Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 04 OCTOBRE 2017
(n° , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/20365
Décision déférée à la Cour : Jugement du 8 Septembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 12/14424
APPELANTE :
SAS NEXITY LAMY prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 487 530 099
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me François BLANGY de la SCP CORDELIER & Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399
INTIMÉES :
SA LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de EVRY sous le numéro 387 838 170
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Sandra OHANA de l'AARPI OHANA ZERHAT Cabinet d'Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : C1050, avocat postulant
Ayant pour avocat plaidant Me Valérie SAADA de L'AARPI TA ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1642
Syndicat des copropriétaires SDC [Adresse 3] représenté par son syndic le Cabinet parisien d'administration de biens (CPAB) SARL immatriculée au RCS de PARIS sous le n°334182086 ayant son siège social sis [Adresse 4]
[Adresse 3]
[Localité 1]
Représentée par Me Etienne AMBROSELLI, avocat au barreau de PARIS, toque : D0919
SA BOUCHERIE LA POPULAIRE prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 582 146 619
[Adresse 5]
[Localité 1]
SCI 8 RUE JEAN BAPTISTE DUMAY prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 327 685 533
[Adresse 6]
[Localité 1]
Représentées par Me Servanne ROUSTAN de la SCP SCP D'AVOCATS RENAUD ROUSTAN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0139, substituée par Me Étienne MICHEL
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 28 Juin 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Agnès THAUNAT, présidente, et devant, Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Agnès THAUNAT, présidente
Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère
Mme Sophie REY, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Anaïs CRUZ
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors du prononcé.
******
FAITS ET PROCÉDURE
La société LE COMPTOIR DE LA MODE a conclu avec la SCI 8 rue Jean-Baptiste Dumay pour les locaux sis [Adresse 3] et la société anonyme LA BOUCHERIE POPULAIRE pour les locaux sis [Adresse 5] en date du 16 octobre 2006.
Lors de travaux de rénovation des locaux en janvier 2010, la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE a constaté, suite à la mise à nu de la coque, que l'une des poutres appartenant à la structure de l'immeuble loué était endommagée.
Par décision du 16 avril 2010, le juge des référés du tribunal de grande instance de PARIS a ordonné une expertise et désigné M. [K], pour y procéder, afin notamment d'examiner les désordres, de déterminer les travaux nécessaires pour y remédier, et de fournir tout élément technique ou de fait de nature à permettre à la juridiction compétente de se prononcer sur les responsabilités encourues.
Les travaux de réfection des parties communes, et donc d'assainissement de la poutre endommagée ont été réalisés du 1er juin au 22 juillet 2010.
L'expert [K] a déposé son rapport le 30 septembre 2011.
Par actes d'huissier de justice des 7, 8 août et 13 septembre 2012 la société LE COMPTOIR DE LA MODE a assigné le syndicat des copropriétaires de l'immeuble [Adresse 3], la société par action simplifiée NEXITY LAMY, la société anonyme LA BOUCHERIE POPULAIRE et la société civile immobilière 8 rue Jean-Baptiste Dumay en réparation de son préjudice du fait de la suspension de son activité commerciale, pour défaut d'entretien des parties communes.
Le juge de la mise en état, par ordonnance du 16 avril 2013, a déclaré nulle l'assignation délivrée le 8 août 2012 par la société LE COMPTOIR DE LA MODE à la société NEXITY LAMY.
Par acte délivré le 15 octobre 2013, le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] a assigné la société NEXITY LAMY en garantie et dénonciation de la procédure antérieure.
Le juge de la mise en état a joint les deux instances le 18 novembre 2013 par mention au dossier.
Par jugement du 8 septembre 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :
-MIS hors de cause la SCI 8 rue Jean-Baptiste Dumay et la société La Boucherie Populaire,
-DÉCLARE le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] responsable du préjudice subi par la société LE COMPTOIR DE LA MODE ;
-CONDAMNE in solidum la société NEXITY LAMY et le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] à payer à la société LE COMPTOIR DE LA MODE la somme de 97000 euros (quatre- vingt-dix-sept mille euros) en réparation de son préjudice avec intérêt au taux légal à compter du jugement ;
-CONDAMNE la société NEXITY LAMY à garantir le syndicat des copropriétaires [Adresse 3] de sa condamnation à hauteur de la somme de 97 000 euros (quatre-vingt-dix-sept mille euros) avec intérêt au taux légal à compter du 7 août 2012;
-DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;
-CONDAMNE la société NEXITY LAMY à payer à la société LE COMPTOIR DE LA MODE la somme de 3 000 € (trois mille euros) au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
-CONDAMNE la société NEXITY LAMY aux dépens en ce compris les frais de l'expertise ordonnée par le juge du référé le 6 novembre 2009 avec distraction au profit de la SCP RENAUD-ROUSTAN et Maître AMBROSELLI, pour la part qui les concerne selon les termes de l'article 699 du code de procédure civile ;
-ORDONNE l'exécution provisoire.
La SAS NEXITY LAMY a interjeté appel du jugement par déclaration du 15 octobre 2015.
Dans ses dernières conclusions, signifiées par RPVA le 6 mai 2016, la SAS NEXITY LAMY demande à la cour de :
-INFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de PARIS, 8ème Chambre ' 1ère Section, RG n°12/14424 le 8 septembre 2015 ;
Et, statuant à nouveau,
-DIRE ET JUGER que la Société NEXITY LAMY n'a commis aucune faute dans l'exercice de sa mission de syndic du Syndicat des Copropriétaires de l'immeuble situé [Adresse 3] ;
-DIRE ET JUGER au surplus que les fautes qu'on lui impute sont sans aucun lien de causalité avec le prétendu préjudice invoqué par la Société LE COMPTOIR DE LA MODE ou par le Syndicat des Copropriétaires ;
En conséquence,
-DÉBOUTER le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] ou toute autre partie de l'intégralité de leurs demandes ;
-CONDAMNER in solidum, le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] pris en la personne de son syndic, la SA LE COMPTOIR DE LA MODE, la SCI 8 RUE JEAN BAPTISTE DUMAY et la Société BOUCHERIE LA POPULAIRE à payer à la Société NEXITY LAMY la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile ainsi qu'aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître François BLANGY ' SCP CORDELIER & ASSOCIES en application des dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Dans ses dernières conclusions, signifiées par le RPVA le 14 mars 2016, la SA LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE demande à la cour de :
-RECEVOIR la société CFM en ses demandes et l'y déclaré bien fondée ;
-CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement entrepris , Y ajoutant,
-CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic à rembourser à la société CFM les frais d'expertise exposée par elle à hauteur de 4018, 56 € ;
-CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic au paiement d'une somme de 6000 euros à la société CFM sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
-CONDAMNER in solidum le syndicat des copropriétaires et le syndic aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions, signifiées par le RPVA le 18 mars 2016, le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] demande à la cour de :
-CONFIRMER en toutes ses dispositions le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de PARIS, 8ème chambre ' 1ère Section RG n°12/14424 le 8 septembre 2015 ;
Subsidiairement ,
-DIRE ET JUGER que la SA COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE et la société NEXITY LAMY ont commis des fautes ayant causé le prétendu préjudice invoqué par la SA COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE ;
-DÉBOUTER la SA COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE, la société NEXITY LAMY, la SCI 8 RUE JEAN BAPTISTE DUMAY et la société BOUCHERIE LA POPULAIRE de l'intégralité de leurs demandes formulées à l'encontre du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] ;
En tout état de cause,
-CONDAMNER solidairement la société NEXITY LAMY et la SA COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE à payer au Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] la somme de 6.000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
-CONDAMNER solidairement la société NEXITY LAMY et la SA COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE aux entiers dépens.
Dans leurs dernières conclusions, signifiées par le RPVA le 11 mars 2016, la SA BOUCHERIE LA POPULAIRE et la SCI 8 RUE JEAN BAPTISTE DUMAY demandent à la cour de :
-RECEVOIR la SCI DU 8 RUE JEAN BAPTISTE DUMAY et la SA BOUCHERIE LA POPULAIRE en leurs demandes, fins et conclusions, et les en dire bien fondés,
Ce faisant, A titre principal :
-DÉCLARER la Société NEXITY LAMY irrecevable en ses demandes,
Les REJETER,
A titre subsidiaire :
-DÉBOUTER la Société NEXITY LAMY de l'ensemble de ses demandes,
En toute hypothèse :
-CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de PARIS le 8 septembre 2015, en ce qu'elle a prononcé la mise hors de cause de la SCI DU 8 RUE JEAN BAPTISTE DUMAY et la SA BOUCHERIE LA POPULAIRE,
-CONFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de PARIS le 8 septembre 2015, en ce qu'il a condamné la Société NEXITY LAMY aux entiers dépens, en ce compris les frais et honoraires de l'expertise de Monsieur [K],
-INFIRMER le jugement rendu par le Tribunal de Grande Instance de PARIS le 8 septembre 2015, en ce qu'il a dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du Code de Procédure civile au profit de la SCI DU 8 RUE JEAN BAPTISTE DUMAY et la SA BOUCHERIE LA POPULAIRE,
-CONDAMNER in solidum la Société NEXITY LAMY, la Société COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] à lui payer la somme de 6.000 € sur le fondement des dispositions de l'article 700 du Code de Procédure Civile en cause d'appel.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 26 avril 2017.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la responsabilité du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] :
Selon l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires est responsable de plein droit des dommages causés au tiers lorsqu'ils résultent d'un défaut d'entretien des parties communes de l'immeuble.
Selon le chapitre IIB du règlement de copropriété du 13 novembre 1986 régissant le copropriété de l'immeuble, les parties communes comprennent 'les murs et cloisons séparant les parties communes des parties privées, les murs et cloisons dépendant du gros oeuvre séparant les lots et supportant les planchers.'
Lors des travaux de rénovation entrepris par la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE dans son local commercial pris à bail auprès de la SCI 8 rue Dumay et de la société LA BOUCHERIE POPULAIRE, la mise à nu de la coque a révélé que l'une des poutres appartenant à la structure de l'immeuble donnant sur la [Adresse 7] était endommagée.
L'expert [K] a relevé sur la façade [Adresse 7], la dégradation des bois (aubier) par des insectes de la familles des vrillettes et superficiellement par des champignons lignivores, l'endommagement de deux poutres formant linteau (pièce extérieure : amorce de rupture du bois au niveau de l'appui en extrémité côté [Adresse 8] et rupture du linteau extérieur), des appuis des bois endommagés sur le poteau en fonte, des fissures verticales affectant le revêtement de la façade en aplomb des baies aux poutres endommagées, et sur la façade de la [Adresse 8], la dégradations des bois (aubier) par des insectes de la famille des vrillettes et superficiellement par des champignons lignivores.
Ainsi que l'ont relevé les premiers juges, ces poutres font parties de la structure de l'immeuble dont la qualité de parties communes n'est pas contestée par les parties au litige. La vétusté des linteaux constatée par l'expert judiciaire résulte d'un défaut d'entretien des parties communes imputable au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] qui est tenu de les faire entretenir. C'est donc à juste titre que les premiers juges ont retenu que la responsabilité du syndicat était engagée de plein droit.
De même le syndicat des copropriétaires ne peut s'exonérer de sa responsabilité sur le fait que ce type de désordres est classique pour ce type de bâti et qu'ils ne sont pas dus à un défaut d'entretien de la façade de la copropriété. En l'espèce, il s'agit d'un défaut d'entretien des linteaux, lesquels nécessitent une surveillance et un entretien particulier par le syndicat du fait du type de bâtiment et des risques de dégradations afférents à celui-ci.
De plus le syndicat des copropriétaires ne peut invoquer la force majeure, dans la mesure où ce type de désordre affectant les linteaux étaient prévisibles dans ce type de bâti.
Enfin, le syndicat des copropriétaires ne peut en application de l'article 1165 du code civil s'exonérer de sa responsabilité en faisant état de la clause de souffrance prévue au bail commercial, dans la mesure où il n'est pas partie à ce contrat.
Il convient en conséquence de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] responsable des désordres subis par la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE et tenu de les réparer.
Sur la garantie du syndic pour faute de négligence :
Aux termes de l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 19665, le syndic est chargé d'assurer l'exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l'assemblée générale et d'administrer l'immeuble.
Ainsi que l'ont rappelé les premiers juges, au titre de ce mandat régi par l'article 1992 du code civil, il incombe au syndic de copropriété de pourvoir au mieux des intérêts de son mandant et de le préserver de tout risque connu. Le syndic répond de sa gestion comme tout mandataire et doit par conséquent réparation des fautes qu'il a pu commettre en agissant contrairement aux intérêts de son mandant.
Il est constant que la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE a informé le syndic par courriel du 20 janvier 2010 de la mauvaise qualité des poutres mises à nu lors des travaux de rénovation autorisés par l'assemblée générales des copropriétaires en 2008.
Le syndicat convoqué en urgence l'assemblée générale des copropriétaires qui s'est réunie le 18 février 2010. Le responsable des travaux de la société LE COMPTOIR DE LA MODE a expliqué au copropriétaires l'urgence et la nécessité des travaux à entreprendre sur les poutres. L'assemblée générale a refusé de voter les travaux de renforcement de la structure du plancher haut considérant que le devis produit par le locataire était insuffisant pour s'assurer qu'il répondait aux besoins de structure sur le long terme. Les copropriétaires ont demandé à ce que le syndic missionne un bureau d'étude indépendant afin d'établir un rapport technique sur l'état de la structure et trois devis pour éclairer les copropriétaires sur le coût financier des opérations.
À juste titre les premiers juges ont relevé que le syndic avait convoqué l'assemblée générale des copropriétaires le 18 février 2010 sur les seuls dires du responsable travaux du locataire commercial sans missionner un bureau d'étude pour vérifier ses dires, constater les désordres et proposer une solution technique adaptée accompagnée de plusieurs devis à présenter à l'assemblée générale des copropriétaires.
Si finalement le syndic a bien missionné le bureau d'étude BANCON, c'est l'un des copropriétaires qui avait pris attache avec lui par courriel du 17 février 2010.
En tant que syndic de l'immeuble, la société NEXITY LAMY aurait dû à la réception du courriel du 28 janvier 2010 de la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE missionner un bureau d'étude et solliciter plusieurs devis de remise en état des linteaux endommagés avant de convoquer les copropriétaires en assemblée générale. Or elle ne l'a pas fait. Ainsi que l'ont relevé les premiers juges cette négligence a entraîné un retard dans la remise en état des linteaux et une réticente légitime des copropriétaires à voter les travaux sur le seul devis produit par la société LE COMPTOIR DE LA MODE.
Par ailleurs, selon le chapitre 1er du titre III du règlement de copropriété un architecte devait être désigné par l'assemblée générale des copropriétaires sur proposition du syndic comme conseiller technique du syndicat. Or il n'existait aucun architecte de l'immeuble. En tant que gestionnaire de l'immeuble, le syndic aurait dû faire procéder à la nomination de cet architecte, cette absence de nomination ne pouvant être reprochée ni à la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE ni au syndicat des copropriétaires.
C'est de manière pertinente que les premiers juges en ont déduit qu'en ne proposant pas un architecte à la désignation des copropriétaires le syndic a commis une faute . Cette désignation aurait permis d'assurer une gestion diligente du litige opposant le preneur du bail commercial à ses bailleurs.
Dans ces conditions, le syndic doit être déclaré responsable du dommage financier subi par le syndicat de copropriétaires du [Adresse 3] et il sera tenu de le garantir pour l'ensemble des condamnations prononcées à son encontre, le défaut de diligence qui lui est reproché étant à l'origine de l'ensemble des dommages subis, lesquels ont perduré après la fin de son mandat du fait des négligences initiales.
Sur la responsabilité des sociétés bailleresses :
En cause d'appel, la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE ne formule aucune demande à l'encontre de ses bailleurs.
Sur le dommage :
La société LE COMPTOIR FRANÇAIS fonde sa demande sur le rapport d'expertise de M. [K]. La société NEXITY LAMY fait valoir que ce rapport ne lui est pas opposable puisqu'elle n'était ni présente ni représentée lors des opérations d'expertise.
La cour relève que s'il est exact que la société NEXITY LAMY n'était pas présente ni représentée lors des opérations d'expertise, ce rapport lui a été régulièrement communiqué dans le cadre de la présente procédure ce qui lui a permis d'en débattre contradictoirement, il peut être retenu à titre de renseignement.
Les travaux de réfection des linteaux ont empêché la réalisation des travaux de rénovation du local commercial entrepris par la société COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE et ont retardé l'ouverture du magasin selon le planning envisagé.
Il n'est pas contesté par les parties que la société COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE avait prévu l'ouverture de sa boutique rénovée le 4 mars 2010, pour un début de chantier intervenu le 22 janvier 2010. La date de réception des travaux de reprise des deux linteaux est intervenue le 22 juillet 2010 et la date d'ouverture du magasin a été reportée au 16 août 2010.
L'expert note que les premiers devis établis à la demande de la société COMPTOIR DE LA MODE n'étaient pas adaptés au problème, dans ces conditions c'est à juste titre qu'il retient que l'ouverture du commerce a été retardé de cinq mois.
L'expert sapiteur a analysé les documents comptables de la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE, pour le commerce considéré. Le préjudice subi par la société LE COMPTOIR FRANÇAIS DE LA MODE résulte de la perte de marge, déduction faite de l'économie de charge de personnel, et sans tenir compte des charges fixes qui devraient être payées dans tous les cas. Selon les calculs détaillés par l'expert et repris par les premiers juges, la perte de marge est de 122.000€ dont il convient de déduire les charges du personnel soit 25.000€. Il s'agit d'un préjudice direct et personnel subi par le commerce considéré.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à verser à la société LE COMPTOIR DE LA MODE la somme de 97.000€ en réparation de son préjudice, outre les intérêts au taux légal à compter dudit jugement.
Compte tenu de ses fautes de gestion, la société NEXITY LAMY doit être condamnée in solidum avec la société NEXITY LAMY au paiement de cette somme et à garantir le dommage financier subi par le syndicat de copropriétaires.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement entrepris,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société NEXITY LAMY aux dépens de l'appel.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
