Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4- Chambre 1
ARRÊT DU 15 DÉCEMBRE 2017
(no, 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/ 10776
Décision déférée à la Cour : Jugement du 25 Mars 2016- Tribunal de Grande Instance de PARIS-RG no 13/ 09497
APPELANTS
Madame Jacqueline Marie-Louise Hélène X...veuve Y...
née le 18 Mai 1926 à Paris 16ème (75016)
demeurant ...
Représentée par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD et THOMAS-AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
Assistée sur l'audience par Me Hubert DURANT DE SAINT ANDRE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1441
Monsieur Thierry Gilbert Patrick Y...-X...
né le 05 Février 1970 à Paris 4ème (75004)
demeurant ...
Représenté par Me Frédéric INGOLD de la SELARL INGOLD et THOMAS-AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : B1055
Assisté sur l'audience par Me Hubert DURANT DE SAINT ANDRE, avocat au barreau de PARIS, toque : C1441
INTIMÉE
SAS SUPPORTER INVESTISSEMENT CONSEIL prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège au 84 boulevard de Latour Maubourg-75007 PARIS
Représentée et assistée sur l'audience par Me Arnaud-gilbert RICHARD de l'AARPI RICHARD et SITBON ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0296
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Novembre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Dominique GILLES, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
-rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier présent lors du prononcé.
*
* *
Mme Jacqueline X...et sa soeur Geneviève X...sont devenues co-propriétaires indivises, chacune pour la moitié, d'un patrimoine immobilier important, à la suite du décès de leur père, survenu en 1970, puis de leur mère, survenu en 1987 qui n'ont pas laissé d'autre héritier.
Par acte authentique du 28 septembre 2010, Mme Jacqueline X...et M. Thierry Y...-X..., fils adoptif et seul héritier de Geneviève X...veuve Y..., décédée le 10 janvier 2009, ont vendu à la SAS Supporter investissement conseil (société SIC), moyennant le prix de 75 000 €, des droits immobiliers indivis dépendant d'un immeuble en copropriété sis 2 boulevard Ménilmontant à Paris (20ème), à savoir : une boutique de 21, 89 m ² avec cave formant le lot no 101 de l'état de division, une autre boutique de 37, 97 m ² avec débarras indépendant formant le lot no 102 et un appartement de 24, 62 m ² au premier étage avec cave formant le lot no 107. Les lots no 101d'une part et 102 et 107, d'autre part, étaient loués à titre commercial à deux locataires différents, en vertu de baux venant chacun à expiration au 1er janvier 2017.
Estimant avoir vendu à vil prix, Mme Jacqueline X...et M. Thierry Y...-X...(les consorts Y...-X...) ont voulu obtenir l'annulation de la vente et ont saisi à cette fin le tribunal de grande instance, par acte extrajudiciaire des 13 et 20 juin 2013 délivré à la société SIC et à M. Z..., notaire ayant établi l'acte de vente.
C'est dans ces conditions que par jugement du 25 mars 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :
- dit que l'assignation, régulièrement publiée au service de la publicité foncière, était recevable de ce chef,
- constaté le désistement parfait de l'instance contre M. Z...,
- débouté Mme X...veuve Y...et M. Thierry Y...-X...de leur demande en annulation de la vente du 28 septembre 2010 consentie à la SAS Supporter investissement conseil,
- ordonné la publication du jugement au service de la publicité foncière,
- condamné Mme veuve Y...et M. Thierry Y...-X...à verser à la société Supporter investissement conseil une indemnité de 3 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en plus de supporter la charge des dépens, ceux-ci pouvant être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
Les consorts Y...-X..., appelants de ce jugement et par dernières conclusions du 07 novembre 2017 demandent à la Cour de :
- vu les articles 1116 et 1591 du code civil, ensemble l'article 1304 du même code ;
- vu l'article 1134 ancien du code civil, ensemble les articles 1137 nouveau et 1139 nouveau du même code ;
- dire qu'au moment de la vente litigieuse, ils étaient en situation d'inégalité de relations avec M. Olivier A...pris en sa qualité de représentant unique de la société Supporter investissement conseil ;
- dire que celui-ci a fait usage de fausses qualités propres à les induire en erreur et leur faire consentir à la vente litigieuse ;
- dire que leur consentement a été vicié par dol et mensonges ;
- prononcer l'annulation de la vente du 28 septembre 2010 ;
- " en outre et de plus fort ", dire que le prix de cession est dénué de sérieux ;
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
- remettre les parties dans l'état où elles se trouvaient avant la vente ;
- ordonner la publication du présent arrêt ;
- condamner la société Supporter investissement conseil à leur payer une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile et à supporter la charge des dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
La société Supporter investissement conseil, par dernières conclusions du 03 octobre 2016, prie la Cour de :
- confirmer en toutes ses dispositions le jugement entrepris ;
- condamner solidairement les consorts Y...-X...à lui payer une somme de 7 500 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile, en plus de supporter la charge des dépens qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile.
SUR CE
LA COUR
Pour débouter les consorts Y...-X...de leur action en nullité de la vente, alors exclusivement fondée sur les dispositions de l'article 1591 du code civil, le tribunal a retenu que le caractère sérieux du prix exigé pour la validité de la vente ne se confondait pas avec la valeur du bien vendu, que la vente était donc valable si le prix convenu n'était pas dérisoire peu important qu'il soit inférieur à la valeur vénale, que l'action en nullité de la vente pour absence de prix sérieux ne pouvait servir à contourner les conditions restrictives de l'action en rescision pour lésion qui constitue une exception au principe essentiel de libre fixation du prix par les parties, que l'avis de valeur non contradictoire fourni par les demandeurs et concluant à une valeur vénale des biens vendus de 335 000 € était insuffisamment probant, qu'il n'était donc pas prouvé que le prix de 75 000 € ait été dépourvu de sérieux.
En cause d'appel, les consorts Y...-X...fondent essentiellement leur action sur l'existence d'un dol de l'acheteur, du fait de manoeuvres et mensonges de M. A..., président de la SAS SIC. Ils reprochent à celui-ci d'avoir abusé de leur confiance en se prévalant d'une expérience et de titres qu'il ne possédait pas, dans le but d'obtenir des avantages indus et d'avoir ainsi surpris leur consentement pour obtenir la vente du bien à vil prix.
Sur le dol
A cet égard et tout d'abord, le tribunal ne peut être approuvé d'avoir retenu que l'avis de valeur non contradictoire fourni par les demandeurs était dépourvu de toute force probante. Ce document, contradictoirement débattu, établi le 13 juin 2013 par un professionnel particulièrement qualifié, qui certes n'a pu pénétrer dans les lieux occupés du chef de la société SIC, mais sans toutefois que cela ruine la valeur de ses conclusions démontre valablement la très forte sous-estimation du prix de 75 000 € au regard de la valeur vénale qu'il a correctement appréciée. En effet le technicien a justement estimé la valeur vénale du dit bien, eu égard à la qualité de l'adresse et du quartier, aux caractéristiques propres de l'immeuble, à l'activité commerciale effectivement exercée dans les deux boutiques et à la situation locative effective. L'expert amiable a ensuite, tout objectivement, comparé le revenu produit par les loyers commerciaux avec le capital représenté par le prix de vente de 75 000 €, tenant compte de taux de rentabilité habituellement observé à la date de la transaction litigieuse, entre 5 et 7, 50 %, retenant 4 % en définitive et mettant valablement en évidence un écart très important avec les valeurs de marché.
En fonction du prix de vente acquitté, la rentabilité de l'investissement pour l'acquéreur a été chiffrée à un montant de16, 88 %. Le technicien a relevé que le déplafonnement des loyers commerciaux aurait été justifié, eu égard à la faiblesse des loyers commerciaux. Cette première méthode par le revenu locatif a donné une valeur vénale estimée de 316 525 €, à rapprocher du prix de vente de 75 000 €. Ce premier indice de grave sous-estimation du prix a été complété par la méthode des comparaisons au prix du mètre carré pratiqués dans le quartier, notamment pour des locaux commerciaux et des logements occupés. Cette méthode a donné une estimation à 354 816 €. L'expert a retenu en définitive une valeur vénale de 335 000 €. La sous-estimation très importante du prix de vente au regard de la valeur vénale est donc établie.
La preuve du dol allégué est complétée en l'espèce par l'analyse des circonstances ayant conduit à la vente qui révèle l'attitude captieuse de M. A..., qui est un professionnel de l'immobilier et avait été le mandataire habituel et surtout le conseil habituel de l'indivision depuis de nombreuses années, de sorte qu'il a, par des manoeuvres auxquelles Mme Jacqueline X...et M. Y...-X...n'ont pu résister, tromper ses cocontractants, tant sur la valeur des biens vendus, que sur les options qui leurs étaient ouvertes sur la fixation de cette valeur.
A cet égard, il est établi que la SAS SIC, est l'émanation de M. A...dont les intérêts sont confondus avec ceux de cette personne morale. Or, il est également établi que M. A...connaît les membres de l'indivision X...depuis la fin des années 1990, pour s'être trouvé auprès d'eux en position d'agent immobilier conseil et d'acquéreur. Il est démontré en particulier qu'il avait déjà reçu, en qualité d'intermédiaire qualifié, mandat spécial de stipuler toutes les conditions de la vente en bloc de l'immeuble social de la société civile immobilière dite des 40/ 42 rue Laborde à Paris, située à cette adresse, aux termes d'une délibération de l'assemblée générale extraordinaire des associés du 15 novembre 1999 ; ceux-ci redoutaient des difficultés pour relouer l'immeuble à la suite du départ du locataire commercial. La société était détenue, outre l'indivision et une tierce personne, minoritaire, par Geneviève X...et Mme Jacqueline X..., à titre personnel, et par M. Y...-X.... Or, à la suite de cette délibération, les associés ont vendu leurs parts à M. A...qui s'est porté acquéreur à titre personnel, aux termes de la promesse de vente de parts conclue au bénéfice de lui-même et son épouse, stipulant un prix de 1 750 000 francs. Le passage de la position de mandataire à celle d'acquéreur-ainsi que l'explique une lettre du 7 septembre 2000 de Geneviève X..., s'exprimant également pour Mme Jacqueline X...adressée à M. A...a procédé du fait que les indivisaires se sentaient trop âgées pour prendre les mesures nécessaires à la gestion de la société, eu égard, en particulier à la vétusté des locaux et aux difficultés avec le syndicat des copropriétaires. Geneviève X...proposait de vendre à un prix déterminé par voie d'expertise. L'expertise alors diligentée, qui est produite, avait conclu à une valeur vénale de 2 000 000 de francs.
A la suite, M. Olivier A...a été nommé en qualité de co-gérant de la société du 40/ 42 de la rue Laborde, à la demande expresse de Geneviève X..., ainsi que l'atteste la délibération même de l'assemblée générale
S'agissant des biens objet de la vente objet du présent litige, il est établi que, dès le 23 juin 2004, Geneviève X..., également au nom de sa soeur, l'appelante, écrivait à M. A...au sujet de la boutique formant le lot no 101 occupée par les époux B..., locataires à titre commercial qui y exploitaient un salon de coiffure et qui avaient marqué leur intérêt pour l'achat " des murs de la boutique ". Le but de cette lettre était de consulter M. A..., que Geneviève X...considérait comme une personne dévouée à leurs intérêts et compétente dans le domaine de la gestion immobilière et de la fiscalité du patrimoine. Geneviève X...écrivait en effet : " ma soeur, tout comme moi, serait d'accord si l'opération [il s'agit de la vente du local au locataire] est intéressante : mais elle [il s'agit de Mme Jacqueline X..., l'appelante] redoute les redressements éventuels d'ISF... ". Geneviève X...précisait qu'il n'y aurait " pas de plus-value ", c'est à dire d'imposition sur la plus-value, au vu de l'ancienneté du décès de leur père et de leur mère ; elle précisait les conditions de durée et de prix du bail. Elle donnait le montant des déclarations pour l'ISF afférentes à l'indivision, depuis l'année 2000, et détaillait les coordonnées, y compris téléphoniques, des locataires commerciaux. Pour conclure, Geneviève X...formait la demande suivante auprès de M. A...: " bien vouloir nous conseiller, ou de procéder à cette opération si vous le jugez raisonnable et avantageux ".
Il importe de souligner que, par cette lettre, Geneviève X..., d'accord avec sa soeur, qui lui laissait manifestement le rôle éminent dans la gestion de l'indivision, incitait M. A...à prendre l'initiative de la solution, lui déléguant même l'appréciation de ce qui serait avantageux pour les propriétaires indivis. Cette lettre atteste de la confiance totale mise par Geneviève X...dans M. A...pour apprécier et défendre les intérêts de l'indivision et la conseiller, elle et sa soeur, au point de vouloir s'en remettre purement et simplement à son avis, s'agissant en particulier des évaluations foncières et des conséquences fiscales du niveau du prix de vente des éléments du patrimoine indivis.
Il importe de souligner la crainte toute particulière de l'appelante, Mme Jacqueline X..., à l'égard des risques de redressement fiscaux, tellement prégnante qu'elle était le souci majeur de celle-ci dans les discussions entre les deux soeurs, et qu'elle est expressément formulée et attribuée à celle-ci par Geneviève X...dans les explications fournies au conseil de la famille.
Il est établi que nulle vente n'a eu lieu au bénéfice du locataire commercial, qui, par ailleurs, bénéficiait d'un loyer commercial inférieur à celui du marché.
Or, M. A...ne s'explique pas autrement sur les moyens qu'il a mis en oeuvre pour conseiller l'indivision au regard de ce qui préoccupait ses membres, voire pour la renvoyer vers plus qualifié que lui s'il avait estimé que ses compétences professionnelles étaient insuffisantes et, par conséquent, pour honorer la confiance qui lui était faite, que par les affirmations suivantes contenues à ses conclusions selon lesquelles :
" Il y a d'évidence un risque de redressement par l'administration fiscale dès lors qu'à une année d'intervalle, sans qu'il y ait eu accroissement majeur du marché, un redevable ayant reçu un bien par voie successorale et ayant déclaré un prix dans ce cadre en fait la vente à un prix supérieur. Les "'fausses déclarations " sont, nul de l'ignore, sanctionnées par l'administration [...]
Le consentement des appelants n'a donc nullement été vicié, ils savaient pertinemment qu'ils s'exposaient à la vente des biens au prix de 75 000 € [souligné par la Cour], et ils ne se sont nullement déterminés en fonction de causes ou de caractères extrinsèques mais bel et bien en fonction du prix de la vente des biens dont s'agit ".
M. A...avait eu connaissance de la valeur de 75 000 € portée dans la déclaration de succession de Geneviève X..., à raison, seulement, de sa relation particulière de conseil avec la famille. Il est encore établi, par des conclusions de première instance de M. A...et malgré ses dénégations, qu'il avait eu connaissance, en raison seulement de cette même qualité de conseil habituel de l'indivision, des difficultés de trésorerie de M. Thierry Y...-X..., qui exposaient celui-ci à devoir vendre des biens pour régler les droits de la succession de sa mère adoptive. Dans ce contexte, les déclarations de M. A...citées-ci dessus démontrent qu'il s'est gardé d'informer objectivement les consorts Y...-X...sur les possibilités d'assumer le risque de redressement fiscal sans pour autant renoncer à vendre le bien à un prix librement négocié, mais qu'il a encore profité de la crainte dans laquelle il avait sciemment entretenu, tout particulièrement, Mme Jacqueline X...et qu'il a ainsi persuadé les indivisaires, profanes, qu'ils n'avaient en réalité pas le choix de négocier un prix supérieur à la valeur portée à la déclaration de succession. Achevant sa manoeuvre, il a ensuite manifesté son intérêt pour acquérir, à un prix fortement sous-estimé qui n'a ainsi pas été librement négocié, les biens sur le sort desquels il avait, de longue date, endossé le rôle du conseil de la famille, ce qui lui avait permis de tromper les vendeurs.
Il est établi également, de manière significative de l'état d'esprit des parties au moment de la vente litigieuse, que par acte sous seing privé du 02 juillet 2010, Mme Jacqueline X...et M. Y...-X...avaient encore promis de vendre à M. A..., qui s'était engagé sous conditions suspensives à l'acquérir, un appartement de 43, 35 m ² avec cave, situé 1, rue du bois de Boulogne à Neuilly-sur-Seine, au prix de 125 000 € ; cette vente n'a pas été menée à bien car la locataire en place l'a préempté. Or, le tribunal de grande instance de Nanterre, par jugement du 21 mai 2015, a déclaré recevable l'action en rescision pour lésion de cette vente, effectuée au prix de 2 888 € le mètre carré seulement, et a ordonné l'expertise. La présente vente litigieuse se rattache à la même période des relations entre M. A...et l'indivision Y...-X....
Le dol de M. A...étant caractérisé, la vente doit être annulée.
La société SIC sera condamnée aux dépens, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile et versera aux appelants une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
Annule la vente au profit de la société Supporter investissement conseil consentie par Mme Jacqueline X...veuve Y...et M. Thierry Y...-X..., portant sur les lots no 101, 102 et 107 de l'état de division de l'immeuble en copropriété sis 2 boulevard Menilmontant à Paris (20ème) cadastré section CS, numéro 9, et résultant de l'acte du 28 septembre 2010 dressé par M. Patrick Z..., notaire associé de la SELARL " Brogi et Rouger " titulaire d'un office notarial à Paris, acte publié et enregistré le 21 octobre 2010 à la conservation des hypothèques de Paris 11ème bureau, volume 2010 P No 6807,
Dit que les parties sont remises dans l'état dans lequel elles se trouvaient avant cette vente,
Ordonne la publication du présent arrêt, à la charge de la partie la plus diligente, au service de la publicité foncière,
Condamne la société SIC à payer à Mme Jacqueline X...et M. Y...-X...pris ensemble une somme de 5 000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
Condamne la société SIC aux dépens de première instance et d'appel, qui pourront être recouvrés conformément à l'article 699 du code de procédure civile,
Rejette toute autre demande.
Le Greffier, La Présidente,
