Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 9
ARRÊT DU 05 AVRIL 2018
(n° , 2 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/00719
Décision déférée à la Cour : Jugement du 03 Novembre 2015 - Tribunal d'Instance d'IVRY SUR SEINE - RG n° 11-14-001347
APPELANTE
SARL L'AVENTURE IMMOBILIÈRE représentée par son gérant
N° SIRET : 451 602 635 00018
[Adresse 1]
[Adresse 2]
Représentée par Me Bruno REGNIER de la SCP REGNIER - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050
INTIMÉS
Monsieur [J] [K] [M]
né le [Date naissance 1] 1968 à [Localité 1]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
Représenté par Me Sabine ARNAULD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2496
Madame [H] [G] [X]
née le [Date naissance 2] 1977 à [Localité 2]
[Adresse 3]
[Adresse 4]
Représentée par Me Sabine ARNAULD, avocat au barreau de PARIS, toque : C2496
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 14 Février 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Philippe DAVID, Président
Mme Marie MONGIN, Conseiller
Mme Marie-José BOU, Conseiller
qui en ont délibéré
Greffier, lors des débats : Mme Camille LEPAGE
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Philippe DAVID, Président et par Mme Camille LEPAGE, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES
Le 21 février 2012, la société L'AVENTURE IMMOBILIÈRE, exerçant une activité d'agent immobilier, concluait un mandat de vente portant sur la cession d'un fonds de commerce de laverie automatique, exploité au [Adresse 5]. Le prix de vente fixé par le mandat était de 65 000 euros auquel s'ajoutait 5 000 euros hors taxe de commission à charge de l'acquéreur.
Le 17 janvier 2014, la société L'AVENTURE IMMOBILIÈRE signait une promesse de vente sous conditions suspensives avec M. [M] et Mme [X], lesquels signaient également une lettre d'intention d'achat du fonds de commerce, contresignée par le vendeur. De plus, une reconnaissance d'honoraires était régularisée le même jour entre les acquéreurs et l'agent immobilier. Les acheteurs renonçaient toutefois à poursuivre la vente, faute de réalisation des conditions suspensives et refusaient de régler à l'agence immobilière la commission.
Une mise en demeure leur a été adressée le 2 avril 2014 qui demeurait vaine. De même, les mises en demeures ultérieures restaient infructueuses.
Le 30 juin 2014, la société L'AVENTURE IMMOBILIÈRE assignait M. [M] et Mme [X], devant le tribunal d'instance d'Ivry-sur-Seine aux fins de les voir condamner in solidum à lui régler la somme de 5 000 euros au titre du préjudice lié à leur renoncement à la conclusion de la vente sans motif légitime.
Par jugement contradictoire du 3 novembre 2015, le tribunal déboutait la société L'AVENTURE IMMOBILIÈRE de l'intégralité de ses demandes et condamnait M. [M] et Mme [X] au paiement d'une somme de 800 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Le tribunal considérait que la société L'AVENTURE IMMOBILIÈRE n'était pas fondée à se prévaloir d'un quelconque préjudice à raison du défaut de réalisation de la vente, faute de rapporter la preuve de la validité du mandat.
Par déclaration en date du 21 décembre 2015, la société L'AVENTURE IMMOBILIÈRE a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières écritures signifiées le 6 mars 2017, l'appelante demande à la cour de:
- Prononcer la nullité du jugement rendu le 3 novembre 2015 par le tribunal d'instance.
- Condamner in solidum M. [M] et Mme [X] à verser à la société L'AVENTURE IMMOBILIÈRE la somme de 5 000 euros de dommages et intérêts au titre de l'indemnisation de sa perte de chance de percevoir une commission.
- Condamner in solidum M. [M] et Mme [X] à verser à la société L'AVENTURE IMMOBILIÈRE la somme de 4 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile.
L'appelante soutient que le tribunal aurait relevé d'office un moyen de droit non soulevé par M. [M] et Mme [X].
De plus, faisant valoir l'absence de motif légitime du renoncement à la vente, l'appelante indique qu'elle a subi une perte de gain et que ce préjudice doit être réparé.
La société L'AVENTURE IMMOBILIÈRE estime que le mandat et la promesse de cession de fonds de commerce seraient parfaitement réguliers.
Dans leurs dernières écritures signifiées le 6 mai 2016, les intimés demandent à la cour de :
- Dire que la société L'AVENTURE IMMOBILIÈRE est mal fondée en son appel.
- Dire que le montant des dommages et intérêts auxquels M. [M] et Mme [X] pourront être tenus ne sera pas supérieur à la somme de un euro.
- Condamner la société L'AVENTURE IMMOBILIÈRE à payer à M. [M] et Mme [X] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Les intimés font principalement valoir que le mandat n'aurait pas été signé par le propriétaire du fonds de commerce, de sorte qu'il y aurait lieu de s'interroger sur son existence.
De plus, M. [M] et Mme [X] soutiennent qu'il appartiendrait à l'appelante d'apporter la preuve du mandat.
Les intimés indiquent, en outre, qu'ils n'auraient commis aucune faute et que la transmission tardive du contrat de bail leur aurait été préjudiciable.
Enfin, M. [M] et Mme [X] déclarent que la société L'AVENTURE IMMOBILIÈRE ne pourrait se prévaloir que d'une perte de chance d'obtenir la commission, et non de l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle s'était réalisée.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures de celles-ci, conformément à l'article 455 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture est intervenue le 16 janvier 2018.
SUR CE,
1- Au soutien de sa demande d'annulation du jugement du tribunal d'instance d'Ivry-sur-Seine en date du 3 novembre 2015, la société L'AVENTURE IMMOBILIÈRE soutient que le premier juge aurait relevé d'office moyens de droit tenant à la nullité du mandat sans respecter les dispositions de l'article 16 du code de procédure civile relatives au respect du principe du contradictoire par le juge, en violation d'un principe fondamental de procédure.
Cependant, M. [M] et Mme [X] indiquent avoir soulevé eux-mêmes ce moyen lors des débats et par conséquent, au regard de l'oralité de la procédure, le moyen est présumé avoir été débattu contradictoirement entre les parties.
L'exception de nullité doit donc être rejetée.
2- S'agissant de la validité du mandat de vente du fonds de commerce, contrairement aux allégations des intimés, il apparaît à l'examen du mandat litigieux que cet acte est signé du mandant et porte la mention « bon pour accord ».
Il comporte également le numéro d'inscription sur le registre des mandats.
C'est donc sans fondement que M. [M] et Mme [X] se prévalent de la non validité du mandat.
Par ailleurs, les intimés avaient signé une reconnaissance d'honoraires au profit de l'agent immobilier.
3- M. [M] et Mme [X] soutiennent également, au visa de l'article L. 141-1 du code de commerce que la promesse de cession de fonds de commerce serait nulle en l'absence d'information sur l'état des nantissements.
À cet égard, il apparaît toutefois que la promesse de cession stipule: «INSCRIPTIONS DE PRIVILÈGE Le promettant déclare qu'il n'existe sur le fonds de commerce dont s'agit aucune inscription de privilège.
L'État des privilèges sera requis auprès de M. le greffier du tribunal de commerce compétent».
Aucune nullité n'est donc encourue de ce chef.
4- Se fondant sur l'article 1382 du Code civil, dans sa version alors applicable au litige, la société L'AVENTURE IMMOBILIÈRE fait valoir que l'acquéreur, tiers au contrat de mandat et non débiteur de la commission raison de l'absence de signature d'un acte définitif, doit répondre des fautes qu'il aurait commises et notamment, dans le cas où celui-ci aurait fait perdre à l'agent immobilier une chance de percevoir sa commission.
En l'espèce, M. [M] et Mme [X] indiquent avoir renoncé à l'achat fonds de commerce en raison de l'absence de nouveau bail commercial dont la signature était une condition suspensive de la vente.
L'appelant indique toutefois qu'un nouveau bail a été soumis à M. [M] et Mme [X]. Dès lors, les acquéreurs ne pouvaient se prévaloir de la condition suspensive liée à la signature de cet acte en se fondant sur la précarité du contrat de bail en cours d'exécution depuis six ans alors qu'il existe un droit au renouvellement offrant le bénéfice d'un nouveau bail de neuf ans.
Dans ces conditions, alors qu'un acompte, à valoir sur le prix de vente, de 4 725 euros à l'ordre du vendeur, avait été réglé par chèque CARPA par le conseil de M. [M] et Mme [X] ainsi qu'en atteste un courrier du 15 avril 2014, c'est sans motif légitime que les intimés ont refusé de signer l'acte de vente.
Ce manquement qui caractérise une faute délictuelle imputable à M. [M] et Mme [X] est manifestement à l'origine d'un préjudice constitué par la perte d'une chance de percevoir une commission par l'agent immobilier.
Au regard des circonstances de l'espèce, du montant de la commission et d'une certaine mauvaise foi des acquéreurs qui n'hésitent pas à alléguer sans fondement des erreurs qu'aurait commises la société L'AVENTURE IMMOBILIÈRE alors que M. [M] et Mme [X] ont manifestement, sans justification contractuelle au regard des conditions suspensives envisagées dans la promesse de vente, brusquement changé d'avis, la perte de chance doit être évaluée au montant de la commission qui aurait dû être perçue, soit la somme de 5 000 euros.
M. [M] et Mme [X] ayant concouru à la réalisation du dommage seront condamnés in solidum au paiement de cette somme envers la société L'AVENTURE IMMOBILIÈRE.
Le jugement sera dès lors réformé en ce sens.
4- M. [M] et Mme [X] succombant en leurs prétentions seront condamnés en tous les dépens.
Il paraît équitable d'allouer à la société L'AVENTURE IMMOBILIÈRE une somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
PAR CES MOTIFS
LA COUR,
Statuant après débats en audience publique, par décision mise à disposition au greffe, contradictoire,
- Rejette l'exception de nullité du jugement ;
- Infirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Statuant à nouveau,
- Condamne in solidum M. [M] et Mme [X] à payer à la société L'AVENTURE IMMOBILIÈRE la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts à titre d'indemnisation de sa perte de chance de percevoir une commission et celle de 3 000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamne in solidum M. [M] et Mme [X] aux dépens de première instance et d'appel.
Le greffierLe président
