Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 11
ARRET DU 03 FEVRIER 2017
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/07828
Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Mars 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 13/03719
APPELANTES
SCI RSG, agissant en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
N° SIRET : 494 440 951 ([Localité 2])
Représentée par Me Mariano DI VETTA, avocat au barreau de PARIS, toque : A0539
SARL TISSUS COLONY, agissant en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1]
N° SIRET : 394 100 572 ([Localité 2])
Représentée par Me Mariano DI VETTA, avocat au barreau de PARIS, toque : A0539
INTIMEES
Madame [Q] [F]
[Adresse 2]
[Localité 3]
née le [Date naissance 1] 1952 à [Localité 4] (BENIN)
Représentée par Me Charles-Édouard BRAULT de l'AARPI CABINET BRAULT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : J082 Représentée par Me Nathalie LESENECHAL, avocat au barreau de PARIS, toque : D2090
SARL MC4 CONSULTING, agissant en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 3]
[Localité 5]
N° SIRET : 528 429 681 ([Localité 2])
Régulièrement assignée, non représentée
PARTIE INTERVENANTE :
SCI JACOBINVEST, agissant en la personne de son Président domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 4]
[Localité 6]
Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
Représentée par Me Philippe SMADJA de la SELARL SMADJA ET ASSOCIES, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, toque : L0223
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Novembre 2016, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant M. Patrick BIROLLEAU, Président de la chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Patrick BIROLLEAU, Président de la chambre
Mme Michèle LIS SCHAAL, Présidente de chambre
M. François THOMAS, Conseiller, désignée par Ordonnance du Premier Président pour compléter la Cour
Greffier, lors des débats : Mme Patricia DARDAS
ARRÊT :
- réputé contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Patrick BIROLLEAU, président et par Mme Patricia DARDAS, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
Faits et procédure
Le 9 octobre 2012, Madame [Q] [F] a présenté à Monsieur [Y] [N], gérant de la SCI RSG, propriétaire d'un bien immobilier à usage commercial sis [Adresse 1], et gérant de la SARL Tissus Colony, qui exploite une boutique à la même adresse, une offre d'achat des murs et du fonds de commerce de cette boutique, moyennant la somme de 900.000 euros, portée, le 10 octobre 2012, à 925.000 euros.
Par acte de Maître [O] [H], notaire associé à [Localité 2], en date du 6 novembre 2012, la société RSG a promis de vendre à Monsieur [C] [L] [Z] [I], avec faculté pour celui-ci de substitution, moyennant le prix de 475.000 euros, les biens immobiliers constituant le lot n° [Cadastre 1] de l'ensemble immobilier sis [Adresse 1]. Selon actes authentiques en date du 6 novembre 2012, les sociétés RSG et Tissus Colony ont régularisé au profit de Monsieur [I], avec faculté de substitution, les promesses respectivement de vente des murs d'une part, et de résiliation amiable du bail commercial d'autre part, la promesse de vente étant publiée à la conservation des hypothèques le 17 janvier 2013.Par acte de Maître [O] [H] en date du 25 janvier 2013, publié le 29 janvier 2013, Monsieur [C] [I] s'est substitué la société Jacobinvest, avec levée d'option de la promesse de vente des biens immobiliers du 6 novembre 2012. Selon actes authentiques en date du 7 février 2013, la vente et la résiliation de bail ont été opérées ; la vente a été publiée à la conservation des hypothèques le 11 février 2013.
Se prévalant de l'accord de Monsieur [N] en date du 10 octobre 2012, Madame [F] a estimé que la vente à son profit était parfaite et, par acte du 10 janvier 2013, a assigné les sociétés RSG et Tissus Colony devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins notamment de voir constater la réalisation, à son profit, de la vente des murs et de la cession du fonds de commerce.
Par jugement rendu le 7 mai 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :
- constaté la réalisation de la vente des murs et de la cession de fonds de commerce du local constituant le lot [Cadastre 1] de l'immeuble sis à [Adresse 1], moyennant le prix de 925.000 euros ;
- ordonné la publication au fichier immobilier de cette vente et de cette cession de fonds de commerce ;
- constaté que la vente du lot n° [Cadastre 1] de l'immeuble sis à [Adresse 1] consentie le 7 février 2013 au profit de la société Jacobinvest, a été publiée postérieurement à la date de publication de l'acte introductif d'instance de Madame [F], et dit que cette vente est inopposable à Madame [F] ;
- ordonné l'expulsion de tous occupants de l'immeuble ci-dessus ;
- rejeté la demande de Madame [F] en paiement d'une somme de 92.500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- rejeté la demande reconventionnelle en dommages et intérêts pour procédure abusive formé par les sociétés RSG et Tissus Colony ;
- condamné solidairement les sociétés RSG et Tissus Colony à payer à Madame [F] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, outre les dépens ;
- ordonné l'exécution provisoire du jugement.
La SCI RSG et la SARL Tissus Colony ont régulièrement interjeté appel de ce jugement.
Prétentions des parties
La SCI RSG et la SARL[Établissement 1], par conclusions signifiées le [Cadastre 1] juillet 2016, demandent à la Cour de :
- infirmant en toutes ses dispositions le jugement dont appel ;
- débouter Madame [F] de ses demandes fins et conclusions ;
Sur la demande reconventionnelle des sociétés RSG et Tissus Colony,
- condamner Madame [F] à régler aux sociétés RSG et Tissus Colony à chacune respectivement la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
- condamner Madame [F] à régler aux sociétés RSG et Tissus Colony la somme de 10.000,00 euros sur le fondement de l'article 700 du code d eprocédure civile ainsi qu'aux dépens.
Madame [F], par conclusions signifiées le 27 juillet 2016, demande à la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a constaté la réalisation de la vente des murs et de la cession de fonds de commerce sous conditions suspensives d'usage, du local commercial à savoir le lot n° [Cadastre 1] de l'immeuble sis [Adresse 1] , moyennant le prix de 925.000 euros, ordonné la publication au fichier immobilier de la vente et de la cession de fonds de commerce conclues par la société RSG et TISSUS COLONY au profit de Madame [F] du lot n° [Cadastre 1] de l'immeuble sis [Adresse 1] , référence cadastrale BK [Cadastre 2], Dit que la vente du lot n° [Cadastre 1] de l'immeuble sis [Adresse 1], consentie le 7 février 2013 au profit de la société Jacobinvest est inopposable à Madame [F], ordonné l'expulsion de tous occupants et mobilier du lot n° [Cadastre 1] de l'immeuble sis [Adresse 1] et condamné in solidum les sociétés RSG et Tissus Colony à payer à Madame [F] la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de première instance ainsi que les dépens de première instance ;
- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la demande de Madame [F] ;
statuant à nouveau,
- condamner solidairement les sociétés RSG et Tissus Colony à payer à Madame [F] la somme de 92.500 euros à titre de dommages et intérêts ;
- dire les sociétés RSG et Tissus Colony mal fondées en l'ensemble de leurs moyens, fins et conclusions et les en débouter ;
- dire la société Jacobinvest mal fondée en l'ensemble de ses moyens, fins et conclusions et l'en débouter ;
Subsidiairement, pour le cas où par extraordinaire la Cour de céans estimerait que la vente et la cession n'étaient pas parfaites au profit de Madame [F] et/ou que la vente consentie à la société Jacobinvest lui est opposable,
- condamner solidairement et indivisiblement les sociétés RSG et Tissus Colony à payer à Madame [F] la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
En tout état de cause,
- condamner solidairement et indivisiblement les sociétés RSG et Tissus Colony à payer à Madame [F] la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et celle de 15.000 euros au titre des frais irrépétibles d'appel sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
La société Jacobinvest, intervenante volontaire, par conclusions signifiées le 19 septembre 2016, demande de :
- déclarer son intervention volontaire de la SCI Jacobinvest recevable et bien fondée ;
- débouter Madame [F] de l'ensemble de ses conclusions, fins et prétentions ;
- infirmer en toutes ses dispositions le jugement rendu le 7 mars 2016 par le tribunal de grande instance de Paris ;
Statuant à nouveau,
- dire que la société Jacobinvest est valablement devenue propriétaire des biens immobiliers constitués par le lot n° [Cadastre 1] de l'immeuble [Adresse 1], cadastré section BK n° [Cadastre 2], pour une surface de 00ha 06a et 10ca, correspondant à un local commercial situé au rez-de-chaussée à gauche du porche, auquel sont affectés 291/10.059 ème de la propriété du sol et des parties communes, en vertu du règlement de copropriété reçu par Maître [X], notaire à [Localité 2], le 10 janvier 1997, publié au 2 ème bureau des hypothèques de Paris, le 4 mars 1997, volume 1997P n° 1814, modifié par un acte de Maître [U], notaire à [Localité 2], du 1er octobre 2003, publié au 2 ème bureau des hypothèques le 17 octobre 2003, volume 2003P n° 5524, et d'un second acte reçu par Maître [P], notaire à [Localité 2], le 21 septembre 2006, publié au 2 ème bureau des hypothèques de Paris le 2 novembre 2006, volume 2006P n° 6704, en vertu de la promesse de vente de Maître [H], notaire, du 6 novembre 2012, publiée au 2 ème bureau du service de la publicité foncière de Paris, le 17 janvier 2013, volume 2013 P n° 342, et de l'acte du même notaire du 25 janvier 2013 publié au même bureau le 29 janvier 2013, volume 2013 P 584, antérieurement à toutes prétentions de Madame [F] et a fortiori de la publication de ses prétendus droits ;
- condamner Madame [F] à payer à la société Jacobinvest la somme de 5.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Il est expressément référé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des faits, de leur argumentation et de leurs moyens.
MOTIFS
Considérant qu'il convient de recevoir la SCI Jacobinvest en son intervention volontaire ;
Considérant que l'article 1583 du code civil prévoit que la vente est 'parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'est pas encore été livrée ni le prix payé' ;
Considérant qu'il est constant que, le 9 octobre 2012, Madame [Q] [F] a présenté à Monsieur [Y] [N], gérant de la SCI RSG, propriétaire d'un bien immobilier à usage commercial sis [Adresse 1], et de la société Tissus Colony, exploitant une boutique à cette adresse, une offre d'achat des murs et du fonds de commerce de cette boutique pour le prix de 900.000 euros ; que, Monsieur [N] ayant émis une contre-offre pour un montant de 925.000 euros, celle-ci a été acceptée par Madame [F] le 10 octobre 2012 ;
Que la capacité de Monsieur [N], en sa qualité de gérant de RSG et de Tissus Colony, à s'engager pour le compte de ces deux sociétés n'est pas contestable ; qu'il n'est pas davantage discutable que la proposition de Madame [F] a reçu l'accord le 10 octobre 2012 de Monsieur [N], les appelantes ne rapportant pas la preuve de ce que, sous la mention manuscrite 'Bon pour accord avec les modifications ci-dessus indiquées : prix : 925.000 € et les travaux de séparation à la charge de l'acquéreur 10/10/2012", la signature ne serait pas celle de Monsieur [N], destinataire de l'offre de Madame [F] ;
Que l'acceptation de la contre-offre par les deux parties caractérise un accord sur la chose vendue (les murs et le fonds de commerce exploité au [Adresse 1]) et sur le prix (925.000 euros hors droits) ; que la vente était dès lors parfaite dès le 10 octobre 2012 ;
Considérant, sur l'opposabilité à Madame [F] de la vente consentie à la société Jacobinvest, que l'article 30-1 n° 55-22 du décret du 4 janvier 1955 portant réforme de la publicité foncière dispose que 'les actes et décisions judiciaires soumis à publicité par application du 1° de l'article 28 sont, s'ils n'ont pas été publiés, inopposables aux tiers qui, sur le même immeuble, ont acquis, du même auteur, des droits concurrents en vertu d'actes ou de décisions soumis à la même obligation de publicité et publiés' ; que cette disposition pose la règle de l'antériorité de la publication du titre selon laquelle, en présence d'un concours d'acquéreurs sur le même bien vendu, celui qui publie le premier son titre a priorité sur l'autre ;
Considérant que, si la promesse de vente notariée du 6 novembre 2012 au profit de Monsieur [I], avec faculté de substitution, et la levée de promesse du 25 janvier 2013 ont été publiées au 2ème bureau des hypothèques de Paris respectivement les 17 janvier et 29 janvier 2013, l'acte de vente ne l'a été que le 11 février 2013 alors que l'assignation en justice du 10 janvier 2013 l'a été antérieurement, le 6 février 2013 ; qu'il s'en déduit que la cession opérée au bénéfice de la société Jacobinvest est inopposable à Madame [F] ;
Considérant que c'est en conséquence à raison que les premiers juges ont dit que la vente intervenue entre RSG et Tissus Colony et Madame [F] était parfaite, ont constaté la réalisation de la vente des murs et de la cession de fonds de commerce au bénéfice de cette dernière et ont ordonné la publication au fichier immobilier de cette vente et de cette cession de fonds de commerce ; que le jugement sera en conséquence confirmé ;
Considérant que la décision déférée sera confirmée en ce qu'elle a débouté de sa demande de dommages et intérêts Madame [F] qui ne rapporte pas la preuve d'un quelconque préjudice susceptible d'avoir été occasionné par le retard apporté par RSG et Tissus Colony à la régularisation de l'acte authentique de vente ;
Qu'elle sera également confirmée en ce qu'elle a débouté RSG et Tissus Colony de leur demande de dommages et intérêts formée à l'encontre de Madame [F] ;
Considérant que l'équité commande de condamner in solidum RSG et Tissus Colony à payer à Madame [F] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
PAR CES MOTIFS
La Cour statuant publiquement, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,
DIT la SCI Jacobinvest recevable en son intervention volontaire,
CONFIRME le jugement entrepris,
CONDAMNE in solidum la SCI RSG et la SARL Tissus Colony à payer à Madame [F] la somme de 3.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
CONDAMNE in solidum la SCI RSG et la SARL Tissus Colony aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Le greffier Le président
