Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 16 FÉVRIER 2018
(no , 8 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/15582
Décision déférée à la Cour : Jugement du 28 Juin 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 14/15900
APPELANT
Monsieur Didier F...
né le [...] à Tanger (Maroc)
demeurant [...]
Représenté et assisté sur l'audience par Me Véronique DE LA TAILLE de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148
INTIMÉES
Madame Catherine X...
née le [...] à PARIS (75014)
demeurant [...]
Représentée par Me Matthieu BOCCON GIBOD de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
Représentée par Me Valérie DESFORGES de la SARL ADEMA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0225
SCP Z... DEBOSCKER GRESILLON BOITEUX ATTIA prise en la personne de ses représentants légaux
ayant son siège chez Maître Laurence Z... Notaire [...]
Représentée par Me Valérie TOUTAIN DE HAUTECLOCQUE, avocat au barreau de PARIS, toque : D0848
SARL F.H.I La société F.H.I exerçant sous le nom commercial ERA IMMOBILIER LEVALLOIS PERRET, SARL inscrite au RCS de NANTERRE sous le numéro 444 564 264, dont le siège social est situé [...] prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
No SIRET : 444 564 264
ayant son siège au [...]
Représentée par Me Stéphane CHOISEZ, avocat au barreau de PARIS, toque : C2308
Assistée sur l'audience par Me Delphine MABEAU, avocat au barreau de PARIS
SAS CABINET PORT ROYAL DIAGNOSTICS prise en la personne de ses représentants légaux
No SIRET : 525 33 7 9 94
ayant son siège au [...]
Représentée par Me Jean-Marc PEREZ de la SELARL HP etamp; Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : J109
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 17 Janvier 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant Mme Christine BARBEROT, Conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Dominique DOS REIS, Présidente
Monsieur Dominique GILLES, Conseiller
Madame Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Par acte sous seing privé du 13 février 2014 conclu avec le concours de la SARL Era immobilier, Mme Catherine X... a vendu à M. Didier F... le lot no 9 de l'état de division d'un immeuble en copropriété sis [...] , soit un appartement au 2e étage, une chambre de bonne au 6e étage et une cave au sous-sol, au prix de 649 000 €, d'une superficie de 70,89 mètres carrés, suivant un certificat de mesurage du 13 septembre 2013 établi par la SARL Cabinet Port-Royal diagnostics, la réitération de la vente par acte authentique étant fixée au 13 mai 2014. Après que M. F... eut réclamé par avocat la réduction du prix proportionnelle à la moindre mesure sur la foi d'un mesurage qu'il avait fait réaliser le 24 avril 2014 et qui avait révélé une superficie de 65,63 mètres carrés après exclusion de la chambre du 6e étage, par acte d'huissier de justice du 21 juillet 2014, Mme X... a sommé l'acquéreur de réitérer la vente du 13 avril 2014. Le 31 juillet 2014, Mme Isabelle Z..., notaire, a dressé un procès-verbal de difficulté. Par acte du 21 juillet 2014, M. F... a assigné Mme X... et la SCP Z... , Deboscher, Gresillon, Boiteux, Attia, notaire, en réduction du prix proportionnelle à la moindre mesure et en vente forcée, puis a appelé dans la cause la société Era immobilier qui a assigné en intervention forcée la société Cabinet Port-Royal diagnostics.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 28 juin 2016, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- rejeté les demandes de M. F... en réduction du prix, en vente judiciaire du bien, en nullité de la promesse de vente sur le fondement de la contenance du bien et en nullité de la promesse de vente fondée sur l'erreur sur les qualités substantielles de ce bien,
- condamné M. F... à payer à Mme X... la somme de 64 900 € à titre d'indemnité d'immobilisation,
- condamné M. F... à payer à la société Era immobilier- Levallois-Perret la somme de 21 000 € de dommages-intérêts,
- rejeté l'ensemble des demandes de M. F... en responsabilité civile formées contre la SCP de notaires, Mme X... et la société Era immobilier- Levallois-Perret,
- condamné M. F... à payer à chacun des défendeurs la somme de 1 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- ordonné l'exécution provisoire,
- condamné M. F... aux dépens.
Sur l'appel de ce jugement interjeté par M. F... , cette Cour, par arrêt avant dire droit du 9 juin 2017, a rouvert les débats, invitant les parties à formuler leurs observations sur la question de savoir si M. F... , qui avait refusé de réitérer la vente par acte authentique et qui n'avait pas payé le prix, disposait de l'action en restitution prévue par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 auquel le juge ne pourrait ajouter une sanction que le législateur n'avait pas prévue.
A l'audience de réouverture des débats, par dernières conclusions du 12 octobre 2017, M. F... , appelant, demande à la Cour de :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions et statuant à nouveau :
- à titre principal :
- vu les articles 46 de la loi du 10 juillet 1965, 4-2 du décret du 17 mars 1967, 71-2 du décret du 14 octobre 1955, 3 et 4 du décret du 30 janvier 2002,
- ordonner la réduction du prix de vente du bien à hauteur de la somme de 51 634 €,
- ordonner la réalisation par acte authentique, à son profit où à celui de toute personne qu'ils se substituerait, sous astreinte, de la vente de ce bien au prix de 597 366 €,
- condamner solidairement Mme X..., la société FIH, exerçant sous l'enseigne Era immobilier et la SCP Z... , notaires, à lui payer les sommes de 45 000 € et de 60 386 € à titre de dommages-intérêts,
- débouter Mme X... de ses demandes,
- subsidiairement :
- prononcer la nullité du compromis de vente pour erreur,
- en conséquence, condamner Mme X... à lui payer la somme de 64 900 €, incluant l'indemnité d'immobilisation de 32 450 € versée, avec intérêts à compter de l'assignation du 21 juillet 2014,
- ordonner la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1154 du Code civil,
- débouter Mme X... de ses demandes,
- à titre infiniment subsidiaire, si le jugement était confirmé :
- condamner solidairement la société FHI et la SCP Z... à lui payer la somme de 64 900 € de dommages-intérêts,
- débouter la société FIH de sa demande en paiement d'une commission ou indemnisation,
- en tant que de besoin :
- condamner la société FIH au paiement de la somme de 21 000 € de dommages-intérêts,
- ordonner la compensation entre la commission ou indemnisation et les dommages-intérêts,
- débouter tout contestant de toutes ses demandes,
- condamner solidairement Mme X..., la société FHI et la SCP Z... à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 4 décembre 2017, Mme X... prie la Cour de :
- vu l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965,
- à titre principal,
- déclarer irrecevable en sa demande de diminution du prix M. F... ,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- débouter M. F... de l'ensemble de ses demandes et, notamment de sa demande de nullité du "compromis",
- condamner M. F... à lui payer la somme de 64 900 €,
- dire qu'elle pourra se faire remettre par le notaire la somme de 32 450 € séquestrée entre ses mains et condamner M. F... à verser le solde outre les intérêts au taux légal à compter de la signification des premières conclusions, avec anatocisme dans les conditions de l'article 1154 du Code civil,
- y ajoutant, condamner M. F... à lui payer la somme de 17 520 € à titre de dommages-intérêts,
- à titre subsidiaire,
- condamner la société Era immobilier et la SCP Z... , Deboscher, Gresillon, Boiteux, Attia, à lui payer à titre de dommages-intérêts, le montant des sommes qu'elle pourrait être amenée à verser à M. F... ,
- en tout état de cause :
- condamner tous succombants à lui payer la somme de 10 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 13 octobre 2017, la SCP Z... , Deboscher, Gresillon, Boiteux, Attia, demande à la Cour de :
- vu l'article 46 de la loi du 10 juillet 2017,
- déclarer M. F... irrecevable en sa demande en restitution du prix,
- en tout état de cause,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a écarté sa responsabilité,
- débouter M. F... de l'intégralité de ses demandes,
- débouter Mme X... de sa demande de garantie,
- condamner la partie qui succombera à lui payer la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus
Par dernières conclusions du 24 août 2017, la SARL Port-Royal diagnostics prie la Cour de :
- vu les articles 46 de la loi de 1965, 1240 et suivants du Code civil,
- à titre principal :
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- débouter l'appelant de toutes ses demandes,
- y ajoutant : condamner M. F... à lui verser la somme de 6 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- à titre subsidiaire :
- débouter la société FHI, exerçant sous l'enseigne Era immobilier Levallois Perret, de son appel en garantie,
- condamner tout succombant lui payer la somme de 6 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- condamner tout succombant aux dépens.
Par dernières conclusions du 20 décembre 2017, la SARL FHI, exerçant sous le nom commercial Era immobilier Levallois-Perret, demande à la Cour de :
- vu les articles 564 du Code de procédure civile, 1147, 1991, 1382 du Code civil, 6 de la loi du 2 janvier 1970,
- in limine litis, dire irrecevable M. F... en ses demandes de dommages-intérêts formées contre elle,
- dire irrecevable M. F... en sa demande en réduction du prix de vente,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a écarté sa responsabilité, en ce qu'il a débouté
M. F... de ses demandes formées contre elle et en ce qu'il a condamné M. F... à lui payer les sommes de 21 000 € de dommages-intérêts et de 1 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,
- statuant à nouveau :
- débouter M. F... et Mme X... de leurs demandes formées contre elle,
- condamner M. F... à lui payer la somme de 21 000 € de commission,
- condamner M. F... à lui payer la somme de 21 000 € de dommages-intérêts,
- à titre subsidiaire,
- condamner M. F... à lui payer la somme de 21 000 € de dommages-intérêts,
- condamner le Cabinet Port-Royal à la garantir de toute condamnation prononcée contre elle,
- en tout état de cause :
- condamner M. F... ou tout succombant à lui payer la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
SUR CE
LA COUR
L'article 46 de la loi du 10 juillet 1965 oblige le vendeur d'un lot de copropriété, ou d'une fraction de lot, à informer l'acquéreur de la superficie de ce lot ou de cette fraction de lot, la sanction légale d'une mention erronée de cette superficie consistant dans la diminution du prix proportionnelle à la moindre mesure. Ce texte impose à l'acquéreur, à peine de forclusion, d'agir dans le délai d'un an à compter de l'acte authentique constatant la réalisation de la vente.
Il s'en déduit qu'antérieurement à la signature de l'acte authentique emportant transfert de propriété, l'action n'est pas née.
Au cas d'espèce, l'acte sous seing privé du 13 février 2014 prévoit que "l'acquéreur sera propriétaire des biens à vendre à compter du jour de la signature de l'acte authentique", de sorte que M. F... , qui a refusé de réitérer la vente et qui n'a pas payé le prix, ne dispose pas de l'action en restitution prévue par le texte précité auquel le juge ne peut ajouter une sanction que le législateur n'a pas prévue.
En conséquence, M. F... doit être débouté de sa demande de réduction du prix proportionnelle à la moindre mesure.
Mme X... et M. F... ont convenu, par avant-contrat du 13 février 2014, de la vente du lot no 9 de l'état de division de l'immeuble litigieux au prix de 649 000 €. L'acquéreur, qui conteste la consistance du lot et son prix, manifeste, ainsi, son désaccord sur les éléments substantiels du contrat, de sorte qu'il doit être débouté de sa demande de réitération forcée de la vente au prix de 597 366 €.
S'agissant de la demande de nullité de la vente pour erreur sur les qualités substantielles du bien, c'est par des motifs pertinents que la Cour adopte que le Tribunal a débouté M. F... de cette demande. Il sera ajouté que l'appelant n'établit pas que l'existence d'une chambre de service, d'une surface habitable et susceptible d'être raccordée au réseau d'eau, ait été un élément déterminant de son achat, alors surtout qu'il avait visité le bien, qu'il disposait du mesurage de "la chambre de bonne" incluse dans le lot no 9 qu'il acquérait et qu'il avait pu se convaincre par ses visites de que ce local, situé au 6e étage, n'était pas doté de l'eau courante, de sorte qu'un doute pouvait exister sur la possibilité de raccordement au réseau d'eau.
Par suite le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté M. F... de sa demande de nullité de la vente.
Sur les fautes invoquées par M. F... à l'encontre du notaire et de l'agent immobilier, la vente du 13 février 2014 portait sur le lot no 9 de l'état descriptif de division de l'ensemble immobilier sis [...] dont il n'est pas contesté que ce document décrit le lot ainsi qu'il suit : "un appartement situé au deuxième étage, à gauche, composé d'une entrée, quatre pièces, penderie, cuisine et wc, au sixième étage : une chambre de bonne portant la lettre G, au sous-sol : la cave numéro 2. Et les quarante-huit millièmes (48/1000 èmes) de la propriété du sol et des parties communes générales".
Il ressort de l'état de division que l'appartement, la chambre de bonne et la cave, constituant le lot no 9, sont des parties privatives. La vente portant sur un lot et non sur une fraction de lot, la chambre de bonne, partie intégrante de ce lot, devait être incluse dans le mesurage prévu par l'article 46 de la loi du 10 juillet 1965.
Par suite, l'erreur de mesurage prétendue n'étant pas établie, les fautes invoquées à l'encontre du notaire et de l'agent immobilier ne le sont pas davantage.
Il vient d'être dit que M. F... , qui ne peut reprocher à l'agent immobilier d'avoir qualifié le bien conformément au règlement de copropriété, n'avait commis aucune erreur en acquérant ce bien.
En conséquence, le jugement entrepris doit être confirmé en ce qu'il a débouté M. F... de ses demandes de dommages-intérêts à l'encontre du notaire et de l'agent immobilier .
Mme X..., qui n'est pas en défaut au sens de la clause pénale insérée dans l'acte de vente du 13 février 2014 et qui, implicitement, conclut à la résolution de la vente, a droit au paiement par M. F... , qui a fautivement refusé de réitérer la vente, de la somme de 64 800 € prévue par cette clause. Le jugement entrepris sera confirmé de ce chef. Le notaire séquestre de la somme de 32 450 € versée par l'acquéreur devra libérer cette somme entre les mains de Mme X.... M. F... doit être condamné à verser à Mme X... le solde, soit la somme de 32 350 €, avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2015, date des dernières conclusions de Mme X... devant le Tribunal, et anatocisme dans les conditions de l'article 1154 du Code civil.
L'immobilisation du bien a été prolongée par la procédure intentée par M. F... étant observé que, pour fonder sa contestation du prix, ce dernier n'avait pas hésité à pénétrer dans les lieux au prétexte de faire "vérifier la question de la salle de bains" par un architecte (pièce 13 de l'appelant), mais, en réalité, pour faire mesurer l'appartement le 24 avril 2014 par le Cabinet Legrand-Perrin-Jassy en se faisant passer pour le propriétaire (pièce 8 de l'appelant). Mme X... a subi un préjudice complémentaire qui sera réparé par la somme de 5 000 € de dommages-intérêts.
Il n'est pas contesté que, selon un mandat no 2198 du 5 novembre 2013, la société Era immobilier a reçu de Mme X... la mission de rechercher un acquéreur, la commission d'un montant de 21 000 € étant à la charge de ce dernier. L'acte de vente du 13 février 2014 mentionne ce mandat et le montant de la commission en précisant que l'acquéreur en avait la charge. La vente étant effectivement conclue et constatée par l'acte du 13 février 2014 au sens de l'article 6 de la loi du 2 janvier 1970, la commission est due par M. F... .
En conséquence, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné M. F... au paiement de la somme de 21 000 €.
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, de M. F... .
L'équité commande qu'il soit fait droit aux demandes des intimés, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant :
Condamne M. Didier F... à payer à Mme Catherine X... la somme de 5 000 € de dommages-intérêts complémentaires ;
Dit que la SCP Z... , Deboscher, Gresillon, Boiteux, Attia, devra verser à Mme Catherine X... la somme de 32 450 € que le notaire détient à titre de séquestre ;
Dit que le solde de la somme de 64 900 €, soit celle de 32 350 €, doit être payé par M. Didier F... à Mme Catherine X..., avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2015 ;
Dit que les intérêts échus seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code civil ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne M. Didier F... aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne M. Didier F... à payer, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, à :
- Mme Catherine X... : la somme de 10 000 €,
- la SCP Z... , Deboscher, Gresillon, Boiteux, Attia : la somme de 5 000 €,
- la SARL FHI, exerçant sous le nom commercial Era immobilier-Levallois-Perret : la somme de 3 000 €,
- la SARL Cabinet Port-Royal diagnostics : la somme de 3 000 €.
Le Greffier, La Présidente,
