Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 13 DÉCEMBRE 2017
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/16384
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Juillet 2015 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 13/09829
APPELANTS
Monsieur [H] [H]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Madame [Z] [J] ÉPOUSE [H]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentés et assistés de Me Dominique DUFAU, avocat au barreau de PARIS, toque : C1249
INTIME
SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 2] Pris en la personne de son syndic, le cabinet LEPINAY MALET, société par actions simplifiée immatriculée au RCS de PARIS sous le n°552.139.362.00065 dont le siège social est sis [Adresse 3], pris en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège.
[Adresse 4]
[Adresse 4]
Représenté et assisté de Me Aurélie HERVÉ, avocat au barreau de PARIS, toque : B0235
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Octobre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Béatrice CHARLIER-BONATTI, Conseillère, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller
Mme CHARLIER-BONATTI Béatrice, Conseillère
Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par M. Amédée TOUKO-TOMTA, greffier présent lors de la mise à disposition.
***
FAITS & PROCÉDURE
Par acte notarié en date du 3 octobre 2006, M. et Mme [H] sont devenus propriétaires
d'un appartement au 1er étage et d'une cave en sous-sol dans un immeuble sis [Adresse 5].
Cet immeuble est soumis au statut de la copropriété.
Cet appartement, lot n°5 selon numérotation du règlement de copropriété, dispose d'un accès direct et exclusif à une terrasse qui constitue en même temps le toit des lots n°1 à 3 situé au rez-de-chaussée, dont M. et Mme [H] ont acquis la propriété par acte notarié du 21 mars 2013.
Le seul accès à ce toit-terrasse se fait par l'appartement de M. et Mme [H], ces derniers en ont donc, du fait de la configuration des lieux, la jouissance exclusive mais ce toit-terrasse n'a pas été répertorié dans le règlement de copropriété.
Afin de résoudre ce litige, M. et Mme [H] ont demandé au syndic d'inscrire à l'ordre du jour de deux assemblées des copropriétaires successives de 2013 les résolutions suivantes :
Lors de l'assemblée générale du 8 avril 2013 :
'6) décision à prendre concernant la création d'un lot de copropriété : A la demande de M. et Mme [H] et selon le modificatif de l'état descriptif de division en copropriété établi par le géomètre et joint à la présente convocation.
L'appartement du 1er étage (lot n°5) donne accès à une terrasse qui constitue le toit du garage. Afin de ratifier l'existence de cette terrasse, l'assemblée générale donne son accord pour qu'un lot de copropriété soit créé correspondant à cette terrasse.
Le règlement de copropriété ainsi que l'état descriptif seront modifiés en conséquence à la charge exclusive de M. et Mme [H] .
Le gros 'uvre et l'étanchéité seront la propriété privative et les charges correspondantes incomberont au propriétaire de cette terrasse'.
Lors de l'assemblée générale du 16 mai 2013 :
'4 ) Vente de partie commune, l'appartement du 1er étage donne accès à la terrasse qui constitue le toit du garage. Afin de ratifier l'existence de cette terrasse, l'assemblée générale donne son accord pour qu'un lot de copropriété soit créé, correspondant à cette terrasse, L'assemblée générale décide de vendre à M et Mme [H] cette partie commune (toit de garage) pour un montant de 30.000 €. Le gros 'uvre et l'étanchéité de la terrasse seront à la charge de la propriété privative et leur remise en état incombera aux propriétaires de la terrasse. Les frais et honoraires de cette transformation seront à la charge de l'acquéreur ;
5) Jouissance exclusive de la terrasse formant le toit du garage à attribuer au lot n°5.
Suivant le projet de Gexpertise ci-joint, l'assemblée générale reconnaît à M. et Mme [H], le droit de jouissance exclusif de la terrasse formant le toit du garage.
Le gros 'uvre, l'étanchéité de la terrasse et leur remise en état incomberont aux usagers de la terrasse. Le règlement de copropriété ainsi que l'état descriptif seront modifiés en conséquence à la charge exclusive de M et Mme [H]'.
Ces deux résolutions ont été rejetées.
M et Mme [H] ont assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal de grande instance de Paris le 5 juillet 2013 pour lui demander de :
- reconnaître que la terrasse est une partie privative leur appartenant,
- reconnaître que la terrasse est une partie commune à jouissance privative (hypothèse subsidiaire),
- annuler par conséquent pour abus de majorité les résolutions 6 (assemblée du 8 avril 2013), 5 (assemblée du 16 mai 2013) et 17 (assemblée du 27 juin 2013),
- ordonner au syndicat des copropriétaires, sous astreinte, de modifier le règlement de copropriété en conséquence.
Par jugement en date du 3 juillet 2015, le tribunal de grande instance de Paris a débouté M et Mme [H] de l'intégralité de leurs demandes et ordonné de remettre dans l'état antérieur la toiture du garage.
M et Mme [H] ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 28 juillet 2015.
La procédure devant la cour a été clôturée le 20 septembre 2017.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 27 juillet 2017 par lesquelles M et Mme [H], appelants, invitent la cour, au visa des articles 2261 et 2272 du code civil, 2 et 3 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, à :
- confirmer le jugement en ce qu'il a déclaré recevable leur action en nullité d'assemblées,
- infirmer le jugement pour le surplus,
- juger que le toit-terrasse est une partie privative au propriétaire du lot n°5, subsidiairement
qu'il s'agit d'une partie commune à jouissance privative du propriétaire du lot n°5 de par la configuration des lieux et l'omission du règlement de copropriété tel que cela est développé dans le corps des présentes conclusions, et très subsidiairement qu'il s'agit d'une partie commune à jouissance privative rattachée au lot n°5 de la copropriété les propriétaires successifs dudit lot n°5 ayant prescrit ce droit de jouissance privatif en usant de la terrasse depuis la mise en copropriété en 1964 ;
- si la cour constate le caractère privatif du toit-terrasse au lot n°5 : annuler en conséquence la résolution 6 de l'assemblée du 8 avril 2013 du syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 5] pour les raisons développées dans
le corps des présentes conclusions ;
- si la cour constate le caractère commun à jouissance privative du toit-terrasse au lot n°5 : annuler en conséquence la résolution 5 de l'assemblée du 16 mai 2013 pour les raisons développées dans le corps des présentes conclusions ;
- condamner le syndicat des copropriétaires à modifier le règlement de copropriété et l'état descriptif de division sous astreinte de 500 € par jour de retard et ce dans le mois de la signification de la décision à intervenir,
- dans l'hypothèse où le toit-terrasse serait considéré comme une partie privative, effectuer la modification en ce sens,
- dans l'hypothèse où le toit-terrasse serait considéré comme une partie commune à jouissance privative, effectuer la modification en ce sens en en faisant une partie commune à jouissance privative rattachée au lot n°5,
- en tout état de cause, rejeter la demande reconventionnelle formée par le syndicat des copropriétaires :
à titre principal car le syndicat est irrecevable, son syndic n'ayant jamais été habilité par l'assemblée à effectuer une telle demande en justice,
à titre subsidiaire car l'annulation de la résolution 6 de l'assemblée du 8 avril 2013 ou de la résolution 5 de l'assemblée du 16 mai 2013 entraînerait le mal-fondé du syndicat des copropriétaires pour les raisons développées dans le corps des présentes conclusions,
à titre plus subsidiaire car la remise en état du toit terrasse suppose la destruction de l'étanchéité de l'ouvrage et des frais supplémentaires et inutiles pour la copropriété,
très subsidiairement enfin car la réfection du toit-terrasse constituait simplement l'expression de l'entretien de parties communes par M. et Mme [H] (il s'agit d'une hypothèse très subsidiaire, M. et Mme [H] contestant à titre principal ce caractère commun) que le syndicat des copropriétaires avait totalement abandonnées,
- juger qu'ils n'auront pas à détruire les travaux d'étanchéité faite dans les règles de l'art et ceci quelque soit la nature juridique du toit terrasse retenue par la cour et annuler toute astreinte de ce chef ,
- les dispenser de participer aux charges de copropriété liées à la présente procédure conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à leur payer la somme de 8.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Vu les conclusions en date du 20 septembre 2017 par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], intimé ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, 55 du décret du 17 mars 1967, 2265, 2266 et 2272 du code civil et 564 du code de procédure civile, de :
- réformer le jugement en ce qu'il a déclaré M. et Mme [H] recevables en leur demande d'annulation de la résolution n°6 de l'assemblée générale du 8 avril 2013,
- juger que M. et Mme [H] n'ont pas contesté cette résolution dans le délai de deux mois de l'article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965,
- confirmer le jugement entrepris pour le surplus,
- dire que le toit des lots 1, 2 et 3 de la copropriété est une partie commune conformément au règlement de copropriété,
- dire qu'il n'existe aucun droit de jouissance exclusif sur ce toit au profit de M. et Mme [H] faute de disposition contractuelle en ce sens,
- dire qu'il n'est pas justifié de l'acquisition par usucapion d'un droit de jouissance exclusif sur le toit des lots 1, 2 et 3 du règlement de copropriété,
- rejeter la demande de M. et Mme [H] tendant à sa condamnation à modifier sous astreinte le règlement de copropriété,
- dire que les aménagements effectués par M. et Mme [H] sont la conséquence d'une occupation illicite,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a prononcé la condamnation de M. et Mme [H] sous astreinte de 100 € par jour de retard, à remettre, à leurs frais, le toit du garage en état et notamment à procéder à la dépose de leurs différents aménagements et travaux (carrelage au sol, plantes, tables, chaises et autres),
- dire que sa demande reconventionnelle présente un lien direct et exclusif avec la demande principale formée par M. et Mme [H] de sorte qu'elle est recevable sans autorisation préalable de l'assemblée générale des copropriétaires,
- dire irrecevable l'argumentation développée sur ce point par M. et Mme [H] comme constituant une prétention nouvelle en cause d'appel,
- dire qu'il n'a commis aucun abus de majorité de sorte qu'il n'y a pas lieu à annulation des résolutions n°6 de l'assemblée générale du 8 avril 2013 et n°5 de l'assemblée générale du 16 mai 2013,
- Prendre acte de ce que M. et Mme [H] ont renoncé à leur demande d'annulation de la résolution n°17 de l'assemblée générale du 27 juin 2013,
- condamner solidairement M. et Mme [H] aux dépens, ainsi qu'à lui payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
Sur la recevabilité de l'action diligentée par M. et Mme [H]
Il résulte des dispositions de l'article 42 de la loi du 10 juillet 1965 que l'action en
contestation des décisions de l'assemblée des copropriétaires est ouverte aux opposants ou
défaillant dans un délai de deux mois à compter de la notification desdites décisions ;
Ce délai de deux mois commence à courir à compter de la notification desdites décisions d'assemblée, notification faite à la diligence du syndic ;
Les syndics dans le fonctionnement des copropriétés doivent notifier un grand nombre d'actes par la voie du recommandé avec accusé de réception ;
M. et Mme [H] se sont vus notifier le procès verbal de l'assemblée générale du 8 avril 2013 par un recommandé du 10 mai 2013 accompagné d'un courrier de notification ;
La contestation de l'assemblée générale du 8 avril 2013 faite le 5 juillet 2013 est donc recevable et le jugement sera confirmé sur ce point ;
Sur la qualification juridique du toit-terrasse
Il résulte des actes d'acquisition que M. et Mme [H] sont propriétaires des lots 1, 2 et 3 du règlement de copropriété, lesquels sont ainsi désignés :
- Lot 1, au rez-de-chaussée, un garage,
- Lot 2, au rez-de-chaussée, un garage,
- Lot 3, au rez-de-chaussée, une réserve ;
Quant au lot 5 correspondant à l'appartement de M. et Mme [H], sa
désignation est la suivante :
Au 1er étage, un appartement composé d'une entrée, un couloir, une cuisine, une salle à manger, un salon, deux chambres, une salle de bains, water-closets, deux débarras, water-closets et les 151/1005èmes de la propriété du sol et des parties communes générales, observation étant faite que par suite de travaux réalisés par les anciens propriétaires, la désignation de l'immeuble est aujourd'hui la suivante :
Au premier étage, un appartement composé d'une entrée, un couloir, une cuisine, une salle à manger, un salon, deux chambres, une salle de bains, water-closets, une salle d'eau, un water-closet ;
Il n'est donc fait mention d'aucune terrasse ;
Le règlement de copropriété ne fait pas davantage référence à une prétendue terrasse ;
Il définit par ailleurs les toitures comme étant des parties communes ; il précise en effet que sont parties communes "la toiture, à l'exception des parties vitrées de toitures, des tabatières et lucarnes susceptibles d'être disposées directement sur des parties communes d'immeuble appartenant en propre et exclusivement à l'un quelconque des copropriétaires dont l'entretien sera à la charge de chacun d'eux" ;
Aux termes de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965, sont réputées parties communes le gros 'uvre des bâtiments dont la toiture ;
M. et Mme [H] qui ne peuvent invoquer ni les dispositions du règlement de copropriété ni une décision d'assemblée générale des copropriétaires leur accordant un droit de jouissance exclusif sur le toit des garages, sont donc mal fondés en leur demande et le jugement sera en conséquence confirmé en ce qu'il a prononcé leur condamnation, sous astreinte de 100 € par jour de retard, à remettre le toit du garage en état et à procéder à la dépose des différents aménagements et travaux ;
Sur l'annulation des résolutions votées par la copropriété
La demande d'annulation est fondée sur un abus de majorité au motif que ces résolutions ne seraient pas conformes à l'intérêt de la collectivité et qu'elles auraient pour but de les défavoriser et de nuire à leurs intérêts sans motif légitime ;
L'abus de majorité consiste à utiliser la majorité dans un intérêt autre que l'intérêt collectif
ou dans un intérêt, qui lui est contraire ou encore dans le but de nuire ;
C'est aux copropriétaires demandeurs de rapporter la preuve du prétendu abus ;
En l'espèce, M. et Mme [H] ne rapportent pas cette preuve, ils seront déboutés de leur demande à ce titre et le jugement sera confirmé sur ce point ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
M. et Mme [H], parties perdantes, doivent être condamnés aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme supplémentaire de 1.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter les demandes par application des articles 700 du code de procédure civile formulées par M. et Mme [H] ainsi que leur demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la procédure ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement;
Confirme le jugement en toutes ses dispositions;
Y ajoutant,
Condamne M. et Mme [H] aux dépens d'appel, qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme supplémentaire de 1.000 € par application de l'article 700 du même code :
Rejette toute autre demande ;
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
