Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 31 MARS 2017
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 10736
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Mai 2015- Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY-RG no 12/ 13591
APPELANTS
Monsieur Yves Julien Jacques X...
et
Madame Nicole Y...épouse X...
demeurant ...
Représentés tous deux par Me Francine HAVET, avocat au barreau de PARIS, toque : D1250
Assistés sur l'audience par Me Sophie DE LA BRIÈRE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0637
INTIMÉS
Monsieur Mahmoud A...,
né le 23 Mai 1947 à NASHAD IRAN
demeurant ...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Fatiha SAADI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1779
Madame Banafsheh Z...épouse A...,
née le 28 Février 1962 à TEHERAN IRAN
demeurant ...
Représentée et assistée sur l'audience par Me Fatiha SAADI, avocat au barreau de PARIS, toque : E1779
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 23 Février 2017, en audience publique, devant la Cour composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M. Dominique GILLES, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : Monsieur Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par Monsieur Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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Par acte authentique du 22 octobre 2004, la SARL Compagnie financière Merlot Abde (CFMA) a vendu à M. Yves X...et Mme Nicole Y..., épouse X...(les époux X...) les lots no 105, 109, 112, et 1202 de l'état de division d'un ensemble immobilier constitué de douze bâtiments, sis ...(93), soit, dans le bâtiment B, trois locaux à usage d'activités, respectivement au rez-de-chaussée, au premier étage et au sous-sol, ces trois lots 105, 109 et 112 étant indissociables, ainsi qu'un emplacement de stationnement, le vendeur ayant à sa charge l'obligation d'achever un certain nombre de travaux sur les parties communes. Par acte authentique du 14 novembre 2005, la CFMA a vendu, dans le même ensemble immobilier, à M. Mahmoud A... et Mme Banafsheh Z..., épouse A... (les époux A...), déjà propriétaires des lots no 106 et 110 dans le bâtiment B, les lots no 116 et 117 dans le même bâtiment, soit, dans les combles, deux greniers, au prix de 1 €. Le lot no 116 est situé au dessus du lot no 109. Les époux A..., ayant constaté que les époux X...avaient entrepris la dépose du plafond séparant le lot no 116 du lot no 109, les ont assignés le 22 mars 2006 en référé. Le 2 avril 2006, le juge des référés a désigné M. Laurent B...en qualité d'expert. Par deux ordonnances postérieures, l'expertise a été rendue commune au syndicat des copropriétaires et à la CFMA. L'expert a déposé son rapport le 15 novembre 2011. Le 16 novembre 2012, les époux X...ont assigné les époux A... et la CFMA, à titre principal, en annulation de la vente du 14 novembre 2005, à titre subsidiaire en indemnisation de leur préjudice.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 18 mai 2015, le Tribunal de grande instance de Bobigny a :
- déclaré irrecevable la demande en nullité de la vente du 14 novembre 2005 des lots 116 et 117,
- condamné les époux X...à payer aux époux A... la somme de 10 826, 98 € au titre des travaux de construction du faux plafond du lot 109,
- condamné les époux X...à payer aux époux A... la somme de 25 000 € au titre de leur préjudice de jouissance et celle de 5 000 € pour résistance abusive à la mise en oeuvre des travaux,
- débouté les époux A... de leurs demandes au titre du préjudice matériel et d'une procédure abusive,
- débouté les époux X...de l'ensemble de leurs demandes,
- condamné les époux X...à payer aux époux A... la somme de 3 500 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus,
- ordonné l'exécution provisoire.
Les époux X...n'ont interjeté appel de ce jugement qu'à l'encontre des époux A....
Par dernières conclusions du 26 janvier 2017, les époux X...demandent à la Cour de :
- vu les articles 1108, 1129, 1134 et 1591 du Code civil,
- sur leurs propres demandes :
. infirmer le jugement entrepris et statuant à nouveau :
. prononcer l'annulation de la vente du 14 novembre 2005 relativement aux lots no 116 et 117,
. dire que l'arrêt fera l'objet de la publicité prévue par le décret du 4 janvier 1955,
. condamner solidairement les époux A... à prendre en charge tous les frais droits, taxes, débours, émoluments entraînés par la vente et son annulation,
. condamner solidairement les époux A... à leur payer la somme de 50 000 € de dommages-intérêts,
- sur les demandes des époux A... :
. confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a rejeté les demandes des époux A... tendant à l'indemnisation d'un préjudice matériel caractérisé par le coût des travaux de création d'un véritable plancher, ainsi que des frais annexes et du préjudice fondé sur la procédure abusive,
. infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a fait droit aux demandes de réparation des préjudices matériels et immatériels en lien avec leur résistance abusive et en ce qu'il les a condamnés à payer aux époux A... la somme de 3 500 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, statuant à nouveau :
. débouter les époux A... de l'intégralité de leurs demandes,
. les condamner à leur payer la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 8 février 2017, les époux A... prient la Cour de :
- vu les articles 122 et suivants du Code de procédure civile, 28, 4o, c, du décret du 4 janvier 1955, modifié par l'ordonnance du 10 juin 2010, 1178, 1144, 1103, 1104, 1240 et 1241 du Code civil,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux X...de leur demande de nullité de la vente et de l'ensemble de leurs demandes,
- infirmer le jugement entrepris sur le quantum des condamnations prononcées à l'encontre des époux X...et sur le préjudice fondé sur la résistance abusive,
- constater que le coût des travaux s'est élevé à 75 061, 42 €,
- condamner solidairement les époux X...à leur payer les sommes suivantes :
. 10 200, 64 € au titre des travaux,
. 44 850 € au titre du trouble de jouissance,
. 30 000 € au titre de dommages-intérêts pour résistance abusive,
. 15 000 € au titre de la procédure abusive,
. 25 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner solidairement les époux X...aux dépens comprenant l'ensemble des frais, débours, dépens des instances en référés et au fond, les frais d'huissier de justice, d'expertise et dépens d'exécution.
SUR CE
LA COUR
En cause d'appel, les époux X...ne justifient pas de la publication de l'assignation ou de leurs conclusions devant cette Cour tendant à l'annulation de la vente du 14 novembre 2005, au sens de l'article 28, 4o, c, du décret du 4 janvier 1955, la preuve n'en étant pas rapportée par l'attestation de M. Antoine C..., notaire, du 11 janvier 2016, aux fins de rectification d'un acte de dépôt du 30 septembre 2016.
Dès lors le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a dit cette demande irrecevable.
Il résulte du rapport d'expertise que les lots no 116 et 117 vendus par la CFMA étaient des combles perdus qui n'avaient pas de plancher, seul le plafond du niveau inférieur faisant office de séparation entre les volumes, de sorte que l'expert indique que la vente de tels combles ne pouvait pas être faite à des copropriétaires dont les lots n'étaient pas situés à l'aplomb et que ces combles ne pouvaient être dénommés : " grenier à usage d'activité ", à défaut de plancher, sauf à le préciser dans l'acte, ce que la CFMA n'avait pas fait.
Ces irrégularités affectant la vente des lots no 116 et 117 sont le fait du vendeur et il ne peut être imputé à la faute des époux X...d'avoir refusé d'acquérir ces lots dont la vente leur aurait été proposée contre un " dessous de table ".
Il ressort encore du rapport d'expertise que, forts de l'autorisation de l'assemblée générale du 28 septembre 2004 donnée aux copropriétaires qui le souhaitaient d'ouvrir des trémies pour la réunion des lots constitués de combles, les époux A... avaient entrepris l'ouverture d'une trémie dans le mur porteur séparant une partie du lot no 116. Voulant réaliser eux-mêmes les travaux, ils n'avaient pas pris les précautions qui s'imposaient ni averti les occupants du lot du dessous, les époux X..., et avaient déclenché la chute de poussière et de gravats de plâtre dans le lot no 109 occupé par les époux X...et leur appartenant. Cet incident a provoqué la démolition par ces derniers du plafond séparant les deux lots.
Ayant acquis des combles qui n'étaient pas dotés d'un véritable plancher, les époux A... ne peuvent faire supporter aux époux X..., qui se sont bornés à démolir le plafond de leur lot qui s'était révélé faire usage de plancher du lot du dessus, le coût de la transformation des combles perdus qu'ils avaient acquis en grenier aménageable qu'ils souhaitaient avoir. Seul peut donc être imputé aux époux X...le coût du plafond de leur lot soit la somme de 8 687, 98 € TTC. Les époux X..., quant à eux, ont pris le risque de refaire le plafond de leur lot en juillet 2011, sans attendre le dépôt du rapport d'expertise. Or, ce plafond a dû être démoli pour des considérations techniques exigeant qu'il fût abaissé de 12 centimètres lors de la création du plancher du lot no 116. Ainsi, les époux X...ne peuvent s'opposer à la demande de remboursement du coût du nouveau plafond faite par les époux A..., au motif qu'ils le paieraient deux fois.
S'agissant du trouble de jouissance invoqué par les époux A..., les époux X...ne sont pas à l'origine de l'impropriété du lot 116 à toute autre destination que celle de combles perdus. L'autorisation de réaliser les travaux de reconstruction du plancher de ce lot n'ayant été donnée aux époux A... que par assemblée générale du 28 mai 2014 et la réception des travaux ayant eu lieu le 4 novembre 2014, aucun trouble de jouissance invoqué ne peut être imputé aux époux X..., de sorte que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il les a condamnés à payer la somme de 25 000 € au titre du préjudice de jouissance des époux A... et celle de 5 000 € au titre de leur résistance abusive aux travaux.
S'agissant des dommages-intérêts demandés par les époux X..., ces derniers ne justifient pas de la dépréciation de leur lot, lequel n'était pas pourvu, à l'origine, d'une séparation véritable avec le lot du dessus qui ne leur appartenait pas. En outre, en tant que copropriétaires, ils étaient tenus de subir les travaux nécessaires à l'existence des parties communes. En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il les a déboutés de leur demande de dommages-intérêts.
Chacune des parties supportera les dépens qu'elle a exposés, les frais d'expertise étant partagés entre les époux X...d'une part, et les époux A..., d'autre part.
L'équité ne commande pas qu'il soit fait application de l'article 700 du Code de procédure civile au profit d'aucune des parties.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a :
- déclaré irrecevable la demande en nullité de la vente du 14 novembre 2005 des lots 116 et 117,
- débouté M. Yves X...et Mme Nicole Y..., épouse X..., de leur demande de dommages-intérêts,
- débouté M. Mahmoud A... et Mme Banafsheh Z..., épouse A..., de leurs demandes au titre du préjudice matériel et d'une procédure abusive ;
L'infirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau :
Condamne in solidum M. Yves X...et Mme Nicole Y..., épouse X..., à payer à M. Mahmoud A... et Mme Banafsheh Z..., épouse A..., la somme de 8 687, 98 € TTC en réparation de leur préjudice matériel ;
Déboute M. Mahmoud A... et Mme Banafsheh Z..., épouse A..., de leurs autres demandes ;
Rejette les autres demandes ;
Dit que chacune des parties supportera les dépens qu'elle a exposés en première instance et en appel, les frais d'expertise étant partagés entre M. Yves X...et Mme Nicole Y..., épouse X..., d'une part, M. Mahmoud A... et Mme Banafsheh Z..., épouse A..., d'autre part.
Le Greffier, La Présidente,
