Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 15 DÉCEMBRE 2017
(no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/ 10046
Décision déférée à la Cour : Jugement du 23 Mars 2016- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 15/ 01364
APPELANTS
Monsieur Qin X... né le 24 Septembre 1962 à Shaanxi (Chine) et Madame Xin-Hui Y... épouse X... née le 06 Mars 1965 à Henan (Chine)
demeurant...
Représentés tous deux par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD et THOMAS-AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 Assistés par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, toque : A0436
SAS HIPOTEL PARIS agissant poursuites et diligences de son président domicilié audit siège en cette qualité
ayant son siège au 7 rue Jean-Baptiste Dumay-75020 PARIS
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD et THOMAS-AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055 Assistée sur l'audience par Me Thierry DAVID, avocat au barreau de PARIS, toque : A0436
INTIMÉS
Monsieur Jean-Michel Z...
demeurant...
Représenté et assisté sur l'audience par Me Baudouin DUBELLOY, avocat au barreau de PARIS, toque : C2090
Société civile HOSTELLERIE DU LYS prise en la personne de ses représentants légaux No SIRET : 453 740 094
ayant son siège au 20 avenue de La Libération-60260 LAMORLAYE
Représentée par Me Laurent MEILLET de l'AARPI TALON MEILLET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : A0428 Assistée sur l'audience par Me Pierre LE TARNEC de la SCP DRYE-DE BAILLIENCOURT ET ASSOCIES, avocat au barreau de SENLIS, substitué par Me Elise GOGET, avocat au barreau de PARIS, toque : A0428
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Novembre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de : Madame Dominique DOS REIS, Présidente Monsieur Dominique GILLES, Conseiller Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier présent lors du prononcé.
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Mme A... exploitait un hôtel-restaurant à Lamorlaye (60) 63, 7ème avenue, dans un immeuble appartenant à la SCI Hostellerie du Lys dont elle est la gérante et qui lui avait donné à bail les locaux.
Par acte sous seing privé du 27 mai 2010, rédigé par M. Z..., avocat, la SCI Hostellerie du Lys a promis de vendre aux époux X..., avec faculté de substitution, l'ensemble de ces locaux, avant le 31 mai 2015, moyennant le prix de 1 100 000 € et une indemnité d'immobilisation de 110 000 €. La promesse contenait engagement du propriétaire de renouveler le bail commercial à compter de l'acquisition du fonds d'hôtel et était consentie sous la condition suspensive de la vente par Mme A... de son fonds de commerce aux bénéficiaires, au plus tard le 1er septembre 2010. Par acte sous seing privé du 26 août 2010 enregistré, Mme A... a cédé le fonds de commerce à la SARL GP2W dont Mme X... est devenue la gérante. Le même jour, par acte sous seing privé enregistré, la SCI Hostellerie du Lys a consenti un nouveau bail commercial à la société GP2W, pour la durée de 9 années. La société G2PW, dénommée à compter du13 novembre 2010 Louisa Soxavi, a été radiée le 25 avril 2014, par suite de sa fusion absorption par la SAS Hipotel Paris.
La société Hostellerie du Lys ayant saisi le juge des référés pour faire constater la résolution de plein droit du bail, pour travaux non autorisés par le bailleur, une expertise a été ordonnée, par décision du 23 octobre 2012, dont l'exécution n'a pas été poursuivie.
Par lettre recommandée avec accusé de réception du 15 novembre 2012, la SCI Hostellerie du Lys s'est prévalue de la nullité de la promesse de vente, en application de l'article 1589-2 du code civil, pour défaut d'enregistrement.
Par assignation du 20 août 2013, la société Louisa Soxavi a assigné Mme A... devant le tribunal de commerce de Compiègne, en réfaction du prix de vente du fonds de commerce et dommages et intérêts, faisant état de fausses déclarations du vendeur quant à la conformité des installations aux normes de sécurité, à la suite de la non réalisation de prescriptions antérieures de la commission de sécurité pour les risques d'incendie et de panique dans les établissements recevant du public.
Par assignation 18 décembre 2014 et du 21 janvier 2015, les époux X... et la société Hipotel Paris ont assigné, devant le tribunal de grande instance de Paris, la SCI Hostellerie du Lys et M. Z... aux fins de dommages et intérêts et de restitution d'un billet à ordre de 110 000 € à échéance du 31 mai 2015 qu'ils alléguaient avoir remis en paiement de l'indemnité d'immobilisation.
C'est dans ces conditions que par jugement du 23 mars 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :
- dit que la société Hipotel Paris était irrecevable en sa demande ;- débouté les époux X... de leur demande aux fins de remise sous astreinte d'un billet à ordre ;- débouté les époux X... de leur demande de dommages et intérêts ;- condamné solidairement les époux X... et la société Hipotel Paris à payer à la SCI Hostellerie du Lys et à M. Z... une somme de 1500 € chacun au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;- ordonné l'exécution provisoire ;- condamné solidairement les époux X... et la société Hipotel aux dépens pouvant être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 07 novembre 2017, les époux X... et la société Hipotel Paris, appelants, demandent à la Cour de :
- vu les articles 1147, 1134, 1382 et 1589-2 du code civil ;- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;- condamner la SCI Hostellerie du Lys à payer aux époux X... et à la société Hipotel Paris une somme de 110 000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait de son attitude déloyale et dépourvue de bonne foi dans l'exécution d'une convention ;- condamner M. Z... à leur payer une somme de 240 000 € de dommages et intérêts pour le préjudice découlant du manquement de cet avocat à ses obligations professionnelles ;- condamner in solidum la SCI Hostellerie du Lys et M. Z... à leur payer une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens qui pourront être recouvrés comme prévu à l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 23 septembre 2016, la SCI Hostellerie du Lys prie la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;- condamner in solidum les époux X... et la société Hipotel Paris à lui payer une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens qui pourront être recouvrés comme prévu à l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions du 13 octobre 2017, M. Z... prie la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris ;- débouter les époux X... et la société Hipotel Paris de toutes leurs demandes ;- les condamner à lui payer une somme supplémentaire de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;- les condamner aux dépens qui pourront être recouvrés comme prévu à l'article 699 du code de procédure civile.
SUR CE LA COUR
Sur la recevabilité des demandes de la société Hipotel Paris
Pour retenir l'irrecevabilité de la demande de la société Hipotel Paris, le tribunal a considéré qu'il n'était pas établi que la société Hipotel Paris se fût substituée aux époux X... dans le bénéfice de la promesse de vente d'immeuble, de sorte que cette société n'avait pas d'intérêt à agir. M. Z... fait valoir que faute de justifier du transport de la créance des époux X... sur la SCI Hostellerie du Lys, conformément à l'article 1690 du code civil, la seule acceptation par celle-ci de la substitution, dans un acte établi sous seing privé tel celui conclu le 26 octobre 2010 pour la cession de fonds de commerce, ne suffit pas à la lui rendre opposable. La SCI Hostellerie du Lys se prévaut, quant à elle, tant du principe de l'effet relatif des conventions que de la nullité de la promesse survenue avant la mise en oeuvre de toute substitution, pour conclure à l'irrecevabilité de la demande.
Toutefois, la nullité d'une convention, même d'ordre public, doit être prononcée par le juge, à moins que les parties ne la constatent d'un commun accord. En outre, dès lors que les parties à la promesse de vente litigieuse y ont expressément stipulé que le bénéficiaire avait droit de substitution, notamment au profit d'une personne morale qui reprendrait dans l'acte de substitution des engagements identiques, la formalité de l'article 1690 du code civil n'était pas applicable à la substitution aux époux X... de la société GP2W dans le bénéfice de cette promesse, l'information du promettant résultant suffisamment en l'espèce des termes de l'acte de cession de fonds de commerce du même jour. Or, les extraits K bis du registre du commerce et des sociétés produits aux débats démontrent que la société Hipotel Paris vient aux droits de la société G2PW qui était dénommée Louisa Soxavi depuis le13 novembre 2010 et qui lui a apporté la totalité de son patrimoine par suite de la fusion absorption décidée par délibération des associés du 31 mars 2014.
Dès lors, la demande de dommages et intérêts de la société Hipotel Paris contre la SCI Hostellerie du Lys, pour manquement à son obligation de loyauté contractuelle dans l'invocation de la nullité de la promesse, doit être déclarée recevable du chef des fins de non recevoir soulevées.
Il en va de même de l'action en responsabilité pour faute professionnelle contre M. Z..., qui est fondée sur un défaut de diligence ayant privé d'efficacité l'acte qu'il avait rédigé.
Le jugement doit donc être infirmé en ce qu'il a retenu l'irrecevabilité des demandes de la société Hipotel Paris.
Sur la responsabilité de la SCI Hostellerie du Lys
En droit, en application de l'article 1589-2 du code civil, dès lors que la promesse unilatérale de vente d'immeuble sous seing privé du 27 mai 2010 n'a pas été enregistrée dans les dix jours de sa date, elle est nulle et de nul effet depuis le 06 juin 2010, date à laquelle elle a été rétroactivement annulée, rien ne permettant de la faire revivre. L'annulation de la promesse unilatérale de vente a fait disparaître tout lien de droit entre le vendeur et l'acquéreur. Par conséquent, ni les époux X..., ni la société Hipotel Paris ne peuvent se prévaloir contre la SCI Hostellerie du Lys de la mauvaise exécution de cette convention, ni des conditions dans lesquelles le promettant s'est prévalu de cette nullité à l'égard des bénéficiaires.
Le tribunal doit donc être approuvé d'avoir débouté les époux X... de leur demande de dommages et intérêts, solution qui s'impose également pour la demande de dommages et intérêts de la société Hipotel Paris, dont celle-ci sera également déboutée.
Sur la responsabilité de l'avocat rédacteur
Le tribunal a retenu que la preuve n'était pas rapportée du manquement allégué à l'égard de M. Z... et notamment du défaut d'enregistrement de la promesse ; le tribunal a également dit que n'était pas établi le lien de causalité entre l'absence supposée d'enregistrement de la promesse et la perte de chance d'acquérir le bien cinq années plus tard.
Il est reproché, en cause d'appel, à M. Z... d'avoir manqué à ses obligations de diligence et de résultat au regard de l'efficacité de la promesse de vente dont il a été le rédacteur unique, en ne s'assurant pas de l'enregistrement de l'acte dans les 10 jours de son acceptation par le bénéficiaire, ce qui a directement concouru au préjudice des époux X... et de la société Hipotel Paris, pris de la perte de chance de devenir propriétaire des locaux dans lesquels ils exploitent le fonds de commerce, ce qui leur aurait permis, par l'emprunt, de limiter les sommes payées à fonds perdus, plutôt que de payer des loyers pour la durée du bail restant à courir.
M. Z... fait valoir quant à lui que les époux X... ne rapportent pas la preuve qui leur incombe de ce que la promesse de vente n'aurait pas été enregistrée, notamment au moyen d'un avis officiel négatif. Il soutient aussi que la preuve n'est pas rapportée de ce qu'il aurait reçu mission de faire enregistrer la promesse et fait valoir que les époux X... étaient assistés lors des négociations et de la signature de l'acte litigieux, par un conseil, la société ORGACO, qui était chargée de toutes les formalités juridique pour le compte de M. et Mme X... et de leur société (transfert de licence IV, registre du commerce, assemblées générales...).
Toutefois, s'il est établi que le projet de promesse avait été communiqué à une société d'expertise comptable et de commissariat aux compte ORGACO, saisie par les époux X..., l'avocat qui accepte, dans l'exercice de son activité de conseil, d'établir une promesse unilatérale de vente immobilière pour le compte d'autrui est tenu, en sa qualité de rédacteur unique, de s'assurer de l'efficacité de l'acte qu'il rédige, d'aviser chaque partie de ses droits et obligations et, le cas échéant, de les mettre en garde contre les risques prévisibles, consécutifs à la rédaction de son acte et il n'est pas déchargé de cette obligation par les compétences du professionnel intervenu à distance pour relire l'acte, à la demande de la partie qui ne l'avait pas saisi.
En l'espèce, M. Z..., rédacteur unique de l'acte litigieux qui venait à échéance après expiration du délai de 10 jours suivant sa date, ne rapporte pas la preuve qui lui incombe d'avoir accompli la formalité prévue à peine de nullité par l'article 1589-2 du code civil, laquelle est passée sous silence dans l'acte qu'il a seul rédigé. Il n'est pas davantage établi par cet avocat de circonstances propres à justifier d'autres moyens qu'il aurait pris pour s'assurer de l'efficacité de l'acte. M. Z... doit donc être déclaré responsable des conséquences dommageables de l'annulation subie par le bénéficiaire de la promesse de vente litigieuse.
Contrairement à ce qu'affirme M. Z..., il n'est pas établi que si la promesse avait été enregistrée, la vente n'aurait pas pu se faire pour des raisons juridiques résultant de l'article 4 du bail commercial, qui soumet à une condition de notification préalable au bailleur, toute cession de droit au bail ou substitution de locataire. En effet, la fusion absorption du 31 mars 2014 a emporté transmission universelle de patrimoine de la société Louisa Soxavi à la société Hipotel Paris et a en conséquence échappé à l'application de la clause d'agrément.
En outre, malgré la longueur de l'échéance de la promesse unilatérale de vente litigieuse et la volonté du promettant de se désengager, il ne peut être soutenu que toute chance de conclure la vente a été de ce fait réduite à néant, alors que ce fut la nullité de la promesse unilatérale, imputable à M. Z..., qui a causé cette perte de chance, sans laquelle la vente aurait pu être forcée. Il est établi qu'a été abandonné le conflit entre les parties relativement aux travaux prétendument entrepris par le preneur, survenu à l'initiative de la société Hostellerie du Lys qui n'est pas allée au bout de l'expertise ordonnée. Il ne peut en être tiré aucune conséquence contraire à l'établissement du préjudice allégué. L'autre conflit, initié par la société Louisa Soxavi contre Mme A..., suivant assignation du 20 août 2013, porte principalement sur la réfaction du prix de vente du fonds de commerce compte tenu de non-conformités alléguées aux normes de sécurité et du surcoût exposé par l'acquéreur du fait des déclarations inexactes du vendeur du fonds de commerce. Si la société Hipotel Paris ne précise pas l'issue de ce procès devant le tribunal de commerce de Compiègne, il ne peut en être déduit l'absence de tout intérêt pour l'acquisition des locaux car, à supposer bien fondée l'action de l'acquéreur du fonds de commerce, l'indemnisation par le vendeur viendrait compenser le surcoût allégué ; à la supposer mal fondée, cela n'aurait pu empêcher le bénéficiaire de la promesse de lever l'option. L'incidence de ce procès devant le tribunal de commerce de Compiègne est donc d'avoir diminué la chance d'acquérir les locaux, sans pour autant la faire disparaître pour des motifs économiques qui se seraient imposés à la société Hipotel Paris. Il est établi à cet égard que la société Hipotel Paris possède, outre son établissement principal, six autres établissements, qui sont autant d'hôtels exploités à Paris et, eu égard au développement de son activité, il doit être retenu qu'elle n'aurait pas été empêchée d'acquérir les locaux litigieux, si elle l'avait voulu, à l'échéance de la promesse de vente litigieuse.
Reste que la perte de chance indemnisable ne peut être égale à la totalité des loyers versés depuis le 31 mai 2015, date d'échéance de la promesse, jusqu'à l'échéance du bail, 26 août 2019 soit-à raison de 4 600 € par mois, hors revalorisation triennale-la somme de 239 200 €.
La Cour dispose des éléments permettant d'évaluer le préjudice économique lié à la perte de chance de la société Hipotel Paris de devenir propriétaire à la somme de 50 000 €. Cette somme sera allouée à la seule société Hipotel Paris, les époux X... n'établissant pas avoir personnellement souffert le dommage.
Sur les dépens et l'indemnité de procédure
M. Z..., qui succombe, sera condamné aux dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Il versera 5 000 € aux époux X... et la société Hipotel Paris pris ensemble, au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
En équité, nulle indemnité ne sera allouée à la société Hostellerie des Lys.
Le jugement sera donc infirmé sur ces points.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement, sauf en ce qu'il en ce qu'il a débouté les époux X... de leur demande de dommages et intérêts contre la SCI Hostellerie du Lys,
Statuant à nouveau,
Dit que la société Hipotel Paris est recevable en ses demandes,
Déboute la société Hipotel Paris de sa demande de dommages et intérêts contre la SCI Hostellerie du Lys,
Déclare M. Z... responsable des conséquences dommageables de la nullité pour défaut d'enregistrement dans les 10 jours de la promesse unilatérale de vente litigieuse,
Condamne M. Z... à payer à la société Hipotel Paris une somme de 50 000 € à titre de dommages et intérêts,
Condamne M. Z... à payer aux époux X... et à la société Hipotel Paris, pris ensemble, une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
En équité, déboute la SCI Hostellerie du Lys de sa demande au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne M. Z... aux dépens, qui pourront être recouvrés comme prévu à l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,
