Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 15 DÉCEMBRE 2017
(no, 5 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/ 05219
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Janvier 2016- Tribunal de Grande Instance de PARIS 0- RG no 14/ 16541
APPELANTS
Monsieur Laurent, Emmanuel, Yves X...
né le 08 Août 1970 à NOISY
et
Madame Gabrielle, Michèle, Hélène X...née Y...
née le 25 Novembre 1975 à TOULON
demeurant ...
Représentés tous deux par Me Alain FISSELIER de la SCP SCP AFG, avocat au barreau de PARIS, toque : L0044
Assistés sur l'audience par Me Yves GUERARD, avocat au barreau du HAVRE
INTIMÉS
Monsieur Richard Z...
né le 12 Février 1973 à Le Mans
et
Madame Pauline A...épouse Z...
née le 07 Octobre 1973 à Nîmes
demeurant ...
Représentés tous deux par Me Denis HUBERT de l'AARPI KADRAN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : K0154
Maître Dominique B..., notaire associé au sein de l'Office Notarial ALEXANDRE DECHIN DEVRIENDT.
Demeurant ...
Représenté par Me Marc PANTALONI, avocat au barreau de PARIS, toque : P0025
SARL ETUDE SAINT GEORGES prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
Ayant son siège au 34 rue Notre Dame de Lorette-75009 PARIS 09
non représenté
Signification de la déclaration d'appel en date du 3 mai 2016 et assignation devant la Cour d'appel de Paris avec signification de conclusions en date 24 mai 2016, toutes deux remise à personne morale.
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Novembre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Selon acte authentique reçu le 23 décembre 2013 par M. Dominique B..., notaire, M. Gildas Z...et Mme Pauline A..., épouse Z...(les époux Z...) ont vendu à M. Laurent X...et Mme Gabrielle Y..., épouse X...(les époux X...), le lot no 46 de l'état de division d'un ensemble immobilier en copropriété sis 12 rue Cadet à Paris, 9e arrondissement, soit une chambre au 2e étage du bâtiment C, au prix de 139 120 €. Par acte d'huissier de justice du 26 septembre 2014, les époux X...ont assigné les vendeurs, le notaire et la SARL Etude Saint-Georges, agent immobilier par l'intermédiaire duquel la vente avait été conclue suivant acte sous seing privé du 18 octobre 2013, en annulation de la vente, subsidiairement, en résolution de celle-ci, réclamant aux vendeurs la restitution du prix et la condamnation solidaire des défendeurs à leur payer divers frais, commission et honoraires, ainsi que la somme de 10 000 € de dommages-intérêts.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 6 janvier 2016, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- dit irrecevables les époux X...en leurs demandes en annulation et résolution de la vente,
- débouté les époux X...de leurs demandes formées contre le notaire et l'agent immobilier et du surplus de leurs demandes,
- débouté l'agent immobilier de sa demande de dommages-intérêts,
- débouté chaque partie de sa demande en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamné les époux X...aux dépens.
Par dernières conclusions du 27 octobre 2017, les époux X..., appelants, demandent à la Cour de :
- vu les articles 1109 et suivants, 1147 et suivants, 1641 et suivants du Code civil, 515, 696 et 700 du Code de procédure civile,
- réformer le jugement entrepris en ce qu'il les a déclarés irrecevables en leur action,
- les dire recevables en leurs demandes,
- prononcer l'annulation de la vente, subsidiairement, sa résolution sur le fondement des vices cachés,
- dire que le notaire et l'agent immobilier ont manqué à leurs devoirs de conseil et d'information,
- condamner solidairement les époux Z...à leur rembourser la somme de 139 120 € au titre du prix,
- condamner solidairement les époux Z..., M. B...et l'agence Etude Saint-Georges à leur payer les sommes de : 8 880 € de frais d'agence, 7 236 € de droits d'enregistrement, 2 713, 90 € de frais et honoraires notariés, 139 € de contribution de sécurité immobilière, 10 000 € de préjudice de jouissance, 2 641, 06 € de charges de copropriété,
- les condamner solidairement à leur payer la somme de 5 000 € au titre des frais irrépétibles, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 8 novembre 2017, les époux Z...prient la Cour de :
- vu les articles 28, 30 et 33 du décret no 55-22 du 4 janvier 1955, 1109, 1134, 1641 du Code civil,
- débouter les époux X...de leurs demandes,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- confirmer le jugement entrepris,
- condamner les époux X...à leur payer la somme de 6 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 10 juin 2016, M. B...demande à la Cour de :
- vu les articles 1109, 1147, 1641 et 1134 du Code civil,
- constater qu'il n'a commis aucune faute, en conséquence, confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les époux X...de leurs demandes,
condamner toutes parties succombantes à lui payer la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
La société Etude Saint-Georges, assignée à personne habilitée, n'a pas constitué avocat.
SUR CE
LA COUR
Aucune déchéance n'étant édictée pour l'accomplissement des formalités de publicité foncière et les époux X...ayant procédé à la publication de leur assignation le 29 octobre 2015 (volume 2015 P numéros 4913 et 4914), soit avant l'audience des débats du 4 novembre 2015, leur action en annulation ou en résolution de la vente est recevable, de sorte que le jugement entrepris sera infirmé en ce qu'il les a déclarés irrecevables de ce chef.
Sur le dol commis par les vendeurs invoqué par les époux X..., qui consisterait dans le fait d'avoir faussement affirmé dans l'acte de vente du 23 décembre 2013 que les droits et biens immobiliers ne faisaient l'objet d'aucune injonction de travaux, il est acquis aux débats que, par lettre recommandée du 25 octobre 2013 adressée au syndic, reçue par ce dernier le 4 novembre 2013, la préfecture a délivré au syndicat des copropriétaires une injonction de travaux concernant le bâtiment C. Toutefois, cette injonction ne concernant pas le lot no 46, objet de la vente, et la mention dans l'acte de vente selon laquelle " les biens vendus ne font l'objet d'aucune injonction de travaux " ne concernant que ce lot, cette déclaration n'est ni fausse ni mensongère. En outre, l'injonction de travaux dans les parties communes du bâtiment C n'ayant pas été délivrée aux vendeurs, mais au syndic pour le compte du syndicat des copropriétaires, il n'est pas établi que les époux Z...en aient eu connaissance au 23 décembre 2013, cette connaissance ne résultant pas de la lettre du syndic, datée 17 décembre 2013, informant les copropriétaires de préparatifs en vue de réalisation de travaux, le mauvais état des parties communes exigeant des travaux étant connu des vendeurs comme des acquéreurs qui s'étaient engagés à en supporter le coût, ainsi qu'il ressort de la clause de l'avant-contrat reproduite dans le jugement entrepris, relatant l'existence d'un audit en cours par l'architecte de l'immeuble. De surcroît, dans l'état délivré le 6 décembre 2013 par le syndic, en vertu de l'article 5 du décret du 17 mars 1967, ne figure pas l'existence de travaux nécessaires à la sauvegarde de l'immeuble.
En conséquence, la tromperie invoquée n'étant pas établie, les acquéreurs doivent être déboutés de leurs demandes fondées sur le dol.
S'agissant des demandes des époux X...fondées sur le vice caché consistant dans les défauts de structure de l'immeuble affectant sa solidité et sa sécurité révélés par l'injonction de travaux émanant de la préfecture, la clause d'exonération de la garantie des vices cachés peut être utilement invoquée par les vendeurs dès lors qu'il vient d'être dit qu'ils s'étaient bornés à affirmer dans l'acte de vente que le lot, objet de la vente, n'avait fait l'objet d'aucune injonction de travaux. Il ressort encore des motifs précités que la preuve de la connaissance par les vendeurs, à la date de la vente, de l'existence de l'injonction de travaux litigieuse n'est pas rapportée.
En conséquence, la garantie des vices cachés n'est pas due par les époux Z..., de sorte que les époux X...doivent être déboutés de leurs demandes.
Concernant les demandes des acquéreurs contre le notaire auquel ils reprochent de ne pas s'être informé des suites de l'audit mentionné dans l'avant-contrat, M. B...a interrogé le syndic sur l'état de l'immeuble par le questionnaire qu'il lui a envoyé en application de l'article 5 du décret du 17 mars 1967 auquel il a été répondu le 6 décembre 2013 que ni l'immeuble ni les locaux vendus n'avaient fait l'objet d'un arrêté de péril, d'une déclaration d'insalubrité, d'une injonction de travaux ou d'une interdiction d'habiter, que la somme de 2 313, 92 € était exigible au titre de la quote-part des travaux de maçonnerie des caves du bâtiment C et que celle de 84, 05 € avait été appelée pour le traitement des fissures. Or, depuis le 7 novembre 2013, le syndic était en possession de l'injonction préfectorale de réaliser des travaux dans le bâtiment C, mais n'en a pas fait état dans sa réponse au questionnaire du notaire. Il n'est pas prouvé que le notaire ait disposé d'éléments lui permettant de douter de l'exactitude des informations données par le syndic.
En conséquence aucune faute n'étant établie à l'encontre du notaire, les époux X...seront déboutés de leurs demandes formées contre lui, le jugement entrepris étant confirmé de ce chef.
S'agissant des demandes des acquéreurs contre l'agent immobilier, ainsi que l'a relevé pertinemment le Tribunal, la société Etude Saint-Georges s'est acquittée de ses obligations en informant les acquéreurs des demandes de la mairie relatives à l'insalubrité de l'immeuble par l'insertion dans l'avant-contrat de vente du 18 octobre 2013 de la clause reproduite dans le jugement entrepris, l'injonction de travaux de la préfecture n'ayant été délivrée que postérieurement au syndic.
Le jugement entrepris sera encore confirmé en ce qu'il a débouté les époux X...de leurs demandes contre l'agent immobilier.
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, des époux X....
L'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes des époux Z...et de M. B..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré M. Laurent X...et Mme Gabrielle Y..., épouse X..., irrecevables en leur action en annulation ou en résolution de la vente ;
Statuant à nouveau :
Déclare recevables M. Laurent X...et Mme Gabrielle Y..., épouse X..., en leur action en annulation ou en résolution de la vente du 23 décembre 2013 ;
Les déboute de ces demandes ;
Confirme le jugement entrepris pour le surplus ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne in solidum M. Laurent X...et Mme Gabrielle Y..., épouse X...aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne in solidum M. Laurent X...et Mme Gabrielle Y..., épouse X..., sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, à payer à :
- M. Gildas Z...et Mme Pauline A..., épouse Z..., la somme de 6 000 €,
- M. Dominique B..., celle de 5 000 €.
Le Greffier, La Présidente,
