Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 02 MARS 2017
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/22240
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Juillet 2015 -Tribunal d'Instance de PARIS 5ème RG n° 11-14-000215
APPELANT
Monsieur [E] [Z] es qualité de mandataire judiciaire de la SARL BELLES FEUILLES [Adresse 1]
SIRET: 435 402 409
Siège social : [Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me Jean-michel HOCQUARD de la SCP HOCQUARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0087
Ayant pour avocat plaidant : Me Béatrice DELESTRADE SELARL PROVANSAL D'AJOURNO GUILLET & ASSOCIES avocat au barreau de MAESEILLE.
INTIMEE
Madame [S] [E] née [W]
Née le [Date naissance 1] 1945 à [Localité 1]
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Ayant pour avocat plaidant : Me Bertrand DE LACGER, avocat au barreau de PARIS, toque : A272.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 01 Février 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Isabelle VERDEAUX, Présidente de chambre
M Philippe JAVELAS, Conseiller
M Fabrice VERT, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Viviane REA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Isabelle VERDEAUX, présidente et par Mme Viviane REA, greffière présente lors du prononcé.
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FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Par acte sous seing privé en date du 23 janvier 1987, Madame [F] [Q] a donné à bail à Madame [S] [E] née [W] un appartement à usage d'habitation au 3ème étage d' un immeuble situé [Adresse 4].
Par acte authentique en date du 20 avril 2001, cet immeuble a été acheté par la société Belles Feuilles.
Par jugement en date du 15 décembre 2010, le tribunal de commerce de Marseille a prononcé la liquidation judiciaire de la SARL Belles Feuilles.
Par acte d'huissier en date du30 septembre 2013, Maître [E] [Z], ès-qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Belles Feuilles, a fait délivrer un congé pour vendre visant l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 à la locataire, Madame [S] [E] née [W], valant offre de vente à son profit au prix de 800 000 euros net vendeur, pour le 31 mars 2014.
Par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 27 novembre 2013, Madame [S] [E] née [W] a contesté la validité du congé, invoquant deux motifs de nullité, d'une part, la violation des accords collectifs du 9 juin 1998 et 16 mars 2005, ensemble, de l'article 10 -1 de la loi précitée, faute d'avoir fait précédé le congé d'une offre de vente, et d'autre part, le prix manifestement excessif dans le but de la priver de son droit de préemption.
Par acte d'huissier en date du 19 septembre 2014,Maître [E] [Z], ès-qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Belles Feuilles a fait assigner Madame [S] [E] née [W] aux fins de voir constater la validité du congé pour vendre délivré le 30 septembre 2013, l'occupation sans droit ni titre de Madame [S] [E] née [W], ordonner son expulsion, et sa condamnation au paiement d'une indemnité d'occupation.
Par jugement en date du 29 juillet 2015, le Tribunal d'Instance de Paris 5ème a:
- dit que le congé pour vendre en date du 30 septembre 2013 est nul et de nul effet,
- débouté Maître [E] [Z], ès-qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Belles Feuilles, de l'intégralité de ses demandes,
- rejeté toutes autres demandes,
- condamné Maître [E] [Z], ès-qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Belles Feuilles, à payer à Madame [S] [E] la somme de 1500 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter les dépens.
Par conclusions en date du 18 janvier 2017, Maître [E] [Z], ès-qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Belles Feuilles , appelante, demande à la Cour de:
Vu le jugement rendu par le tribunal de commerce de Marseille le 15 décembre 2010,
Vu l'obligation de Maître [E] [Z], ès-qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Belles Feuilles , de réaliser les actifs et les articles L 622-1 et suivants du code de commerce,
Vu l'interprétation stricte de l'accord collectif du 9 juin 1998 et ses conditions d'application le rendant inapplicable au mandataire liquidateur et incompatible avec les règles d'ordre public régissant la réalisation des actifs en procédure de liquidation judiciaire,
Vu le congé pour vendre délivré le 30 septembre 2013 à l'égard de Madame [S] [W] séparée [E] et de Monsieur [E] en tant que de besoin,
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Et statuant à nouveau:
- constater la validité du congé pour vendre délivré à la requête de Maître [Z] le 30 septembre 2013,
- constater l'occupation sans droit ni titre de Madame [S] [W] séparée [E] ainsi que de tous occupants de son chef à compter du 1er avril 2014,
- constater l'inapplicabilité de l'accord collectif du 9 juin 1998 au mandataire liquidateur désigné dans le cadre de la procédure collective du bailleur ainsi que son incompatibilité avec les règles d'ordre public régissant la réalisation des actifs en procédure de liquidation judiciaire,
En conséquence,
- ordonner l'expulsion de Madame [S] [W] séparée [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef à compter de l'arrêt à intervenir,
- dire et juger que Madame [S] [W] séparée [E] sera redevable, à défaut de quitter les lieux, d'une astreinte de 500 euros par jour de retard à compter de la date de l'arrêt à intervenir, outre une indemnité d'occupation,
- condamner Madame [S] [W] séparée [E] à régler à Maître [Z] ès-qualités une indemnité d'occupation d'un montant de 2 250 euros par mois à compter du 1er avril 2014 jusqu'à libération des lieux,
- débouter Madame [S] [W] séparée [E] de ses demandes, fins et moyens comme étant irrecevables et subsidiairement, infondées et injustifiées,
- condamner Madame [S] [W] séparée [E] à payer à Maître [Z] la somme de 3000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner Madame [S] [W] séparée [E] en tousles dépens de première instance et d'appel;
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Par conclusions en date du 25 janvier 2017, Madame [S] [W] séparée [E], intimée, demande à la Cour de:
Vu l'accord collectif du 9 juin 1998,
Vu l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989,
- dire que les dispositions de l'accord collectif du 9 juin 1998 sont applicables en l'espèce,
- constater la violation par Maître [Z] des dispositions dudit accord collectif, faute notamment d'avoir fait préciser le congé du 30 septembre 2013 d'une offre de vente,
En conséquence:
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré nul et de nul effet le congé pour vendre du 30 septembre 2013,
A titre surabondant:
- dire et juger que le prix stipulé dans l'offre de vente du 30 septembre 2013 est manifestement excessif sans que par ailleurs Maître [Z] ait eu l'intention réelle de vendre,
- dire et juger en conséquence nul et de nul effet le congé pour vendre du 30 septembre 2013 comme étant frauduleux,
En tout état de cause:
- débouter Maître [E] [Z], ès-qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Belles Feuilles de ses demandes, fins et conclusions,
- condamner Maître [E] [Z], ès-qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Belles Feuilles au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Considérant que par application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile il est renvoyé aux conclusions visées ci-dessus pour l'exposé des prétentions et moyens des parties;
MOTIFS
Considérant que par jugement du 15 décembre 2010, le tribunal de commerce de Marseille a ouvert une procédure de liquidation judiciaire à l'égard de la SARL Belles Feuilles, et a désigné Maître [Z] en qualité de liquidateur;
Considérant que Maître [E] [Z], ès-qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Belles Feuilles, soutient que les dispositions de l'accord collectif du 9 juin 1998, d'interprétation stricte, ne visent que les propriétaires in bonis et qu'il ne s'applique pas en matière de vente aux enchères publiques dans le cadre d'une procédure de liquidation judiciaire;
Qu'il fait valoir que la réalisation des actifs de la procédure collective, soit en l'espèce de quatre lots dans la copropriété, ne saurait être assimilée à la vente amiable par un bailleur de plus de dix logements dans un immeuble, que seul le juge-commissaire à la procédure collective a le pouvoir d'ordonner la vente et d'en fixer ses modalités, dont notamment le montant de la mise à prix, le mandataire judiciaire n'ayant aucune qualité pour décider de la vente et pour en fixer les conditions;
Considérant que Maître [E] [Z], ès-qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Belles Feuilles, indique par ailleurs que la locataire ne justifie pas de la réunion des conditions d'application de l'accord collectif du 9 juin 1998, Madame [E] ne pouvant se prévaloir utilement de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 29 janvier 2009, s'agissant d'une décision rendue en l'état d'un précédent congé donné par la société Belles Feuilles antérieurement à la vente amiable de ses biens à Madame [D], le 1er février 2002, dont Madame [E] avait ensuite poursuivi la nullité, alors qu'en l'espèce la cession envisagée par le mandataire liquidateur intervient dans un contexte totalement différent;
Considérant que par acte du 20 avril 2001, la société Belles Feuilles a acquis des consorts [Q] l'immeuble situé [Adresse 5], constitué d'une loge de concierge et de commerces au rez de chaussée, de dix sept appartements sur six étages, de chambres de service au septième étage ;
Considérant qu'il est indiqué dans l'acte, au titre des déclarations fiscales, que l'acquéreur achète le bien pour le revendre;
Considérant que, le 27 avril 2001, la société Belles Feuilles a écrit à Madame [S] [E] née [W], locataire d'un appartement au troisième étage de l'immeuble: ' Nous avons l'intention, d'une part, de réaliser des travaux importants de rénovation de l'immeuble et, d'autre part, après mise en copropriété, nous vendrons chaque lot';
Considérant que par acte d'huissier en date du 4 septembre 2001, la société Belles Feuilles a notifié à Madame [E] une offre de vente visant l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975, puis, par acte du 28 septembre 2001, lui a fait délivrer un congé pour vendre visant l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989;
Que par arrêt en date du 29 janvier 2009, la 6ème chambre B de la cour d'appel de Paris a annulé l'offre de vente et le congé pour vendre du fait du non respect des dispositions d'ordre public de l'accord du 9 juin 1998, la cour considérant que ' La société Belles Feuilles ayant fait part aux locataires de son intention de mettre en vente par lots l'intégralité de l'immeuble, l'accord collectif du 9 juin 1998, prévoyant des obligations à la charge du bailleur qui met en vente plus de dix logements dans un même immeuble et rendu obligatoire par décret du 22 juillet 1999, est applicable en l'espèce';
Considérant que les pourvois formés à l'encontre de l'arrêt de la cour d'appel de Paris du 29 janvier 2009 ayant été rejetés par l'arrêt de la Cour de cassation du 23 juin 2010, il a été jugé définitivement que l'accord collectif du 9 juin 1998 rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999 était applicable à la mise en vente par lots par la société Belles Feuilles de l'intégralité de l'immeuble situé [Adresse 4], constitué principalement de dix sept appartements;
Considérant que cet accord dispose que le bailleur prêt à rendre publique son intention de vendre:
- donne une information à tous les locataires concernés, cette information consistant au moins en une réunion à laquelle sont invités les locataires et leurs associations,
- confirme par écrit à chaque locataire les modalités envisagées pour la vente,
- à compter de cette confirmation, respecte un délai de trois mois avant d'envoyer aux locataires l'offre de vente prévue par l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975,
- uns fois notifiée l'offre de vente, peut envoyer le congé pour vendre;
Considérant qu'en application de l'article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 ' le non - respect de l'une des obligations relatives au congé pour vente d'un accord conclu en application de l'article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986 tendant à favoriser l'investissement locatif, l'accession à la propriété de logements sociaux et le développement de l'offre foncière, et rendu obligatoire par décret, donne lieu à annulation du congé ' ;
Considérant que les accords collectifs n'imposent pas que l'opération globale de vente par lots de plus de 10 logements dans un même immeuble s'exécute dans une certaine durée, de sorte que l'accord collectif du 9 juin 1998 reste bien applicable en l'espèce, le congé pour vendre délivré le 30 septembre 2013 concernant le même logement loué à Madame [E], objet du précédent congé pour vendre délivré à la locataire le 28 septembre 2001, et s'inscrivant dans la même opération de vente par lots de l'intégralité de l'immeuble poursuivie par la société Belles Feuilles depuis le 27 avril 2001;
Considérant, en l'espèce, que Maître [E] [Z], ès-qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Belles Feuilles, n'a pas fait précéder le congé délivré à la locataire le 30 septembre 2013 d'une offre de vente dans un délai minimum de trois mois;
Considérant que le fait que la société Belles Feuilles ait fait l'objet d'une liquidation judiciaire postérieurement à l'arrêt de la Cour de cassation du 23 juin 2010 ne dispense pas le mandataire liquidateur, qui n'agit pas en son nom personnel, de respecter les obligations du bailleur que lui impose l'accord collectif du 9 juin 1998, rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999, dont l'application n'est pas conditionnée à la situation in bonis du bailleur;
Considérant que le congé du 30 septembre 2013 ayant été délivré par Maître [E] [Z], ès-qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Belles Feuilles, c'est en vain que celui-ci prétend ne pas avoir qualité pour ' prendre la décision de vente', alors qu'il est tenu de réaliser les actifs de la procédure collective, même si la vente envisagée est soumise à l'autorisation du juge commissaire; qu'en tout état de cause, Maître [E] [Z], ès-qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Belles Feuilles, ne justifie d'aucun empêchement justifiant qu'il ne puisse se conformer à l'accord collectif du 9 juin 1998, dont notamment la notification d'une offre de vente avant la délivrance du congé;
Considérant qu'en délivrant à la locataire un congé pour vendre le 30 septembre 2013, sans le faire précéder d'une offre de vente, Maître [E] [Z], ès-qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Belles Feuilles n'a pas respecté les dispositions d'ordre public de l'accord du 9 juin 1998; qu'il s'ensuit que le congé pour vendre est nul;
Considérant, sans qu'il soit nécessaire d'examiner les autres moyens développés par Madame [E], de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté Maître [E] [Z], ès-qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Belles Feuilles de toutes ses demandes;
Sur l'article 700 du Code de procédure civile et les dépens
Considérant que Maître [E] [Z], ès-qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Belles Feuilles, qui succombe en ses prétentions, sera condamné aux dépens d'appel et gardera à sa charge les frais non compris dans les dépens qu'il a exposés, les dispositions prises sur les dépens et les frais irrépétibles de première instance étant confirmées;
Considérant que la somme qui doit être mise à la charge de Maître [E] [Z], ès-qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Belles Feuilles au titre des frais non compris dans les dépens exposés en cause d'appel par Madame [E] [S] née [W] peut être équitablement fixée à 1500 euros;
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement et contradictoirement ,
Confirme le jugement attaqué en toutes ses dispositions,
Déboute les parties de toutes autres ou plus amples demandes,
Condamne Maître [E] [Z], ès-qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Belles Feuilles, à payer à Madame [S] [E] née [W] la somme de 1 500 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne Maître [E] [Z], ès-qualités de mandataire judiciaire à la liquidation judiciaire de la société Belles Feuilles, aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
