Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 19 JANVIER 2017
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/13096
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Avril 2015 -Tribunal d'Instance de PARIS - RG n° 11-13-000649
APPELANTE
SCI MADISON
N° SIRET : 435 018 577 00013
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Françoise HERMET LARTIGUE, avocat au barreau de PARIS, toque : C0716
INTIMES
Monsieur [Z] [A]
Né en 1948 à [Localité 2] (Maroc)
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représenté par Me Philippe AUTRIVE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0421
Ayant pour avocat plaidant Me Amira KERKAR avocat au barreau de PARIS, toque : E0421
Madame [T] [A]
Née en 1957 à [Localité 3] (Maroc)
[Adresse 2]
[Localité 1]
Représentée par Me Philippe AUTRIVE, avocat au barreau de PARIS, toque : E0421
Ayant pour avocat plaidant Me Amira KERKAR avocat au barreau de PARIS, toque : E0421
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 17 Novembre 2016, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre
Madame Isabelle BROGLY, Conseillère
M. Philippe JAVELAS, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Viviane REA
Un rapport a été présenté à l'audience par M Philippe JAVELAS, conseiller, dans les conditions prévues par l'article 785 du Code de procédure civile,
ARRET : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle VERDEAUX, présidente et par Mme Viviane REA, greffière présente lors du prononcé.
*****
FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES
La SCI MADISON est propriétaire d'un appartement dans un immeuble du [Adresse 2], qui a été donné à bail à M. et Mme [A] par acte sous seing privé du 7 mai 1975.
Le bail est soumis aux dispositions de la loi du 1er septembre 1948.
Par acte d'huissier de justice du 24 juin 2013, la SCI MADISON, ayant appris que ses locataires auraient quitté les lieux en y substituant leur fils majeur, a fait fait délivrer à M. et Mme [A] un congé sur le fondement des articles 4 et 10 de la loi du 1er septembre 1948.
Les époux [A], par lettre recommandée du 31 juillet 2013, se sont opposés à ce congé.
Par acte d'huissier de justice du 25 novembre 2013, la SCI bailleresse a fait assigner ses locataires devant le tribunal d'instance du 12eme arrondissement de Paris afin de les voir déchus de leur droit au maintien dans les lieux pour défaut d'occupation et d'obtenir leur expulsion.
Le tribunal d'instance, par jugement contradictoire du 28 avril 2015 a :
- condamné M. et Mme [A] à payer à leur bailleresse une somme de 2 328, 22 euros au titre d'un arriéré locatif arrêté au 31 mars 2015,
- débouté la SCI MADISON de ses autres demandes,
- condamné la SCI MADISON sous astreinte de 50 euros par jour de retard à remettre à M. et Mme [A] les quittances de loyer, correspondant aux années 2006 à 2011, dans le mois de la signification du jugement,
- condamné la SCI MADISON à payer à M. et Mme [A] une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, une indemnité de 1 500 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné la SCI MADISON aux dépens
La SCI MADISON a relevé appel de cette décision le 18 juin 2015.
Dans le dispositif de ses dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 17 novembre 2016, elle demande à la Cour de :
- infirmer la décision entreprise en ce qu'elle l'a déboutée de ses demandes, condamnée à payer une somme de 2 500 euros à titre de dommages et intérêts et une indemnité de 1 500 euros en application de l'article 700 du Code de procédure civile,
- confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a jugé que le décompte de surface corrigée notifié le 8 mars 2013 s'impose, conformément aux articles 32 et 32 bis de la loi du 1er septembre 1948, et condamné M. et Mme [A] à payer à la SCI MADISON une somme de 2 328, 22 euros au titre des loyers demeurés impayés sur la période allant du 1er avril 2013 au 31 mars 2015,
- condamner M. et Mme [A] au paiement de la somme de 462, 70 euros pour la période du 2eme trimestre 2015 au 4eme trimestre 2016 inclus,
- condamner M. et Mme [A] à lui payer une somme de 6 891, 48 euros au titre des arriérés de charges pour la période allant du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2012,
à titre principal,
- déclarer M. et Mme [A] déchus de tout droit au maintien dans les lieux en raison de leur défaut de paiement à bonne date de leurs loyers, indemnités d'occupation et charges, de leur mauvaise foi et de leur défaut d'occupation effective des lieux,
à titre subsidiaire
- constater que M. et Mme [A] disposent à [Localité 4] d'un logement conforme à leurs besoins et déclarer valable le congé qui leur a été délivré le 24 juin 2013,
en tout état de cause
- ordonner l'expulsion de M. et Mme [A] et celle de tous occupants de leur chef,
- ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux,
à titre infiniment subsidiaire et dans l'hypothèse où la Cour se considérerait insuffisamment éclairée par les décomptes de M. [W] sur les charges
- ordonner une expertise en donnant à l'expert pour mission de vérifier les comptes de charges sur la période allant du 1er janvier 2011 jusqu'à ce jour, et fournir tous éléments permettant d'établir le compte des charges dues par les locataires du 1er janvier 2011 à ce jour,
en tout état de cause
- condamner M. et Mme [A] aux dépens et à lui payer une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
M. et Mme [A], intimés et appelants à titre incident, dans le dispositif de leurs dernières conclusions, notifiées par la voie électronique le 16 novembre 2016, demandent à la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception de celle ayant condamné les époux [A] à payer à la SCI MADISON une somme de 2 328, 22 euros au titre de l'arriéré de loyers sur la période allant du 1er avril 2013 au 31 mars 2015,
- débouter la SCI MADISON de l'ensemble de ses demandes,
à titre reconventionnel
- condamner la SCI MADISON à leur payer une somme de 300 euros correspondant aux frais engendrés par l'ouverture forcée des portes de leur logement,
- ordonner à la SCI MADISON de leur remettre les quatre quittances de loyers annuelles des années 2013, 2015 et 2016, dans un délai d'un mois à compter de la notification à intervenir et sous astreinte de 50 euros par jour de retard à verser à M. et Mme [A],
- condamner la SCI MADISON à leur payer une somme de 4 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,
- condamner la SCI MADISON aux dépens et à leur payer une indemnité de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
I) Sur la demande de déchéance des époux [A] de leur droit au maintien dans les lieux et les demandes subséquentes d'expulsion et de séquestration des meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux
La SCI MADISON fait grief au premier juge de l'avoir déboutée de ses demandes et elle expose que ses locataires encourent la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux parce que :
1) les époux [A] n'ont pas réglé leurs loyers et que, de ce fait, ils ne peuvent être considérés comme des occupants de bonne foi. La SCI MADISON fait valoir que, lorsqu'elle a acquis l'immeuble, elle s'est avisée qu'aucun décompte de surface corrigée n'avait été établi et qu'elle a fait établir ce décompte par M. [W], que ce décompte, qui fait ressortir un loyer mensuel de 160, 72 euros, pour une surface corrigée de 71 mètres carrés en catégorie 3 A, n'a pas été contesté par les époux [A] dans les deux mois de sa notification aux locataires par lettre recommandée avec accusé de réception du 6 mars 2013, que, dès lors, les époux [A] sont aujourd'hui et comme l'a relevé le premier juge, irrecevables à le contester sur le fondement de l'article 32 de la loi du 1er septembre 1948, qu'au vu du décompte établi sur la base du loyer déterminé par M.[W], les époux [A] restent redevables d'une somme de 2 790, 92 euros, que cet arriéré de loyers justifie que soit prononcée la déchéance du droit au maintien dans les lieux.
2) les époux [A] n'ont pas non plus réglé les charges locatives, alors qu'un décompte récapitulatif et de réajustement, établi sur la base de la grille de répartition, parfaitement claire et explicite, dressée par M. [W], leur est envoyé chaque année. Sur la période allant du 1er janvier 2011 au 31 décembre 2015, l'arriéré de charges s'élève à la somme de 6 891, 48 euros.
3) les époux [A] sont de mauvaise foi, en prétendant que leur logement est indécent, et en qualifiant les représentants de la SCI MADISON " d'ignobles Thénardiers" ; cette mauvaise foi et ces injures doivent être sanctionnées par la déchéance du droit au maintien dans les lieux,
4) Les époux [A] ont fait exécuter d'importants travaux dans les lieux, sans autorisation préalable de la bailleresse et encourent, de ce fait, la déchéance de leur droit au maintien dans les lieux.
5) Les époux [A], enfin, n'occupent pas les lieux loués, et disposent d'un appartement dans la commune [Localité 4], comme en témoigne le bail d'habitation dont ils sont titulaires.
Les époux [A] répliquent que :
1) l'absence d'occupation effective des lieux par les époux [A] n'est pas établie, comme l'a relevé le premier juge, les procès-verbaux d'huissier de justice produits par la SCI bailleresse n'ayant, à cet égard, aucune valeur probante, et l'ordonnance du 30 mars 2012 ayant désigné l'huissier de justice ayant été délivrée de manière non contradictoire. De plus, le bon état général de l'appartement confirme l'occupation des lieux, de même que de nombreuses attestations délivrées par leurs voisins. Quant au logement situé à [Localité 4], il est occupé par leur fils [D], et n'a été que très ponctuellement utilisé par les époux [A] en raison de l'insalubrité de leur logement parisien.
2) les conclusions des époux [A] ne contiennent ni injures ni mensonges comme le soutient la SCI MADISON.
3) l'arriéré de loyers de 2 328, 22 euros, que le premier juge les a condamnés à payer, n'est pas dû, le décompte de surface corrigée de M. [W] ne concernant que les parties communes et les surfaces extérieures de l'immeuble, et les sommes réclamées n'ayant jamais été justifiées, ni les quittances de loyers délivrées. Les époux [A] s'estiment parfaitement à jour du paiement de leurs loyers.
4) les sommes réclamées au titre des arriérés de charges ne sont pas dues non plus, n'ayant jamais été justifiées et l'état de répartition des charges locatives établi par M. [W] en 2011 étant très général.
5) les travaux effectués sans l'accord préalable de la bailleresse et qui a consisté dans le changement des fenêtres, ne peuvent leur être reprochés, dans la mesure où la SCI MADISON n'a réalisé que très tardivement les travaux prescrits par la préfecture, qui a pris un arrêté de péril en 2007,
Sur ce
Il résulte de l'article 5 de la loi du 1er septembre 1948 que "n'ont droit au maintien dans les lieux que les occupants de bonne foi".
En l'espèce, aucun décompte n'ayant été réalisé au moment de la conclusion du bail en 1975, la SCI MADISON justifie avoir fait réaliser un décompte de surface corrigée des lieux loués par l'expert, M. [W], le 23 janvier 2013.
Ce décompte, qui vise les correctifs applicables au local, les équivalences superficielles des éléments d'équipement installés par le propriétaire et, s'agissant de l'immeuble, le coefficient d'entretien, fait ressortir un loyer mensuel de 160, 72 euros, soit un loyer trimestriel de 482, 16 euros en principal pour une surface corrigée de 71 mètres carrés en catégorie 3 A.
Il a été notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception à M. et Mme [A] le 6 mars 2013 et reçu par ces derniers le 8 mars 2013.
Comme l'a exactement relevé le premier juge, le décompte s'impose comme nouveau prix aux locataires, sur le fondement de l'article 32 de la loi du 1er septembre 1948, dès lors qu'il n'a fait l'objet d'aucune contestation par ces derniers dans le délai de deux mois de sa notification ; il n'appartient pas, en effet, à un locataire s'opposant à une action en déchéance du droit au maintien dans les lieux pour défaut de paiement de ses loyers, de revenir sur de prétendues erreurs affectant selon lui le décompte de surface corrigée, alors qu'il est forclos à s'en prévaloir pour ne pas avoir contesté en son temps et dans le délai légal l'exactitude de ce décompte.
Il apparaît que, sur le fondement du loyer établi par M. [W], les époux [A] étaient redevables d'une somme totale de 7 828, 14 euros sur la période allant du 1er mars 2013 à la fin du quatrième trimestre 2016 et qu'ils n'ont réglé, en ce compris les mandats cash expédiés en 2016, que la somme de 5 037, 32 euros, de sorte qu'ils demeurent redevables de la somme de 2 790, 82 euros au titre des loyers impayés.
Les époux [A] sont mal fondés à faire valoir que l'établissement d'un décompte de surface corrigée constituerait une pratique illégale, que certains des paiements qu'ils ont effectués par mandats cash n'auraient pas été pris en compte, alors que le décompte locatif produit par la SCI appelante permet de constater que ces allégations sont inexactes, ni encore qu'il ne leur a pas été délivré de quittances, la SCI MADISON justifiant avoir délivré des quittances correspondant aux règlements effectués par ses locataires et les avoir adressées à ces derniers par lettre recommandée du 25 juillet 2013 et ultérieurement pour les années 2014 à 2016.
Compte tenu de l'importance de la dette locative représentant quelque dix huit mois de loyers, sur la base d'un montant mensuel pourtant très modique de 160 euros, et en considération du fait que le paiement ponctuel des loyers constitue la première obligation du locataire, les époux [A] ne peuvent être considérés comme étant de bonne foi et la déchéance du droit au maintien dans les lieux doit être prononcée sans qu'il y ait lieu de statuer sur les quatre autres moyens soulevés par la SCI MADISON au soutien de sa demande.
Consécutivement, l'expulsion des époux [A] sera ordonnée ainsi que la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués.
En outre, les époux [A] seront condamnés à payer à leur bailleresse la somme de 2 790, 82 euros, au titre des loyers impayés au quatrième trimestre 2016.
II) Sur la demande en paiement des charges locatives
Les époux [A], pour s'opposer à cette demande en paiement, font valoir qu'elle n'est pas justifiée du fait qu'ils n'ont pas reçu de décomptes des sommes dues au titre des charges locatives.
La SCI MADISON réplique les décomptes de charges ont bien été adressés aux époux [A] et que, contrairement à ce qui a été retenu par le premier juge pour les débouter de leur demande en paiement de charges, le décompte de charges établis par M. [W] est parfaitement explicite et suffisamment détaillé.
Sur ce
Il ressort des dispositions de l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 que le bailleur doit adresser à son locataire un décompte des charges par nature de charge et tenir à sa disposition les pièces justificatives.
En l'espèce, et comme l'a exactement relevé le premier juge, la SCI MADISON ne justifie pas, contrairement à ce qu'elle soutient, avoir transmis à ses locataires, pour les années 2011 à 2015, le mode de répartition des charges et un décompte par nature de charges, la SCI appelante se bornant à indiquer les époux [A] ne retirent pas les lettres recommandées qui leur sont adressées et en versant aux débats deux courriers recommandés de février 2011 et de septembre 2013, dont on ne sait à quoi ils se rapportent et dont l'un a été expédié à l'adresse [Localité 4].
Dès lors que la SCI appelante ne justifie pas avoir respecté les deux étapes successives de la régularisation prescrites par l'article 23 de la loi du 6 juillet 1989 - fourniture du décompte et mise à disposition des pièces justificatives - la Cour confirmera le jugement déféré en ce qu'il a refusé d'accueillir la demande en paiement de charges formée par la SCI MADISON.
III) Sur les demandes reconventionnelles des époux [A]
A) Demande de remboursement des frais engendrés par l'ouverture forcée des portes du logement (300 euros)
Le premier juge a exactement relevé que l'ouverture forcée des portes de l'appartement des époux [A] avait été rendue nécessaire après sept tentatives infructueuses de l'huissier de justice de pénétrer dans les lieux, alors même que le constat avait été ordonné par le juge.
Dès lors, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux [A] de leur demande en paiement de la somme de 300 euros.
B) Sur la demande des époux [A] de condamnation de la SCI appelante à leur délivrer les quittances de loyers relatives aux années 2013, 2015 et 2016
Cette demande, qui est sans objet, du fait que l'appelante justifie avoir délivré à ses locataires les quittances correspondant aux règlements effectués pour les années considérées, sera rejetée .
C) Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive (4 000 euros)
L'infirmation du jugement entrepris et le prononcé de la déchéance du maintien au droit dans les lieux des époux [A] emportent rejet de cette demande.
IV) Sur les demandes accessoires
Les époux [A], qui succombent pour l'essentiel, seront condamnés aux dépens de première instance et d'appel, les dispositions du jugement entrepris relatives aux dépens de première instance et aux frais irrépétibles non compris dans ces dépens, seront infirmées.
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement et contradictoirement,
INFIRME le jugement entrepris en toutes ses dispositions à l'exception de celles ayant débouté la SCI MADISON de sa demande en paiement au titre des charges locatives et ayant débouté M. et Mme [M] et [T] [A] de leur demande en paiement de la somme de 300 euros ;
Statuant à nouveau
PRONONCE la déchéance du droit au maintien dans les lieux situés [Adresse 2]) de M. et Mme [M] et [T] [A] pour défaut de paiement des loyers ;
A défaut de libération volontaire des lieux par M. et Mme [M] et [T] [A], autorise la SCI MADISON à faire procéder, dans les formes légales, à leur expulsion, ainsi qu'à celle de tous occupants de leur fait, des lieux sis à [Adresse 2], avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier, si besoin, sans suppression du délai de deux mois à compter du commandement d'avoir à libérer les lieux ;
Dit que conformément aux dispositions des articles L 433-1, L 433-2, R 433-1 à R 433-7 du Code des procédures civiles d'exécution, les meubles et objets mobiliers se trouvant dans les lieux seront remis, aux frais des locataires expulsés, en un lieu que ces derniers auront choisi et à défaut ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l'huissier chargé de l'exécution, avec sommation aux locataires expulsés d'avoir à les retirer à leurs frais dans le délai d'un mois ;
CONDAMNE M. et Mme [A] à payer à la SCI MADISON une somme de 2790, 82 euros au titre des loyers demeurés impayés au quatrième trimestre 2016, le quatrième terme de l'année 2016 étant inclus ;
DÉBOUTE M. et Mme [M] et [T] [A] de l'ensemble de leurs demandes;
Vu l'article 700 du Code de procédure civile, condamne M. et Mme [M] et [T] [A] à payer à la SCI MADISON une indemnité de 4 000 euros ;
CONDAMNE M. et Mme [M] et [T] [A] aux dépens de première instance et d'appel et dit que les dépens de la procédure d'appel pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
