Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 09 JUIN 2017
(no , 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 13/15691
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Juin 2013 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 11/17039
APPELANTE
Société VILLE DE DRANCY représentée par son Maire en exercice domicilié en cette qualité audit siège
ayant son siège a l'Hôtel de Ville - Place de l'Hôtel de Ville BP 76 - 93701 DRANCY CEDEX
Représentée par Me Olivier BERNABE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0753
Assistée sur l'audience par Me Yvon GOUTAL de la SELARL GOUTAL ALIBERT et Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : R116, substitué sur l'audience par Me Adrien PEYRONNE, avocat au barreau de PARIS, toque : R116
INTIMÉE
SA SOCIETE DE VALORISATION FONCIERE ET IMMOBILIERE agissant poursuites et diligences en la personne de son directeur général domicilié en cette qualité audit siège
No SIRET : 428 684 963
ayant son siège au 27 rue de la Ville l'Evêque - 75008 PARIS
Représentée par Me Florence GUERRE de la SELARL SELARL PELLERIN - DE MARIA - GUERRE, avocat au barreau de PARIS, toque : L0018
Assistée sur l'audience par Me Yvon MARTINET de l'AARPI DS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : T07
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 04 Mai 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre, et Monsieur Dominique GILLES, Conseiller, chargés du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Sophie REY, Conseillère
qui en ont délibéré
M. GILLES a été entendue en son rapport
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
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Par acte authentique du 28 novembre 2006, la Ville de Drancy a acquis de la Société de valorisation foncière et immobilière (SOVAFIM), moyennant le prix de 1 286 960 €, un terrain, supportant un bâtiment destiné à être démoli, composé de deux parcelles figurant au cadastre de cette même commune, section I, no 21 et no 23, situées à proximité de voies ferrées, rue Gâteau Lamblin et rue d'Alsace-Lorraine. Ces parcelles qui avaient appartenu à la SNCF puis à l'entreprise Réseau Ferré de France (RFF), avaient été concédées en 1973 à une entreprise qui y avait exploité une casse auto.
Par acte extrajudiciaire du 25 novembre 2011, la Ville de Drancy a assigné la SOVAFIM en garantie des vices cachés, faisant valoir que les travaux de dépollution du sol qu'elle avait entamés avaient mis au jour l'existence d'anciens quais en béton armé enfouis à deux mètres de profondeur, soit environ 1 300 mètres cubes, qu'il avait fallu faire enlever, ce qui avait requis l'apport de remblais et la réalisation de travaux de compactage pour assurer la portance du sol.
Par jugement du 18 juin 2013, le tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré irrecevable comme atteinte par la prescription l'action engagée par la Ville de Drancy sur le fondement des vices cachés ;
- débouté la Ville de Drancy de sa demande subsidiaire sur le fondement de la responsabilité contractuelle de la société SOVAFIM ;
- condamné la Ville de Drancy à verser à la société SOVAFIM la somme de 10 000 € en
application de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
La Ville de Drancy a interjeté appel de cette décision.
Par arrêt du 19 mars 2015, cette Cour a :
- infirmé le jugement entrepris,
- statuant de nouveau,
- déclaré non prescrite l'action en garantie des vices cachés litigieuse,
- dit la société SOVAFIM débitrice de la garantie des vices cachés à l'égard de la Ville de Drancy au titre des vices cachés litigieux,
- avant dire droit sur les autres demandes, et notamment sur celles du chef des conséquences matérielles,
- ordonné la réouverture des débats afin que les parties s'expliquent sur les nouvelles dispositions issues de l'article 10 de la loi no 2015-177 du 16 février 2015 relative à la modernisation et à la simplification du droit et des procédures dans les domaines de la justice et des affaires intérieures, en particulier s'agissant de la modification de l'article 1644 du code civil en vertu de laquelle, pour l'action estimatoire, le recours à l'expertise prélabale n'était plus nécessaire pour la détermination de la restitution partielle du prix.
Le pourvoi contre cette décision a été déclaré non admis.
Par conclusions du 27 avril 2017, la Ville de Drancy demande à la Cour de :
- vu les articles 1641, 1643, 1644, 1645 ct 1648 du Code civil ;
- vu les articles L. 132~1 et R. 132-1 du Code de la consommation ;
- vu les articles 542 et suivants du code de procédure civile ;
- prendre acte de ce que la Ville de Drancy, créancière de la garantie des vices caches, renonce à ce que soit ordonnée une mesure d'expertise judiciaire avant dire droit, afin d'établir les éléments permettant de fixer la partie du prix de vente dont la Ville est fondée à réclamer la restitution, en application des nouvelles dispositions de l'article 1644 du code civil ;
- dire qu'à raison des vices cachés ayant entaché la vente conclue le 28 novembre 2006, la Ville de Drancy a dû engager des travaux complémentaires non prévus pour un montant total de 490 790 € HT ;
- en conséquence ;
- rejeter la demande formulée par la société SOVAFIM tendant l'organisation d'une expertise judiciaire préalable ;
- condamner la société SOVAFIM à verser à la Ville de Drancy la somme d'un montant de 490 790 € HT, assortie des intérêts au taux légal à compter de l'assignation (25 novembre 2011), correspondant à la partie du prix de vente devant lui être lui restituée afin de replacer l'acquéreur dans la situation où il se serait trouvé si la chose vendue n'avait pas été atteinte de vices cachés ;
- condamner la société SOVAFIM à verser à la Ville de Drancy une somme de 15 000 € au titre de l'article 700 du code de procedure civile ;
- condamner la société SOVAFIM aux entiers dépens de l'instance.
Par conclusions du 13 avril 2017, la SOVAFIM prie la Cour de :
- ordonner l'expertise sur les éléments permettant de fixer la restitution partielle du prix ;
- à titre subsidiaire
- dire que la restitution partielle du prix de vente est nulle ;
- à titre très subsidiaire
- dire que la restitution partielle ne peut excéder 143 000 € correspondant aux opérations de réhabilitation postérieures à la découverte des structures en béton et potentiellement afférentes à celles-ci ;
- dire que la valeur des matériaux issus de la valorisation des structures excavées doit être déduit de la restitution partielle du prix de vente allouée à la Ville de Drancy ;
- écarter les coûts résultants de « la fourniture et mise en place d'une grave naturelle » comme n'ayant pas vocation à faire partie du prix de vente restituer à la Ville de Drancy en ce qu'ils n'ont pas trait à la découverte des structures de béton ;
- retenir que les travaux de dépollution ont bien été pris en compte dans le prix de vente du terrain à la Ville de Drancy ;
- déduire de la partie du prix de vente restitué à la Ville de Drancy la somme de 94 200 €, correspondant à la subvention complémentaire accordée par l'ADEME à la Ville de Drancy en raison de la découverte des structures ;
- en conséquence
- condamner la Ville de Drancy à verser à lui verser la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la Ville de Drancy aux entiers dépens de première instance et d'appel.
SUR CE
LA COUR
La Cour a déjà retenu, avec l'autorité de la chose jugée, que la présence importante de structures de béton enfouies dans les parcelles litigieuses, compte tenu de leur nature, diminue tellement l'usage du terrain vendu que la société Ville de Drancy ne l'aurait pas acquis ou l'aurait acquis à moindre prix, si elle avait connu le vice dans toute son ampleur.
En droit, l'action en garantie des vices cachés doit permettre de replacer l'acquéreur dans la situation où il se serait trouvé en l'absence de vice.
A cet égard, l'avis de valeur vénale du service du Domaine du 22 novembre 2006 évalue les biens vendus à la somme de 1 447 830 € tout en précisant qu'il n'était pas tenu compte des surcoûts éventuels non chiffrables sans études qualifiées préalables, susceptibles d'être entraînés, au regard de la législation applicable, notamment en matière de pollution du sol.
Or, ce même avis précise que des accords amiables pouvaient être recherchés dans une fourchette de plus ou moins 10 % en deçà ou au-delà de cette évaluation, alors que, d'une part, le prix de vente retenu par les parties a été inférieur à l'évaluation domaniale, puisque le prix payé représente une minoration de 11,11% par rapport à l'évaluation de référence, tandis que le diagnostic environnemental du sous-sol effectué par la société Antéa et annexé à l'acte de vente ne révélait aucune contamination significative du sous-sol et alors, d'autre part, que les mentions de l'acte de vente établissent que l'acquéreur avait nécessairement envisagé un risque de présence d'ouvrages dans le sous-sol du terrain vendu, bien qu'il n'ait pu se rendre compte de l'importance de ce risque.
Pour les raisons ci-dessus, il ne peut être alloué à la Ville de Drancy, au titre de la restitution partielle, une somme équivalente à la totalité de la somme de 143 000 € HT acquittée au titre de l'enlèvement de la totalité des structures en béton.
S'agissant de la demande relative à la prise en charge, au titre de la restitution partielle du prix, des travaux de remblaiement et de recompactage pour la somme de 347 790 €, celle-ci ne peut être davantage admise en totalité, dès lors que le vendeur n'avait souscrit, au bénéfice de l'acquéreur, aucune garantie de faisabilité du projet d'aménagement à un coût déterminé, et que seule une part de cette dépense se rattache à l'existence du vice caché, par suite de l'aggravation des travaux de reconstitution du sol due à l'enlèvement des structures en béton.
C'est pourquoi non seulement sera-t-il retenu que, si l'acquéreur avait connu dans toute son ampleur le vice caché retenu dans l'arrêt du 19 mars 2015, il n'aurait pas renoncé à acquérir mais aurait acquis à un prix moindre, mais encore, eu égard aux circonstances de l'espèce, la Cour est en mesure d'évaluer, sans besoin de plus ample expertise, à la somme de 1 200 000 € le prix qui aurait été consenti en pleine connaissance du vice, de sorte qu'il y a lieu à restitution à l'acquéreur de la somme de 86 960 €.
Contrairement à ce que soutient la société SOVAFIM, pour la détermination de la restitution partielle de prix, il n'y a pas lieu de déduire une subvention complémentaire versée par un tiers organisme tel l'ADEME, dont l'affectation aux travaux de dépollution de la parcelle litigieuse n'apparaît pas certaine.
Il n'est pas établi davantage que la Ville de Drancy aurait bénéficié d'une valorisation des structures de béton retirées du terrain litigieux, de sorte que nulle déduction pour l'évaluation de la restitution partielle de prix ne peut être envisagée de ce chef.
La restitution allouée sera assortie des intérêts au taux légal à compter de la date de l'exploit introductif d'instance, soit le 25 novembre 2011.
La société SOVAFIM sera condamnée aux dépens et versera à la Ville de Drancy une somme de 8 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Vu l'arrêt du 19 mars 2015,
Condamne la société SOVAFIM à régler à la Ville de Drancy une somme de 86 960 € correspondant à la partie du prix de vente devant lui être restituée afin de la placer dans la situation où elle se serait trouvée en l'absence de vice caché,
Dit que cette somme est assortie des intérêts au taux légal à compter du 25 novembre 2011,
Condamne la société SOVAFIM aux entiers dépens de l'instance qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Condamne la société SOVAFIM à payer à la Ville de Drancy une somme de 8 000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile ,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,
