Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 19 MAI 2017
(no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/ 15768
Décision déférée à la Cour : Jugement du 04 Juin 2015- Tribunal de Grande Instance de Bobigny-RG no 12/ 13598
APPELANTE
SCI MELIES MONTREUIL agissant aux poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés es qualités audit siège
No SIRET : 432 413 078
ayant son siège au 120, boulevard Haussmann-75008 Paris/ France
Représentée par Me Edmond FROMANTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : J151
Assistée sur l'audience par Me Laurence LEMOINE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1231
INTIMÉES
SARL DG HOTELS agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
No SIRET : 518 12 4 2 92
ayant son siège au 105 bis, Rue de Tolbiac-75013 PARIS
Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Assistée sur l'audience par Me Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA-VIAL et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0074
SAS DG SANTE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
No SIRET : 538 83 0 2 66
ayant son siège au 261, Rue de PARIS-93100 MONTREUIL
Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050
Assistée sur l'audience par Me Philippe BENSUSSAN de la SELARL DOLLA-VIAL et ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0074
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 20 Avril 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, et M. Dominique GILLES, Conseiller, chargés du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
M. Dominique GILLES, Conseiller
Madame Sophie REY, Conseillère
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
M. Dominique GILLES a été entendu en son rapport
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte sous seing privé du 13 décembre 2011, intitulé " Protocole d'accord ", la SCI Melies Montreuil et la SARL DG résidences ont convenu de définir entre elles, en cas de désignation par décision à intervenir de la juridiction commerciale, de la société DG résidences en qualité de repreneur des activités du précédent locataire commercial de la société Melies Montreuil, d'une part, des conditions d'occupation des locaux commerciaux de la société Melies Montreuil sis 259-261 rue de Paris et 2-8 rue Armand Carrel à Montreuil (93), d'autre part, des modalités éventuelles d'acquisition par la société DG résidences de ces locaux, objet du bail commercial, enfin, de la détermination de l'affectation du droit d'entrée des locaux dans le cas de cette acquisition. Par acte sous seing privé du même jour, la société Melies Montreuil a donné à bail commercial, à la société DG résidences, les locaux commerciaux litigieux avec faculté de substitution au profit de la société DG santé. Par acte du 28 novembre 2012, la société DG résidences a assigné la société Melies Montreuil en vente forcée des locaux commerciaux à la date du 17 avril 2012. Par acte du 5 décembre 2012, la société DG résidences et la SAS DG santé ont assigné la société Melies Montreuil en nullité du commandement de payer visant la clause résolutoire du bail commercial précité. Les deux instances ont été jointes. La société DG résidences a pris la dénomination de DG Hôtels.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 4 juin 2015, le Tribunal de grande instance de Bobigny a :
- dit parfaite la vente, par la société Melies Montreuil à la société DG hôtels, des locaux commerciaux précités au prix de 2 800 000 €,
- débouté la société DG hôtels de sa demande de dommages-intérêts,
- débouté la société Melies Montreuil de ses demandes de résiliation du bail commercial, de dommages-intérêts et au titre des frais de remise en état,
- condamné la société DG santé à payer à la société Melies Montreuil la somme de 28 735, 24 € au titre des frais et pénalités de retard,
- dit que le jugement valait acte de vente et devait être publié à la conservation des hypothèques,
- rejeté toute autre demande,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné la société Melies Montreuil et la société DG résidences aux dépens.
Par dernières conclusions du 22 mars 2017, la société Melies Montreuil, appelante, demande à la Cour de :
- vu les articles 1589-2, 1134 et suivants, 1741 et suivants du code civil, L. 145-1 et suivants du code de commerce,
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :
- si l'acte litigieux était qualifié d'offre exclusive d'acquisition ou d'offre d'achat, débouter la société DG hôtels de l'ensemble de ses demandes,
- si l'acte litigieux était qualifié de promesse unilatérale de vente, débouter la société DG hôtels de sa demande en exécution forcée de la vente,
- dans l'hypothèse où la vente judiciaire serait prononcée : débouter la société DG hôtels de l'ensemble de ses demandes,
- condamner la société DG hôtels à lui payer la somme de 29 080 € et celle de 86 000 €,
- concernant la résiliation du bail commercial,
- débouter la société DG santé de ses prétentions,
- prononcer la résiliation judiciaire du bail commercial du 31 décembre 2011,
- à défaut d'un départ spontané : ordonner l'expulsion, fixer l'indemnité d'occupation au double du loyers et des charges,
- débouter la société DG santé de toute demande de délais,
- condamner solidairement les sociétés DG hôtels et DG santé à lui verser la somme de 41 497, 22 € arrêtée au 16 mars 2017, outre celle de 11 565, 12 € au titre des intérêts sur le coût du financement du 1er avril 2012 au 1er avril 2016,
- en toutes hypothèses : condamner, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, les sociétés DG hôtels et DG santé, chacune, à payer la somme de 10 000 €, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 03 avril 2017, les sociétés DG hôtels et DG santé prient la Cour de :
- vu les articles 15, 16 et 784 du code de procédure civile,
- vu les articles 1583, 1134, 1147, 1149, 1156, 1184, 1244-1, 1741, 1376 du code civil, 12 du code de procédure civile, 28 et 37 2 1o du décret du 4 janvier 1955, 46 de la loi du 10 juillet 1965,
- révoquer l'ordonnance de clôture du 23 mars 2017,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a requalifié la promesse unilatérale de vente en option d'achat exclusive et déclaré la vente parfaite, sauf en ce qu'il a ordonné la vente sans effet rétroactif, en ce qu'il a débouté la société Melies Montreuil de ses demandes de dommages-intérêts contre la société DG hôtels et de sa demande de résiliation judiciaire du commercial conclu avec la société DG santé,
- l'infirmer pour le surplus et statuant à nouveau :
- constater parfaite la vente intervenue avec effet rétroactif au 25 avril 2012,
- dire que la société DG hôtels pourra se substituer toute personne morale de son choix dans le cadre de la vente à intervenir,
- déterminer les modalités de la vente à intervenir,
- constater que la surface réelle des lots vendus est inférieure de 8, 5 % à celle mentionné dans le protocole du 13 décembre 2011,
- en conséquence réduire le prix de vente à un montant de 2 562 000 €,
- subsidiairement fixer le prix à la somme de 2 800 000 € minorée du droit d'entrée,
- condamner la société Melies Montreuil à verser à la société DG hôtels la somme de 1 302 444 € de dommages-intérêts et celle de 30 000 € pour résistance abusive,
- sur la demande de résiliation judiciaire du bail commercial :
- débouter la société Melies Montreuil de sa demande de résiliation judiciaire du bail commercial et de ses demandes connexes,
- si une obligation de paiement des accessoires des loyers était retenue :
- réduire le montant de la clause pénale à de plus jutes proportions,
- accorder des délais de paiement à hauteur de 12 mois,
- condamner la société Melies Montreuil à leur payer à chacune la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE
LA COUR
La société Melies Montreuil ayant conclu la veille de l'ordonnance de clôture du 23 mars 2017, il convient, en considération du respect du principe de la contradiction, de révoquer celle ci, pour admettre les dernières conclusions et pièces des sociétés DG hôtels et DG santé.
L'accord conclu le 13 décembre 2011 entre les sociétés Melies Montreuil et DG résidences, dans l'attente de la reprise par cette dernière société des activités du précédent locataire commercial des locaux appartenant à la société Melies Montreuil, avait pour objet de définir les conditions d'occupation de ces locaux et les modalités éventuelles de leur acquisition par la société DG résidences. L'article 4 de cette convention, intitulé " Promesse unilatérale de vente des locaux d'activités ", est rédigé ainsi qu'il suit :
" La SCI Melies Montreuil consent à la société DG résidences ou à toute autre société qu'elle pourra se substituer pour les besoins de l'opération une option exclusive d'acquisition des lots (...) pour la somme de 2 800 000 € net vendeur. (...)
Une promesse de vente devra être signée entre la SCI Melies Montreuil et la société DG résidences ou toute autre société qu'elle pourra se substituer pour les besoins de cette opération, avant le 30 juin 2012.
Pendant cette période, la SCI Melies Montreuil s'interdit expressément de consentir un quelconque droit ou promesse sur ledit bien à un tiers, qui serait de nature à en grever en tout ou en partie sa valeur ou sa libre cessibilité au profit de la société DG résidence.
La réalisation de la vente devra être effectuée par acte notarié au plus tard le 31 décembre 2012. (...) ".
Les parties ayant expressément convenu de la signature d'un avant-contrat de vente au plus tard le 30 juin 2012, les dispositions précitées ne peuvent être qualifiées de promesse unilatérale de vente ni de promesse unilatérale d'achat, la société Melies Montreuil s'étant seulement bornée à s'interdire de vendre les locaux à un tiers jusqu'au 30 juin 2012.
Or, la société DG résidences, après avoir manifesté, par lettre du 17 avril 2017, son intention d'acquérir les locaux aux conditions de l'accord du 13 décembre 2011, a refusé, par lettre du 25 juin 2012, de signer le projet de promesse unilatérale de vente rédigé par le notaire de la société Melies Montreuil, réclamant la diminution du prix en invoquant une superficie réelle des locaux moindre que celle qui aurait été déclarée dans l'accord au sens de l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965. Ainsi, l'acquéreur manifestait son désaccord sur la consistance de la chose et sur son prix.
En conséquence, la société DG hôtels doit être déboutée de sa demande de vente forcée, le jugement entrepris étant infirmé en ce qu'il y a fait droit.
S'agissant des demandes de dommages-intérêts formées contre la société DG hôtels par la société Melies Montreuil, la société DG résidences n'étant pas redevable des loyers, la demande en paiement de la somme de 41 497, 22 € au titre des conséquences du retard de paiement en application de l'article 17 du bail ne peut prospérer contre elle.
Le comportement sus-décrit de la société DG résidences est fautif en ce que cette société, qui refusait de signer l'avant-contrat de vente prévu par l'accord du 13 décembre 2011, ne pouvait revendiquer une vente parfaite. Cette exigence a causé un préjudice à la société Melies Montreuil dont le bien a été immobilisé en pure perte au-delà du 30 juin 2012. Le préjudice né de la suspension du paiement des loyers par le locataire sera réparé au titre de l'article 17 des clauses du bail dont la société Melies Montreuil ne peut demander l'application à l'encontre de la société DG hôtels. La Cour dispose d'éléments suffisant pour évaluer le préjudice de la société Melies Montreuil causé par la société DG résidences à la somme de 30 000 € au paiement de laquelle il y a lieu de condamner la société DG hôtels.
La demande de résiliation judiciaire du bail commercial consenti le 13 décembre 2011 à la société DG résidences, déjà formulée en première instance, postérieure à plusieurs commandements de payer les loyers et fondée sur les manquements du preneur à ses obligations contractuelles, réitérée en cause d'appel, n'est pas " subite ", la société DG santé ayant été suffisamment mise en demeure.
La société DG santé, substituée dans les droits de la société DG résidences, preneur au bail des locaux que cette dernière société envisageait d'acquérir, appartient, comme son substituant, au groupe DocteGestion. Or, par lettre du 28 septembre 2012, M. Bernard X..., au nom de ce groupe, a averti la société Melies Montreuil qu'à la suite de son refus de signer l'acte de vente au prix " réduit à proportion de la surface réelle des lieux ", " les loyers versés par nos soins au titre du 3e trimestre 2012 et ultérieurs, seront déduits du prix final de la vente ". Puis, par lettre du 2 novembre 2012, M. Bernard X..., au nom des sociétés DG Résidences et DG Santé a annoncé au bailleur qu'en application de " l'exception d'inexécution ", le paiement des loyers à partir du 4e trimestre était suspendu en raison de son refus de procéder à la vente, les sociétés DG hôtels et DG Santé admettant, dans leurs dernières conclusions devant la Cour (p. 33), que " le preneur a effectivement opposé une certaine résistance à payer les loyers à l'échéance ".
Ainsi, ces sociétés, se faisant justice à elles-mêmes, ont exercé une pression sur la société Melies Montreuil dans le but de la contraindre à vendre ses locaux au prix unilatéralement fixé par la société DG résidences. La société DG santé, preneur à bail, a manqué à l'obligation de bonne foi et de loyauté qui doit présider à l'exécution des conventions. Ce manquement est suffisamment grave pour faire obstacle à la poursuite de relations contractuelles qui exigent la confiance, de sorte que la résiliation judiciaire du bail doit être prononcée aux torts du preneur.
L'expulsion doit être ordonnée dans les conditions énoncées dans le dispositif du présent arrêt.
L'indemnité d'occupation doit être fixée, d'abord, depuis le prononcé du présent arrêt l'issue des deux mois suivant sa signification, au montant du loyers et des charges du bail résilié, ensuite, conformément à la clause 21 du bail, au double de ce loyer pour chaque jour de retard, jusqu'à libération effective des lieux.
L'article 17 du bail liant la société DG santé à la société Melies Montreuil prévoit que " en cas de non-paiement à l'échéance du loyer dû par le preneur ou toute autre somme due en vertu du présent bail et qui n'aurait pas été réglée dan le délai requis, le bailleur percevra de plein droit après une mise en demeure préalable demeurée infructueuse, une majoration forfaitaire de 10 % du montant de la quittance de loyer, un intérêt de retard calculé prorata temporis au taux de base bancaire majoré de deux points ".
A ce titre, la société Melies Montreuil réclame la somme de 38 791, 19 € pour les retards postérieurs à la délivrance d'un commandement de payer du 25 août 2015, outre la somme de 2 705, 43 € de charges. Or, par lettre du 23 juillet 2015, l'avocat de la société DG santé a indiqué à celui de la société Melies Montreuil que les loyers seraient déposés sur son compte CARPA dans l'attente de l'issue de la procédure d'appel. Or, ce paiement n'est pas libératoire. Les paiements au bailleur ont été repris à compter du 8 janvier 2016 comme le montre le décompte de la société DG santé (pièce no 35 des intimées). Il ressort de ce décompte que le preneur n'a procédé à aucun règlement de juin 2015 jusqu'à janvier 2016 et qu'il n'a apuré sa dette par paiement au bailleur ou à la suite d'avis à tiers détenteur qu'en avril 2016.
Par suite, il y a lieu de faire application de l'article 17 précité et de condamner la société DG santé au paiement de la somme de 38 791, 19 €, celle de 2 705, 43 € réclamée par la société Melies Montreuil n'étant pas justifiée par un relevé des charges. La société DG santé ne démontre pas que sa situation justifie l'octroi de délais de grâce, la situation financière de la société Melies Montreuil, aggravée par les retard de paiements précités, s'opposant à de tels délais.
L'indemnisation forfaitaire prévue par l'article 17 du bail répare le préjudice financier de la société Melies Montreuil qui doit être déboutée de sa demande en paiement de la somme de 11 565, 12 € au titre de coût du financement.
La solution donnée au litige implique le rejet des demandes de dommages-intérêts et sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile des sociétés DG hôtels et DG santé.
L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de la société Melies Montreuil en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Révoque l'ordonnance de clôture du 23 mars 2017, et dit que la clôture a été prononcée au jour des plaidoiries, avant l'ouverture des débats ;
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau :
Déboute la SARL DG hôtels de toutes ses demandes ;
Prononce la résiliation du bail commercial par acte sous seing privé du 13 décembre 2011 aux torts de la SAS DG santé ;
A défaut de libération volontaire des lieux loués, sis 259-261 rue de Paris et 2-8 rue Armand Carrel à Montreuil (93), à l'issue des trois mois suivant la signification du présent arrêt, ordonne l'expulsion de la SAS DG santé, ainsi que de tous occupants de son chef, au besoin avec l'aide d'un serrurier et de la force publique ;
Fixe l'indemnité d'occupation due par la SAS DG santé à la SCI Melies Montreuil, d'abord, depuis le prononcé du présent arrêt jusqu'à l'issue des trois mois suivant sa signification, au montant du loyers et des charges du bail résilié, ensuite, conformément à la clause 21 du bail, au double de ce loyer pour chaque jour de retard, jusqu'à libération effective des lieux ;
Condamne la SARL DG hôtels à payer à la SCI Melies Montreuil la somme de 30 000 € de dommages-intérêts ;
Condamne la SAS DG santé à payer la SCI Melies Montreuil la somme de 38 791, 19 € par application de l'article 17 du contrat de bail ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne in solidum la SARL DG hôtels et la SAS DG santé aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, au profit de la SCI Melies Montreuil :
- la SARL DG hôtels au paiement de la somme de 10 000 €,
- la SAS DG santé à celui de celle de 10 000 €.
Le Greffier, La Présidente,
