Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 16 DÉCEMBRE 2016
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 14/23384
Décisions déférées à la Cour : Jugement avant dire droit du 06 juin 2012 - Tribunal de Grande Instance de PARIS et Jugement du 05 Novembre 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 10/14089
APPELANTE
SA DEAUVILLE DIAMOND PROPERTIES, anciennement dénommée la société ASSYA RESIDENCES, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège social [Adresse 3]
[Adresse 8]
Elisant domicile [Adresse 4]
Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque: L0044
Ayant pour avocat plaidant Me Maria-atalanta DE VILALLONGA de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0873
INTIMÉE
SAS PV RESIDENCES & RESORTS FRANCE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés audit siège
Immatriculée au RCS de Paris sous le n° 508 321 155
ayant son siège social [Adresse 1]
L'Artois [Adresse 10]
[Adresse 9]
Venant aux droits de la société PV-CP RESIDENCES EXPLOITATION suite à un changement de dénomination sociale en date du 13 septembre 2013
Venant aux droits de la société PIERRE & VACANCES MAEVA TOURISME EXPLOITATION suite à un apport partiel d'actif
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Ayant pour avocat plaidant Me Philippe RIGLET substituant Me Géraldine MACHINET, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : PN 1701
PARTIE INTERVENANTE :
SELARL EMJ, prise en la personne de Me [K] [M], es-qualités de liquidateur judiciaire de la SA DEAUVILLE DIAMOND PROPERTIES venant aux droits de la société ASSYA RESIDENCES
domicilié [Adresse 5]
[Adresse 7]
Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Ayant pour avocat plaidant Me Maria-atalanta DE VILALLONGA de la SCP HADENGUE & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : B0873
SCI GARDENIA, prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de LISIEUX sous le numéro 811.197.821
ayant son siège social [Adresse 11]
[Adresse 2]
Elisant domicile : [Adresse 6]
Représentée par Me Laurence TAZE BERNARD de la SCP IFL, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241
Ayant pour avocat Me Franck THILL de la SELARL THILL-LANGEARD& associés, avocat au barreau de CAEN 14000,
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Novembre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Chantal BARTHOLIN, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Chantal BARTHOLIN, Présidente de la chambre,
Madame Anne-Marie GALLEN Présidente,
Madame Marie-Brigitte FREMONT, Conseillère
Greffier, lors des débats : Mme Mariam ELGARNI-BESSA
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Chantal BARTHOLIN, présidente de la chambre, et par Madame Sandrine CAYRE, greffière à laquelle la minute a été remise par le magistrat signataire.
*****************
FAITS ET PROCÉDURE :
Suivant acte sous seing privé en date du 7 décembre 2001, la société TKL aux droits de laquelle est venue la société Assya Résidences, a consenti à une société Résidences MGM, aux droits de laquelle s'est trouvée la société PV-CP Résidences Exploitation, un bail commercial portant sur divers locaux à usage d'exploitation hôtelière, représentant les lots 33 à 36 et 16 de l'ensemble immobilier [Adresse 12] dans le [Localité 1], pour une durée de neuf années à compter du 31 mars 2002 et moyennant un loyer annuel de 221 015 euros en principal.
Par acte séparé du 15 mai 2001, la société Assya Résidences aux droits de la soviété TKL avait donné à bail à la société MGM aux droits de laquelle s'est trouvée la société PV Résidences et resorts France des locaux à usage de résidence de tourisme dans un ensemble immobilier dénommé [Adresse 12] pour une durée de 11 années à compter du 31 mars 2002.
L'ensemble immobilier dénommé [Adresse 12] comprend donc une résidence de tourisme et un hôtel exploités par la même société mais faisant l'objet de deux baux distincts .
Par acte d'huissier du 2 juillet 2009, la société locataire a sollicité la révision du loyer de l'hôtel sur le fondement de l'article L. 145-39 du code de commerce.
Par jugement du 6 juin 2012, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris saisi à la demande de la locataire par acte du 30 septembre 2012 a désigné M. [Y] en qualité d'expert afin de rechercher la valeur locative des lieux au 2 juillet 2009.
L'expert a déposé son rapport le 8/21 janvier 2014 concluant à une valeur locative de 346 300 euros.
Par jugement en date du 5 novembre 2014, le même juge des loyers commerciaux, statuant en ouverture de rapport, a :
- fixé à 127 000 euros en principal par an à compter du 2 juillet 2009 le loyer révisé depuis cette date,
- dit que la société Deauville Diamond Properties est tenue de payer à la société PV Résidences & Resorts France les intérêts au taux légal sur les loyers arriérés depuis le 2 juillet 2009, avec capitalisation,
- ordonné l'exécution provisoire,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes,
- dit n'y avoir lieu à application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné chacune des parties par moitié aux dépens incluant le coût de l'expertise.
La société Deauville Diamond Properties a relevé appel de ces jugements le 20 novembre 2014.
Par jugement du 6 janvier 2015, le tribunal de commerce de Paris a placé la société Deauville Diamond Properties en redressement judiciaire et désigné la SELAS [C] en la personne de Me [O] et la SELARL EMJ en la personne de Me [M] en qualités respectives d'administrateur et mandataire judiciaires.
Le plan de cession partielle des biens de la société en redressement a été arrêté par jugement du 10 avril 2015, prévoyant la cession de l'ensemble immobilier [Adresse 12] au profit d'une société Bertjadi à laquelle s'est substituée la société [Adresse 12] qui a acquis le bien immobilier le 12 mai 2015.
La liquidation judiciaire de la société Deauville Diamond Properties a été prononcée le 6 août 2015 et la SELARL EMJ prise en la personne de Me [M] es qualités de mandataire liquidateur est intervenue volontairement, suivant conclusions du 23 novembre 2015.
Par ses dernières conclusions signifiées le 18 août 2016 au visa des articles L.145-39, R.145-10, L.145-33 et suivants du code de commerce, 112-1 du code monétaire et financier, 122 et 455 du code de procédure civile, la SELARL EMJ représentée par Me [M] es qualité de liquidateur judiciaire de la société Deauville Diamond Properties demande à la cour :
- d'infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré recevable la demande de la société locataire en révision de loyer du 2 juillet 2009 fondée sur l'article L.145-39 du code de commerce,
- dire irrecevable la demande de la société PV Résidences & Resorts France en révision de loyer du 2 juillet 2009 fondée sur l'article L.145-39 du code de commerce et inviter cette dernière à poursuivre la révision du loyer dans les conditions visées à l'article L.145-38 du code de commerce, tel qu'énoncé par l'article R.125-22,
- débouter la société PV Résidences & Resorts France de toutes ses demandes, fins et conclusions,
Subsidiairement :
- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé le loyer du bail de décembre 2001 à la somme de 127 000 euros hors taxes et charges par an au 2 juillet 2009,
- rejeter la demande formée à titre reconventionnel par PV Résidences & Resorts France qui sollicite que le loyer révisé au 2 juillet 2009 soit fixé au montant annuel de 103 016 euros hors charges et hors taxes,
- fixer la valeur locative du bail au montant annuel de 203 500 euros hors taxes et charges,
- fixer la recette accessoire des petits déjeuners à un montant compris entre 10 et 25 000 hors taxes et charges, rappelant que la société locataire sous-loue l'activité de restauration rapide à la société COMMETS,
- fixer le paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter de chaque date d'exigibilité depuis la date de l'assignation du 30 septembre 2010, conformément aux dispositions de l'article 1155 du code civil et leur capitalisation dans les conditions de l'article 1 154 du même code, pour ceux correspondant à des loyers dus depuis plus d'un an,
- condamner la société PV Résidences & Resorts France au paiement à la SELARL EMJ, prise en la personne de Me [M], ès qualité de liquidateur judiciaire de la société Deauville Diamond Properties, au paiement de la somme de 10 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction pour ceux d'appel au profit de la SCP AFG conformément aux dispositions de l'article 699 du même code.
La SCI Gardenia est intervenue volontairement à l'instance d'appel par conclusions signifiées le 4 novembre 2015, aux termes desquelles elle demande à la cour de :
- la dire recevable et bien fondée en son intervention volontaire en qualité de bailleresse de l'immeuble loué à la société PV Résidences & Resorts France à compter du 12 mai 2015,
- constater sa subrogation dans les droits et actions de la société Deauville Diamond Properties à compter de cette date,
- dire qu'elle s'en rapporte à justice tant sur la validité de l'action en révision fondée sur l'article L. 145-39 du code de commerce que sur le montant de la demande de fixation du loyer révisé par la société locataire,
- fixer le montant du loyer révisé de l'hôtel à compter du 12 mai 2015 à la somme de 135 506 euros hors taxes et charges jusqu'au 30 septembre 2017, date d'effet de la résiliation amiable du bail, conformément aux termes de l'accord intervenu avec la société PV Résidences & Resorts France,
- débouter les parties de l'ensemble des demandes qui seraient formées à son encontre,
- dire qu'elle gardera à sa charges ses frais et dépens.
Par ses dernières conclusions signifiées le 13 septembre 2016 au visa de l'article L. 145-39 du code de commerce, la société PV Résidences & Resorts France demande à la cour de :
- juger recevable l'intervention de la SCI Gardenia en qualité de bailleresse des locaux à compter du 12 mai 2015,
- constater la subrogation de la société Gardenia dans les droits et actions de la société Deauville Diamond Properties à compter de cette date,
- confirmer le jugement dont appel en ce qu'il l'a déclarée recevable en sa demande de fixation du loyer révisé sur le fondement de l'article L. 145-39 du code de commerce,
- l'infirmer en ce qu'il a fixé à 127 000 euros en principal par an à compter du 2 juillet 2009 le loyer révisé depuis cette date,
- fixer le loyer révisé au 2 juillet 2009 jusqu'au 11 mai 2015 au montant annuel de 103 016 euros hors taxes et charges,
- juger que la société Deauville Diamond Properties est tenue de lui payer les intérêts au taux légal sur les arriérés de loyer à compter du 2 juillet 2009 et jusqu'au 11 mai 2015, capitalisable par année entière, conformément aux dispositions des articles 1154 et 1155 du code civil,
- entériner l'accord intervenu avec la SCI Gardenia, qui a fixé le loyer révisé à compter du 12 mai 2015 au montant de 135 506 euros hors taxes et charges et ce jusqu'au 30 septembre 2017, date d'effet de la résiliation amiable du bail commercial,
En tout état de cause :
- condamner in solidum la société Deauville Diamond Properties, la SELAS [C] prise en la personne de Me [O] et la SELARL EMJ prise en la personne de Me [M] es-qualités, au paiement de la somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens comprenant les frais d'expertise, dont le recouvrement pourra être poursuivi par Me Etevenard dans les conditions de l'article 699 du même code.
SUR CE
A titre liminaire, il doit être précisé qu' entre la SCI Gardenia et la société Deauville Diamond Properties, il a été convenu au terme de l'acte de cession que l'acquéreur déclare avoir connaissance de la situation locative et des procédures en cours, que le vendeur subroge l'acquéreur qui l'accepte dans tous ses droits, que seul le vendeur sera obligé dans le cadre de la procédure en révision des loyers, de la dette de restitution des loyers indûment perçus pour la période antérieure à ce jour (12 mai 2015) ; en d'autres termes, le vendeur conservera à sa charge l'intégralité des condamnations en restitution de loyers trop perçus qui seraient prononcées de manière rétroactive pour la période antérieure au transfert de propriété de l'immeuble, sans aucun recours contre l'acquéreur, le vendeur demeurera partie à la procédure en révision des loyers commerciaux, dans laquelle l'acquéreur interviendra en tant que nouveau bailleur.
Si appel a été interjeté contre les deux jugements, celui avant dire droit du 6 juin 2012 et celui du 5 novembre 2014, c'est ce dernier en ce qu'il a statué sur la recevabilité de la demande en révision du loyer qui est critiqué.
Le premier juge a en effet considéré que le bail commercial portant sur l'hôtel ne contenait pas de clause d'indexation mais qu'il n'était pas contesté par la société Deauville Diamond Properties qu'elle a toujours procédé à l'indexation du loyer et indiqué dans un courrier du 26 septembre 2005 adressé à la société PV Résidences et resorts France, que la commune intention des parties était de prévoir tout comme dans le bail principal une clause d'indexation annuelle du loyer en fonction de la variation de l'indice INSEE d'autant qu'elle avait elle même édité un avis d'échéance comportant cette variation et que par la suite, la locataire ayant réglé le montant sollicité en application de cette variation, elle en avait conclu 'qu'il lui semblait donc qu'un accord était intervenu sur ce point '.
Le premier juge a donc estimé que 'La SAS PV résidences et resorts France a toujours payé le loyer indexé, qu' elle a adressé à la SA Assya Résidences à partir de 2007 des courriers dans lesquels elle a indiqué que 'ce paiement n'emporte pas, pour l'heure notre consentement à l'indexation annuelle du loyer, il est simplement effectué dans l'attente d'une rediscussion sur les termes du bail', que cette négociation n'étant pas intervenue, elle a assigné la bailleresse sur le fondement de l'article L 145-39 du code de commerce .
Qu'au regard de l'ensemble de ces éléments, le loyer avait fait l'objet d'une indexation annuelle par la société Deauville Diamond Porperties payée par la société PV Résidences et resorts France et qu'en conséquence, la demande de cette société fondée sur l'article L 145-39 du code de commerce était recevable'.
La société PV Résidences & Resorts France demande la confirmation du jugement en ce qu'il a retenu l'existence d'un accord tacite portant sur l'indexation annuelle du loyer en l'absence de clause expresse, au regard du paiement régulier des indexations opérées par la bailleresse.
La SCI Gardenia est intervenue volontairement à l'instance d'appel pour voir dire qu'elle est recevable en son intervention volontaire en qualité de bailleresse de l'immeuble loué à la société PV Résidences & Resorts France à compter du 12 mai 2015, constater sa subrogation dans les droits et actions de la société Deauville Diamond Properties à compter de cette date mais s'en rapporte à justice tant sur la validité de l'action en révision fondée sur l'article L. 145-39 du code de commerce que sur le montant de la demande de fixation du loyer révisé par la société locataire,
Il convient de lui donner acte de ces demandes.
La condition de recevabilité de l'action en révision fondée sur l'article L 145-39 du code de commerce telle que diligentée par la société PV Résidences et resorts France est l'existence dans le bail d'une clause d'échelle mobile;
Si la société preneuse PV Résidences & resorts France a réglé le loyer indexé qui lui était réclamé, elle a constamment fait valoir de 2007 à 2009 que le paiement n'emportait pas consentement à l'indexation annuelle du loyer , le règlement étant selon ses termes simplement effectué dans l'attente d'une rediscussion des termes du bail.
Par ailleurs, lorsque le premier juge à l'issue du jugement avant dire droit du 6 juin 2012 a dit que le loyer provisionnel devant être réglé pendant le cours de l'instance en révision était le loyer contractuel en principal, la société preneuse a réglé un loyer annuel de 221 015€ hors charges et hors taxes correspondant au montant du loyer de base hors indexation;
La société PV résidences & resorts France soutient que cette attitude de la bailleresse constitue un acquiescement à la demande et au fait que le loyer indexé était trop élevé et devait être fixé à une valeur locative moindre, et ce afin d'éviter à rembourser de sommes trop importantes à titre de trop versé.
Or l'attitude de la bailleresse est simplement ambigue et peut tout autant s'analyser comme la reconnaissance du caractère indue des facturations opérées en fonction d'une clause d'indexation inexistante .
Il ne peut donc être tiré de ce fait aucune conséquence quant à une reconnaissance par la bailleresse de l'application d'une clause d'indexation au bail litigieux;
Quant aux termes de la lettre de la bailleresse du 26 septembre 2005 retenus par les premiers juges comme valant accord des parties sur ce point, la bailleresse y faisant référence à la clause d'indexation contenue dans le bail distinct portant sur la résidence de tourisme, ils n'ont pas été acceptés par la locataire qui ensuite et de 2007 à 2009 n'a cessé de protester quant à l'existence prétendue d'une telle clause applicable au bail en cause.
La société PV Résidences & resorts France invoque enfin l'accord écrit pris entre le nouveau propriétaire des locaux et le preneur au terme duquel les deux parties sont en effet convenues que ' bien qu'aucune clause d'indexation ne figure dans le bail commercial de l'hôtel, les parties reconnaissent qu'il y a un accord entre le bailleur et le preneur sur le principe de l'indexation du loyer, comme l'a constaté le juge des loyers dans son jugement du 5 novembre 2014. En conséquence, le loyer de l'hôtel est indexé depuis le 2 juillet 2009 en fonction de l'indice INSEE du coût de la construction et de l'indice de base du 4° trimestre 2008.'
Or cet accord qui n'est pas opposable à la société Deauville Diamond Properties qui n'y était pas partie est précisément la reconnaissance de l'absence de clause d'indexation antérieure et de la nécessité d'un accord explicite pour appliquer une telle clause dans les relations entre les parties, qui se sont ainsi accordées pour à compter du 2 juillet 2009 appliquer un indice précisément déterminé, celui du 4° trimestre 2008, cet accord étant au demeurant sans conséquence pour la période antérieure au 12 mai 2015 puisque seule Deauville Diamond Properties restait tenue des conséquences de la demande et de la restitution éventuelle des loyers .
Ainsi la renonciation de la SCI Gardenia à contester le fondement juridique de la demande de révision de la société PV Résidences & resorts France est elle-même sans portée à l'égard de la société Deauville Diamond Properties seule tenue des conséquences de cette demande à compter de 2009.
Dans ces conditions et nonobstant les factures de loyers émises par la bailleresse Deauville Diamond Properties incluant une indexation et payés par la société locataire, les dispositions de l'article L 145-39 du code de commerce qui supposent l'existence dans le bail d'une clause d'échelle mobile ne peuvent trouver à s'appliquer en l'absence de preuve d'un accord des parties-la société Deuaville Diamond Poperties d'une part et la société PV Reésidences et resorts France d'autre part- quant à l'existence et l'application d'une telle clause d'échelle mobile avant le 2 juillet 2009.
C'est donc à tort que la société Deauville Diamond Properties a facturé des loyers ne correspondant pas au loyer de base. La société PV résidences et resorts France ne demande pas à ce stade de fixation de sa créance au passif de la liquidation judiciaire de la société Deauville Diamond Properties.
L'accord transactionnel du 12 mai 2015 sera entériné à la demande des parties à l'acte en ce qu'il a ayant acté la renonciation de la société PV Résidences & resorts France à agir en restitution des loyers pour la période antérieure au 12 mai 2015 envers la SCI Gardenia, fixé le montant du loyer à compter du 12 mai 2015 à la somme de 135 506€ TTC ;
Compte tenu de l'attitude de la société Deauville Diamond Properties aux droits de la précédente bailleresse qui s'est abstenue de soulever l'irrecevabilité de la demande de la société preneuse dés l'origine de l'instance, elle en supportera les entiers dépens.
Il n'y a pas lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile au profit de l'une ou l'autre partie.
PAR CES MOTIFS
La cour,
DIT la SCI Gardenia recevable et bien fondée en son intervention volontaire en qualité de bailleresse de l'immeuble loué à la société PV Résidences & Resorts France à compter du 12 mai 2015,
CONSTATE sa subrogation dans les droits et actions de la société Deauville Diamond Properties à compter de cette date, hors la présente action en révision du loyer et restitution éventuelle d'un trop payé,
REJETTE comme irrecevable la demande de la société PV résidences & resorts France en révision du loyer du bail de l'hôtel [Adresse 12] sis à [Localité 2] sur le fondement de l'article L 145-39 du code de commerce,
ENTÉRINE l'accord des parties, la SCI Gardenia d'une part et la société PV Résidences & resorts France d'autre part, en ce qu'il a fixé le montant du loyer à compter du 15 mai 2015 au montant de 135 506 euros HT et HC, et ce jusqu'au 30 septembre 2007 date d'effet de la résiliation amiable du bail, cet accord ne pouvant être opposé à la société Deauville Diamond Properties.
DÉBOUTE les parties de leurs autres demandes,
MET les dépens de première instance et d'appel à la charge de la SELARL EMJ prise en la personne de Me [M] es qualités de mandataire liquidateur de la société Deauville Diamond Properties et dit qu'ils seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
Sandrine CAYRE Chantal BARTHOLIN
