 4 et 5 de l'assemblée générale du 31 mai 2005, n°3 des assemblées générales des 4 avril 2006, 11 juin 2007, 4 juillet 2008, 26 mai 2009 et n°5 de l'assemblée générale du 30 mars 2010,
- homologuer l'état descriptif de division proposé par l'expert judiciaire,
- dire que les grilles de répartition des charges telles que fixées par l'expert rétroagiront au 1er janvier 2003,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser en remboursement des charges courantes indûment perçues une somme de 54.712,71 €, outre celle de 12.620 € au titre des charges pour travaux outre les charges relatives aux antennes, interphone, eau froide, ainsi que les frais de relance et d'huissiers qui ont du être assumées à tort soit 2.634,93 €,
à titre subsidiaire,
- désigner Mme [K] en qualité d'expert judiciaire, à défaut tel expert qui plaira avec pour mission, notamment de dire si la répartition des charges communes telle qu'elle est actuellement pratiquée est conforme au règlement de copropriété et aux dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, constater si chaque bâtiment bénéficie effectivement d'une autonomie de gestion de fait,
- surseoir à statuer dans l'attente de la remise du rapport d'expertise,
à titre infiniment subsidiaire,
- condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 66.382,50 € à titre de dommages et intérêts,
en tout état de cause,
- dire qu'elle n'aura pas à supporter la répartition des condamnations à intervenir sur ses millièmes et ce à titre de dédommagement,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme 8.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 5 septembre 2016 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 10], dit "groupement Foncier des Ternes", ci après le syndicat des copropriétaires ou le syndicat, intimé ayant relevé appel incident, demande à la cour de :
- confirmer le jugement,
- lui donner acte au syndicat qu'il résulte des pièces n° 12 et 13 qu'il verse aux débats qu'en l'état des pièces en sa possession, il n'existe pas de parties communes spéciales par bâtiment,
- dire impossible la création de charges spéciales sans parties communes spéciales,
subsidiairement,
- dire que la nouvelle répartition n'aura d'effet que pour l'avenir à compter de la date où la décision à intervenir aura acquis l'autorité de la chose jugée,
- si la cour devait par extraordinaire faire rétroagir la nouvelle répartition des charges au 1er janvier 2003, désigner tel expert qu'il lui plaira avec mission de faire les comptes entre les parties,
- dire que l'action en restitution des charges indues n'est désormais plus soumise à la prescription de dix ans prévue par l'article 42 alinéa 1er de la loi du 10 juillet 1965 mais à la prescription de cinq ans prévue par l'article 2224 du code civil,
- déclarer irrecevables et, subsidiairement, mal fondés la SCI Saint Cyr et les consorts [A] en leurs demandes d'annulation des résolutions n° 2 de l'assemblée générale du 30 mars 2004, n° 4, 5 et 6 de l'assemblée générale du 31 mai 2005, n° 3 des assemblées générales des 4 avril 2006, 11 juin 2007, 4 juillet 2008, 26 mai 2009 et n° 5 de l'assemblée générale du 30 mars 2010 ;
- débouter la SCI Saint Cyr et les consorts [A] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions,
en tout état de cause,
- condamner la SCI Saint Cyr et les consorts [A] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 8.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée, à son précédent arrêt et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la grille de répartition des charges
Sur les demandes tendant à voir déclarer non écrite les clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges
Comme l'a dit cette cour dans son arrêt précédent, il appert du rapport d'expertise de Mme [K] qu'elle a constaté, après avoir visité les lieux et examiné les documents produits, une accumulation d'erreurs de plume et de transcription dans les deux actes portant réforme du règlement de copropriété et de l'état descriptif de division, datant eux-mêmes de 1929, refaits le 15 mars 1960, et publié le 8 août 1960, s'agissant du second ; des anomalies dans l'état descriptif de division refait en 1960 quant aux tantièmes de propriété servant à la répartition des charges ; que les récolements des plans d'origine, établis en 1997, ne mentionnaient pas les surfaces, n'identifiaient pas les locaux secondaires pour les lots composites encore existants (caves, annexes de commerces et chambres de service) et ne matérialisaient pas les derniers modificatifs intervenus après 1997 ni d'éventuelles incorporations de parties communes dans les lots privatifs ( WC commun, terrasses, escaliers et dégagements) ;
L'expert a constaté qu'en raison des erreurs et anomalies précitées, la répartition des charges ne serait pas conforme aux prescriptions des articles 5 et 10 de la loi du 10 juillet 1965, estimant qu'il était nécessaire, avant de proposer une nouvelle grille de répartition des charges, qu'il soit procédé à un nouvel état de description de l'immeuble ;
Les parties s'accordant devant l'expert sur les constatations de ce dernier tendant à voir réputée non écrite la grille de répartition des charges du 15 mars 1960, le syndicat des copropriétaires a missionné le 14 novembre 2007, parallèlement aux opérations d'expertise,
le cabinet [H] & associés, géomètre-expert, pour réaliser une refonte de l'état descriptif de division ;
L'expert indique qu'après élaboration du projet d'un nouvel état descriptif de division par le cabinet [H] & associés, il en résulterait qu'aux 118 lots constituant l'état hypothécaire en vigueur jusqu'au 28 septembre 2009 (avant subdivision du lot 22 en lots 119 à 122) correspondrait aujourd'hui un projet modificatif comportant 296 lots privatifs, auxquels pourraient s'adjoindre, après prises de décisions afférentes, 18 lots supplémentaires pour totaliser 314 lots privatifs au final ;
L'expert propose, sur la base de 296 lots identifiant les locaux annexes, de nouvelles grilles de répartition des charges communes générales, des charges de chauffage, d'ascenseurs et monte-charges, sans retenir les 18 lots supplémentaires qui pourraient correspondre à la privatisation des portions de parties communes ;
Les consorts [A] [U] demandent de retenir la clef de répartition proposée par l'expert judiciaire dans son rapport du 9 février 2010 ;
La SCI Saint Cyr demande d'homologuer l'état descriptif de division et les grilles de répartition proposés par l'expert judiciaire ;
Le syndicat demande de confirmer le jugement et, subsidiairement de dire que la nouvelle répartition n'aura d'effet que pour l'avenir ;
L'article 43 de la loi du 10 juillet 1965 dispose :
"Toutes clauses contraires aux dispositions des articles 6 à 37, 41-1 à 42 et 46 et celles du règlement d'administration publique prises pour leur application sont réputées non écrites.
Lorsque le juge, en application de l'alinéa premier du présent article, répute non écrite une clause relative à la répartition des charges, il procède à leur nouvelle répartition";
Le syndicat des copropriétaires, tout comme les consorts [A]-[U] et la SCI Saint Cyr, avaient demandé aux premiers juges de dire que les clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges et appliquées à bon droit par le syndic sont réputées non écrites et, par voie de conséquence, de procéder à la nouvelle répartition des charges en entérinant la nouvelle répartition des charges proposée par l'expert judiciaire telle qu'elle résulte de sa pièce annexe n°3 datée du 24 octobre 2009 ;
Le tribunal a débouté les parties de ces demandes et le syndicat sollicite la confirmation du jugement sur ce point ; la SCI Saint Cyr oppose au syndicat l'aveu judiciaire ; les consorts [A] [U], reprochent aux premiers juges d'avoir méconnu les dispositions des articles 4, 5 et 12 du code de procédure civile.
L'article 1356 du code civil dispose :
"L'aveu judiciaire est la déclaration que fait en justice la partie ou son fondé de pouvoir spécial.
Il fait pleine foi contre celui qui l'a fait.
Il ne peut être divisé contre lui.
Il ne peut être révoqué, à moins qu'on ne prouve qu'il a été la suite d'une erreur de fait. Il ne pourrait être révoqué sous prétexte d'une erreur de droit";
En cause d'appel le syndicat révoque son aveu en s'appuyant sur la motivation du jugement mais il ne soutient, ni que son affirmation faite dans ses conclusions de première instance selon laquelle "les clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges et appliquées à bon droit par le syndic sont réputées non écrites", ni que sa demande subséquente "de procéder à la nouvelle répartition des charges en entérinant la nouvelle répartition des charges proposée par l'expert judiciaire" procèdent d'une erreur de fait de sa part ; au contraire, il avait missionné le 14 novembre 2007, parallèlement aux opérations d'expertise, le cabinet [H] & associés, géomètre-expert, pour réaliser une refonte de l'état
descriptif de division, ce qui a permis ensuite à l'expert judiciaire d'établir un projet de répartition des charges que le syndicat des copropriétaires , tout comme les consorts [A] [U] et la SCI Saint Cyr, a accepté ;
Les parties étant toutes d'accord en première instance sur le fait que les clauses du règlement de copropriété relatives à la répartition des charges devaient être réputées non écrites et sur la nécessité de procéder à une nouvelle répartition des charges en entérinant celle proposée par l'expert judiciaire, le tribunal ne pouvait pas, comme le soutiennent avec pertinence les consorts [A] [U], en application des articles 4, 5 et 12 du code de procédure civile, débouter le syndicat des copropriétaires, les consorts [A] [U] et la SCI Saint Cyr de leurs demandes conjointes aux fins de voir répartir les charges de la copropriété du groupement foncier des Ternes conformément au nouvel état descriptif de division proposé par Mme [K] dans son rapport du 9 février 2012 ; le litige était, et, en réalité, a toujours été, circonscrit au caractère rétroactif ou non de cette nouvelle répartition des charges puisque les parties s'accordent, depuis les opérations d'expertises de Mme [K], pour considérer que la répartition des charges en fonction de l'état descriptif d'origine est devenue obsolète ;
Le jugement doit donc être réformé sur ce point ;
S'agissant des parties communes spéciales, il est désormais acquis aux débats qu'il n'existe pas de parties communes spéciales par bâtiment ;
L'aveu de non conformité de la répartition des charges de copropriété par toutes les parties au litige doit donc être constaté, la grille de répartition des charges retenue en application du règlement de copropriété du 15 mars 1960 doit être déclarée non écrite, la grille de répartition des charges telle que proposée par Mme [K], expert judiciaire, dans son rapport du 9 février 2012 doit être entérinée ;
Sur le point de départ de l'application de la nouvelle grille de répartition des charges, les demandes de remboursement et de dommage-intérêts
En matière de clause réputée non écrite relative à la répartition des charges, toute rétroactivité est exclue, la nouvelle répartition ne valant que pour l'avenir ; la nouvelle répartition des charges, telle qu'elle résulte du présent arrêt ne peut donc prendre effet qu'à compter de la date où l'arrêt aura acquis l'autorité de la chose jugée ;
De plus, il n'y a dès pas de faute du syndicat d'avoir demandé à son syndic, chargé par l'article 18 de la loi du 10 juillet 1965 de faire respecter le règlement de copropriété et d'assurer l'exécution des décisions de l'assemblée, d'appliquer la grille issue d'un vote de l'assemblée du 30 mars 2004 tant qu'elle n'aura pas été réputée non écrite par le juge car les clauses du règlement de copropriété doivent recevoir application tant qu'elles n'ont pas été déclarées non écrites par le juge ; les charges appelées restent par conséquent dues même en cas de nouvelle répartition qui ne vaut, comme il a été dit, que pour l'avenir, de sorte que le syndicat n'a aucune obligation des restituer des charges qui ne sont pas trop perçues ni de payer des dommages-intérêts équivalents en l'absence de faute et de préjudice avec un lien de causalité ; la décision des premiers juges, réformée par la cour, ne peut, en effet, être imputable à faute au syndicat des copropriétaires ;
Pour ces motifs, se substituant à ceux des premiers juges, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté les consorts [A] et la SCI Saint Cyr des demandes formées aux fins de restitution de charges ;
Compte tenu de la modification des demandes pécuniaires en cause d'appel, les consorts [A] [U] doivent être, pour les mêmes motifs, déboutés de leurs demandes d'injonction au syndicat des copropriétaires d'appliquer, pour ce qui est de leurs lots, la clef de répartition proposée par l'expert judiciaire dans son rapport du 9 février 2010, avec effet rétroactif au 1er janvier 2003, de condamnation du syndicat des copropriétaires, à rétablir le compte des charges réellement dues par eux, sous astreinte indemnitaire de 10 € par jour de retard à compter des présentes, de condamnation, à titre subsidiaire, du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 200.000 € à titre de dommages-intérêts, sous réserve des périodes postérieures aux appels du 29 septembre 2015 et de leur demande tendant à les dispenser de supporter la répartition des condamnations de ce chef sur leurs millièmes ;
Pour les mêmes motifs, la SCI Saint Cyr doit être déboutée de ses demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser en remboursement des charges courantes indûment perçues une somme de 54.712,71 €, outre celle de 12.620 € au titre des charges pour travaux outre les charges relatives aux antennes, interphone, eau froide, ainsi que les frais de relance et d'huissiers qui ont du être assumées à tort soit 2.634,93 €, de sa demande subsidiaire de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 66.382,50 € à titre de dommages et intérêts, et de sa demande tendant à la dispenser de supporter la répartition des condamnations à intervenir sur ses millièmes et ce à titre de dédommagement ;
Sur les demandes d'annulation des résolutions des assemblées générales
Les consorts [A] [U] demandent à la cour de déclarer nulles et non avenues la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 30 mars 2004 et les résolutions n° 4 et 5 de l'assemblée générale du 31 mai 2005, n° 3 des assemblées générales des 4 avril 2006, 11 juin 2007, 4 juillet 2008, 26 mai 2009 et n° 5 de l'assemblée générale du 30 mars 2010 ;
La SCI Saint Cyr demande à la cour de déclarer nulles et non avenues la résolution n° 2 de l'assemblée générale du 30 mars 2004 et les résolutions n° 4 et 5 de l'assemblée générale du 31 mai 2005, n° 3 des assemblées générales des 4 avril 2006, 11 juin 2007, 4 juillet 2008, 26 mai 2009 et n° 5 de l'assemblée générale du 30 mars 2010 ;
Le jugement du tribunal de grande instance de Paris du 18 janvier 2006 a déjà débouté MM. [X] et [S] [A] de leurs demandes en annulation de la résolution 2 adoptée lors de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 2004, et des résolutions 4, 5 et 6 adoptées lors de l'assemblée générale du 30 mai 2005, la demande de ce chef est donc irrecevable comme se heurtant à l'autorité de la chose jugée ; le jugement déféré doit donc être confirmé sur ce point ;
S'agissant de la demande formée aux fins d'annulation des résolutions (approbation des comptes) n° 3 adoptées lors des assemblées générales des 4 avril 2006, 11 juin 2007, 4 juillet 2008, 26 mai 2009 et n° 5 de l'assemblée générale du 30 mars 2010, les premiers juges ont exactement relevé que l'approbation des comptes de la copropriété ne prive pas les copropriétaires de la possibilité, en cas d'erreur de répartition, de contester les décomptes individuels de charges qui leur sont adressés et justement rejeté les demandes d'annulation formées par les consorts [A] [U] ; de fait, les demandes d'annulation des consorts [A] [U] ne visent que des contestations relatives aux modalités de répartition de l'ensemble des charges entre tous les copropriétaires mais ne comportent pas de critique à l'égard du compte global des charges et les dépenses de l'exercice ; le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes des consorts [A] [U] de ce chef ;
Sur la demande de la SCI Saint Cyr aux fins d'annulation de la résolution n° 2 de l'assemblée générale des copropriétaires du 30 mars 2005, des résolutions n° 4 et 5 de l'assemblée générale du 31 mars 2005, des résolutions n° 3 des assemblées générales des 4 avril 2006, 11 juin 2007, 4 juillet 2008, 26 mai 2009 et de la résolution n° 5 de l'assemblées générale du 30 mars 2010, les premiers juges ont encore exactement relevé que l'approbation des comptes de la copropriété ne prive pas les copropriétaires de la possibilité, en cas d'erreur de répartition, de contester la répartition des charges et les décomptes individuels de charges qui leur sont adressés ; là encore, les demandes d'annulation de la SCI Saint Cyr ne visent que des contestations relatives aux modalités de répartition de l'ensemble des charges entre tous les copropriétaires mais ne comportent pas de critique à l'égard du compte global des charges et les dépenses de l'exercice ; le jugement déféré doit être confirmé en ce qu'il a rejeté les demandes de la SCI Saint Cyr de ce chef ;
Sur les dépens et l'application des articleS 700 du code de procédure civile et 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965
En première instance
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement en ce qu'il a dit que les frais d'expertise de Mme [K] seront supportés par le syndicat des copropriétaires et à l'infirmer en ce qu'il a dit que les consorts [A], la SCI Saint Cyr et la copropriété supporteront chacun un tiers des dépens de la présente instance, rejeté la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par les consorts [A] [U] et la SCI Saint Cyr et rejeté la demande formée par les consorts [A] et par la SCI Saint Cyr au titre de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Le fond du litige concerne la grille de répartition des charges retenue en application du règlement de copropriété du 15 mars 1960 qui est désormais déclarée non écrite ; en ce sens le syndicat des copropriétaires qui a appliqué cette grille apparaît comme la partie perdante ; il doit donc être condamné aux dépens de première instance, ainsi qu'à payer les somme suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile :
- aux consorts [A] [U] : 5.000 €,
- à la SCI Saint Cyr : 5.000 € ;
Les consorts [A] [U] et la SCI Saint Cyr doivent être dispensés, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires ;
En appel
Le sens du présent arrêt conduit à condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer les sommes suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel :
- aux consorts [A] [U] : 3.000 €,
- à la SCI Saint Cyr : 3.000 € ;
Les consorts [A] [U] et la SCI Saint Cyr doivent être dispensés, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure en appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par le syndicat des copropriétaires.
PAR CES MOTIFS,
LA COUR,
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Réforme le jugement en ce qu'il a :
- débouté les consorts [A], la SCI Saint Cyr et la copropriété du groupement foncier des Ternes de la demande formée aux fins de voir répartir les charges de la copropriété du groupement foncier des Ternes conformément au nouvel état descriptif de division proposé par Mme [K], expert judiciaire, dans son rapport déposé le 9 février 2010,
- dit que les consorts [A], la SCI Saint Cyr et la copropriété supporteront chacun un tiers des dépens de la présente instance,
- rejeté la demande formée par les consorts [A] et par la SCI Saint Cyr au titre de l'article 10-1 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Statuant à nouveau,
Constate l'aveu de non conformité de la répartition des charges de copropriété par toutes les parties au litige ;
Déclare non écrite la grille de répartition des charges retenue en application du règlement de copropriété du 15 mars 1960 ;
Entérine la grille de répartition des charges proposée par Mme [K], expert judiciaire, dans son rapport du 9 février 2012 ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du groupement foncier des Ternes aux dépens de première instance qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les sommes suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en première instance :
aux consorts [A] [U] : 5.000 €,
à la SCI Saint Cyr : 5.000 € ;
Dispense les consorts [A] [U] et la SCI Saint Cyr, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure de première instance, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;
Confirme le jugement pour le surplus ;
Y ajoutant,
Déboute les consorts [A] [U] de leurs demandes d'injonction au syndicat des copropriétaires d'appliquer, pour ce qui est de leurs lots, la clef de répartition proposée par l'expert judiciaire dans son rapport du 9 février 2010, avec effet rétroactif au 1er janvier 2003, de condamnation du syndicat des copropriétaires, à rétablir le compte des charges réellement dues par eux, sous astreinte indemnitaire de 10 € par jour de retard à compter des présentes, de condamnation, à titre subsidiaire, du syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 200.000 € à titre de dommages-intérêts, sous réserve des périodes postérieures aux appels du 29 septembre 2015 et de leur demande tendant à les dispenser de supporter la répartition des condamnations de ce chef sur leurs millièmes ;
Déboute la SCI Saint Cyr de ses demandes de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser en remboursement des charges courantes indûment perçues une somme de 54.712,71 €, outre celle de 12.620 € au titre des charges pour travaux outre les charges relatives aux antennes, interphone, eau froide, ainsi que les frais de relance et d'huissiers qui ont du être assumées à tort soit 2.634,93 €, de sa demande subsidiaire de condamnation du syndicat des copropriétaires à lui verser la somme de 66.382,50 € à titre de dommages et intérêts, et de sa demande tendant à la dispenser de supporter la répartition des condamnations à intervenir sur ses millièmes et ce à titre de dédommagement ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du groupement foncier des Ternes aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les sommes supplémentaires suivantes par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel :
aux consorts [A] [U] : 3.000 €,
à la SCI Saint Cyr : 3.000 € ;
Dispense les consorts [A] [U] et la SCI Saint Cyr, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de la procédure d'appel, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires ;
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, Le Président,
