Grosses délivréesRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 14 FÉVRIER 2018
(n° , 14 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/06080
Décision déférée à la Cour : Jugement du 18 Février 2016 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG n° 14/07764
APPELANTS
Syndicat des copropriétaires CENTRE COMMERCIAL DU [Établissement 1]
pris en la personne de son Syndic, la SUDECO SAS, lui-même pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siége
C/o SUDECO SAS
[Adresse 1]
[Adresse 1]
SAS SUDECO prise en la personne de son Président en exercice domicilié en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentés par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Ayant pour avocat plaidant Me Isabelle DEPIGNY-ROLLIN, avocat au barreau de PARIS
INTIMEE
SCI HSB
[Adresse 2]
[Adresse 2]
N° SIRET : 453 938 987
Représentée par Me Jean-marie BECAM de la SELARL BECAM/MONCALIS, avocat au barreau d'ESSONNE
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 26 Octobre 2017, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, président,
M. Frédéric ARBELLOT, conseiller,
Mme Béatrice CHARLIER-BONATTI, conseillère
Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, président et par M. Amédée TOUKO-TOMTA, greffier présent lors de la mise à disposition.
***
FAITS & PROCÉDURE
Suivant acte authentique en date du 28 juin 2005, la société civile immobilière (SCI) HSB a acquis de la SCI Phenicia le lot n° 40 de l'état descriptif de division de la copropriété du Centre Commercial du [Établissement 1] à [Localité 1], constitué par un local commercial à rez-de-chaussée sur deux niveaux, représentant les 771 / 113.750èmes des parties communes spéciales aux copropriétaires des lots formant le deuxième groupe.
Ce local est loué à usage commercial à la S.A.R.L. Sara.
La copropriété du centre commercial du [Établissement 1] à [Localité 1] était initialement un centre commercial de quartier composé de petits commerces, cabinets médicaux et paramédicaux et services autour d'une supérette à l'enseigne Rallye, laquelle a été rachetée par le groupe Casino.
Dans les années 1996-1997 le centre commercial du [Établissement 1] a fait l'objet d'une importante opération de restructuration et transformation sous l'impulsion de la société L'Immobilière Groupe Casino, devenue propriétaire des lots n° 23 et 108 représentant plus de la moitié des tantièmes généraux. L'opération envisagée, et finalement réalisée, a consisté à construire une galerie marchande avec un hyper marché et des parkings. L'assemblée générale des copropriétaires du 22 décembre 1997, aux termes de ses résolutions n° 2 à 18, a voté ces travaux, ainsi que différentes mesures consécutives, telles que la modification de l'état descriptif de division (résolution n°2), l'échange de surfaces et de parties de lot, l'acquisition de lots, la répartition du coût des travaux, la répartition des charges de fonctionnement.
Saisi par différents copropriétaires, à savoir M. et Mme [A], M. [B], M. et Mme [X], la SCI GPG et la SCI Sam7 (les sociétés Fama, Sama et Mafa s'étant désistées), le tribunal de grande instance d'Evry a, par jugement du 15 mars 1999, annulé les résolutions n° 1 à 18 de l'assemblée générale du 22 décembre 1997.
Le syndicat des copropriétaires du centre commercial du [Établissement 1] a interjeté appel de ce jugement.
Deux protocoles d'accord ont été signés le 15 septembre 1999, entre le syndicat des copropriétaires du centre commercial du [Établissement 1], la société Casino, M. et Mme [X], M. et Mme [A], M. [B], la SCI GPG, la SCI Sam7, la commune de Saint Michel sur Orge, la société Foncière Paris Languedoc, la société Sotragim aux termes desquels M. et Mme [X], M. et Mme [A], M. [B], la SCI GPG et la SCI Sam7 se sont désistés de leur procédure en contestation des assemblées générales des 10 décembre 1996 et 22 décembre 1997 et de leur demande subsidiaire d'indemnisation et renoncé au bénéfice du jugement du 15 mars 1999. Le syndicat des copropriétaires a renoncé à son appel et la procédure a été radiée du rôle de la cour.
Le nouvel état descriptif de division, adopté par assemblée générale du 22 décembre 1997 en sa résolution n° 2, a été établi par acte authentique du 14 juin 2002 par Maître [O], notaire à [Localité 2].
L'assemblée générale du 18 avril 2003 a approuvé le dépôt d'une demande de permis de construire modificatif (2ème résolution), ainsi que le coût définitif des travaux (3ème résolution).
C'est dans ces conditions que, par acte du 15 septembre 2014, la société civile immobilière HSB a assigné le syndicat secondaire A des copropriétaires du centre commercial du [Établissement 1] et la société Sudeco, syndic de la copropriété, pour demander au tribunal, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, de :
- lui déclarer inopposables les résolutions des assemblées générales des copropriétaires approuvant les comptes des exercices écoulés du 22 septembre 1997 à ce jour et la répartition des charges selon la grille définitivement annulée par le tribunal,
- lui déclarer inopposable le bail emphytéotique du 20 janvier 2000 et les contrats de prêt souscrits auprès du Comptoir des Entrepreneurs signés par le syndic sans autorisation de l'assemblée générale,
- ordonner le rétablissement des charges et leur répartition selon les critères précédemment définis par le règlement de copropriété en neutralisant le financement des travaux, le loyer des parkings et de la galerie supérieure ainsi que le coût des charges afférentes à l'entretien et au fonctionnement des nouveaux éléments et services collectifs installés à l'issue de ces travaux ayant fait l'objet du jugement d'annulation du 15 mars 1999,
- condamner par provision le syndicat des copropriétaires in solidum avec la société Sudeco à lui payer la somme de 65.202 € à parfaire en fonction des résultats de l'expertise à intervenir,
- désigner un expert avec pour mission, notamment, de fournir au tribunal tous éléments permettant de déterminer l'état du lot 40 avant les travaux de rénovation du centre commercial, tant en ce qui concerne l'intérieur des locaux que des parties communes, accès et éléments d'équipement dont il pouvait disposer en se référant notamment aux appels de charges antérieurs au 22 décembre 1997, fournir au tribunal tous éléments permettant de fixer la quote-part du lot 40 dans chacune des catégories de charges en prenant pour base de calcul l'état de répartition des charges et l'état des parties communes et privatives du lot 40 telle qu'ils pouvaient exister avant l'assemblée du 22 décembre 1997 ayant décidé des travaux de rénovation du centre commercial, dresser un projet de rétablissement de la répartition des charges afférentes au lot 40 selon les critères antérieurement définis, faire les comptes entre les parties en fonction de ce projet en déterminant le cas échéant le montant des charges indûment versées par la société civile immobilière HSB depuis le 28 juin 2005,
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et le syndic à lui payer la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens.
Le syndicat secondaire des copropriétaires et la société Sudeco, syndic, se sont opposés à ces prétentions et ont demandé au tribunal, aux termes de leurs conclusions signifiées le 11 mars 2015, de :
- condamner la société civile immobilière HSB à payer au syndicat secondaire des copropriétaires la somme de 32.397,65 € selon relevé de compte arrêté au 22 septembre 2014, avec intérêts au taux légal à compter du 11 mars 2015, ainsi que toutes sommes qui seraient venues à échéance depuis, et ce au jour de l'audience de jugement,
- ordonner la capitalisation des intérêts,
- dire que les frais exposés par le syndicat secondaire des copropriétaires pour le recouvrement de l'arriéré de charges sont imputables à la société HSB,
- condamner la société HSB aux dépens, ainsi qu'à leur payer, à chacun, la somme de 5.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par jugement du 18 février 2016 le tribunal de grande instance d'Evry a :
- désigné M. [L] [Y] en qualité d'expert, lequel aura pour mission, notamment de fournir au tribunal tous les éléments permettant de déterminer l'état du lot 40 avant les travaux de rénovation du centre commercial tant en ce qui concerne l'intérieur des locaux que les parties communes, accès et éléments d'équipement dont il pouvait disposer en se référant notamment aux appels de charges antérieurs au 22 décembre 1997, prendre connaissance des appels de charges relatifs au lot 40 depuis 1997, fournir au tribunal tous éléments permettant de fixer la quote-part du lot 40 dans chacune des catégories de charges en prenant pour base de calcul l'état de répartition des charges et l'état des parties communes et privatives du lot 40 tels qu'ils pouvaient exister avant l'assemblée générale du 22 décembre 1997 ayant décidé des travaux de rénovation du centre commercial, dresser un projet de grille de répartition des charges afférentes au lot 40 prenant en compte les critères antérieurement définis et l'incidence des travaux de rénovation, faire les comptes entre les parties en fonction de cette grille de répartition des charges en déterminant, le cas échéant, le montant des charges indûment versées par la société civile immobilière HSB depuis le 28 juin 2005 ou le montant des charges dues par la société civile immobilière HSB depuis cette date,
- sursis à statuer sur la demande en paiement des charges de copropriété formée par le syndicat secondaire des copropriétaires,
- dit n'y avoir lieu à l'exécution provisoire,
- dit n'y avoir lieu à application de l'article 700 du code de procédure civile,
- réservé les dépens,
- rejeté les demandes plus amples ou contraires des parties.
Le syndicat secondaire des copropriétaires du centre commercial du [Établissement 1] à [Localité 1] et la société Sudeco ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 10 mars 2016.
La procédure devant la cour a été clôturée le 6 septembre 2017.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions en date du 31 juillet 2017 par lesquelles le syndicat secondaire des copropriétaires du centre commercial du [Établissement 1] et la société Sudeco, appelants, invite la cour, au visa des articles 10 et 12 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret du 16 mars 1967, 528-1 du code de procédure civile et 2224 du code civil, à :
- rejeter et débouter la société civile immobilière HSB de sa demande d'irrecevabilité de l'appel,
- débouter la SCI HSB de son appel incident,
- très subsidiairement, dire qu'en tout état de cause la demande reconventionnelle de la SCI HSB en remboursement des charges est soumise à la prescription quinquennale, prévue par l'article 2224 du code civil, et dire qu'en raison de ladite prescription quinquennale, aucun compte entre les parties ne peut concerner la période antérieure à cette prescription soit 5 ans en amont de la demande en date du 16 septembre 2014 et réformer le jugement entrepris en ce qu'il a fixé comme mission à l'expert de faire les comptes entre les parties depuis 1997, les comptes ne pouvant, en tout état de cause, être faits que sur des années non prescrites,
- infirmer pour partie le jugement
- dire que les protocoles transactionnels et désistements sont antérieurs à l'expiration du délai de 2 ans de l'article 528-1 du code de procédure civile,
- condamner la société civile immobilière HSB au paiement de la somme de 83.330,54€ selon relevé de compte arrêté au 20 juillet 2017, 3ème trimestre 2017 inclus, et sauf à parfaire, avec intérêts de droit à compter du présent exploit d'instance, ainsi que toutes sommes qui seraient venues à échéance depuis, et ce au jour de l'audience du jugement et ce en vertu de l'article 783 alinéa 2 du code de procédure civile,
- ordonner la capitalisation des intérêts dans les termes de l'article 1154 du code civil,
- dire que les frais qu'il a exposés pour le recouvrement de l'arriéré de charges sont imputables à la société civile immobilière HSB,
- condamner la SCI HSB à payer au syndicat secondaire des copropriétaires la somme de 10.000 € de dommages-intérêts,
- condamner la SCI HSB à payer au syndicat secondaire des copropriétaires la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel,
- condamner la société civile immobilière HSB aux dépens de première instance et d'appel ;
Vu les conclusions en date du 25 juillet 2016 par lesquelles la SCI HSB, intimée ayant formé appel incident, demande à la cour, au visa des articles 5, 10, 11, 22, 30, 43 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 et 1382 du code civil, de :
sur l'appel principal du syndicat des copropriétaires du Centre Commercial du [Établissement 1],
- déclarer cet appel irrecevable en application des dispositions des articles 380 et 272 du code de procédure civile,
- subsidiairement, confirmer le jugement en ce qu'il a prononcé un sursis à statuer sur les demandes du syndicat des copropriétaires et ordonné une expertise judiciaire,
- débouter le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement des charges de copropriété arrêtées au 22 septembre 2014 à la somme de 32.397,65€ et appelées selon les clauses annulées de l'état de répartition, lesquelles doivent être réputées non écrites,
- dire n'y avoir lieu à paiement de dommages intérêts au profit du syndicat des copropriétaires,
à titre subsidiaire, pour le cas ou, par impossible, l'appel serait déclaré recevable, faire droit à leur appel incident,
- réformer partiellement le jugement,
- lui déclarer inopposables toutes les résolutions des assemblées générales des copropriétaires approuvant les comptes des exercices écoulés du 22 décembre 1997 à ce jour et la répartition des charges selon la grille définitivement annulée par le tribunal,
- lui déclarer également inopposable :
'les deux contrats de prêt souscrit par le syndic auprès du Comptoir des Entrepreneurs n°127808 B et 127810 D pour 1.957.902,73 € et 2.309.053,79 € en principal,
'le bail emphytéotique consenti par la société SFPL au syndicat des copropriétaires le 20 janvier 2000 pour la location de 1.000 places de parkings supplémentaires dont le loyer s'élevait pour l'année 2012 à 470.552,62 € hors taxe,
'le contrat de bail entre la société Natio Crédit Bail et le syndicat des copropriétaires du Centre Commercial du [Établissement 1] pour la location des zones de circulation niveau haut et les surfaces de sanitaires,
- ordonner le rétablissement des charges et leur répartition selon les critères définis par le règlement de copropriété antérieurement au 22 décembre 1997 en neutralisant toutes les décisions annulées par le tribunal portant notamment sur le financement des travaux, le loyer des parkings et de la galerie supérieure ainsi que le coût des charges afférentes à l'entretien et au fonctionnement des nouveaux éléments d'équipements et services collectifs induits par les travaux ayant fait l'objet du jugement d'annulation du 15 mars 1999,
- dire que le syndic, la société Sudeco, a commis une faute de nature à engager sa responsabilité civile personnelle sur le fondement de l'article 1382 du code civil en refusant d'appliquer les dispositions du jugement du 15 mars 1999,
- condamner à titre reconventionnel et par provision, le syndicat des copropriétaires, in, solidum avec la société Sudeco, à lui payer la somme de 65.202 sauf à parfaire en fonction des résultats de l'expertise à intervenir,
- confirmer la mesure d'expertise judiciaire ordonnée par le tribunal,
- dire que les frais d'expertise judiciaire seront mis à la charge du syndicat des copropriétaires,
- condamner le syndicat des copropriétaires, in solidum avec la société Sudeco, aux dépens, ainsi qu'à leur payer la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la recevabilité de l'appel
L'intimée soulève l'irrecevabilité de l'appel au motif qu'en application des articles 380 et 272 du code de procédure civile, le syndicat des copropriétaires et la société Sudeco doivent justifier de motifs graves et légitimes s'ils souhaitent relever appel de la décision avant-dire droit indépendamment du jugement sur le fond à intervenir après dépôt du rapport d'expertise judiciaire, qu'ils ne justifient d'aucun de ces motifs et n'ont pas été autorisés par le premier président à relever appel immédiat du jugement ;
L'article 544 du code de procédure civile dispose en son alinéa 1 que "les jugements qui tranchent dans leur dispositif une partie du principal et ordonnent une mesure d'instruction ou une mesure provisoire peuvent être immédiatement frappés d'appel comme les jugements qui tranchent tout le principal" ;
En l'espèce, le jugement déféré ne s'est pas contenté dans son dispositif d'ordonner une expertise et de surseoir à statuer sur la demande en paiement des charges de copropriété, mais il a aussi rejeté les demandes de la SCI tendant à ce que lui soit déclarées inopposables les résolutions des assemblées générales des copropriétaires approuvant les comptes des exercices écoulés du 22 septembre 1997 à ce jour et la répartition des charges selon la grille définitivement annulée par le tribunal, à ce que lui soit déclaré inopposable le bail emphytéotique du 20 janvier 2000 et les contrats de prêt souscrits auprès du Comptoir des Entrepreneurs signés par le syndic sans autorisation de l'assemblée générale, et à ce qu'il soit ordonné le rétablissement des charges et leur répartition selon les critères précédemment définis par le règlement de copropriété en neutralisant le financement des travaux, le loyer des parkings et de la galerie supérieure ainsi que le coût des charges afférentes à l'entretien et au fonctionnement des nouveaux éléments et services collectifs installés à l'issue de ces travaux ayant fait l'objet du jugement d'annulation du 15 mars 1999 ;
Il ne s'agit donc pas d'une décision avant-dire droit qui ne peut être frappée d'appel que sur autorisation du premier président, mais d'un jugement mixte, comme tel susceptible d'appel dans les conditions de l'article 544 précité ;
L'appel du syndicat des copropriétaires et de la société Sudeco est donc recevable ;
Sur les contestations de l'intimée
'Sur le caractère définitif ou non des résolutions n° 2 à 18 de assemblée générale du 22 décembre 1997
L'assemblée générale du 22 décembre 1997 a, notamment, adopté les résolutions suivantes sur lesquelles est fondée la demande en paiement des charges :
- résolution n°2 : modificatif de l'état descriptif de division faisant apparaître les lots supprimés,1es lots créés à titre intermédiaire et destinés à être supprimés et les lots nouvellement créés, en ce compris les plans en résultant, ce dans le cadre de la transformation du centre commercial,
- résolution n°5 : approbation des travaux de rénovation du centre commercial portant sur les parties communes à réaliser, descriptif des travaux et répartition du coût global,
- résolution n°6 : approbation de la répartition du coût des travaux des parties communes pour chaque copropriétaire, en fonction de l'avantage,
- résolution n° 13 : approbation des répartitions des dépenses de fonctionnement et d'entretien en fonction de l'utilité et rendues nécessaires par les modifications intervenues au niveau des parties communes et des éléments transformés ou créés,
- résolution n°15 : approbation du bail emphytéotique consenti par la société SFPL au profit du syndicat des copropriétaires pour la location des parkings clients et personnel du centre commercial et paiement du droit d'entrée réparti entre chaque copropriétaire au prorata des tantièmes généraux ;
M. et Mme [A], M. [B], M. et Mme [X], la SCI GPG et la SCI Sam7 et les sociétés Fama, Sama et Mafa ont assigné le syndicat des copropriétaires en annulation des résolutions n° 2 et 3 de l'assemblée générale du 10 décembre 1996 (ayant voté le budget pour la réalisation de l'étude sur les travaux et autorisé le syndic à déposer une demande de permis de démolir et de construire) et des résolutions n° 1 à 18 de l'assemblée générale du 22 décembre 1997 ;
Le jugement du tribunal de grande instance d'Evry du 15 mars 1999 a donné acte aux SCI Fama, Sama et Mafa de leur désistement, rejeté la demande d'annulation des résolutions n°2 et 3 de l'assemblée générale du 10 décembre 1996 et annulé les résolutions n°1 à 18 de l'assemblée générale du 22 décembre 1997 ;
Au cours de la procédure d'appel diligentée par le syndicat des copropriétaires, les parties se sont rapprochées ; au terme de deux protocoles d'accord signés le 15 septembre 1999, M. et Mme [X], M. et Mme [A], M. [B], la SCI GPG et la SCI Sam7 se sont désistés de leur procédure en contestation des assemblées générales des 10 décembre 1996 et 22 décembre 1997 et de leur demande subsidiaire d'indemnisation et ils ont renoncé au bénéfice du jugement du 15 mars 1999 ; le syndicat des copropriétaires a renoncé à son appel et la procédure a été radiée du rôle de la cour ;
Toutes les parties ayant contesté les assemblées générales des 10 décembre 1996 et 22 décembre 1997 se sont désistées de leur demandes d'annulation des résolutions prises par ces assemblées, soit au cours de l'instance devant le tribunal (SCI Fama, Sama et Mafa), soit au cours de la procédure devant la cour en signant les protocoles du 15 septembre 1999 (M. et Mme [X], M. et Mme [A], M. [B], la SCI GPG et la SCI Sam7) ; la SCI Phenicia, propriétaires à l'époque du lot n° 40, aux droits desquels vient la SCI HSB, n'a pas voté contre les résolutions 2 à 18 de l'assemblée générale du 22 décembre 1997 ; elle ne pouvait se joindre aux copropriétaires ayant assigné le syndicat en annulation de ces résolutions ; elle a accepté ces résolutions et a, par conséquent, été représentée par le syndicat des copropriétaires, tant devant le tribunal que dans les protocoles d'accord du 15 septembre 1999 ; c'est à juste titre que le syndicat fait valoir que par l'effet de ces protocoles d'accord, le jugement du 15 mars 1999 est devenu sans effet ;
En effet, ce jugement du 15 mars 1999, qui n'a pas été signifié, est devenu caduc car les protocoles d'accord et les désistements sont intervenus le 15 septembre 1999, soit avant l'expiration de délai de deux ans prévu à l'article 528-1 du code de procédure civile qui aurait donné autorité de chose jugée à ce jugement non signifié ; il s'en suit que les résolutions n° 2 à 18 adoptées par l'assemblée générale du 22 décembre 1997 sont devenues définitives et s'imposent à tous les copropriétaires membres du syndicat secondaire des copropriétaires du Centre Commercial du [Établissement 1] ;
Il n'était donc pas nécessaire que de nouvelles décisions, identique à celles adoptées par l'assemblée générale du 22 décembre 1997, soient prises par les copropriétaires puisque, par l'effet des protocoles d'accord du 15 septembre 1999, les résolutions n° 2 à 18 étaient devenue définitives, pour être acceptées par l'ensemble des copropriétaires ; à cet égard, il est indifférent que l'assemblée générale du 28 novembre 2013 n'ait pas adopté les résolutions de ratification des décisions prises le 22 décembre 1997, une telle ratification étant inutile ; la situation antérieure au 22 décembre 1997 n'a donc pas à être rétablie ;
'Sur l'expertise
Il résulte de ce qui précède que c'est à juste titre que le syndic procède à l'encontre des intimés au recouvrement de charges dont le calcul est effectué à partir de l'état de répartition définitivement adopté par la 13ème résolution de l'assemblée générale du 22 décembre 1997 portant sur l'approbation de la répartition des dépenses de fonctionnement et d'entretien en fonction de l'utilité pour chaque lot et rendue nécessaire par les modifications intervenues au niveau des parties communes et des éléments transformés ou créés), étant précisé que l'état de répartition du coût des travaux des parties communes pour chaque copropriétaire a été joint en annexe 9 de la convocation à l'assemblée du 22 décembre 1997 (pièce intimés n°2) ;
Le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a ordonné une expertise, pour fournir au tribunal tous les éléments permettant de déterminer l'état du lot 46 avant les travaux de rénovation du centre commercial tant en ce qui concerne l'intérieur des locaux que les parties communes, accès et éléments d'équipement dont il pouvait disposer en se référant notamment aux appels de charges antérieurs au 22 décembre 1997, prendre connaissance des appels de charges relatifs au lot 40 depuis 1997, fournir au tribunal tous éléments permettant de fixer la quote-part du lot 40 dans chacune des catégories de charges en prenant pour base de calcul l'état de répartition des charges et l'état des parties communes et privatives du lot 40 tels qu'ils pouvaient exister avant l'assemblée générale du 22 décembre 1997 ayant décidé des travaux de rénovation du centre commercial, dresser un projet de grille de répartition des charges afférentes au lot 40 prenant en compte les critères antérieurement définis et l'incidence des travaux de rénovation, faire les comptes entre les parties en fonction de cette grille de répartition des charges en déterminant, le cas échéant, le montant des charges indûment versées par la société civile immobilière depuis 2005 ou le montant des charges dues par la société civile immobilière depuis 2005 ;
Une expertise s'avère en effet inutile puisque, d'une part, l'assemblée générale du 22 décembre 1997 a définitivement modifié l'état de répartition des charges tel qu'il résultait du règlement de copropriété d'origine et l'état descriptif de division d'origine du fait des travaux en faisant apparaître les lots supprimés, les lots créés à titre intermédiaire et destinés à être supprimés et les lots nouvellement créés, d'autre part, cette même assemblée a décidé définitivement des travaux de rénovation du centre commercial et de la répartition du coût des travaux des parties communes pour chaque copropriétaire, en fonction de l'avantage procuré, de la répartition des dépenses de fonctionnement et d'entretien en fonction de l'utilité pour chaque lot ;
Le jugement doit également être infirmé en ce qu'il a sursis à statuer dans l'attente du rapport d'expertise ;
Sur l'appel incident des intimés
'Sur l'inopposabilité de la répartition des charges
L'assemblée du 22 décembre 1997, devenue définitive pour les motifs exposés plus haut, a adopté la nouvelle grille de répartition des charges ; de ce fait, et contrairement à ce que soutiennent les intimés, la clause de répartition des charges ne peut être réputée non écrite puisqu'elle n'est pas annulée ;
La SCI HSB doit donc être déboutée de sa demande tendant à ce qu'il soit ordonné le rétablissement des charges et leur répartition selon les critères définis par le règlement de copropriété antérieurement au 22 décembre 1997 en neutralisant toutes les décisions annulées par le tribunal portant notamment sur le financement des travaux, le loyer des parkings et de la galerie supérieure ainsi que le coût des charges afférentes à l'entretien et au fonctionnement des nouveaux éléments d'équipements et services collectifs induits par les travaux ayant fait l'objet du jugement d'annulation du 15 mars 1999 ;
Il n'est par ailleurs, nullement démontré que la répartition des charges adoptées le 22 décembre 1997 soit contraire aux dispositions d'ordre public de l'articles 10 la loi du 10 juillet 1965 ;
Pour ces motifs, se substituant à celui du premier juge, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté la SCI HSB de sa demande tendant à lui déclarer inopposable la grille de répartition des charges ;
'Sur l'inopposabilité des résolutions des assemblées générales approuvant les comptes des exercices écoulés
Il a été vu plus haut que l'assemblée générale du 22 décembre 1997 est devenue définitive ; par la suite l'assemblée du 6 juillet 1998 a modifié les travaux concernant le lot de M. [X] et approuvé consécutivement la modification de l'état descriptif de division ; cette assemblée a également adopté le montant des travaux de rénovation décidés et désigné les entreprises chargées d'exécuter les travaux votés le 22 décembre 1997 ; l'assemblée du 18 avril 2003 a approuvé le dépôt d'une demande de permis de construire modificatif et adopté le coût définitif des travaux de rénovation (2ème résolution) ; ces deux dernières assemblées qui n'ont fait l'objet d'aucun recours, s'imposent à tous les copropriétaires ; il en est de même des assemblées suivantes qui ont approuvés les comptes et qui n'ont pas davantage fait l'objet de recours ;
Pour ces motifs, se substituant à celui du premier juge, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté les intimés de leur demande tendant à leur déclarer inopposables toutes les résolutions des assemblées générales approuvant les comptes des exercices écoulés du 22 décembre 1997 à ce jour ;
'Sur l'inopposabilité des contrats de prêt souscrit par le syndic pour 1.957.902,73 € et 2.309.053,79 €, du bail emphytéotique consenti par la société SFPL au syndicat le 20 janvier 2000 pour la location de 1.000 places de parking et du contrat de bail souscrit avec la société Natio Crédit Bail pour la location des zones de circulation
La 15ème résolution de l'assemblée générale du 22 décembre 1997 a approuvé le bail emphytéotique pour la création de 1.000 places de parkings supplémentaires et le paiement d'un droit d'entrée de 1.524.490,17 € (10 millions de francs) ; cette résolution étant définitive, le syndic a pu valablement signer le contrat ;
La 7ème résolution de l'assemblée générale du 22 décembre 1997 a donné pouvoir au syndic de solliciter un prêt auprès du Comptoir des Entrepreneurs pour le financement des travaux ; cette résolution étant définitive, les contrats de prêt souscrits par le syndic sont valables et opposables aux intimés ;
La signature du bail consenti par la société Natio Crédit Bail au profit du syndicat des copropriétaires pour la location des zones de circulation niveau haut et les surfaces de sanitaires est prévu par la résolution n°16 de l'assemblée générale du 22 décembre 1997 qui est aussi définitive ; le bail est donc opposable aux intimés ;
Pour ces motifs, se substituant à celui du premier juge, le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté les intimés de leur demande tendant à leur déclarer inopposables les contrats de prêt souscrit par le syndic pour 1.957.902,73 € et 2.309.053,79 €, le bail emphytéotique consenti par la société SFPL au syndicat le 20 janvier 2000 pour la location de 1.000 places de parking et le contrat de bail souscrit avec la société Natio Crédit Bail pour la location des zones de circulation ;
'Sur la demande en remboursement des charges indûment payées
Les charges et travaux sont appelées sur la base des résolutions de l'assemblée générale du 22 décembre 1997 votant les travaux de transformation du centre commercial, les modalités de financement, la répartition du coût des travaux et la grille de répartition des charges consécutive aux transformations ; pour les motifs exposés plus haut, ces résolutions sont définitives ;
La SCI HSB ne démontre pas que les appels de charges et travaux qui lui a été adressés ne sont pas conformes aux résolutions de l'assemblée générale du 22 décembre 1997 ; la demande en remboursement n'est pas justifiée ;
Le jugement doit être réformé sur ce point ;
La SCI HSB doit être déboutée de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires, in solidum avec la société Sudeco à leur rembourser la somme de 65.202 €, à titre provisionnel, à parfaire en fonction des résultats de l'expertise ;
Sur la responsabilité personnelle de la société Sudeco
Il résulte de ce qui précède que le syndic n'a commis aucune faute de nature à engager sa responsabilité personnelle ;
La SCI HSB doit donc être déboutée de sa demande de ce chef ;
Sur la demande du syndicat en paiement des charges
Aux termes de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipements communs en fonction de l'utilité que ces services et éléments présentent à l'égard de chaque lot, ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l'entretien et à l'administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots ;
L'approbation des comptes du syndic par l'assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges ; les provisions pour charges sont exigibles le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour fixé par l'assemblée générale et les sommes afférentes aux dépenses pour travaux sont exigibles selon les modalités votées en assemblée générale ;
Selon l'article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d'administration des parties communes et des équipements communs de l'immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf
modalités différentes adoptées par l'assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l'assemblée générale ;
En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 nouveau du code civil (article 1315 ancien) et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité ;
Le syndicat des copropriétaires verse aux débats, outre celles déjà citées, les pièces suivantes :
- la matrice cadastrale,
- les procès verbaux des assemblées générales de 2007 à 2016 approuvant les comptes des exercices précédents, y compris les travaux, et votant le budget prévisionnel des exercices suivants,
- les convocations à ces assemblées et les notifications des procès verbaux,
- les relevés de compte, le dernier datant du 10 juillet 2017 ;
Il résulte de ces pièces que la SCI HSB reste devoir au syndicat des copropriétaires la somme de 119.336,45 € au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 10 juillet 2017 ;
Elle doit être condamnée à payer la somme de 83.330,54 € au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 10 juillet 2017, 3ème trimestre 2017 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 32.397,65 € à compter du 11 mars 2015, date des signification des conclusions devant le tribunal valant mise en demeure, sur la somme de 30.401,86 € à compter du 6 juin 2016, date de signification des conclusions d'appelant, sur la somme de 13.998,36 €, à compter du 22 février 2017, date des conclusions d'actualisation n°3, et sur la somme de 6.532,67 € à compter du 31 juillet 2017, date des conclusions d'actualisation n°4 ;
Sur la demande du syndicat au titre des frais de recouvrement
Aux termes de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d'hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'encontre d'un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d'encaissement à la charge du débiteur ;
Toutefois, le syndicat ne chiffre pas sa demande sur ce point et ne produit aucune pièce justifiant d'un quelconque montant ;
Faute de justifier de leur montant, le syndicat doit être débouté de sa demande de condamnation de la SCI HSB à payer les frais de recouvrement ;
Sur la capitalisation des intérêts
La capitalisation des intérêts en application de l'article 1343-2 nouveau du code civil [ancien article 1154] est de droit lorsqu'elle est demandée ; elle court à compter de la demande qui en faite ; en l'espèce elle a été demandée par le syndicat dans ses conclusions devant le tribunal signifiées le 14 avril 2015 ;
Il doit donc être dit que les intérêts dus pour au moins une année entière produiront eux mêmes intérêts au taux légal dans les conditions de l'article 1343-2 nouveau du code civil ;
Sur la demande de dommages-intérêts
Depuis plusieurs années la SCI HSB s'abstient de payer les charges de copropriété ;
Les manquements systématiques et répétés de la SCI HSB à son obligation essentielle à l'égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sont constitutifs d'une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée de sommes importantes nécessaires à la gestion et à l'entretien de l'immeuble, un préjudice financier, direct et certain, distinct de celui compensé par les intérêts moratoires ;
Elle doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 10.000 € de dommages-intérêts ;
Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile
Le sens du présent arrêt conduit à infirmer le jugement déféré sur le sort des dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile ;
La SCI HSB, partie perdante, doit être condamnée aux dépens de première instance et d'appel, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la SCI HSB ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant publiquement ;
Déclare recevable l'appel formé par le syndicat secondaire des copropriétaires et la société Sudeco ;
Infirme le jugement, sauf en ce qu'il a débouté la SCI HSB de ses demandes tendant à lui déclarer inopposables la grille de répartition des charges, les résolutions des assemblées générales approuvant les comptes des exercices écoulés du 22 décembre 1997 à ce jour, les contrats de prêt souscrit par le syndic pour 1.957.902,73 € et 2.309.053,79 €, le bail emphytéotique consenti par la société SFPL au syndicat le 20 janvier 2000 pour la location de 1.000 places de parking et le contrat de bail souscrit avec la société Natio Crédit Bail pour la location des zones de circulation ;
Statuant à nouveau et y ajoutant,
Dit n'y avoir lieu à expertise ;
Déboute la SCI HSB de sa demande tendant à ce qu'il soit ordonné le rétablissement des charges et leur répartition selon les critères définis par le règlement de copropriété antérieurement au 22 décembre 1997 en neutralisant toutes les décisions annulées par le tribunal portant notamment sur le financement des travaux, le loyer des parkings et de la galerie supérieure ainsi que le coût des charges afférentes à l'entretien et au fonctionnement des nouveaux éléments d'équipements et services collectifs induits par les travaux ayant fait l'objet du jugement d'annulation du 15 mars 1999 ;
Déboute la SCI HSB de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires, in solidum avec la société Sudeco, à lui payer la somme de 65.202 €, à titre provisionnel, sauf à parfaire en fonction des résultats de l'expertise ;
Condamne la SCI HSB à payer au syndicat secondaire des copropriétaires du Centre Commercial du [Établissement 1] à [Localité 1] la somme de 83.330,54 € au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 10 juillet 2017, 3ème trimestre 2017 inclus, avec intérêts au taux légal sur la somme de 32.397,65 € à compter du 11 mars 2015, date des signification des conclusions devant le tribunal valant mise en demeure, sur la somme de 30.401,86 € à compter du 6 juin 2016, date de signification des conclusions d'appelant, sur la somme de 13.998,36 €, à compter du 22 février 2017, date des conclusions d'actualisation n°3, et sur la somme de 6.532,67 € à compter du 31 juillet 2017, date des conclusions d'actualisation n°4 ;
Dit que les intérêts dus pour au moins une année entière produiront eux mêmes intérêts au taux légal dans les conditions de l'article 1343-2 nouveau du code civil ;
Condamne la SCI HSB à payer au syndicat secondaire des copropriétaires du Centre Commercial du [Établissement 1] à [Localité 1] la somme de 10.000 € de dommages-intérêts ;
Condamne la SCI HSB aux dépens de première instance et d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat secondaire des copropriétaires du Centre Commercial du [Établissement 1] à [Localité 1] la somme de 6.000 € par application de l'article 700 du même code ;
Rejette toute autre demande ;
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
