Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 20 JANVIER 2017
(no , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/12833
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Avril 2015 -Tribunal de Grande Instance de Meaux - RG no 15/00313
APPELANTE
Commune BUSSY-SAINT-GEORGES Prise en la personne de son maire en exercice
demeurant ...
Représentée par Me Marc RICHER de l'AARPI Richer et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0553
Assistée sur l'audience par Me Anguerrand COLOMBET, avocat au barreau de PARIS
INTIMÉES
SAS GROUPE SAINT GERMAIN agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. No SIRET : 401 835 061 00052
ayant son siège 10, Place Vendôme - 75001 PARIS
Représentée par Me Sylvie CHARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0079
Assistée sur l'audience par Me Dimitri PINCENT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0322
Société RESIDENCE VILLA SAINT JAMES agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège. No SIRET : 795 006 550 00011
ayant son siège au 19, avenue James de Rotschild - 77614 FERRIERES EN BRIE
Représentée par Me Sylvie CHARDIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0079
Assistée sur l'audience par Me Dimitri PINCENT, avocat au barreau de PARIS, toque : A0322
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Décembre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
Monsieur Fabrice VERT, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Suivant acte authentique reçu le 30 janvier 2014 par M. Benoît X..., notaire associé, assisté de M. Yves Y..., notaire assistant le bénéficiaire, la commune de Bussy-Saint-Georges a promis de vendre, pour une durée expirant le 30 novembre 2014, à la SAS Groupe Saint Germain, qui s'était réservé la faculté d'acquérir, un ensemble immobilier dans lequel était édifié un bâtiment à démolir, sis 14 rocade de la Croix Saint-Georges à Bussy-Saint-Georges (77), cadastré section AB no 44, au prix de 552 052 €. Par lettre du 9 décembre 2014, l'avocat de la commune de Bussy-Saint-Georges a indiqué à la bénéficiaire que, M. X... n'ayant reçu la levée d'option que le 4 décembre 2014, la ville était libérée de ses engagements. Le 12 décembre 2014, la société Groupe Saint Germain a fait sommation à la commune de Bussy-Saint-Georges de produire à M. Y... l'ensemble des documents nécessaires à la régularisation de l'acte authentique de vente et de se présenter en l'étude de ce notaire le 30 décembre 2014 aux fins de signature de l'acte authentique de vente. A cette date, M. Y... a dressé un procès-verbal de difficulté, la commune de Bussy-Saint-Georges ayant refusé de signer l'acte authentique de vente. Le 20 janvier 2015, la société Groupe Saint Germain et la SCCV Résidence villa Saint-James, substituée, l'ont assignée en vente forcée et en paiement de la somme de 55 205,20 € au titre de la clause pénale.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 28 mai 2015, le Tribunal de grande instance de Meaux a :
- ordonné à la commune de Bussy-Saint-Georges de régulariser la vente sous astreinte,
- et à défaut, dit que le jugement en tiendrait lieu et condamné la commune de Bussy-Saint-Georges, faute d'avoir régularisé la vente dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement, à payer la somme de 55 205,20 €,
- condamné la commune de Bussy-Saint-Georges à payer à la SCCV Résidence villa Saint-James la somme de 2 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens.
Par dernières conclusions du 2 août 2016, la commune de Bussy-Saint-Georges, appelante, demandent à la Cour de :
- vu l'article 1134 du Code civil et la loi du 18 juillet 1881,
- à titre principal :
- infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :
- débouter la société Groupe Saint Germain et la SCCV Résidence villa Saint-James de toutes leurs demandes,
- condamner la société Groupe Saint Germain à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 41 de la loi susvisée,
- ordonner à la société Groupe Saint Germain et la SCCV Résidence villa Saint-James de supprimer de ses écritures le passage diffamatoire repris in extenso au titre II des conclusions,
- à titre subsidiaire :
- rejeter l'application de la clause pénale,
- condamner les sociétés demanderesses à lui verser, chacune la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 7 juillet 2016, les sociétés Groupe Saint Germain et Résidence villa Saint-James prient la Cour de :
- vu les articles 1583, 1589, 1134 et 1382 du Code civil, le principe général "nemo auditur propriam turpitudinem allegans",
- confirmer le jugement entrepris, sauf en ce qu'il a limité le montant de l'astreinte à la somme de 500 € par jour de retard et subordonné la condamnation au paiement de la clause pénale à la carence de la commune pendant un délai de deux mois,
- le réformant :
- fixer l'astreinte à la somme de 10 000 € par jour de retard,
- condamner la commune de Bussy-Saint-Georges à payer à la société Résidence Saint James la somme de 55 205,20 € avec intérêts au taux légal à compter du 30 décembre 2014 et capitalisation des intérêts,
- y ajoutant :
- condamner la commune de Bussy-Saint-Georges à leur payer la somme de 250 000 € de dommages-intérêts en réparation du préjudice causé par l'abandon forcé de l'opération de promotion immobilière à compter de fin 2014 et par le dénigrement de la société Groupe Saint Germain ,
- condamner la commune de Bussy-Saint-Georges à leur payer à chacune la somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus incluant le coût de l'acte du 12 décembre 2014.
SUR CE
LA COUR
Considérant que les moyens développés par la commune de Bussy-Saint-Georges au soutien de son appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
A ces justes motifs, il sera ajouté qu'au chapitre "Délai-Réalisation-Carence" la promesse unilatérale de vente indiquait qu'elle était consentie pour une durée expirant au 30 novembre 2014, ajoutant "Toutefois si, à cette date les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction, le délai de réalisation serait automatiquement prorogé au huit jours calendaires qui suivront la date à laquelle le notaire recevra la dernière des pièces indispensables, sans que cette prorogation puisse excéder trente jours. En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration de la promesse ci-dessus fixée". Concernant la réalisation, les parties ont stipulé qu'elle aurait lieu :
"- soit par la signature de l'acte authentique constatant le caractère définitif de la vente, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par chèque de banque, dans le délai ci-dessus ;
- soit par la levée d'option faite par le bénéficiaire dans le même délai suivie de la signature de l'acte de vente au plus tard dans les cinq jours ouvrés suivant celle-ci, accompagnée du paiement du prix et du versement des frais par chèque de banque".
Il ressort de ces clauses que le délai de levée d'option est prorogé dans les mêmes conditions que le délai de réalisation, les parties ayant manifestement voulu que la bénéficiaire ait pu, avant de lever l'option, prendre connaissance des pièces nécessaires à la réalisation de la vente.
Au cas d'espèce, la société Groupe Saint Germain a levé l'option par lettre datée du 28 novembre 2014 adressée à M. Y..., notaire chargé de rédiger l'acte authentique. Selon les déclarations de M. X..., notaire de la commune, dans le procès-verbal de difficulté dressé par son confrère le 30 décembre 2014, M. Y... lui ayant réclamé le dossier d'usage par message électronique du 3 décembre 2014, il lui a répondu le 4 décembre 2014 en lui demandant de justifier de la levée d'option de sa cliente. M. Y... lui a, alors, adressé la lettre datée du 28 novembre 2014.
Ainsi, au 30 novembre 2014, date d'expiration de la promesse, "les divers documents nécessaires à la régularisation de l'acte n'étaient pas encore portés à la connaissance du notaire chargé de sa rédaction" , M. X... indiquant "ne jamais avoir été autorisé par la commune de Bussy-Saint-Georges à transmettre le dossier d'usage, lequel était complet au 30 novembre 2014", de sorte que la date ultime de la levée d'option a été prorogée et que le délai n'était pas expiré au 4 décembre 2014 lorsque la levée d'option a été exprimée. De surcroît et surabondamment, il doit être rappelé que "En cas de carence du promettant pour la réalisation de la vente, ce dernier ne saurait se prévaloir à l'encontre du bénéficiaire de l'expiration de la promesse ci-dessus fixée" . En conséquence, le promettant qui a refusé de réaliser la vente après sommation du 12 décembre 2014, ne peut se prévaloir de l'expiration de la promesse.
Dès lors, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a imposé à la commune de Bussy-Saint-Georges de réaliser la vente. Il n'y a pas lieu de modifier le montant de l'astreinte.
Les parties à la promesse, ayant écarté toute indemnité d'immobilisation, ont expressément convenu d'une clause pénale. La commune Bussy-Saint-Georges ayant manqué à son obligation de vendre, il y a lieu de la condamner au paiement de la somme de 55 205,20 € avec intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 20 janvier 2015 valant mise en demeure de payer cette somme et capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l'article 1154 du Code civil.
Bénéficiant seulement d'un avant-contrat dont l'option venait d'être levée, les sociétés Groupe Saint Germain et Résidence villa Saint-James n'établissent pas l'existence d'un préjudice qui n'aurait pas été réparé par l'indemnité forfaitaire fixée par le contrat, le dénigrement de la société Groupe Saint Germain n'étant pas prouvé.
Il ressort des déclarations du notaire que la commune de Bussy-Saint-Georges lui a demandé de ne pas transmettre le dossier d'usage à son confrère chargé de la rédaction du contrat de vente. Les conclusions des intimées, qui relatent ce fait et éclairent les débats, ne sont pas diffamatoires. En conséquence, les demandes de ce chef de la commune doivent être rejetées.
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile de la commune de Bussy-Saint-Georges.
L'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes des sociétés Groupe Saint Germain et Résidence villa Saint-James sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Réforme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a condamné la commune de Bussy-Saint-Georges, au paiement de somme prévue par la clause pénale, faute d'avoir régularisé la vente dans le délai de deux mois à compter de la signification du jugement ;
Statuant à nouveau :
Condamne la commune de Bussy-Saint-Georges à payer à la SCCV Résidence villa Saint-James la somme de 55 205,20 € avec intérêts au taux légal à compter du 20 janvier 2015 ;
Ordonne la capitalisation des intérêts échus dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne la commune de Bussy-Saint-Georges aux dépens d'appel, en ce compris le coût de la sommation et du constat du 12 décembre 2014, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne la commune de Bussy-Saint-Georges à payer à la SAS Groupe Saint Germain et à la SCCV Résidence villa Saint-James, chacune, la somme de 5 000 € sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel.
Le Greffier, La Présidente,
