Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 24 JANVIER 2018
(n° , 1 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/12886 ayant absorbé le 16/13379
Décision déférée à la Cour : Jugement du 12 Mai 2016 -Tribunal de Grande Instance à compétence commerciale de PARIS - RG n° 13/16124
APPELANTES :
SA SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de Nanterre sous le numéro 341 785 632
[Adresse 1]
[Adresse 1]
IMMOBILIÈRE DASSAULT SA prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 783 989 551
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Appelante dans le dossier RG 16/13379 ayant fait l'objet d'une jonctions avec le dossier RG 16/12886
Représentées par Me Benoît BOUSSIER de la SELARL DELSOL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0513
INTIMÉE :
SARL SOCIÉTÉ D'INVESTISSEMENT POUR UNE MÉDECINE MODERNE 'SIM' prise en la personne de ses représentants légaux
Immatriculée au RCS de Paris sous le numéro 662 023 357
ayant son siège social [Adresse 3]
[Adresse 3]
Intimée dans le dossier RG 16/13379 ayant fait l'objet d'une jonctions avec le dossier RG 16/12886
Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
Représentée par Me Bernard DEMONT de la SCP DEMONT ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0037
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 29 Novembre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Madame Agnès THAUNAT, Présidente de chambre, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre
Madame Marie-Brigitte FREMONT, conseillère
Madame Sandrine GIL, conseillère
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Madame Cyrielle BURBAN
ARRÊT :
- contradictoire,
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile,
- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Anaïs CRUZ, greffier à qui la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS ET PROCÉDURE
Par acte sous seing privé du 30 décembre 2003, la SA IMMOBILIERE DASSAULT a donné à bail à la SARL SIMM divers locaux commerciaux sis à [Adresse 3], pour une durée de 9 années à compter du 1er avril 2003 pour expirer le 31 mars 2012, à destination de 'bureaux et centre de recherche médicale, biologie, radiologie, ainsi qu'à toutes les activités annexes et complémentaires" et moyennant un loyer annuel en principal de 62.900 €.
Par l'effet d'un congé notifié par la SA IMMOBILIERE DASSAULT le 29 septembre 2011, les parties s'accordent sur le principe du renouvellement de ce bail au 1er avril 2012 mais restent toutefois divisées sur le prix.
La Société SWISSLIFE ASSURANCE PATRIMOINE vient régulièrement aux droits de la SA IMMOBILIERE DASSAULT sur le fondement de l'acte de vente des murs reçu le 31 mars 2014.
Par jugement du 22 mai 2014, le tribunal de grande instance de Paris a notamment désigné en qualité d'expert M. [X] avec la mission d'usage pour parvenir à la fixation du prix du bail renouvelé à compter du 1er avril 2012 entre la SA IMMOBILIERE DASSAULT aux droits de laquelle se trouve la SA SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE, propriétaire, et la SARL SIMM, preneuse, pour les locaux sis à [Adresse 3] ; et a fixé le loyer provisionnel au montant du dernier loyer en cours.
L'expert, M. [X], a déposé son rapport le 3 avril 2015. Au 1er avril 2012, il estime la valeur locative annuelle en principal des locaux à 138.500 € et arrête à la même date le loyer plafonné à 87.307,35 €.
Par jugement en date du 12 mai 2016, le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance de Paris'a :
- Donné acte à la SA SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE de son intervention volontaire aux lieu et place de la SA IMMOBILIERE DASSAULT.
- Rejeté l'action en nullité présentée par la SARL SIMM du jugement rendu le 22 mai 2014 et de l'expertise [X] déposé le 3 avril 2015.
- Fixé à la somme de 87.307,35 € (quatre-vingt-sept mille trois cent sept euros et 35 cents) par an et en principal à compter du 1 avril 2012, le loyer du bail er renouvelé depuis cette date entre la SA SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE aux droits de la SA IMMOBILIÈRE DASSAULT propriétaire et la SARL SIMM preneuse pour les locaux sis à [Adresse 3].
- Rejeté le surplus des demandes.
- Condamné chacune des parties par moitié aux dépens qui incluront le coût de l'expertise.
La société SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE a interjeté appel de ce jugement par déclaration en date du 10 juin 2016.
La société IMMOBILIERE DASSAULT a interjeté appel de ce jugement par déclaration du 17 juin 2016.
Par ordonnance en date du 15 février 2017, le magistrat de la mise en état a ordonné la jonction des procédures inscrites au rôle sous les numéros 16/12886 et 16/13379 et dit qu'elles se poursuivront sous le numéro 16/12886.
Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 29 juillet 2016, la société IMMOBILIERE DASSAULT demande à la Cour de :
Vu les articles 367 et suivants du code de procédure civile,
Vu les articles L.145-33 et suivants du code de commerce,
Vu les articles R.145-2 et suivants du code de commerce,
Vu le bail du 12 février 1987 et son renouvellement du 31 mars 2003,
Vu le mémoire en intervention volontaire de la société SWISSLIFE ASSURANCE PATRIMOINE notifié le 19 septembre 2014,
Vu le rapport d'expertise de Monsieur [P] [X] du 3 avril 2015,
- DIRE ET JUGER qu'il existe un lien entre la présente instance et celle enrôlée sous le numéro 16/12886, tel qu'il est de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble,
- En conséquence, JOINDRE la présente instance et celle enrôlée sous le numéro 16/12886,
- CONFIRMER le jugement du 12 mai 2016 du juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de PARIS en ce qu'il a :
' Donné acte à la société SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE de son intervention volontaire aux lieu et place de la société IMMOBILIERE DASSAULT,
' Rejeté l'action en nullité de la SIMM du jugement du 22 mai 2014 et de l'expertise de Monsieur [X] déposée le 3 avril 2015
- INFIRMER le jugement du 12 mai 2016 du juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de PARIS pour le surplus ;
Statuant à nouveau,
- FIXER le montant du loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2012 à la valeur locative, soit à la somme en principal de 146.000 € par an hors taxes et hors charges, aux clauses et conditions du bail expiré,
- DIRE ET JUGER que tout rappel de loyer portera intérêts au taux légal du jour de leur exigibilité jusqu'au jour du parfait paiement,
- DIRE ET JUGER que le dépôt de garantie sera ajusté afin de correspondre à un terme de loyer, soit à la somme de 36.500 € hors taxes,
- DIRE ET JUGER que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts, par application de l'article 1154 du Code civil,
- CONDAMNER la société INVESTISSEMENT POUR UNE MEDECINE MODERNE à payer à la société IMMOBILIERE DASSAULT la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER la société INVESTISSEMENT POUR UNE MEDECINE MODERNE en tous les dépens, en ce compris les frais d'expertise,
- A titre subsidiaire, DIRE ET JUGER que les frais d'expertise seront supportés par moitié par chacune des parties.
Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 2 septembre 2016, la société SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE demande à la Cour de':
Vu les articles 367 et suivants du code de procédure civile,
Vu les articles L.145-33 et suivants du code de commerce,
Vu les articles R.145-2 et suivants du code de commerce,
Vu le bail du 12 février 1987 et son renouvellement du 31 mars 2003,
Vu le mémoire en intervention volontaire de la société SWISSLIFE ASSURANCE PATRIMOINE notifié le 19 septembre 2014,
Vu le rapport d'expertise de Monsieur [P] [X] du 3 avril 2015,
- DIRE ET JUGER qu'il existe un lien entre la présente instance et celle enrôlée sous le numéro 16/13379, tel qu'il est de l'intérêt d'une bonne justice de les faire instruire et juger ensemble,
- En conséquence, JOINDRE la présente instance et celle enrôlée sous le numéro 16/13379,
- CONFIRMER le jugement du 12 mai 2016 du juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de PARIS en ce qu'il a :
' Donné acte à la société SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE de son intervention volontaire aux lieu et place de la société IMMOBILIERE DASSAULT,
' Rejeté l'action en nullité de la SIMM du jugement du 22 mai 2014 et de l'expertise de Monsieur [X] déposée le 3 avril 2015
- INFIRMER le jugement du 12 mai 2016 du juge des loyers commerciaux du Tribunal de grande instance de PARIS pour le surplus ;
Statuant à nouveau,
- FIXER le montant du loyer annuel du bail renouvelé au 1er avril 2012 à la valeur locative, soit à la somme en principal de 146.000 € par an hors taxes et hors charges, aux clauses et conditions du bail expiré,
- DIRE ET JUGER que tout rappel de loyer portera intérêts au taux légal du jour de leur exigibilité jusqu'au jour du parfait paiement,
- DIRE ET JUGER que le dépôt de garantie sera ajusté afin de correspondre à un terme de loyer, soit à la somme de 36.500 € hors taxes,
- DIRE ET JUGER que les intérêts échus depuis plus d'une année produiront eux-mêmes intérêts, par application de l'article 1154 du Code civil,
- CONDAMNER la société INVESTISSEMENT POUR UNE MEDECINE MODERNE à payer à la société SWISSLIFE ASSURANCE PATRIMOINE la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- CONDAMNER la société INVESTISSEMENT POUR UNE MEDECINE MODERNE en tous les dépens, en ce compris les frais d'expertise,
- A titre subsidiaire, DIRE ET JUGER que les frais d'expertise seront supportés par moitié par chacune des Parties.
Par dernières conclusions signifiées le 28 septembre 2016, la SOCIÉTÉ D'INVESTISSEMENT POUR UNE MÉDECINE MODERNE demande à la Cour de, dans le dossier RG 16/13379 :
- Confirmer le jugement rendu le 12 mai 2016 par le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de PARIS.
- Débouter la Société IMMOBILIERE DASSAULT de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,
En outre, y ajoutant :
- Condamner la Société IMMOBILIERE DASSAULT à payer à la Société SIMM la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- La condamner aux dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP BOLLING DURAND LALLEMENT, avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par dernières conclusions notifiées par le RPVA le 13 octobre 2016, la SOCIÉTÉ D'INVESTISSEMENT POUR UNE MÉDECINE MODERNE demande à la Cour de':
- Confirmer le jugement rendu le 12 mai 2016 par le Juge des Loyers Commerciaux du Tribunal de Grande Instance de PARIS.
- Débouter SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE de l'ensemble de ses prétentions, fins et conclusions,
En outre, y ajoutant :
- Condamner la bailleresse appelante à payer à la Société SIMM la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- La condamner aux dépens d'appel dont distraction au profit de la SCP BOLLING DURAND LALLEMENT, avocats, conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 20 septembre 2017.
MOTIFS DE LA DÉCISION
Sur la jonction :
Le magistrat de la mise en état ayant déjà ordonnée la jonction, la demande présentée de ce chef par les bailleurs est sans objet.
Sur la nullité du jugement avant dire droit et de l'expertise :
La SOCIÉTÉ D'INVESTISSEMENT POUR UNE MÉDECINE MODERNE soutient que le jugement avant dire droit en date du 22 avril 2014 serait nul au motif qu'il aurait été rendu postérieurement à la vente du bien le 31 mars 2014 par la société IMMOBILIÈRE DASSAULT à la société SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE, la société IMMOBILIÈRE DASSAULT n'ayant plus qualité à agir en fixation du loyer en renouvellement à effet au 1er avril 2012, ayant subrogé dans ses droits et actions la société SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE, sans aucune réserve et qu'il en serait de même de la désignation de M. [P] [X], en qualité d'expert judiciaire.
Cependant, elle ne reprend pas cette demande dans le dispositif de ses écritures.
Aux termes de l'article 954 du code de procédure civile 'la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif'. Dans ces conditions, il n'y a pas lieu pour la cour de se prononcer sur la demande de nullité du jugement avant dire droit et de l'expertise qu'il ordonne.
En outre, il convient d'observer que le jugement entrepris du 12 mai 2016, a 'rejeté l'action en nullité présentée par la société SIMM du jugement rendu le 22 mai 2014 et de l'expertise [X] déposé le 3 avril 2015" et que la SOCIÉTÉ D'INVESTISSEMENT POUR UNE MÉDECINE MODERNE demande dans le dispositif de ses écritures de 'confirmer le jugement rendu le 12 mai 2016 par le juge des loyers commerciaux du tribunal de grande instance'.
Sur les motifs de déplafonnement :
Le bailleur sollicite le déplafonnement du loyer en application de l'article R145-11 du code de commerce, les locaux à usage exclusif de bureaux échappant au plafonnement.
En l'espèce, l'activité stipulée au bail est "bureaux et centre de recherche médicale, biologie, radiologie, ainsi qu'à toutes les activités annexes et complémentaires" .
Dans les lieux sont exploités un 'centre médical de bilans médico-biologiques', un cabinet médical et un cabinet dentaire ainsi qu'un centre esthétique, dénommé 'centre esthétique du parc Monceau'. Si le caractère purement intellectuel de l'activité exercée dans le centre médical est avéré, en revanche, le centre esthétique développe une activité avec actes de commerce, réception de clientèle et vente de marchandises. Dans ces conditions, c'est à juste titre que le premier juge a noté que la destination contractuelle n'était donc pas strictement à usage de bureaux et que le loyer de renouvellement ne pouvait être fixé à la valeur locative sur ce fondement.
Le bailleur soutient également qu'il y a eu une modification de la destination contractuelle au cours du bail expiré du fait de l'installation d'un institut de beauté.
L'expert judiciaire [X] a constaté que le centre esthétique du Parc Monceau installé dans les locaux pris à bail proposait des soins visages/corps, LPG/ CELLU M6, épilation, épilation définitive, beauté des mains, beauté des pieds, ces activités s'apparentant à un institut de beauté.
Le bailleur produit aux débats des captures d'écran du site du centre esthétique du Parc Monceau, qui indiquent qu'il propose outre des épilations définitives, des soins relatifs à la beauté des mains et des pieds, avec pose de vernis à ongle, modelage relaxant, soins du visage par différents soins hydratant et enveloppements.
Le preneur fait valoir qu'il s'agit d'activités annexes ou complémentaires autorisées par le bail et souligne que l'épilation au laser est un acte médical.
Si l'exploitation d'activités annexes ou complémentaires étaient déjà prévues au bail, dispensant ainsi le preneur de la procédure de l'article L145-47 du code de commerce, encore faut-il que l'activité d'institut de beauté soit bien annexe ou complémentaire à l'activité principale.
Un lien de connexité suppose une similitude ou une dépendance des produits en cause et des méthodes de travail qu'ils impliquent et le lien de complémentarité s'entend d'activités nouvelles accessoires susceptibles de favoriser le développement de celles qui sont exercées, sans en modifier la nature.
Si l'épilation définitive au laser, est un geste médical qui relève bien d'activité annexe à l'activité médicale exercée dans les lieux, la pose de vernis à ongles, ou les soins hydratant du visage, ne relèvent ni d'activité annexes, ni d'activités complémentaires à l'activité de centre de recherche médicale, biologie, radiologie stipulée au bail.
Cependant, la modification de la destination des lieux n'entraîne un déplafonnement que si elle est notable en application des dispositions combinées des articles L145-33 2° et L145-34 du code de commerce.
En l'espèce, il n'est pas contesté que l'activité principale de la société locataire continue à être exercée dans les lieux loués. Dans ces conditions, l'adjonction d'une activité d'esthétique ne constitue pas une modification notable de la destination des lieux.
Le bailleur soutient encore que le preneur a fait procéder à l'installation d'une climatisation et à des travaux d'aménagement résultant de l'adjonction d'une activité esthétique. Il indique que le preneur aurait fait effectuer d'importants travaux permettant de séparer distinctement les deux activités exploitées sous deux enseignes différentes, ces travaux ayant permis d'adapter les locaux loués en optimisant les surfaces.
L'installation par le preneur d'une climatisation et la réalisation de travaux optimisant les lieux, ne constituent pas des travaux de modifications des lieux aux sens de l'article L145-34 du code de commerce, mais bien des améliorations qui conformément à l'article R145-8 du code commerce ne peuvent justifier un déplafonnement immédiat du loyer.
Dès lors, le bailleur n'établit pas qu'il existe des motifs de déplafonnement du loyer du bail renouvelé.
En conséquence, il convient de confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a dit que le loyer du bail renouvelé devait être arrêté selon les règles du plafonnement à la somme de 87.307,35 € au 1er avril 2012.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement et contradictoirement,
Confirme le jugement entrepris,
Y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Fait masse des dépens et dit qu'ils seront supportés par moitié par d'une part par la société SWISSLIFE ASSURANCE ET PATRIMOINE et la société IMMOBILIÈRE DASSAULT et d'autre part par la SARL SOCIÉTÉ D'INVESTISSEMENT POUR UNE MÉDECINE MODERNE, avec distraction au profit de la SCP BOLLING DURAND LALLEMENT, avocats, en application de l'article 699 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE
