Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 01 DECEMBRE 2016
(n° , 9 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/20843
Décision déférée à la Cour : Jugement du 16 Septembre 2014 -Tribunal d'Instance de PARIS 4 - RG n° 11-14-123
APPELANTS
Monsieur [Z] [H]
Né le [Date naissance 1] 1962 à [Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représenté et assisté par Me Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0716
Madame [H] [J] épouse [H]
Née le [Date naissance 2] 1961 à [Localité 3]
[Adresse 1]
[Localité 2]
Représentée par Me Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0716
INTIMEES
Madame [O] [X]
Née le [Date naissance 3] 1935 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Philippe BRUNSWICK de la SCP BRUNSWICK, avocat au barreau de PARIS, toque : P0299
Ayant pour avocat plaidant : Me de la MORINERIE Maxime , avocat au barreau de PARIS, toque : P0299
Madame [K] [N]
[Adresse 3]
[Localité 5]
Représentée par Me Sophie COMMERCON, avocat au barreau de PARIS, toque : A0344
Ayant pour avocat plaidant : Me Essadia PEPIN D'ALBIERES avocat au barreau de PARIS, toque : A0344
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 19 Octobre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre
Madame Isabelle BROGLY, Conseillère
M. Philippe JAVELAS, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Viviane REA
ARRÊT :CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle VERDEAUX, présidente et par Mme Viviane REA, greffière présente lors du prononcé.
*********
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
Par acte sous seing privé en date du 15 avril 1996, Monsieur [B] [X] a pris à bail soumis à la loi du 1er septembre 1948 un appartement situé [Adresse 3], qu'il a ensuite sous-loué à sa belle-soeur, Madame [K] [N], qui l'occupe encore à ce jour .
Par jugement du 19 septembre 1985, le tribunal d'instance de Paris 4ème a constaté que la qualité de sous-locataire de Madame [K] [N] n'était contestée ni par le locataire principal, Monsieur [X], ni par le bailleur, la SCI [Adresse 3], représentée par son gérant, Monsieur [J], et qu'à ce titre Madame [K] [N], bénéficiait de la protection de la loi du 1er septembre 1948, relative au maintien dans les lieux;
Monsieur [X] est décédé le [Date décès 1] 2007.
Madame [K] [N] est demeurée dans les lieux et a réglé les loyers à sa soeur, Madame [O] [N] veuve [X], laquelle les a reversés aux agences immobilières en charge de la gestion de l'appartement, le cabinet ALBA ROME, puis le cabinet [F].
A la suite de la liquidation partage de la SCI [Adresse 3] le 22 juin 2011, les époux [H] sont devenus propriétaires de l'appartement.
Par acte d'huissier en date du 11 et 17 décembre 2013, Monsieur [Z] [H] et Madame [H] [J] épouse [H] ont assigné Madame [O] [N] épouse [X] et Madame [K] [N] aux fins de voir :
' déclarer Madame [O] [X] occupante sans droit, ni titre sur le logement sis [Adresse 3], et dire que depuis le décès de Monsieur [X], Madame [K] [N] a perdu sa qualité de sous-locataire et tout droit qu'elle tenait de Monsieur [X] ;
' subsidiairement, vu la mauvaise foi de Madame [X], déclarer celle-ci déchue de tous droits et notamment du droit au maintien dans les lieux ;
' ordonner son expulsion ainsi que celle de tout occupant de son chef, et notamment Madame
[K] [N] ;
' la condamner à lui payer une indemnité d'occupation mensuelle de 800 €, outre les charges,
depuis le décès de Monsieur [X] ;
' condamner solidairement Madame [X] et Madame [K] [N] au paiement de la somme de 3 000 € au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens ;
' ordonner l'exécution provisoire du jugement à intervenir.
Par jugement en date du16 septembre 2014, le tribunal d'instance de Paris 4ème a :
' constaté que Madame [X] n'a pas la qualité de locataire de l'appartement appartenant à Monsieur et Madame [H] situé [Adresse 3] ;
' constaté qu'elle n'occupe pas les lieux ;
' constaté que Madame [K] [N], qui occupe l'appartement de Madame et Monsieur [H], bénéficie d'un droit au maintien dans les lieux en qualité de sous-locataire de bonne foi depuis le [Date décès 1] 2007, date du décès de Monsieur [X] en application de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 ;
En conséquence,
' débouté Monsieur et Madame [H] de l'ensemble de leurs demandes ;
' dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de procédure civile ;
' condamné les demandeurs aux dépens.
Par conclusions signifiées le 19 septembre 2016, Monsieur [Z] [H] et Madame [H] [J] épouse [H], appelants, demandent à la Cour de :
' infirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a constaté que Madame [X] n'a pas la qualité de locataire de l'appartement appartenant à Monsieur et Madame [H], [Adresse 3] ;
Et statuant à nouveau,
Vu l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948,
Vu le décès de Monsieur [X] en date du [Date décès 1] 2007,
' dire que le bail en date du 15 avril 1996 s'est vu résilié de plein droit au décès du locataire,
Monsieur [X] ;
' dire que Madame [X], héritière de son époux, est occupante sans droit, ni titre de l'appartement sis à [Adresse 3] depuis le décès de celui-ci, faute par elle d'avoir restitué les clefs du local dont il était locataire ;
' ordonner son expulsion, ainsi que celle de tous occupants dans les lieux de son chef, dans les formes habituelles ;
' ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers pouvant se trouver dans les lieux,
dans tel garde-meubles du choix des concluants aux frais, risques et périls de Madame [X];
' condamner Madame [X] à payer en deniers ou quittances une indemnité d'occupation d'un
montant de 800 €, charges en sus, à compter du 11 décembre 2008, et ce jusqu'à la restitution du local ;
' débouter Madame [X] de toutes ses demandes.
Subsidiairement,
' la condamner en deniers ou quittances au paiement d'une indemnité d'occupation mensuelle
d'un montant de 337,50 €, charges en sus, pour la même période ;
' renvoyer les parties à faire le compte ;
Vu le jugement en date du 19 septembre 1985,
' débouter Madame [N] de toutes prétentions et de toutes demandes,
' condamner conjointement et solidairement Madame [X] et Madame [N] à payer à Monsieur et Madame [H] la somme de 4 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile ;
' les condamner sous la même solidarité aux entiers dépens, lesquels pourront être recouvrés par Maître Hermet-Lartigue, avocat, conformément à l'article 699 du Code de procédure civile.
Par conclusions signifiées le 6 octobre 2016, Madame [O] [X], veuve de Monsieur [B] [X], intimée, demande à la Cour de :
Vu les articles 4 et 5 de la loi du 1er septembre 1948,
Vu le jugement du tribunal d'instance du 4ème arrondissement de Paris en date du 19 septembre 1985,
A titre principal,
' constater que Madame [O] [X] n'occupe pas l'appartement sis [Adresse 3]
à [Localité 5] ;
' constater que Madame [X] n'a pas dissimulé le décès de son époux Monsieur [X] ;
' constater que Madame [X] était de bonne foi ;
' constater le droit au maintien dans les lieux de Madame [N] ;
En conséquence,
' débouter les époux [X] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à l'encontre
de Madame [X] ;
A titre subsidiaire,
' constater que Madame [X] n'occupe pas l'appartement sis [Adresse 3] ;
En conséquence,
' débouter les époux [H] de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions à son encontre,
A titre très subsidiaire,
' constater que Madame [N] est la seule occupante de l'appartement sis [Adresse 3]
[Adresse 3] ;
En conséquence,
' rejeter l'application de l'ensemble de l'article 27 de la loi du 1er septembre 1948 ;
' condamner Madame [N] à garantir Madame [X] du paiement de toute indemnité
d'occupation à laquelle celle-ci serait condamnée ;
En tout état de cause,
' condamner les époux [H] au paiement de la somme de 7 000 € au titre de l'article 700 du
Code de procédure civile dont distraction au profit de la SCP Brunswick, en la personne de
Maître Philippe Brunswick ;
' condamner les époux [H] aux entiers dépens.
Par conclusions signifiées le 10 mars 1015, Madame [K] [N], intimée, demande à la Cour de:
Vu les pièces versées aux débats,
Vu le jugement rendu par le tribunal d'instance de Paris 4ème au profit de Madame [N],
Vu notamment l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948,
Vu encore la jurisprudence visée,
' constater que Madame [N] bénéficie du droit au maintien dans les lieux et ce en application notamment de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 ;
' confirmer le jugement entrepris de ce chef ;
En conséquence,
' dire et juger que les demandes et les moyens des époux [H] sont irrecevables et mal fondés;
En conséquence,
' les débouter de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions et notamment de leur demande d'expulsion des lieux dirigée contre Madame [X] et tous occupants de son chef ;
' les condamner à payer la somme de 1 000 € au titre de l'article 700 du nouveau Code de procédure civile, ainsi qu'en tous dépens.
Considérant que par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus pour l'exposé des prétentions et moyens des parties;
MOTIFS
Considérant que les époux [H], qui viennent aux droits de la SCI [Adresse 3], soutiennent que Madame [O] [X], n'a pas la qualité de locataire de l'appartement situé [Adresse 3], conformément aux dispositions du jugement entrepris, mais prétendent qu'elle est occupante sans droit ni titre depuis le décès de son mari, le [Date décès 1] 2007, date à laquelle le contrat de location a été résilié de plein droit , en application de l'article 5 alinéa 2 de la loi du 1er septembre 1948;
Considérant qu'ils font valoir qu'en continuant à percevoir des sous-loyers de Madame [N], et en s'acquittant entre les mains du mandataire du bailleur d'un 'loyer', Madame [O] [X], qui s'est par ailleurs abstenue d'une part, d'informer les bailleurs du décès de Monsieur [B] [X] et d'autre part, de restituer les clefs des locaux, s'est comportée comme locataire, héritière de son mari, que Madame [K] [N], sous-locataire, est devenue occupante des lieux de son chef en continuant à lui régler ses sous-loyers, et que Madame [O] [X] est donc redevable d'une indemnité d'occupation due par l'occupant de son chef dont elle a perçu les sous-loyers, alors qu'elle n'avait aucun droit pour sous-louer ce logement;
Considérant que Madame [O] [X] réplique qu'elle n'est pas occupante de l'appartement et qu'elle ne peut donc être considérée ni comme co-titulaire du bail portant sur ce dernier, en application des dispositions de l'article 1751 du Code civil, ni comme redevable d'une indemnité d'occupation pour un appartement qu'elle n'occupe pas et dont elle ne dispose pas des clefs; qu'elle n'a jamais tenté de dissimuler le décès de son mari, que dès 2007, les loyers ont été réglés par chèques au nom de Madame [X] et non plus aux noms des époux [X], qu'elle n'a tiré aucun profit de la situation et ne s'est jamais enrichie, ayant reversé les sous-loyers versés par Madame [N], au cabinet Alba Rome, gestionnaire de l'immeuble ; que si elle a indiqué , à tort, dans deux courriers adressés aux Cabinet [F] et ALBA ROME les 14 janvier et 12 mai 2013, être la locataire de l'appartement, pour autant cette erreur n'a pu porter préjudice aux appelants qu'elle n'a jamais trompés, ayant reconnu dès ses premières écritures qu'elle ne pouvait être co-titulaire du bail;
1- la situation de Madame [O] [X]
Considérant que Monsieur [B] [X] ayant été le seul signataire du contrat de bail du 15 avril 1966, et l'unique titulaire du bail portant sur le logement sis [Adresse 3] qui n'a jamais constitué le domicile conjugal des époux [X], c'est à bon droit que le premier juge a considéré que Madame [O] [X] n'avait pu acquérir le droit exclusif conféré au conjoint survivant co-titulaire du bail portant sur le logement servant effectivement à l'habitation des époux prévu par l'article 1751 du Code civil, et qu'à ce titre, elle n'avait pas la qualité de locataire de l'appartement litigieux;
Considérant que l'article 5-1 bis de la loi du 1er septembre 1948, dans sa rédaction issue de la loi ENL du 13 juillet 2006, applicable en l'espèce, le décès de Monsieur [B] [X], le [Date décès 1] 2007, étant postérieur à la date d'entrée en vigueur de la loi ENL, dispose:
' Nonobstant les dispositions de l'article 1742 du Code civil, même en l'absence de délivrance d'un congé au locataire, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire';
Qu'il s'ensuit que le contrat de location a été résilié de plein droit au jour du décès de Monsieur [B] [X], le [Date décès 1] 2007, et que Madame [O] [X] n'en a pas hérité, pas plus que la succession; qu'à ce titre, Madame [O] [X] n'a pas davantage la qualité de locataire;
Considérant que Madame [O] [X] ne peut pas davantage être considérée comme occupante sans droit ni titre depuis le décès de son mari, et à ce titre redevable d'une quelconque indemnité d'occupation, dans la mesure où il est établi et non contesté qu'elle n'occupe pas effectivement et n'a jamais occupé l'appartement sis [Adresse 3], objet du contrat de bail du 15 avril 1966 consenti uniquement à Monsieur [B] [X], et que cet appartement est uniquement occupé par Madame [K] [N], à laquelle il a été reconnu la qualité de sous locataire de bonne foi ainsi que le bénéfice du maintien dans les lieux, par jugement du 19 septembre 1985 du tribunal d'instance de Paris 4ème;
Considérant que, si à partir du dernier trimestre 2012, le cabinet Alba Rome a retourné à Madame [O] [X] les chèques que celle-ci lui adressait en paiement des loyers, pour autant il n'est pas contesté que, jusqu'en septembre 2012, les bailleurs ont perçu de Madame [O] [X], qui n'a donc bénéficié d'aucun enrichissement, les sous-loyers versés par Madame [N]; que toutefois, cette attitude ne suffit pas à conférer à Madame [O] [X] une quelconque qualité d'occupante des lieux, ni à Madame [K] [N] une qualité d'occupante du chef de Madame [O] [X];
Considérant par ailleurs, que si dans des courriers adressés le 14 janvier 2013 et encore le 12 mai 2013 au Cabinet ALBA ROME, puis au Cabinet [F], Madame [O] [X] s'est effectivement reconnue locataire en titre de l'appartement sis [Adresse 3], occupé par Madame [K] [N], et si elle a même revendiqué cette qualité, pour prétendre ensuite qu'elle n'était titulaire d'aucun bail, et si Madame [O] [X] ne prouve pas, comme elle l'affirme, avoir informé les bailleurs du décès de son mari en 2007, pour autant, les appelants ne soulèvent aucune fin de non -recevoir et ne tirent donc aucune conséquence juridique de cette contradiction, qui ne répond pas aux conditions de l'estopel, s'agissant de courriers échangés en dehors de toute procédure antérieurement à l'introduction de l'instance, dont il n'est pas démontré qu'ils aient été préjudiciables à Monsieur et Madame [H];
Considérant que si à partir du dernier trimestre 2012, le cabinet Alba Rome a retourné à Madame [O] [X] les chèques que celle-ci lui adressait en paiement des loyers, pour autant il n'est pas contesté que, jusqu'en septembre 2012, les bailleurs ont perçu de Madame [O] [X], à laquelle il ne peut être fait grief de s'être enrichie, les sous-loyers versés par Madame [N];
Qu'il y a lieu, en conséquence, de débouter Monsieur et Madame [H] de leurs demandes dirigées à l'encontre de Madame [O] [X] aux fins de la voir déclarer occupante sans droit ni titre, condamner au paiement d'une indemnité d'occupation, et ordonner son expulsion; que le jugement sera confirmé de ces chefs de demandes;
2- sur la situation de Madame [K] [N]
Considérant qu'en ce qui concerne Madame [K] [N], les appelants soutiennent que celle-ci bénéficiait du droit au maintien dans les lieux uniquement dans la mesure où elle avait la qualité de sous-locataire, conformément aux dispositions du jugement du tribunal d'instance de Paris 4ème du 19 septembre 1985, et que du fait du décès de Monsieur [X], le [Date décès 1] 2007, elle a perdu ce droit depuis cette date;
Considérant que Madame [K] [N] réplique que l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948 dispose que les occupants de bonne foi bénéficient d'un droit au maintien dans les lieux loués, qu'il s'agit d'un droit personnel et indépendant des droits que peut avoir le locataire principal;
Considérant que l'article 4 de la loi du 1 er septembre 1948 dispose:
' Les occupants de bonne foi des locaux définis à l'article 1er bénéficient de plein droit et sans l'accomplissement d'aucune formalité, du maintien dans les lieux loués, aux clauses et conditions du contrat primitif non contraires aux dispositions de la présente loi, quelle que soit la date de leur entrée dans les lieux.
Sont réputés de bonne foi les locataires, sous-locataires, cessionnaires de baux , à l'expiration de leur contrat ainsi que les occupants qui, habitant dans les lieux en vertu ou en suite d'un bail écrit ou verbal, d'une sous-location régulière, d'une cession régulière d'un bail antérieur, d'un échange opéré dans les conditions légales, exécutent leurs obligations.
L'acte par lequel le bailleur notifie au locataire qu'il met fin au contrat de louage et qui entraîne l'application des dispositions précédentes doit, à peine de nullité, reproduire les dispositions des deux alinéas précédents et préciser qu'il ne comporte pas en lui-même obligation d'avoir à quitter effectivement les lieux....';
Considérant que c'est à juste titre que le premier juge a considéré que Madame [K] [N], en sa qualité de belle-soeur du locataire décédé, ne pouvait pas bénéficier des dispositions de l'article 5-1 de la loi du 1er septembre 1948, qui réservent le bénéfice du maintien dans les lieux à des catégories de personnes limitativement énumérées: le conjoint, le partenaire lié par un PACS, les ascendants ou les descendants, dont elle ne fait pas partie;
Considérant que le droit au maintien dans les lieux accordé par la loi du 1 er septembre 1948 est un droit personnel résultant de la loi elle-même et indépendant des droits du locataire principal;
Considérant que la bonne foi de Madame [K] [N] n'est pas remise en cause par les bailleurs;
Considérant que, si du fait de la résiliation de plein droit du contrat de location au jour du décès du locataire principal, le [Date décès 1] 2007, Madame [K] [N], occupante des lieux, a perdu sa qualité de sous-locataire, pour autant, même si aucun congé n'a été délivré à Monsieur [B] [X] sur le fondement de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, elle a depuis la même date conservé le droit au maintien dans les lieux qu'elle a acquis régulièrement en application de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, en suite d'une sous-location régulière, et qui lui a même été judiciairement reconnu par le jugement du 19 septembre 1985 du tribunal d'instance de Paris 4ème;
Qu'il y a lieu, en conséquence, de confirmer le jugement entrepris sauf en ce qu'il a constaté que Madame [K] [N] bénéficiait d'un droit au maintien dans les lieux , en sa qualité de sous-locataire de bonne foi, et statuant à nouveau de ce chef, il convient de constater que Madame [K] [N] , occupante des lieux, a conservé le droit au maintien dans les lieux qu'elle a acquis régulièrement en application de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, en suite d'une sous-location régulière, et qui lui a même été judiciairement reconnu par le jugement du 19 septembre 1985 du tribunal d'instance de Paris 4ème;
Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens
Considérant que Monsieur [Z] [H] et Madame [H] [J] épouse [H], qui succombent en leurs prétentions, seront condamnés aux dépens d'appel et garderont à leur charge les frais non compris dans les dépens qu'ils ont exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées;
Considérant que les sommes qui doivent être mise à la charge de Monsieur [Z] [H] et Madame [H] [J] épouse [H] au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel par Madame [O] [X] et par Madame [K] [N] peuvent être équitablement fixée respectivement à 2000 euros et à 1000 euros ;
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement et contradictoirement ,
CONFIRME le jugement attaqué en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a constaté que Madame [K] [N] bénéficiait d'un droit au maintien dans les lieux , en sa qualité de sous-locataire de bonne foi,
Statuant à nouveau de ce chef, et y ajoutant,
CONSTATE que Madame [K] [N], qui occupe l'appartement de Monsieur et Madame [H], a conservé le droit au maintien dans les lieux qu'elle a acquis régulièrement en application de l'article 4 de la loi du 1er septembre 1948, en suite d'une sous-location régulière, et qui lui a même été judiciairement reconnu par le jugement du 19 septembre 1985 du tribunal d'instance de Paris 4ème;
DÉBOUTE les parties de toutes autres ou plus amples demandes,
CONDAMNE Monsieur [Z] [H] et Madame [H] [J] épouse [H] à payer à Madame [O] [X] la somme de 2000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [Z] [H] et Madame [H] [J] épouse [H] à payer à Madame [K] [N] la somme de 1000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
CONDAMNE Monsieur [Z] [H] et Madame [H] [J] épouse [H] aux entiers dépens de première instance et d'appel, ceux d'appel pouvant être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
