Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 13 DÉCEMBRE 2017
(n° , 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/15092
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Mai 2015 -Tribunal d'Instance de PARIS 3ème - RG n° 11-13-0032
APPELANT
Monsieur [L] [S]
[Adresse 1]
[Localité 1]
(bénéficie d'une aide juridictionnelle Totale numéro 2015/036483 du 05/10/2015 accordée par le bureau d'aide juridictionnelle de PARIS)
Représenté par Me Virginie METIVIER, avocat au barreau de PARIS, toque : P0255
INTIME
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représenté par Me Evelyne ELBAZ et ayant pour avocat plaidant Me Laura PAPART de la SELARL CABINET ELBAZ, avocats au barreau de PARIS, toque : L0107
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 03 Octobre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Béatrice CHARLIER-BONATTI, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, président,
M. Frédéric ARBELLOT, conseiller,
Mme Béatrice CHARLIER-BONATTI, conseillère
Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par M. Amédée TOUKO-TOMTA, greffier présent lors de la mise à disposition.
***
FAITS & PROCÉDURE
M. [L] [S] est propriétaire des lots n°45 (un appartement) et 23 (une cave) au sein d'un immeuble en copropriété sis [Adresse 1].
Par exploit d'huissier du 7 février 2013, le syndicat des copropriétaires de l'immeuble du
[Adresse 1] a assigné M. [L] [S] devant le tribunal d'instance, sollicitant sa condamnation au paiement d'une somme de 4.487,72 €, au titre d'un arriéré de charges de copropriété, outre 1.000 € à titre de dommages et intérêts.
Par jugement avant dire droit en date du 17 mars 2014, le tribunal d'instance du 3ème
arrondissement de Paris a ordonné une mesure d'expertise judiciaire, laquelle a été confiée à M. [P].
Par jugement en date du 18 mai 2015, le tribunal d'instance de Paris 3ème a :
- après compensation, condamné M. [L] [S] à payer au syndicat des
copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] la somme de 3.231,70 €,
- autorisé M. [L] [S] à s'en acquitter à raison de 16 mensualités, les 15
premières égales à 200 € et la dernière correspondant au solde de la dette,
- débouté les parties de toutes leurs autres demandes,
- condamné M. [L] [S] aux entiers dépens étant précisé qu'il est bénéficiaire de l'aide juridictionnelle,
- ordonné l'exécution provisoire.
M. [L] [S] a interjeté appel de cette décision le 13 juillet 2015.
La procédure devant la cour a été clôturée le 14 juin 2017.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 21 janvier 2016 par lesquelles M. [L] [S], appelant, invite la cour, au visa des articles 9 du code de procédure civile et 1315 du code civil, à :
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à lui rembourser les sommes de :
143,77 € au titre du poste 'escaliers'
55,68 € au titre du poste 'PSE [I]',
81,64 € au titre du poste 'ANAH',
193,21 € au titre du poste 'Gaz Meril',
37,87 € au titre du poste 'honoraires de M. [O]',
405,70 € au titre du poste 'pénalité de retard envers [C]'
411,16 € au titre du poste 'ravalement façade rdc',
- confirmer le jugement en ce qu'il l'a autorisé à s'acquitter des sommes dues en 16 mensualités (15 mensualités de 200 € et la 16ème correspondant au solde),
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande indemnitaire,
- infirmer le jugement sur les autres points,
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à lui rembourser les sommes de :
- 816,10 € au titre du poste 'eau',
- 765,06 € au titre du poste 'contentieux',
- constater que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a commis une faute en n'assumant pas la procédure à l'encontre de la société Galvanor 2000, ayant trait au rétablissement des aérations en sous-sol, que cette faute lui a engendré un préjudice indemnisable,
- condamner le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] à lui verser la somme de 5.870,52 €,
- après compensation des sommes dues par chacune des parties, condamner le syndicat des copropriétaires à lui verser le solde des sommes dues soit 3.999,62 € (4.781,09 ' 816,10 ' 143,77 ' 55,68 - 81,64 ' 193,21 ' 37,87 ' 405,70 ' 411,16 ' 765,06 ' 5.870,52),
- condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 1.500 € en application des dispositions de l'article 700
du code de procédure civile,
- juger qu'il sera dispensé de participer au paiement de sa quote-part des frais afférents à la présente procédure, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Vu les conclusions en date du 3 décembre 2015 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa de l'article 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, et des articles 1153 et 2224 du code civil, de :
- confirmer le jugement en ce qu'il a condamné M.[L] [S] à lui verser la somme de 3.271,70 € et les dépens,
- infirmer le jugement pour le surplus,
- condamner M. [L] [S] à lui verser la somme de 4.781,09 € représentant le montant des charges de copropriété arrêtées au 1er avril 2015,
- débouter M. [L] [S] de l'ensemble de ses demandes fins et conclusions dirigées contre lui,
- condamner M. [L] [S] à lui verser la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts,
- condamner M. [L] [S] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
Les moyens soutenus par l'appelant ne font que réitérer, sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connus et auxquels ils ont répondu par des motifs pertinents et exacts que la cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation ;
Il convient seulement de souligner et d'ajouter les points suivants :
Sur la prescription
Si l'action en paiement des charges de copropriété est nécessairement soumise au
délai de la prescription décennale de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965, le régime
de l'action en remboursement du trop-perçu des charges de copropriété n'est pas
soumis au même régime de prescription ;
L'action en restitution de sommes indûment versées au titre des charges de copropriété, frais et honoraires de recouvrement, qui relève du régime spécifique des quasi-contrats, est soumise à la prescription qui régit les actions personnelles ou mobilières, soit à la prescription extinctive quinquennale de l'article 2224 du code civil ;
Les contestations de M. [L] [S] concernent une période antérieure à celle concernée par la demande formée par le syndicat et sont prescrites ;
Le jugement sera confirmé en ce qu'il débouté M. [L] [S] de ses demandes à ce titre ;
Sur la demande au titre des charges de copropriété
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf
modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
Le syndicat des copropriétaires verse aux débats les pièces suivantes :
- le relevé de propriété,
- le règlement de copropriété,
- les procès verbaux des assemblées générales approuvant les comptes,
- les accusés de réception des convocations et notification des procès verbaux de ces assemblées, les attestations de non recours,
- les appels de fonds,
- le relevé de compte ;
Le syndicat des copropriétaire justifie donc :
- de la qualité de copropriétaire de M. [L] [S], débiteur des charges,
- du caractère certain, liquide et exigible de la créance, au moyen d'un décompte détaillé,
- de l'ensemble des appels de fonds impayés, sur lesquels figurent les charges appelées et leur répartition,
- des procès-verbaux des assemblées générales ayant approuvés les budgets ordinaires, à titre provisionnel, définitif, ou encore les travaux et leur financement,
- d'une attestation du syndic justifiant du caractère définitif de ces assemblées générales ;
Le premier juge a justement retenu que le rapport de l'expert était exhaustif et qu'il devait être entériné ;
L'examen des pièces produites a permis de constater que la créance du syndicat s'élevait à la somme de 4.781,09 € desquelles le tribunal a justement déduit un certain nombre de postes relevés par l'expert et qui s'élèvent à la somme globale de 1.549,29 € ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné M. [L] [S] à payer au syndicat de copropriétaires la somme de 3.231,70 € ainsi que les modalités de paiement de cette dette;
Sur la demande de dommages-intérêts
Les manquements de M. [L] [S] à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain;
Le jugement déféré, qui n'a pas pris en compte le préjudice du syndicat des copropriétaires, doit être réformé ;
M. [L] [S] qui s'abstient de payer la totalité des charges à leur échéance doit être condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.000 € de dommages-intérêts ;
Sur les dépens et l'application des articles 700 du code de procédure civile et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. [L] [S], partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 1.500 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Le solution donnée au litige emporte le rejet de la demande de M. [S] de dispense de participation à la dépense commune des frais de procédure ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement,
Confirme le jugement sauf en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande de dommages-intérêts ;
Statuant à nouveau sur le seul chef réformé et y ajoutant,
Condamne M. [L] [S] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] la somme de 1.000 € à titre de dommages et intérêts,
Condamne M. [L] [S] aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément à la loi sur l'aide juridictionnelle , ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] la somme de 1.500€ par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
Rejette toute autre demande ;
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
