Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 13 DÉCEMBRE 2017
(n° , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/03150
Décision déférée à la Cour : Jugement du 14 Décembre 2015 -Tribunal de Grande Instance de Créteil - RG n° 13/03595
APPELANTS :
Madame [X] [C] épouse [H]
Née le [Date naissance 6] 1944 à [Localité 20] (ALGÉRIE)
[Adresse 16]
[Localité 24]
Monsieur [V] [H]
Né le [Date naissance 3] 1979 à [Localité 24] (91)
[Adresse 16]
[Localité 24]
Monsieur [E] [H]
Né le [Date naissance 1] 1989 à [Localité 24] (91)
[Adresse 16]
[Localité 24]
Représentés par Me Albert COHEN de la SCP COHEN/HYEST, avocat au barreau d'ESSONNE
INTIMÉS :
[R] [S] décédé le [Date décès 4] 2015
Monsieur [T] [S]
Né le [Date naissance 12] 1963 à [Localité 23] (ALGÉRIE)
[Adresse 13]
[Localité 18]
Madame [J] veuve [S]
Née le [Date naissance 7] 1931 à [Localité 25] (ALGÉRIE)
[Adresse 15]
[Localité 18]
Intervenante volontaire
Madame [Y] [S]
Née le [Date naissance 8] 1952 à [Localité 19] (ALGÉRIE)
[Adresse 2]
[Localité 18]
Intervenante volontaire
Madame [B] [S]
Née le [Date naissance 14] 1954 à [Localité 19] (ALGÉRIE)
élisant domicile au cabinet de Maître Stéphane AMRANE
sis au [Adresse 5]
[Localité 17]
Intervenante volontaire
Monsieur [G] [S]
Né le [Date naissance 9] 1974 à [Localité 23] (ALGÉRIE)
[Adresse 15]
[Localité 18]
Intervenant volontaire
Madame [U] [S]
Née le [Date naissance 11] 1976 à [Localité 22] (94)
[Adresse 15]
[Localité 18]
Intervenante volontaire
Représentés par Me Stéphane AMRANE, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, toque : PC290
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 23 Octobre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée d'instruire l'affaire, laquelle a été préalablement entendue en son rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre
Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère
Madame Sandrine GIL, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Madame Anaïs CRUZ
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Anaïs CRUZ, greffier présent lors du prononcé.
******
FAITS ET PROCÉDURE
Les consorts [S] sont propriétaires d'un local commercial dépendant d'un immeuble situé [Adresse 10] à [Localité 21] (Val de Marne). Par acte du 9 avril 1997, ils ont consenti un bail commercial sur ce local à M. [A] [H] et Mme [X] [H], désigné dans ledit acte :
"Au sous-sol (accessible soit par un escalier ciment extérieur, soit par un trappe intérieure à partir du rez-de-chaussée) : la moitié de la cave en terre battue d'une superficie de 33,6m².
Au rez-de-chaussée : 2 salles de restaurant avec un comptoir, une cuisine, une pièce avec petit lavabo et cheminée et une chambre."
L'activité exercée est celle de café-bar.
Les étages de l'immeuble sont exploités par les consorts [S] pour une activité d'hôtel.
M. [A] [H], étant décédé, Mme [X] [H] a continué l'activité et repris le bail commercial.
Se plaignant de désordres consécutifs à des dégâts des eaux, les consorts [H] ont saisi le juge des référés de Créteil qui, par ordonnance du 18 février 2010, a ordonné une mesure d'expertise.
L'expert judiciaire, M. [W], a rendu son rapport le 27 juillet 2012.
C'est dans ces circonstances que, par actes du 2 avril 2013, Mme [X] [H], M. [V] [H] et M. [E] [H] ont fait assigner M. [R] [S] et M. [T] [S] en paiement de dommages et intérêts, en réparation des désordres constatés dans les locaux loués.
Par acte d'huissier en date du 24 octobre 2013, les consorts [S] ont fait délivrer aux consorts [H] un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail.
Par jugement en date du 14 décembre 2015, le tribunal de grande instance de Créteil'a :
- Condamné M. [R] [S] et M. [T] [S] à payer aux consorts [H] la somme de 4.776,75 euros de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance ;
- Débouté les consorts [H] de toutes leurs autres demandes';
- Constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 9 avril 1997 à compter du 6 décembre 2013';
- Constaté en conséquence la résiliation dudit bail à compter du 6 décembre 2013 ;
- Ordonné l'expulsion des consorts [H] et de tous occupants de leur chef des locaux sis [Adresse 10] à [Localité 21] (Val de Marne), si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier';
- Dit que les consorts [H] sont redevables d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, outre les charges, à compter du 6 décembre 2013 et jusqu'à la libération effective des locaux';
- Condamné en conséquence solidairement Mme [X] [H], M. [V] [H] et M. [E] [H] à payer aux consorts [S], en derniers ou quittances, la somme de 54.607,59€ au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés du 1er juillet 2009 au 30 septembre 2014';
- Condamné solidairement Mme [X] [H], M. [V] [H] et M. [E] [H] à payer aux consorts [S] la somme de 1.000€ au titre de l'article 700 du Code de procédure civile';
- Ordonné l'exécution provisoire du jugement';
- Débouté les consorts [S] de toutes leurs autres demandes';
- Condamné solidairement Mme [X] [H], M. [V] [H] et M. [E] [H] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.
Les consorts [H] ont relevé appel de cette décision par déclaration en date du 1er février 2016.
Par dernières conclusions en date du 24 août 2016, au visa des articles 1134 et suivants et 1719 et suivants du Code civil, Mme [X] [H] née [C], M. [V] [H] et M. [E] [H] demandent à la Cour de':
- Réformer en totalité le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Créteil le 14 décembre 2015,
Statuant à nouveau :
- Condamner solidairement les consorts [S] à leur payer les sommes suivantes :
- 51.988,30 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice subi du fait de l'impossibilité d'exploiter et le préjudice de jouissance sur 5 années,
- 42.663 euros à titre de dommages et intérêts pour l'impossibilité de vendre le fonds de commerce et la perte de valeur dudit fonds,
- 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice moral,
- 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour le préjudice de jouissance lié à la cave, outre les intérêts au taux légal à compter de l'assignation,
- Ordonner la capitalisation des intérêts,
- Constater que les manquements et carences des bailleurs sont à l'origine exclusive de l'impossibilité d'exploiter le local commercial, depuis juillet 2009,
- Accorder aux consorts [H] le bénéfice de l'exception d'inexécution et dire qu'à compter de juillet 2009 jusqu'à la date de parfaite et entière réalisation des travaux préconisés par l'expert judiciaire, ils seront dispensés du paiement des loyers et charges, en compensation de l'impossibilité de jouir des locaux du fait des bailleurs,
- Dans ces conditions, dire que le commandement de payer était abusif et n'a pu produire effet,
- Subsidiairement, accorder 24 mois de délais de paiement aux consorts [H] et suspendre les effets de la clause résolutoire,
- Dire que la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir produit d'effet après parfait paiement des sommes dues au terme des délais accordés,
- Rejeter toutes les demandes des consorts [S],
- Condamner solidairement les consorts [S] à payer aux consorts [H] la somme de 8.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner solidairement les consorts [S] aux dépens, lesquels comprendront les frais d'expertise judiciaire de Monsieur [W].
Par dernières conclusions en date du 5 septembre 2017, au visa des articles 328 et suivants, 554 et 564 du Code de procédure civile, L.145-1 et L.145-41 et suivants du code de commerce et 1134, 1147 et 1184 du code civil, M. [T] [S], Mme [J] [S], Mme [Y] [S], Mme [B] [S], M. [G] [S], Mme [U] [S] demandent à la Cour de':
- Dire et juger M. [S] [T] recevable et bien fondé en l'intégralité de ses actions, exceptions, arguments, moyens, fins et conclusions, demandes et prétentions';
- Dire et juger Mme [J] [S], Mme [Y] [S], Mme [B] [S], M. [G] [S], Mme [U] [S], recevables et bien fondés en leurs interventions volontaires ainsi qu'en l'intégralité de leurs actions, exceptions, arguments, moyens, fins, conclusions, demandes et prétentions';
En conséquence,
- Confirmer le jugement de premier ressort rendu par le tribunal de grande Instance de Créteil en date du 14 décembre 2015 sous le numéro de rôle RG 13/03595, en ce qu'il'a :
- débouté les consorts [H] de toutes leurs autres demandes,
- constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 9 avril 1997 à compter du 6 décembre 2013,
- constaté en conséquence la résiliation dudit bail à compter du 6 décembre 2013,
- ordonné l'expulsion des consorts [H] et de tous occupants de leur chef des locaux sis [Adresse 10] à [Localité 21] (Val de Marne), si besoin est avec l'assistance de la force publique et d'un serrurier,
- dit que les consorts [H] sont redevables d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, outre les charges, à compter du 6 décembre 2013 et jusqu'à la libération effective des locaux,
- Condamner en conséquence solidairement Mme [X] [C] épouse [H], M. [V] [H] et M. [E] [H] à payer aux consorts [S], en deniers ou quittances, la somme de 54.607,59€ au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés du 1er juillet 2009 au 30 septembre 2014,
- Condamner solidairement Mme [X] [C] épouse [H], M. [V] [H] et M. [E] [H] à payer aux consorts [S] la somme de 1.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Ordonner l'exécution provisoire du jugement,
- Condamner solidairement Mme [X] [H], M. [V] [H] et M. [E] [H] aux dépens, qui comprendront le coût du commandement de payer.'»
- Condamner en conséquence solidairement Mme [X] [H], M. [V] [H] et M. [E] [H] à payer aux consorts [S], M. [T] [S], Mme [J] [S], Mme [Y] [S], Mme [B] [S], M. [G] [S] et Mme [U] [S], en deniers ou quittances, la somme réactualisée de 77.976,94€ au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges impayés du 1er juillet 2009 au 30 septembre 2017';
- Infirmer partiellement le jugement de premier ressort rendu par le tribunal de grande instance de Créteil en date du 14 décembre 2015 sous le numéro de rôle RG 13/03595, en ce qu'il':
- «'Condamne Monsieur [R] [S] et Monsieur [T] [S] à payer aux consorts [H] la somme de 4.776,75€ de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance';
- Déboute les consorts [S] de toutes leurs autres demandes.'»
- Statuant à nouveau, débouter Mme [X] [C] épouse [H], M. [V] [H] et M. [E] [H] , de l'intégralité de leurs arguments, moyens, conclusions, demandes, fins et prétentions,
- Statuant à nouveau, condamner solidairement Mme [X] [C] épouse [H], M. [V] [H] et M. [E] [H] à payer à M. [T] [S], Mme [J] [S], Mme [Y] [S], Mme [B] [S], M. [G] [S] et Mme [U] [S], en deniers ou quittances, l'indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, outre les charges, à compter du 6 décembre 2013 et jusqu'à la libération effective des locaux, telle que fixée au terme du jugement présentement,
- Statuant à nouveau, condamner solidairement Mme [X] [C] épouse [H], M. [V] [H] et M. [E] [H] à payer à M. [T] [S], Mme [J] [S], Mme [Y] [S], Madame [B] [S], M. [G] [S] et Mme [U] [S], la somme de 42.663 euros, correspondant à la valorisation du fonds de commerce telle qu'établie par l'expert judiciaire en page 28 de son rapport du 27 juillet 2012, à titre de dommages et intérêts sur le fondement des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil, en réparation du préjudice économique souffert par les bailleurs, et notamment la dépréciation des locaux résultant de la cessation d'activité et défaut d'exploitation commerciale des lieux par les preneurs';
- Statuant à nouveau, condamner solidairement Mme [X] [C] épouse [H], M. [V] [H] et M. [E] [H] à payer à M. [T] [S], Mme [J] [S], Mme [Y] [S], Mme [B] [S], M. [G] [S] et Mme [U] [S], la somme de 10.000 euros pour le trouble de jouissance résultant de l'occupation illégitime de la cave par les preneurs en violation du bail commercial, sur le fondement des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil';
- Statuant à nouveau, condamner solidairement Mme [X] [C] épouse [H], M. [V] [H] et M. [E] [H] à payer à M. [T] [S], Mme [J] [S], Mme [Y] [S], Mme [B] [S], M. [G] [S] et Mme [U] [S], la somme de 30.000 euros en réparation du préjudice moral souffert iniquement par les bailleurs du fait de leur mauvaise foi et la violation manifeste et répétée de leurs obligations contractuelles, sur le fondement des articles 1134, 1147 et 1184 du code civil';
- Déclarer irrecevable la demande de sursis à statuer formulée nouvellement par les consorts [H] à titre subsidiaire dans le cadre de la présente instance, au visa de l'article 564 du code de procédure civile ;
- Condamner solidairement Mme [X] [C] épouse [H], M. [V] [H] et M. [E] [H] à payer à M. [T] [S], Mme [J] [S], Mme [Y] [S], Mme [B] [S], M; [G] [S] et Mme [U] [S], la somme de 5.000 euros chacun au titre des frais irrépétibles de la présente procédure d'appel, sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile';
- Condamner solidairement Mme [X] [C] épouse [H], M. [V] [H] et M. [E] [H] aux entiers dépens de la présente procédure d'appel.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l'exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.
La clôture est intervenue le 4 octobre 2017.
MOTIFS
Suite au décès de Monsieur [R] [S], les membres de l'indivision successorale demandent à être déclarés recevables à intervenir volontairement en cause d'appel en ce qu'ils viennent aux droits de feu Monsieur [R] [S]. Il sera fait droit à leur demande au vu de l'acte de dévolution successorale en date du 28 octobre 2015 versé aux débats.
Sur la recevabilité de la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire :
Dans le dispositif de leurs écritures, les consorts [S] demandent de déclarer 'irrecevable la demande de sursis à statuer formulée nouvellement par les consorts [H] à titre subsidiaire dans le cadre de la présente instance, au visa de l'article 564 du code de procédure civile'. Force est de constater qu'il n'a pas été formée de demande de 'sursis à statuer' par les appelants, mais une demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire; cependant au vu de la teneur des écritures des parties, c'est bien cette demande que souhaitent voir déclarer irrecevable les bailleurs.
En première instance, les consorts [H] n'ont effectivement pas formé de demande de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire.
Selon l'article 564 du code de procédure civile les parties ne peuvent soumettre à la cour de nouvelles prétentions si ce n'est pour opposer compensation, faire écarter les prétentions adverses ou faire juger les questions nées de l'intervention d'un tiers ou de la survenance ou de la révélation d'un fait. En l'espèce, la demande de délai et de suspension des effets de la clause résolutoire tend à faire écarter celle en constatation de la résiliation de bail de sorte qu'il convient de déclarer recevable cette prétention.
Dans ces conditions, la demande de délai de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire formée par les consorts [H] est recevable.
Sur l'origine des désordres et les responsabilités :
Les appelants prétendent que les bailleurs ont violé leurs obligations contractuelles et légales permettant aux preneurs de jouir paisiblement du bien loué et de tenir les lieux en bon état, en violation des dispositions de l'article 1719 du code civil et du bail du 9 avril 1997. Ils exposent qu'au moins depuis 2006, le local commercial connaît d'importants désordres consécutifs aux dégâts des eaux successifs qui, selon l'expert, trouvent leur origine dans les chambres d'hôtel, ce qui engage la responsabilité des consorts [S] et a entraîné la fermeture de leur exploitation.
L'expert judiciaire a constaté dans la salle de bar plusieurs importantes traces de fuite d'eau au plafond au dessus du bar et au dessus de la cloison séparative avec la salle à manger, dans la salle de café d'importantes traces de fuite au plafond vers le couloir des sanitaires, ainsi que dans la chambre sur rue avec chute généralisée des enduits et état de dégradation très prononcé des murs, un état très vétuste des sanitaires et un affaissement de la cloison entre les WC et le couloir.
Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que les désordres affectant les lieux loués aux consorts [H] ont pour origine les fuites provenant des étages supérieurs dont les bailleurs sont également propriétaires, ce qui n'est pas discuté par les parties, et que les fuites survenues en juin-juillet 2009 et en septembre 2009 ont rendu les locaux commerciaux inexploitables en raison de l'ampleur de ces fuites. Peu importe comme le prétendent les bailleurs que les consorts [H] aient tardé à déclarer les fuites de septembre 2009, celles survenues en juin-juillet 2009 rendaient à elles seules inutilisables les locaux du café-bar contraignant les consorts [H] à fermer le café-bar en raison de la coupure de courant d'EDF à la suite des risques de pénétrations d'eau dans les ouvrages électriques.
Par conséquent, les consorts [S] ont manqué par application de l'article 1719 du code civil à leur obligation de délivrance conforme et continue pendant la durée du bail des locaux conformément à leur destination contractuelle.
Sur les préjudices invoqués par les appelants :
Les appelants affirment que les lieux n'étant pas bien entretenus par les bailleurs, ils n'ont pas pu jouir paisiblement du local loué et exercer leur activité commerciale ; qu'ils ne pouvaient entreprendre de travaux de réfection des locaux qu'après que la source des dégâts ait été supprimée. Les intimés considèrent avoir fait procéder aux travaux de nature à remédier aux dégâts en octobre 2009.
La cour relève qu'il ressort du rapport d'expertise judiciaire que l'immeuble appartenant aux consorts [S] faisait à cette date l'objet d'une mesure d'expropriation, qu'au vu de la décision produite par les appelants du tribunal administratif de Melun un arrêté a effectivement été pris par le préfet du Val de Marne le 15 avril 2011 dans le cadre de la création d'une ZAC mais il a été annulé le 21 mai 2014 pour avoir été pris à l'issue d'une procédure irrégulière, les intimés n'ayant pas indiqué si depuis un nouvel arrêté avait été pris.
sur le trouble de jouissance
Les consorts [H] font valoir avoir été dans l'impossibilité d'exploiter le local commercial aux motifs que :
- les désordres constatés depuis 2006 les empêchent d'exploiter normalement leur activités ;
- les consorts [S] ne rapportent pas la preuve qu'ils ont fait effectuer les travaux d'étanchéité et de plomberie dans les règles de l'art en étage de nature à remédier aux désordres de sorte qu'aucune reprise d'activité n'était possible à compter du 23 février 2010, contrairement à ce que retiennent l'expert et le premier juge,
- les désordres affectant également les extérieurs sont de nature à porter atteinte à la prospérité d'une activité commerciale.
Les intimés soutiennent que la cessation de leur activité par les preneurs leur est directement imputable. Ils font valoir que la décision de Mme [H] de résilier le contrat EDF en octobre 2009 démontre la volonté des preneurs de ne pas poursuivre l'exploitation commerciale du local ; qu'ils n'ont fait aucune diligence pour exécuter les travaux de remise en état du local leur incombant en qualité de preneurs.
Les bailleurs ont fait procéder aux travaux nécessaires pour remédier aux fuites, tel que cela résulte de la facture de la société EDEN PLOMBERIE, l'expert précisant que les prestations mentionnées dans ladite facture semblent correspondre à une réfection complète des réseaux d'évacuation de l'étage et de l'attestation EDEN PLOMBERIE du 23 octobre 2009 selon laquelle l'installation est en parfait état de marche et il n'est pas démontré par les consorts [H] que ces réparations n'auraient pas été faites conformément aux règles de l'art, alors que l'expert judiciaire a retenu dans son rapport que la cession d'activité imputable aux fuites en provenance des étages de l'hôtel s'étendait sur la période suivante :
- 23 juin au 23 octobre 2009 (4 mois)
- 23 octobre 2009 = 2 mois et demi de séchage jusqu'au 6 janvier 2010
- 6 janvier 2010 + 6 semaines de travaux de remise en état des locaux du café-bar jusqu'au 23 février 2010.
S'il est exact que tous les travaux de remise en état des étages préconisés par l'expert judiciaire n'ont pas été effectués par les bailleurs, vraisemblablement en raison de l'arrêté d'expropriation de 2011 qui n'a été annulé que postérieurement à l'expertise judiciaire, il n'est pas rapporté la preuve par les consorts [H] que ces travaux étaient indispensables pour remédier aux fuites d'eau à l'origine des désordres alors même qu'il n'est rapporté aucune nouvelle fuite depuis leur réalisation et alors que l'expert judiciaire a considéré qu'il avait été mis fin aux fuites dans un délai acceptable et que les travaux effectués par les bailleurs permettaient une réouverture du café-bar à partir du 23 février 2010.
Il s'ensuit qu'à compter du 6 janvier 2010, les preneurs auraient pu faire procéder aux travaux de remise en état des locaux du café-bar et reprendre leur activité commerciale dès le 23 février 2010, durée estimée des travaux de remise en état, ce qu'ils n'ont pas fait.
Enfin, si des fuites ont eu lieu auparavant, notamment en 2006, l'expert judiciaire a précisé, sans que la preuve contraire n'en soit rapportée par les preneurs, que antérieurement à juin-juillet 2009, il n'apparaissait pas que des fuites aient pu justifier un arrêt de l'exploitation.
Il est exact comme le relèvent les preneurs que l'expert judiciaire a également constaté le mauvais état du ravalement de l'immeuble, qui incombe contractuellement aux bailleurs tenus du ravalement et des grosses réparations de l'article 606 du code civil, et l'état de saleté et de non entretien des parties sur l'arrière et ainsi que l'état de friche à l'arrière visible depuis la rue et depuis l'accès au café-bar. Cet état d'abandon, qui est de la responsabilité des bailleurs, propriétaires de l'immeuble, constitue un environnement peu attractif pour le café-bar susceptible de dissuader le chaland et occasionne ainsi aux preneurs un trouble de jouissance dans l'exercice de leur activité, de sorte qu'il leur sera accordé une indemnité correspondant à une réfaction d'environ 12% des loyers entre juillet 2009 et septembre 2017, soit la somme de 7 000 euros.
Au regard de ces développements, il convient d'accorder au titre du trouble de jouissance aux consorts [H] correspondant à la période d'interruption de l'activité pendant 8 mois la somme de 1 791,28 euros (loyer trimestriel) /3 x 8 = 4 776,75 euros comme proposé par l'expert judiciaire et retenu par le premier juge ainsi que la somme de 7 000 euros soit un total au titre du préjudice de jouissance de 11 776,75 euros avec intérêts à taux légal à compter du jugement entrepris pour la somme de 4.776,75 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus et non de la date d'assignation comme sollicité s'agissant de dommages et intérêts, et capitalisation des intérêts. Il convient par conséquent d'infirmer le jugement quant au quantum alloué de ce chef.
sur l'impossibilité de céder le fonds de commerce
Les consorts [H] exposent qu'au vu de l'ampleur des dégâts affectant le local commercial, Mme [H] n'a pas pu envisager de procéder à la revente de son fonds de commerce et elle a dû procéder à la radiation de son activité. Ils demandent donc à ce titre une somme de 42.663 euros correspondant à la proposition de l'expert judiciaire quant à la valeur du fonds de commerce.
Les intimés prétendent que le défaut d'exploitation commerciale des locaux est imputable aux preneurs qui sont responsables de la disparition de leur fonds de commerce ; que Mme [H] ne justifie d'aucune cause légitime au soutien de sa radiation au registre du commerce et des sociétés et qu'ils ne rapportent pas la preuve de leur impossibilité de céder le fonds ni avoir cherché en vain à céder leur fonds de commerce.
Comme l'a relevé à juste titre le jugement entrepris, les consorts [H] ne justifient pas d'une impossibilité de céder le fonds de commerce dés lors que l'expert judiciaire a constaté la possibilité de la reprise de l'activité et par ailleurs ils ne démontrent pas avoir cherché en vain à le céder. Par conséquent, le jugement sera confirmé en ce qu'il a rejeté cette demande d'indemnisation.
sur la division de la cave
Les appelants soutiennent que les consorts [S] ont pris l'initiative, sans leur accord, de procéder à la séparation de la cave en deux lots alors que cette absence de séparation perdurait depuis des années ; qu'ils ont repris brutalement possession des lieux sans préavis.
Les intimés soutiennent que ce sont les consorts [H] qui se sont illégitimement arrogés l'usage de la totalité de la cave, en méconnaissance des clauses du bail, et qu'ils ne sauraient se prévaloir de leur propre turpitude. Ils demandent également la condamnation solidaire des consorts [H] à leur payer la somme de 10.000 euros pour le trouble de jouissance résultant de l'occupation illégitime de la cave.
Comme relevé par le jugement entrepris, le bail liant les parties prévoit dans le paragraphe relatif à la désignation des locaux loués, 'la moitié de la cave en terre battue d'un superficie de 33,6 m²'. Par conséquent, les consorts [H] n'ont droit qu'à la jouissance de la moitié de la cave et ne justifient pas d'un préjudice subi résultant du fait que les bailleurs ont mis fin à leur occupation de la totalité de la cave sans préavis. Les consorts [S] ne démontrent pas davantage le préjudice résultant de l'occupation de la totalité de la cave par les appelants qu'ils ont tolérée pendant plusieurs années. Les parties seront donc toutes deux déboutées de leurs demandes de ce chef de sorte qu'il n'y a pas lieu à infirmation du jugement.
Sur les demandes respectives des parties formées au titre du préjudice moral :
Les appelants soutiennent que la survenance des désordres, la résistance abusive des consorts [S], les déplacements occasionnés par ces événements mais aussi l'inertie et la mauvaise foi des intimés dans l'exercice de leurs obligations contractuelles doivent être réparés, en particulier pour Mme [H] exploitante du fonds de commerce.
Les intimés font valoir que les appelants ne rapportent pas la preuve d'un préjudice moral, ni de leur résistance abusive mais ils considèrent en revanche avoir droit à une indemnisation en raison de la mauvaise foi des preneurs.
S'il est exact que les consorts [S] ont fait procéder aux réparations des fuites survenues en 2009 dans un délai acceptable, il n'en demeure pas moins que cette situation a nécessairement occasionné de nombreux tracas à Mme [H] dont le fonds a été inexploitable pendant 8 mois et qui exploitait les locaux à la suite du décès de son époux, ce qu'il convient d'indemniser à hauteur de 3 000 euros avec intérêts à taux légal à compter du présent arrêt, et non de la date d'assignation comme sollicité, s'agissant de dommages et intérêts, et capitalisation des intérêts. En revanche MM. [V] et [E] [H] ne justifient pas d'un préjudice moral.
Les intimés ne rapportent pas la preuve d'un préjudice moral du fait de la présente procédure ou du comportement des consorts [H].
Sur la demande des consorts [S] d'acquisition de la clause résolutoire :
Les appelants invoquent la mauvaise foi des bailleurs dans la délivrance du commandement rappelant que de 1997 à 2009, ils ont respecté leur obligation de paiement et ils font valoir une exception d'inexécution en raison du manquement des bailleurs à leurs obligations contractuelles au titre de l'article 1719 du code civil pour s'opposer à la demande de paiement. Ils sollicitent par conséquent la suspension du paiement du loyer et des charges à compter de juillet 2009 jusqu'à ce que les consorts [S] procèdent aux travaux de remise en état des lieux loués. A titre subsidiaire, ils demandent la suspension des effets de la clause résolutoire et les plus larges délais de paiement, sur 24 mois, pour s'acquitter des sommes éventuellement encore dues. Ils précisent que la délivrance d'un commandement de payer dénote un comportement déloyal par les bailleurs responsables des désordres occasionnés dans le local commercial.
Les intimés prétendent que les preneurs se sont soustraits au règlement de leurs loyers à compter du mois de juillet 2009, date à laquelle ils ont cessé l'exploitation du local en méconnaissance des clauses du bail commercial ; qu'ils ne peuvent invoquer une exception d'inexécution pour se soustraire à leur obligation de payer les loyers et ils rappellent que les preneurs n'avaient pas sollicité ou obtenu judiciairement l'autorisation de consigner les loyers et charges. Enfin, ils ajoutent que les consorts [H] n'ont entrepris aucune démarche pour remédier au défaut de règlement des loyers et charges dans le délai d'un mois suivant la signification du commandement de payer du 24 octobre 2013 visant la clause résolutoire insérée au bail, ni effectué les travaux de réparation des locaux pour leur permettre de l'exploiter à nouveau. Les intimés demandent en conséquence la confirmation du jugement en réclamant toutefois une actualisation du quantum de la somme demandée à hauteur de 77.976,94 €, au titre de la condamnation solidaire des consorts [H] au paiement des loyers et charges et autres indemnités dus entre le 1er juillet 2009 et le 30 septembre 2017.
Il n'est pas contesté qu'à compter du 1er juillet 2009 les consorts [H] ont cessé de régler les loyers ; que si la cessation de leur activité pendant 8 mois est justifiée par les fuites d'eau, celles-ci ont été réparées dés le 23 octobre 2009, ce qui leur permettait de faire procéder aux travaux de remise en état de leur commerce afin d'exploiter à nouveau leur commerce à compter du 23 février 2010, durée estimée des travaux par l'expert judiciaire. Ils ont au demeurant été indemnisés de la perte d'exploitation pendant cette durée. A la date de délivrance du commandement de payer visant la clause résolutoire le 6 novembre 2013, ils n'avaient ni procédé aux travaux de remise en état, ni repris l'exploitation de leur commerce, de sorte que ce commandement n'a pas été délivré de mauvaise foi. Au regard de ces éléments, il convient de rejeter l'exception d'inexécution qu'ils soulèvent faute pour eux de démontrer une impossibilité d'exploiter le commerce dans la durée. Et il n'est pas discuté qu'ils n'ont pas réglé les causes du commandement dans le délai d'un mois.
Par conséquent le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a constaté l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail du 9 avril 1997 à compter du 6 décembre 2013, constaté en conséquence la résiliation dudit bail à compter de cette date, ordonné l'expulsion des consorts [H] et de tous occupants de leur chef et dit que les consorts [H] sont redevables solidairement d'une indemnité d'occupation égale au montant du dernier loyer, outre les charges, à compter du 6 décembre 2013 et jusqu'à la libération effective des locaux.
Sur le montant des loyers, charges et indemnités d'occupation :
Les consorts [S] produisent un décompte sur la période du 1er juillet 2009 au 30 septembre 2017 et des avis d'échéance pour un montant de 59 112,24 euros au titre des loyers, de 4 360,49 euros au titre du fioul et de 14 504,21 euros au titre de l'eau, ce à compter de 2003 pour lesdites charges.
Les consorts [H] critiquent les charges d'eau réclamées exposant qu'ils n'ont pas à acquitter de factures correspondant aux fuites d'eau imputables aux bailleurs.
Le bail stipule que le locataire acquittera 50% de la consommation d'eau et un tiers de la charge du chauffage de l'immeuble. Eu égard aux fuites intervenues en juin-juillet 2009 et septembre 2009, les locataires seront dispensés du règlement des charges d'eau pour l'année 2009.
Au regard de ces éléments, le montant de la créance des consorts [S] est la suivante :
- 59 112,24 euros au titre des loyers/indemnités d'occupation,
- 4 360,49 euros au titre du fioul,
- 14 504,21 euros - 515,25 euros (année 2009), soit 13 988,96 euros au titre de l'eau.
Les consorts [H] ne justifient pas avoir réglé ces loyers, indemnités d'occupation et charges. Ils seront donc condamnés solidairement à régler aux consorts [S] la somme de 77 461,69 euros [59 112,24 euros + 13 988,96 euros + 4 360,49 euros] au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges arrêtés au 30 septembre 2017. Il n'y a pas lieu de prononcer cette condamnation en deniers ou quittances comme demandé par les intimés.
Sur la demande reconventionnelle des consorts [S] pour dépréciation des locaux :
Les intimés demandent la somme de 42.663 euros correspondant à la valorisation du fonds de commerce à laquelle a procédé l'expert judiciaire à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice économique et notamment la dépréciation des locaux résultant de la cessation d'activité et du défaut d'exploitation commerciale des lieux par les preneurs.
Outre le fait que les consorts [S] ne peuvent être indemnisés sur l'évaluation de la valorisation du fonds de commerce dont ils ne sont pas propriétaires, ils ne sauraient se prévaloir d'un préjudice économique alors qu'ils n'ont pas procédé à l'expulsion des appelants des locaux et qu'il leur est alloué des indemnités d'occupation.
Par conséquent, il convient de confirmer le jugement entrepris qui a rejeté leur demande de ce chef.
Sur les demandes accessoires :
L'équité commande de ne pas prononcer de condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile de sorte que les demandes respectives des parties de ce chef seront rejetées.
Les consorts [H] qui succombent seront condamnés in solidum aux dépens d'appel, les dépens de première instance, incluant les frais de commandement, restant à leur charge.
PAR CES MOTIFS
Déclare Mme [J] [S], Mme [Y] [S], Mme [B] [S], M. [G] [S], Mme [U] [S], recevables en leurs interventions volontaires,
Infirme le jugement entrepris sur les demandes formées au titre du préjudice moral et de dommages et intérêts des consorts [H] au titre du trouble de jouissance,
Statuant à nouveau
Condamne solidairement les consorts [S] à régler Mme [X] [H] née [C] la somme de 3 000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral avec intérêts au taux légal à compter du présent arrêt et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,
Déboute M. [V] [H] et M. [E] [H] de leur demande au titre du préjudice moral,
Condamne solidairement les consorts [S] à payer à Mme [X] [H] née [C], M. [V] [H] et M. [E] [H] la somme de 11 776,75 euros de dommages et intérêts au titre du trouble de jouissance avec intérêts au taux légal à compter du jugement entrepris pour la somme de 4.776,75 euros et à compter du présent arrêt pour le surplus et capitalisation des intérêts dans les conditions de l'article 1343-2 du code civil,
Confirme les autres dispositions du jugement sauf sur le montant de la condamnation au titre de l'arriéré des loyers et charges qui doit faire l'objet d'une actualisation,
Statuant à nouveau et y ajoutant
Condamne solidairement Mme [X] [H] née [C], M. [V] [H] et M. [E] [H] à régler aux consorts [S] la somme de 77 461,69 euros au titre des loyers, indemnités d'occupation et charges arrêtés au 30 septembre 2017,
Déclare la demande de délai et de suspension des effets de la clauses résolutoire formée par Mme [X] [H] née [C], M. [V] [H] et M. [E] [H] recevable,
Les déboute de cette demande,
Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Rejette le surplus des demandes,
Condamne in solidum Mme [X] [H] née [C], M. [V] [H] et M. [E] [H] aux dépens d'appel.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
