Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 05 MAI 2017
(no , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/22227
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Juillet 2013 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG no 11/15873
APPELANTS
Madame G... X...
née le [...] à PARIS
demeurant [...]
Représentée et assistée sur l'audience par Me David Y..., avocat au barreau de PARIS, toque : B0263
Monsieur Denis X...
né le [...] à NEUILLY SUR SEINE (92200)
demeurant [...]
Représenté et assisté sur l'audience par Me David Y..., avocat au barreau de PARIS, toque : B0263
Monsieur Pascal X...
né le [...] à NEUILLY SUR SEINE (92200)
demeurant [...]
Représenté et assisté sur l'audience et assisté sur l'audience par Me David Y..., avocat au barreau de PARIS, toque : B0263
INTIMÉS
Monsieur Alain Z...
né le [...] à TANGER ( MAROC )
demeurant [...]
Représenté par Me H... F... de l'ASSOCIATION BOUHENIC etamp; PRIOU F..., avocat au barreau de PARIS, toque : R080
Monsieur Hervé A...
né le [...] à SAINT DENIS (93200)
demeurant [...]
Représenté par Me H... F... de l'ASSOCIATION BOUHENIC etamp; PRIOU F..., avocat au barreau de PARIS, toque : R080
SARL ABSOLU TRAVEL prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 444 756 829
ayant son siège au [...]
Représentée par Me H... F... de l'ASSOCIATION BOUHENIC etamp; PRIOU F..., avocat au barreau de PARIS, toque : R080
Société SEMAEST prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : B32 912 105 65
ayant son siège a l'Hotel de Ville - [...]
non représenté
Signification de la déclaration d'appel en date du 5 février 2014 et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date 13 mars 2014, toutes deux remise à personne morale.
PARTIE INTERVENANTE :
Syndicat des copropriétaires DE L'IMMEUBLE SITUE [...] pris en la personne de son syndic en exercice GTF
no Siret : (...)
ayant son siège au [...]
non représenté
Assigné en intervention forcée en date du 28 mai 2014 par remise à personne morale
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Mars 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, et M. Dominique GILLES, Conseiller, chargés du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
M. Dominique GILLES, Conseiller
Madame Sophie REY, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
M. Gilles a été entendu en son rapport.
ARRÊT : RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier présent lors du prononcé.
*
* *
Par acte notarié du 8 juillet 2008 la société Absolu Travel, M. Z... et M. A... ont acquis un local commercial dépendant d'un immeuble en copropriété sis [...] , vendu par la Société d'Economie Mixte d'Aménagement de l'Est de Paris dite SEMAEST, moyennant le prix de 565 000 €. L'acte indique que ces locaux situés dans le bâtiment A comprennent, en référence à l'état de division, outre trois caves formant les lots no13, 14 et 15, le lot no1 comportant : au rez-de-chaussée, une boutique avec accès sur la rue[...]et un autre accès sur l'entrée commune, à 1'étage, une réserve bureau et des toilettes, au sous-sol, une cave. Selon l'acte, ces lots no1, 13, 14 et 15 ont été réunis pour ne former qu'un seul local commercial comprenant, au rez-de-chaussée, un local desservant un étage et un sous-sol par escalier privatif, au 1er étage, un espace de bureaux et toilettes possédant un accès sur le palier partie commune, au sous-sol, un dégagement, une réserve et une buanderie. Il était annexé à l'acte de vente un certificat de surface mentionnant 106,15 m² au rez-de-chaussée et 38,09 m² au sous-sol.
Les acquéreurs après avoir fait réalisé un nouveau mesurage, qui a conclu à une surface de 98 m² pour les surfaces hors sous-sol, ont expliqué cet écart par le fait que la SEMAEST leur aurait vendu une partie de la cour commune.
Ils ont également considéré que les surfaces acquises en sous-sol incluaient en réalité le lot no16 qui n'appartenait pas à la SEMAEST et dont ils ont dû régulariser l'acquisition pour un prix, frais inclus de 2 290 € dont ils entendaient obtenir le remboursement.
C'est dans ces conditions que le 24 juin 2009, la société Absolu Travel, M. Z... et M. A..., ont assigné la société SEMAEST demandant la condamnation de ce vendeur à leur rembourser la somme en principal de 43. 379 € sur le montant du prix de vente, par application des dispositions de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965, en raison de la moindre surface réelle par rapport à celle mentionnée à l'acte de vente, outre la somme en principal de 2 290 € à titre de dommages et intérêts, et la somme de 2 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 13 décembre 2010 le tribunal de grande instance de Paris a ordonné avant dire droit une mesure d'expertise. L'expert désigné par ce jugement a été remplacé par M. C... par ordonnance du 9 février 2011 ; celui-ci a déposé son rapport le 05 octobre 2011 ; le technicien a conclu à l'existence d'une moindre mesure du fait de l'annexion d'une partie commune et a évalué la réduction de prix.
La SEMAEST, qui avait elle-même acquis le bien de Fred X..., entre-temps décédé, a appelé en intervention forcée les héritiers de celui-ci, en la personne de Mme G... X..., sa veuve, et de ses enfants, Denis et Pascale X... (les consorts X...).
A la suite d'une demande en référé de la SEMAEST, M. I... , expert judiciaire a rendu un rapport confirmant les conclusions de M. C... et opposable aux consorts X....
Par un jugement du 9 juillet 2013, le tribunal de grande instance de Paris, après avoir écarté comme irrecevable en l'absence du syndicat des copropriétaires, le moyen pris de l'usucapion des parties communes annexées a :
- prononcé la jonction de la demande principale formée par la société Absolu Travel,M. Z... et M. A... à l'encontre de la SEMAEST et de l'appel en garantie de cette dernière à l'encontre des consorts X...,
- condamné la société SEMAEST à payer à la société Absolu Travel,M. Z... et M. A... la somme de 31 498 € au titre de la moindre surface et celle de 2 290 € pour l'acquisition de la cave lot no16,
- rejeté la demande de la société Absolu Travel,M. Z... et M. A... sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné les consorts X... à garantir la Société SEMAEST de la condamnation au paiement de la somme de 31 498 € ci-dessus prononcée,
- condamné les consorts X... aux dépens,
- ordonné l'exécution provisoire de ce jugement.
Par déclaration reçue au greffe de la Cour le 12 novembre 2013, les consorts X... interjetaient appel de cette décision. Ils appelaient également le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic la société GTF en intervention forcée, par assignation du 28 mai 2014. Cette dernière instance était jointe à la principale.
Par arrêt du 7 mai 2015, la réouverture des débats à l'audience du 4 février 2016 a été ordonnée, afin que les partie s'expliquent sur la recevabilité devant la Cour, au regard de l'article 914 du code de procédure civile, du moyen pris de la tardiveté de l'appel des consorts X....
La société Absolu Travel, M. Z... et M. A... se sont désistés de ce moyen.
Par arrêt du 11 mars 2016, la Cour a rouvert les débats afin que les parties fournissent tous éléments de nature à lui permettre d'évaluer, au jour de la vente, les lots et biens compris dans la vente litigieuse et dont il est prétendu qu'ils seraient exclus du champ d'application de l'article 46 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965.
Par conclusions du 04 mars 2015 signifiées à la SEMAEST, ne comportant à l'égard du syndicat des copropriétaires pas d'autres demandes que celles figurant dans des conclusions du 19 février 2014 signifiées à celui-ci, les consorts X... demandent à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris dans toutes ses dispositions et statuant à nouveau
- dire que la SEMAEST a bénéficié de l'usucapion sur la surface litigieuse ;
- dire que cette usucapion est opposable au syndicat des copropriétaires sis [...] ;
- dire que la surface vendue par eux à la SEMAEST puis revendue à la société la société Absolu Travel, M. Z... et M. A... correspond à la surface réelle telle qu'elle a été reconnue par les experts ;
- condamner la SEMAEST à leur payer la somme de 31.498 € ;
- condamner solidairement la société Absolu Travel, M. Z... et M. A... la société et la SEMAEST à leur payer une somme de 3 000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens ;
- à titre subsidiaire :
- débouter la SEMAEST de sa demande d'appel en garantie et en intervention forcée ;
- condamner la SEMAEST à payer aux consorts X... la somme de 31.498 € ;
- condamner la SEMAEST à une somme de 3.000 € sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Par conclusions du 25 mai 2016, la société Absolu Travel, M. Z... et M. A... prient la Cour de :
- donner acte du désistement de l'incident soulevé relatif à l'irrecevabilité de l'appel ;
- constater l'absence de mise en cause du syndicat des copropriétaires ;
- déclarer irrecevables de ce chef les demandes des consorts X... visant à faire bénéficier la SEMAEST de l'usucapion ;
- subsidiairement, les dire mal fondés ;
- en conséquence
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions à l'exception du montant fixé à 31 498 € du prix de la moindre surface ;
- recevoir les concluants en leur appel incident ;
- statuant à nouveau
- condamner la société SEMAEST rembourser aux concluants la somme de 34 774 € au titre du prix de la moindre surface, somme augmentée des intérêts au taux légal à compter du 26 novembre 2008 ;
- à défaut
- confirmer également le jugement en ce qu'il a fixé le prix de la moindre mesure à la somme de 31 498 € et condamner la société SEMAEST à leur rembourser cette somme.
- y ajoutant
- condamner in solidum les consorts X... à leur payer la somme de 5 000 € à titre de dommages et intérêts au titre du préjudice moral, outre 5 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner in solidum la SEMAEST et les consorts X... aux entiers dépens.
La société SEMAEST ni le syndicat des copropriétaires n'ont constitué avocat.
SUR CE
LA COUR
Le jugement dont appel, qui n'est pas contesté s'agissant de la condamnation de la SEMAEST à verser à la société Absolu Travel, M. Z... et M. A... une somme de 2 290 € correspondant au prix de la cave lot no16 demeurée en dehors de la vente litigieuse ; la décision sera donc confirmée sur ce point.
Sur la recevabilité du moyen pris de l'usucapion
La société Absolu Travel, M. Z... et M. A... affirment inexactement que le syndicat des copropriétaires n'a pas été appelé en cause, alors que les consorts X... produisent la signification de l'assignation en intervention forcée délivré à la personne du syndic, la société GTF, le 28 mai 2014.
La fin de non recevoir qu'ils opposent à la demande aux fins de faire constater l'usucapion manque donc en fait et sera écartée.
Sur le bien fondé du moyen pris de l'usucapion
Les parties communes litigieuses objet de l'usucapion alléguée sont décrites précisément dans le rapport de M. I... , par rapprochement entre le plan annexé au règlement de copropriété, lequel résulte d'un acte notarié du 22 décembre 1978, et le plan établi par l'expert C..., comme étant, au premier étage, une ancienne cour qui a été couverte et annexée au bureau après percement du mur porteur qui les séparait, cette annexion donnant accès à l'escalier commun ;
Ces indications sont tout à fait cohérentes avec les mentions manuscrites délimitant la partie appropriée, apposées par la société Absolu Travel,M. Z... et M. A... sur l'extrait du plan annexé au règlement de copropriété que par ailleurs ils produisent en pièce no9 ;
Les consorts X... produisent les attestations de M. Daniel D..., ancien employé de Fred X... et de M. Denis X... ;
Or, ces témoignages précis, circonstanciés et concordants établissent que dans le courant de l'année 1978, en tous les cas avant le mois de juillet 1978, Fred X... avait fait percer un mur du local qu'il occupait pour ménager une ouverture qu'il avait équipée d'une porte blindée donnant accès au palier du premier étage par le couloir de l'immeuble, ce qui lui permettait de gagner directement son bureau situé au 1er étage.
Ces éléments corroborent aussi le fait, allégué par les consorts X..., que Fred X..., avant d'acquérir les locaux litigieux par acte notarié du 30 octobre 1979 de la société ISORE SA - après que deux cessions précédentes furent réalisées en 1978, la première ayant été consentie par Mme E... le 8 février 1978, ainsi que le relate le titre de la société SEMAEST - jouissait auparavant des lieux à titre commercial.
La société Absolu Travel, M. Z... et M. A... ne peuvent être accueillie en leur moyen pris de l'inopposabilité à leur égard du rapport d'expertise judiciaire de M. I... , tiré de ce qu'ils n'auraient pas été partie à la mesure d'instruction et qu'ils n'auraient donc pas pu la contester ; en effet, si une ordonnance de référé rectificative du 2 février 2012 a fait droit à leur demande aux fins de contester que la mesure leur ait été rendue opposable par l'ordonnance du 8 décembre 2011 qui l'avait ordonnée, ce rapport, s'agissant de la description des lieux, s'est borné à reprendre pour les valider les plans établis par M. C... dans le cadre de sa première expertise, qui leur est opposable, et se trouve confirmé par d'autres éléments de preuve, en particulier les attestations ci-dessus et leur propre pièce no9.
Dans le titre de la société Absolu Travel, de M. Z... et de M. A... (page 51) la société SEMAEST a expressément déclaré qu'il n'y avait jamais eu de contestation sur la configuration actuelle des biens litigieux qu'elles avait acquis de Fred X... par acte du 14 mai 2004 et dans lesquels elle n'avait pas fait de transformation ;
En outre, aucun des procès-verbaux d'assemblée générale de la copropriété produit aux débats ne mentionne de contestation, alors que les travaux litigieux ont affecté les parties communes de manière particulièrement visible par les autres copropriétaires et le syndic ;
Ces éléments démontrent que pendant plus de trente années avant la délivrance de l'assignation par la société Absolu Travel, M. Z... et M. A..., les locaux annexés par Fred X... ont fait l'objet d'une possession non équivoque, paisible et continue, dans des conditions ayant produit l'usucapion au bénéfice des appelants.
Dans ces conditions, la société Absolu Travel, M. Z... et M. A..., qui sont seuls propriétaires des parties annexées litigieuses, sont sans qualité pour agir en diminution du prix, la vente d'une surface moindre que celle mentionnée à l'acte n'étant pas établie.
Le jugement sera donc infirmé en toutes ses dispositions.
Sur la demande de dommages et intérêts de M. Z..., M. A...
Si la pièce no1 produite par les consorts X... s'avère manifestement constituée par la copie de la superposition d'un relevé de charges de copropriété et d'un autre document de type carte de visite, masquant les coordonnées du syndic ayant émis le document, les conditions d'obtention d'un tel document ne sont pas établies, de sorte que nulle faute ou abus n'est caractérisé de ce chef, le dommage moral allégué n'étant pas davantage établi.
La solution donnée au litige conduit à laisser à la charge de chacune des parties la charge des dépens par elle exposés ;
En équité, il n'y a pas lieu à indemnité de procédure en vertu de l'article 700 du code de procédure civile et il échet de confirmer le jugement querellé en ce qu'il a rejeté la demande de la société Absolu Travel, M. Z... et M. A... fondée sur l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement querellé en ce qu'il a condamné la SEMAEST à verser à la société Absolu Travel, M. Z... et M. A... une somme de 2 290 € pour l'acquisition de la cave lot no16, et rejeté la demande de la société Absolu Travel, M. Z... et M. A... sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile,
Infirme le jugement querellé pour le surplus,
Dit que par l'effet de l'usucapion exercé par leur vendeur, la société Absolu Travel, M. Z... et M. A... sont propriétaires des biens acquis aux termes de l'acte notarié du 8 juillet 2008,
Déboute la société Absolu Travel, M. Z... et M. A... de leurs demandes au titre de la réduction du prix,
Déboute MM. Z... et A... de leur demande de dommages et intérêts pour préjudice moral,
Dit que chaque partie conservera la charge des dépens par elle exposés,
Dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
Rappelle que le présent arrêt constitue un titre de restitution des fonds versés en application des dispositions infirmées du jugement assorti de l'exécution provisoire, assortis des intérêts au taux légal à compter de sa signification.
Le Greffier, La Présidente,
