Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 28 AVRIL 2017
(no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 22600
Décision déférée à la Cour : Jugement du 08 Septembre 2015- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 14/ 06263
APPELANT
Monsieur Antoine X... né le 26 Janvier 1977 à Paris 14è (75014)
demeurant...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Philippe JULIEN de la SCP P D G B, avocat au barreau de PARIS, toque : U0001
INTIMÉS
Monsieur JEAN Y... né le 20 Mai 1959 à LIMOGES (Haute Vienne)
demeurant...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Barthélemy LACAN, avocat au barreau de PARIS, toque : E0435
Monsieur Olivier Z... Maître Olivier Z... est notaire associé de la SCP OLIVIER Z..., VINCENT A..., BENOIT B...et MATTHIEU C...sise ...
demeurant.../ FRANCE
Représenté par Me Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0025
SNC VINCI IMMOBILIER agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège No SIRET : 435 166 285
demeurant...
Représentée par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044 Assistée sur l'audience par Me Nathalie PEYRON de la SELARL DELSOL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0513, substitué sur l'audience par me Marie FOUACE AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P537
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Mars 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente Madame Christine BARBEROT, Conseillère Mme Laure COMTE, Vice-présidente placée,
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision à été remise par le magistrat signataire.
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* *
Ensuite d'un contrat préliminaire de réservation du 4 mai 2008, la société Vinci Immobilier Résidentiel a vendu à M. Antoine X..., selon acte authentique reçu le 21 octobre 2008 par M. Y..., notaire à Paris, avec l'assistance pour l'acquéreur de M. Z..., également notaire à Paris, un appartement à Paris en l'état futur d'achèvement situé Îlot B3 à Boulogne-Billancourt, dans le périmètre de la zone d'aménagement concerté (ZAC) Seguin Rives de Seine moyennant le prix de 356. 000 € incluant la TVA au taux de 19, 60 % pour un montant de 58. 341, 14 €.
Estimant que la vente aurait dû être assujettie à une TVA réduite à 5, 5 % en fonction de l'inclusion de ce bien dans une zone située à moins de 500 mètres du périmètre de la convention ANRU du quartier du Pont de Sèvres, M. Antoine X... a, par actes extra-judiciaire des 28 mars et 2 avril 2014, assigné la société Vinci Immobilier Résidentiel, M. Y... et M. Z... à l'effet de les voir condamner in solidum au remboursement du trop-réglé de TVA et à la réparation de ses préjudices.
Par jugement du 8 septembre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :
- débouté M. Antoine X...,- rejeté les demandes formées sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,- condamné M. Antoine X... aux dépens.
M. Antoine X... a relevé appel de ce jugement dont il poursuit l'infirmation, demandant à la Cour, par dernières conclusions signifiées le 1er mars 2017, de :
- dire que la société Vinci Immobilier Résidentiel n'a pas rempli son obligation d'information,- dire que M. Y... et M. Z... ont manqué à leur obligation de conseil,- en conséquence, condamner in solidum la société Vinci Immobilier Résidentiel, M. Y... et M. Z... à lui payer les sommes de :
41. 970 € correspondant à la quote-part décaissée indûment, 8. 591 € en réparation de la perte de chance de faire fructifier cette somme, 9. 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des dépens.
La société Vinci Immobilier Résidentiel prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 28 février 2017, de :
au visa des articles 1134, 1601-3 et suivants du code civil,
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,- subsidiairement, condamner M. Y... et M. Z... à la relever et garantir de toutes condamnations qui viendraient à être prononcées contre elle,- condamner M. Antoine X... au paiement de la somme de 8. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
M. Y... prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 22 février 2017, de :
- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,- subsidiairement, dire que les préjudices allégués par M. Antoine X... ne sont pas réels,- le débouter de ses demandes,- le condamner au paiement de la somme de 2. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
M. Z... prie la Cour, par dernières conclusions signifiées le 27 avril 2016, de :
- dire qu'il n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité professionnelle,- confirmer le jugement dont appel en toutes ses dispositions,- débouter M. Antoine X... de ses demandes,- le condamner au paiement de la somme de 5. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en sus des entiers dépens.
SUR CE LA COUR
Au soutien de son appel, M. X... fait valoir que la société Vinci Immobilier Résidentiel, venderesse, M. Y..., notaire recevant la vente en la forme authentique, et M. Z..., notaire l'assistant pour la signature dudit acte, ont tous trois manqué à leurs obligations de conseil et d'information ainsi qu'aux devoirs de leur charge, s'agissant des notaires, en appliquant à la vente un taux de TVA de 19, 60 % et non celui de 5, 5 % auquel il était éligible, qu'ils ont encore manqué à ces obligations en ne l'informant pas, dans le délai utile pour saisir l'administration fiscale d'une demande de restitution du trop-versé, des dispositions lui permettant de bénéficier du taux réduit de 5, 5 % en fonction de ses ressources et de la localisation du bien objet de la vente dans une ZUS ;
La société Vinci Immobilier Résidentiel conteste avoir eu connaissance de l'éligibilité de M. X... au taux réduit de TVA lors de la vente, la fiscalité étant étrangère à sa spécialité qui est la promotion immobilière, et soutient qu'il n'existait aucune définition du périmètre d'application du dispositif revendiqué par M. X... lors de la signature du contrat de réservation et du contrat authentique, ledit périmètre n'ayant été fixé que par une instruction fiscale du 6 octobre 2009 ; elle objecte encore que le taux de fiscalité ne constituait pas un élément déterminant du consentement de M. X... et que son obligation contractuelle de renseignement ne peut être étendue à une période postérieure à la vente ;
MM. Y... et Z... nient avoir manqué à leur obligation de conseil en soutenant n'avoir été investis d'aucun devoir d'investigation ou d'information relativement à des données de fait qu'ils ignoraient et qu'ils ne pouvaient apprendre que par l'information que leur en donnaient l'acquéreur et ils affirment qu'ils n'étaient pas à même de connaître le périmètre exact de la zone ANRU lors de la signature de l'acte authentique de vente, ce que confirme selon eux la lettre de la Direction des Services Fiscaux du 30 janvier 2009 ; en ce qui concerne le défaut d'information postérieur à la vente, ils objectent qu'ils ignoraient la situation personnelle de M. X... et ne pouvaient donc l'informer de la possibilité d'obtenir un dégrèvement, lequel n'était dû, au demeurant qu'au vendeur chargé de collecter la TVA ; enfin, ils contestent l'existence d'un préjudice réparable, le dégrèvement de TVA allégué ne constituant à leur sens qu'une perte de chance ;
L'article 28 de la loi no 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement soumet au taux réduit de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA) les ventes d'immeubles à usage de résidence principale destinés à des personnes physiques dont les ressources ne dépassent pas de plus de 30 % les plafonds de ressources prévus à l'article L. 441-1 du code de la construction et de l'habitation et situés dans des quartiers faisant l'objet d'une convention prévue à l'article de la loi no 2003-710 du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine (convention ANRU) ou entièrement situés à une distance de moins de 500 mètres de la limite de ces quartiers ;
Postérieurement à la signature du contrat de réservation du 4 mai 2008 prévoyant qu'en « cas de modification du taux de TVA actuellement en vigueur, le prix de vente sera modifié pour tenir compte de cette modification, dans les limites et conditions qui fixeraient pour le prix ou certaines de ses fractions, les textes législatifs ou réglementaires afférents à celle-ci », une convention ANRU a été signée, le 11 juillet 2008, entre la commune de Boulogne-Billancourt et l'Agence Nationale pour la Rénovation Urbaine pour l'aménagement de la ZUS (Zone Urbaine Sensible) du Pont de Sèvres, située à proximité immédiate du programme de construction de la société Vinci Immobilier Résidentiel, à moins de 500 mètres du périmètre ANRU ; selon l'article 278 sexies du code général des impôts, quatre conditions devaient être réunies pour que le vendeur d'un bien bénéficie du taux réduit de TVA : une vente de locaux neufs, un bien destiné à être occupé à titre de résidence principale, une proximité géographique de l'immeuble suffisante avec la zone concernée par la convention ANRU et un acquéreur justifiant de ressources inférieures au plafond légal ;
Le 6 octobre 2008, M. Y..., à la demande de la société Vinci Immobilier Résidentiel, a interrogé les Services Fiscaux sur l'éligibilité de l'opération au taux réduit de TVA en indiquant :
« Nous sommes actuellement chargés de procéder à l'établissement de ventes en l'état futur d'achèvement des appartements construits sur les terrains à Boulogne-Billancourt sur les terrains ayant appartenu à la société Renault, dans le cadre de la ZAC Seguin Rives de Seine. Il apparaît que ces terrains sont situés à moins de 500 mètres du périmètre du Quartier du Pont de Sèvres qui a fait l'objet d'une convention prévue à l'article 10 de la loi du 1er août 2003 (convention ANRU). Il semble donc que les acquéreurs de logements qui destinent ces derniers à un usage de résidence principale et qui disposent de ressources inférieures ou égales au plafond fixé, en matière de quartier faisant l'objet d'une rénovation urbaine, puissent bénéficier du taux de TVA réduit fixé à 5, 50 %. Pourriez vous être assez aimable de bien vouloir me confirmer cette analyse »,
et la Direction des Services Fiscaux lui a répondu, le 30 janvier 2009, précisant que seul l'un des lots concernés par sa demande (D3) n'entrait pas dans le champ du périmètre éligible ; M. Y... ne conteste pas avoir alors prêté son concours à trois acquéreurs ayant signé des actes fin 2008 début 2009 au taux plein de TVA afin qu'ils puissent obtenir auprès de l'administration fiscale un dégrèvement en temps utile, mais n'avoir pas pris l'attache de M. X... ; ce n'est qu'en réponse à l'interrogation de ce dernier au mois d'août 2012 que la mairie de Boulogne-Billancourt lui a indiqué, le 22 octobre 2012, que l'immeuble dans lequel était situé son logement se trouvait à moins de 500 mètres de la ZUS du Pont de Sèvres et était de ce fait éligible au taux de TVA réduit ;
En sa qualité de professionnelle de l'immobilier se présentant auprès du public comme spécialiste des questions de fiscalité attachée aux opérations qu'elle commercialise, en l'occurrence vendeur en l'état futur d'achèvement, promoteur d'une opération de construction dans une zone située dans le périmètre d'un quartier faisant l'objet d'une convention ANRU, la société Vinci a singulièrement manqué à son obligation pré-contractuelle d'information, alors que, ainsi que le relève le premier juge, le périmètre futur de la ZUS était connaissable dès la publication de la convention, d'autant plus que la société Vinci Immobilier Résidentiel, qui a son siège à Boulogne-Billancourt, était directement impliquée dans l'opération « Seguin Rives de Seine », l'une de ses filiales ayant acquis les terrains des anciennes usines Renault, qu'elle était chargée d'aménager les friches Renault en concertation avec la mairie de Boulogne-Billancourt, et que, le 11 janvier 2007, le Comité National d'engagement de l'ANRU avait examiné et validé l'avant-projet de convention de partenariat présenté par la ville de Boulogne-Billancourt qui devait aboutir à la signature d'une convention définitive le 11 juillet 2008 ; qu'ainsi, parfaitement au fait des évolutions de ces projets de restructuration urbaine de la ville de Boulogne-Billancourt, la société Vinci Immobilier Résidentiel avait le devoir d'informer M. Antoine X... des nouvelles dispositions de réduction du taux de TVA, même postérieures à la signature du contrat de réservation, et de lui permettre d'en bénéficier s'il y était éligible, ce qui était le cas puisque les biens objet de la vente étaient neufs, destinés à l'habitation principale, situés à proximité géographique suffisante de la zone concernée par la convention ANRU et que les ressources de M. Antoine X..., comme l'établit la production de son avis d'impôt sur le revenu de l'année 2006, étaient inférieures au seuil déterminant son éligibilité aux taux réduit de TVA lors de la signature de l'acte authentique ;
En droit, les notaires, tenus d'appliquer aux actes qu'ils rédigent (M. Y...) ou à la conclusion desquels ils assistent un client (M. Z...) doivent appliquer le régime fiscal correspondant à la situation juridique des parties à la date de l'établissement dudit acte, et ont le devoir d'informer et de conseiller l'acquéreur afin d'assurer l'efficacité des actes qu'ils reçoivent ou pour lesquels ils assistent un client, notamment sur leurs aspects et conséquences fiscaux, et, en particulier, sur la charge de l'imposition en matière de TVA, au regard des règles d'urbanisme ; le fait que les notaires n'interviennent qu'au stade de la conclusion de l'acte authentique ne les exonère pas de leur devoir de conseil : au cas d'espèce, il appartenait aux deux notaires, l'un assistant son client, l'autre recevant l'acte authentique de vente, de s'enquérir du régime fiscal applicable à la vente en l'état futur d'achèvement et ils ne peuvent soutenir de bonne foi que ce n'est que postérieurement à la vente qu'un arrêté est venu délimiter précisément le périmètre la ZUS, alors que la convention ANRU du 11 juillet 2008 comportait en annexe des plans permettant de vérifier que l'immeuble objet de la vente était situé à moins de 500 mètres de la zone ANRU, que ce périmètre qui n'avait subi aucune modification postérieure à cette convention partenariat du 11 juillet 2008 était parfaitement connu lors de l'instruction de la Direction Générale des Finances Publiques publiée le 6 décembre 2007, ainsi que le démontrent :
- la lettre de M. Y... à la Direction des Services Fiscaux de Boulogne-Billancourt du 6 octobre 2008 établissant que ce dernier savait que la vente qu'il allait recevoir ressortissait au taux de TVA réduit de par la localisation du terrain à moins de 500 mètres de la zone ANRU, à la seule condition que les autres conditions fussent remplies,- la teneur de la réponse de l'administration fiscale en date du 30 janvier 2009 à cette lettre de M. Y... du 6 octobre 2008, confirmant0 que l'Ilôt B3 était entièrement situé à une distance de moins de 500 mètres de la limite du quartier précédemment mentionné ;
Ni la venderesse ni les notaires ne peuvent donc prétendre qu'il ignoraient l'existence de ces dispositions relatives au taux réduit de TVA puisque il ressort d'un échange de courriels entre M. Antoine X... et la société Vinci Immobilier Résidentiel (pièce no 3) que M. Y... avait « sollicité les services fiscaux par courrier en date du 6 octobre 2008, soit deux semaines avant la signature de l'acte authentique, pour obtenir des renseignements sur l'emprise des terrains dans la zone ANRU » ; s'il est exact que les services fiscaux n'ont répondu que quatre mois plus tard, il incombait au vendeur comme aux notaires de différer la date de signature de l'acte authentique dans l'attente de cette réponse susceptible d'avoir un impact important sur le coût de l'acquisition et, à tout le moins, d'aviser M. Antoine X..., postérieurement à la signature de l'acte authentique de vente de la possibilité de régulariser auprès de l'administrateur provisoire fiscale la situation afin d'obtenir la restitution du trop-perçu de TVA, ces manquements et omissions ayant trompé l'acquéreur sur la fiscalité applicable à la vente, étrangère à tout objectif d'optimisation fiscale, et privé ce dernier de la restitution de ce trop versé car il est à présent prescrit pour le faire ainsi que le lui a indiqué la Direction des Impôts par lettre du 29 août 2012 ;
La société Vinci Immobilier Résidentiel, qui vendait un bien situé dans le périmètre de 500 mètres d'un quartier situé dans une ZUS (Zone Urbaine Sensible), M. Y... qui recevait cette vente et M. Z... qui assistait son client lors de la signature de l'acte authentique, ont tous trois manqué à leurs obligation et devoir de conseil en s'abstenant de conseiller M. Antoine X... sur l'application de dispositions législatives favorables relevant de leur sphère de compétence, ont négligé de déployer des diligences utiles à cette application en interrogeant l'acquéreur sur ses ressources afin de déterminer s'il était éligible au taux de TVA réduit, en omettant à tout le moins de l'informer de l'existence ou même de l'éventualité d'un taux réduit à certaines conditions, et ont ainsi engagé leur responsabilité ;
Au vu de ces éléments, le jugement sera infirmé et la société Vinci Immobilier Résidentiel, M. Y... et M. Z... condamnés in solidum à payer à M. Antoine X... la somme de 41. 970 € qu'il aurait dû régler au vendeur en fonction de la TVA applicable au taux de 5, 5 % sur le prix d'acquisition, le trop-versé dont s'agit représentant un dommage actuel et certain et non une perte de chance, étant observé que si le vendeur, en matière de vente d'immeuble à construire, est chargé de collecter la TVA, l'acquéreur en est le redevable final ; ils seront également condamnés in solidum à lui régler une somme de 8. 000 € correspondant à la perte de chance de placer cette somme et de la faire fructifier depuis le mois d'octobre 2008 ;
La société Vinci Immobilier Résidentiel sera déboutée de son appel en garantie dirigé contre les notaires alors que sa responsabilité apparaît équivalente à celle des officiers ministériels et les réparations seront donc supportées, dans les rapports entre coobligés, par parts viriles ;
En équité, la société Vinci Immobilier Résidentiel, M. Y... et M. Z... seront condamnés in solidum à payer à M. Antoine X... une somme de 9. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement et contradictoirement,
Infirme le jugement,
Statuant à nouveau,
Condamne in solidum la société Vinci Immobilier Résidentiel, M. Y..., M. Z... à payer à M. Antoine X... les sommes de :
-41. 970 € au titre du trop perçu de TVA-8. 000 € en réparation de la perte de chance de placer cette somme depuis octobre 2008,-9. 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande,
Condamne la société Vinci Immobilier Résidentiel, M. Y... et M. Z... in solidum aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
