Grosses délivrées REPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 3
ARRÊT DU 17 MAI 2018
(n° 172, 17 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 15/24135
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Octobre 2015 -Tribunal d'Instance de PARIS 7ème arrondissement - RG n° 11-14-000059
APPELANTE
Madame [R] [J]
Née le [Date naissance 1] 1970 à [Localité 1]
P. [Q], 8/12a
[Localité 1] / UKRAINE
Représentée par Me Ronald SARAH, avocat au barreau de PARIS, toque : A0441
INTIMES
Monsieur [O] [D]
Né le [Date naissance 2] 1964 à [Localité 2] (Caroline du Nord)
[Adresse 1]
[Localité 3]
Représenté par Me Franck CROMBET, avocat au barreau de PARIS, toque : E1506
Madame [N] [V]
Née le [Date naissance 3] 1957 à [Localité 4]
[Adresse 2]
[Localité 5]
Représentée par Me Thomas GREBY, avocat au barreau de PARIS, toque : E1902
SAS PROPRIETES PARISIENNES SOTHEBY'S LTY
[Adresse 3]
[Localité 6]
Représentée par Me Martine SADKOWSKI RAMO, avocat au barreau de PARIS, toque : D2040
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 22 Mars 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. [M] [W], Président
M. Philippe JAVELAS, Conseiller
Mme Pascale WOIRHAYE, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur M. [M] [W] dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : Mme Sophie LARDOUX
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. [M] [W], président et par Mme Sophie LARDOUX, greffier présente lors de la mise à disposition.
Exposé du litige
Mme [R] [J], résidant en Ukraine, a donné à Mme [N] [V] mandat de l'assister dans la recherche d'un appartement situé à [Localité 4] en vue d'un séjour avec des membres de sa famille du 29 juin au 25 août 2013.
Dans le cadre de cette recherche, la société Propriétés Parisiennes Sotheby's (par abréviation la société Sotheby's) a présenté à Mme [N] [V] un appartement appartenant à M. [O] [D], et situé [Adresse 1] .
Le 30 mai 2013 Mme [R] [J] a conclu avec M..[O] [D], par l'intermédiaire de la société Sotheby's, un contrat de location meublée portant sur ce bien immobilier au loyer de 15 000 euros par mois soit au total pour le séjour la somme de 28 500 euros.
Arrivée sur place le 29 juin 2013 Mme [R] [J] a formulé par courriel adressé à Mme [N] [V] des reproches portant principalement sur l'état de propreté, l'encombrement de certains espaces, l'hygiène, l'ameublement, la sécurité ainsi que la décoration du logement.
Ayant fait restituer les clés du logement le 3 juillet 2013, elle a demandé le remboursement des sommes versées d'avance soit : 28 500 euros de loyers et 15 000 euros de dépôt de garantie.
M. [O] [D] lui a remboursé, au titre du dépôt de garantie, la somme de 14.830 euros.
Les 4 et 6 mars 2014 Mme [R] [J] a fait assigner M. [O] [D], Mme [N] [V], la société Sotheby's devant le Tribunal d'Instance de Paris 7ème en annulation de contrat de bail et en restitution de loyers et de commissions ainsi qu'en indemnisation de préjudice .
Par jugement du 18 septembre 2015 le tribunal d'instance de Paris 7 ème a débouté Mme [R] [J] de ses demandes, l'a condamnée aux dépens et à payer, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile les sommes de 1 200 euros à M. [O] [D] , 800 euros à Mme [N] [V] et de 800 euros à la société Sotheby's.
Mme [R] [J] a interjeté appel de cette décision.
Par conclusions du 5 février 2016 elle demande à la cour de :
- au visa des articles 1108 et suivants, 1134, 1147, et 1382 du Code civil, et 700 du Code de procédure civile,
- infirmer le jugement déféré,
- statuant à nouveau :
- à titre principal :
- constater que Mme [R] [J] a commis une erreur sur les qualités substantielles du bien pris à bail ;
- prononcer la nullité du contrat de bail,
- condamner M.[O] [D] à lui restituer la somme de 28.500 euros, au titre des loyers payés d'avance,
- condamner Mme [N] [V] et la société Sotheby's les sommes respectivement de 5.000 euros et de 10.000 euros perçues à titre d'honoraires,
- à titre subsidiaire,
- constater le manquement de la société Sotheby's à son obligation d'information et de conseil,
- condamner la société Sotheby's à payer à Mme [R] [J] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- constater le manquement de Mme [V] à ses obligations à l'égard de Mme [R] [J],
- condamner Mme [N] [V] à payer à Mme [R] [J] la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- constater la mauvaise exécution du contrat de bail par M [O] [D] , '
- condamner M. [O] [D] à payer à Mme [R] [J] la somme de 28.500 euros, à titre de dommages-intérêts.
- en tout état de cause :
-condamner solidairement M..[O] [D] et la société Sotheby's à payer à Mme [R] [J] la somme de 50.000 euros à titre de dommages et intérêts ;
- condamner solidairement M.[O] [D] , Mme [N] [V] , et la société Sotheby's
aux dépens et à payer à Mme [R] [J] la somme de 15.000 euros au titre des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- débouter M.[O] [D] , Mme [N] [V], et la société Sotheby's de leurs demandes.
Par conclusions du 1er avril 2016 M. [O] [D] demande à la cour de :
- au visa des dispositions des articles 1382 et 1991 et 1992 du Code civil,
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté Mme [R] [J], et l'a condamnée aux dépens et à lui payer une indemnité de procédure de 1 200 euros,
- condamner Mme [R] [J] ou tout succombant aux dépens et à lui payer la somme de 12 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du Code de procédure civile,
- débouter Mme [N] [V] de la demande formulée à l'encontre de M.[O] [D] au titre de l'article 700 du Code de procédure civile.
- subsidiairement,
- réduire notablement le montant de la somme qui pourrait lui être allouée.
- condamner in solidum la société Sotheby's et Mme [N] [V] à le garantir, des condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.
Par conclusions du 22 mars 2016 Mme [N] [V] demande à la cour de :
- confirmer le jugement déféré,
- y ajoutant,
- condamner Mme [R] [J] et M. [O] [D] aux dépens et au paiement de la somme de 4 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Par conclusions du 11 avril 2016 la société Sotheby's demande à la cour de :
- au visa des articles 1315, 1728, 1184, 1108, 1109, 1134 et 1147 du Code Civil, 1382 du Code de procédure civile, 559 du Code de procédure civile, et des dispositions de la loi du 2 janvier 1970 et du décret du 20 juillet 1972,
- dire la société Sotheby's recevable et bien fondée en ses demandes ;
- débouter Mme [R] [J] de ses demandes,
- confirmer le jugement déféré, sauf en ce qu'il reconnaît une force probante aux
photographies litigieuses versées par Mme [R] [J],
- en conséquence,
- rejeter les demandes de Mme [R] [J],
- y ajoutant :
- constater que par son appel Mme [R] [J] entendait prolonger le procès sans être en mesure de prouver ses allégations ;
- dire que l'appel est abusif,
- condamner Mme [R] [J] à verser à la société Sotheby's la somme de 20.000 euros en réparation de ses différents postes de préjudice.
- condamner Mme [R] [J] à une amende civile à hauteur du dommage causé au bon fonctionnement de la justice ;
- condamner Mme [R] [J] aux dépens et à payer à la société Sotheby's la somme
de 5.000 euros au titre de l'article 700 du Code de procédure civile,
L'ordonnance de clôture a été rendue le 15 février 2018.
MOTIFS DE LA DÉCISION
SUR LES PRÉTENTIONS DES PARTIES
Attendu qu'au soutien de son appel Mme [R] [J] fait valoir essentiellement que :
- concernant la demande d'annulation du bail pour erreur sur la substance :
- avoir visité l'appartement concerné, sa mandataire Mme [N] [V] lui a indiqué le 16 mai 2013 que celui-ci était incroyable et qu'elle y serait très confortablement installée.
- en conséquence, au vu des photographies d'agence qui lui ont été transmises, et en considération de la renommée de la société Sotheby's, Mme [R] [J] a conclu, à distance, le 30 mai 2013, un contrat de bail avec M.[O] [D] ;
- en arrivant sur place le 29 juin 2013 elle a constaté que l'appartement ne correspondait pas à ses attentes dès lors que notamment :
- il était dans un état de saleté et d'insalubrité avancés ;
- son mobilier était insuffisant, délabré et vétuste ;
- les placards de la cuisine, le réfrigérateur et le congélateur contenaient de la nourriture en putréfaction ;
- les placards, tiroirs, étagères, commodes et buffets étaient encombrés d'objets
divers,
- certaines parties de l'appartement présentaient un important danger, en particulier pour les enfants ;
- la décoration n'était pas conforme à celle qui figure sur les photographies envoyées avant la conclusion du bail ;
- ces éléments témoignent de l'état général de l'appartement ;
- l'appartement ne présentait donc pas les caractéristiques qu'elle en attendait lors de la conclusion du contrat,
- en particulier l'idée de demeure de prestige fait qu'elle pouvait exiger un état de propreté suffisant pour jouir pleinement du bien ;
- si elle avait eu connaissance de l'état de propreté, de rangement, d'ameublement, et de confort, elle n'aurait pas contracté,
- pour s'opposer aux demandes, M. [O] [D] invoque la présence de Mme [N] [V] , censée représenter Mme [R] [J] lors de la visite précédant la signature du bail.
- or Mme [R] [J] sait depuis peu que sa représentante était en réalité également rémunérée par la société Sotheby's et qu'elle se trouvait de ce fait, en conflit d'intérêts, percevant :
- 5.000 euros de Mme [R] [J],
- 3 000 euros de la société Sotheby's ;
- pour percevoir cette dernière rémunération, Mme [N] [V] a incité Mme [R] [J] à prendre l'appartement en location,
- à cette fin Mme [N] [V] a dissimulé l'état réel de la chose louée,
- dans un courriel du 23 septembre 2013 Mme [N] [V] a d'ailleurs reconnu que l'appartement était «dans un état très désorganisé, pour ne pas dire de grand 'bordel' ;
- trompée par Mme [N] [V] et convaincue par des photographies qui n'attestaient pas de l'état réel de l'appartement Mme [R] [J] a commis des erreurs sur les qualités substantielles du bien qu'elle prenait à bail.
- ces erreurs qui ont vicié son consentement justifient l'annulation du contrat de bail ;
- le bail étant annulé, les loyers et les commissions doivent être remboursés ;
- subsidiairement, sur l'action en responsabilité contre M. [O] [D] , la société Sotheby's, et Mme [N] [V] ;
- s'agissant de la société Sotheby's : en qualité de mandataire du bailleur, celle-ci devait en particulier s'assurer que la description des caractéristiques précises de la location (et notamment de l'état général du bien loué) avait bien été portée à la connaissance de sa cliente ;
- or, se contentant de transmettre quelques photographies favorables, éloignées de la réalité, la société Sotheby's ne s'est pas assurée avant l'entrée dans les lieux de l'état de l'appartement, de son aménagement ou de son adéquation avec les besoins de Mme [R] [J] ;
- en outre la société Sotheby's n'était pas présente pour la remise des clefs à Mme [R] [J], notamment pour dresser un état des lieux.
-le fait, invoqué par la société Sotheby's, que M. [O] [D] se soit engagé à ce que le ménage soit effectué, n'exonère par l'agence immobilière de sa responsabilité ;
- le mécontentement de Mme [R] [J] ne porte pas en effet que sur ce point ; il résulte de l'état général d'insalubrité du logement, de sa carence en mobilier utilisable, de l'état de délabrement du mobilier présent ainsi que de la dangerosité de certaines parties du logement ;
- s'agissant de Mme [N] [V] : celle-ci a manqué à son obligation de loyauté et de bonne foi,
- pour percevoir une double rémunération Mme [N] [V] lui a fait, à la suite de la visite du 16 mai 2013, une description mensongère de l'appartement ;
-et c'est dans ce contexte que Mme [R] [J] s'est engagée ;
- s'agissant de M. [O] [D] , en sa qualité de bailleur, celui-ci a manqué à son obligation de délivrance, le bien loué étant dépourvu des qualités qu'il aurait dû présenter ;
- dès le 1er juillet 2013 la société Sotheby's a informé M. [O] [D] des reproches formulés par Mme [R] [J] ;
- M.[O] [D] a répondu concernant le nettoyage de l'appartement, qu'il avait fait venir deux femmes de ménage avant l'arrivée de Mme [R] [J] ;
- or les photographies prises lors de l'entrée dans l'appartement établissent la réalité des reproches formulés,
- M.[O] [D] a engagé en conséquence sa responsabilité sur le fondement de l'article 1147 du Code civil ;
- en outre il n'était pas présent lors de la remise des clefs à Mme [R] [J], il n'a pas dressé un état des lieux, et il ne s'est pas assuré, de la présence à cette occasion, de son mandataire, la société Sotheby's ;
- contrairement à ce que soutient M.[O] [D] , Mme [R] [J], n'a pas occupé le bien du 29 juin et 3 juillet 2016, ce dont témoignent les notes d'hôtel versées au débat pour cette période ;
- Mme [R] [J] subit un préjudice matériel constitué :
- des frais d'hôtel du 29 juin au 3 juillet 2013,
- des dépenses correspondant à la recherche d'un appartement de substitution, ainsi qu'aux frais d'interprète,
- des frais engagés pour faire valoir ses droits ;
- elle subit aussi un préjudice moral dès lors qu'arrivant avec ses enfants depuis l'Ukraine, après plusieurs heures de voyage elle a trouvé un logement sale, au mobilier vétuste, que dans l'urgence, elle a dû chercher une solution de relogement, et que ni le propriétaire, ni l'agence de location, n'ont entrepris de démarche pour essayer de permettre l'exécution du contrat ;
Attendu que M. [O] [D] fait valoir essentiellement que :
- sur l'erreur alléguée :
- le bien immobilier loué était un appartement de prestige, adapté aux besoins exprimés par Mme [R] [J] ;
- l'erreur alléguée n'est pas excusable dans la mesure Mme [R] [J] ne s'est engagée qu'après avoir mandaté Mme [N] [V] pour visiter l'appartement,
- Mme [N] [V] était informée des exigences de sa cliente et des caractéristiques du bien qu'elle recherchait ;
- Mme [N] [V] a visité l'appartement et à l'issue de sa visite a écrit à Mme [R] [J] que celui-ci était 'incroyable' et confortable ce dont il se déduit qu'il était conforme aux exigences de sa cliente ;
- il n'y a donc pas d'erreur sur les qualités substantielles du bien loué ;
- sur l'obligation de délivrance :
- les photographies produites par Mme [R] [J] ne sont pas probantes dès lors qu'elle ne sont pas datées, et qu'elles se focalisent sur des détails sans jamais présenter de vue d'ensemble,
- s'agissant des meubles : les photographies de l'agence montrant l'ameublement de la plupart des pièces de l'appartement ont été transmises à Mme [R] [J] avant la conclusion du bail ;
- s'agissant de la dangerosité alléguée : le reproche porte sur un escalier menant à l'espace cuisine salle à manger, qui aurait été dangereux ; toutefois Mme [N] [V] n'a formulé aucune réserve sur cet escalier après avoir visité le logement ;
- s'agissant de la décoration : celle-ci était la même que celle que Mme [N] [V] a pu voir au cours de la visite du 16 mai 2013,
- en outre Mme [R] [J] n'a pas fait du maintien ou non des éléments de décoration une condition de son engagement ;
- s'agissant de l'état de propreté : il avait fait effectuer le ménage avant l'arrivée de Mme [R] [J],
- alors que son assistante, présente sur place, le 29 juin 2013 pour la remise des clés, a communiqué à Mme [R] [J] les coordonnées de M.[O] [D] , celle-ci ne l'a pas appelé pendant son séjour dans l'appartement ,
- sur le respect de l'obligation de délivrance :
- l'appartement livré était adapté à sa destination,
- Mme [R] [J] qui a disposé des lieux du 29 juin au 3 juillet 2013, date de la restitution des clés n'a pris contact ni avec M.[O] [D] ni avec son assistante pour leur faire part de ses griefs,
- il ne peut être reproché à M.[O] [D] d'avoir été absent lors de l'entrée dans les lieux dès lors qu'il était représenté par son assistante,
- Mme [R] [J] n'établit pas que l'absence d'état des lieux lui ait causé un préjudice,
- sur la garantie due par la société Sotheby's
- M. [O] [D] a confié la location du bien à la société Sotheby's, professionnelle de l'immobilier,
- celle-ci était tenue d'un devoir de conseil,
- or la société Sotheby's n'a émis aucune réserve sur l'état du bien immobilier,
- elle ne l'a pas informé sur les conséquences de l'absence d'inventaire du mobilier et ne lui a pas précisé que celui-ci devait être signé par la locataire, se contentant de lui indiquer qu'elle ne pourrait pas l'établir alors que cette prestation lui incombait tout comme l'établissement d'un état des lieux et la remise des clés ;
- le fait que face à la défaillance de la société Sotheby's, il ait indiqué qu'il établirait l'inventaire, ne dispensait pas cette société de ses obligations contractuelles ;
- concernant le préjudice :
- Mme [R] [J] ne peut prétendre obtenir à la fois le remboursement du prix de location et le paiement de frais qu'elle a engagés alors que l'appartement était conforme à la description et adapté à sa destination;
Attendu que Mme [N] [V] fait valoir essentiellement que :
- elle a reçu mandat d'aider Mme [R] [J] dans la recherche d'un appartement et à mettre celle-ci en relation avec une agence immobilière ;
- elle a rempli sa mission en contactant de nombreuses agences, en proposant à Mme [R] [J] près de 20 logements et en visitant le 16 mai 2013 l'appartement mis en location par M.[O] [D] par l'intermédiaire de la société Sotheby's ;
- Mme [R] [J] qui en définitive a choisi l'appartement après que de nombreux autres lui aient été proposés, n'est pas fondée à invoquer des manoeuvres frauduleuses et l'existence d'un conflit d'intérêts ;
- Mme [R] [J] n'a pas été trompée puisque l'appartement était en adéquation avec la présentation qui en a été faite ;
- il n'entrait pas dans sa mission de s'occuper du ménage de l'appartement ou de vider les placards de celui-ci ;
- le reproche concernant la sécurité des enfants ne peut être retenu, dès lors que seul un enfant mineur figurait sur la liste des futurs occupants ;
- le fait que lors de la visite du 16 mai 2013 l'appartement ait été en désordre n'établit pas qu'il l'était également lors de l'entrée dans les lieux de Mme [R] [J] ;
- l'effet relatif du contrat de location s'oppose à ce qu'on lui impute une faute commise par le bailleur ou l'agence immobilière ;
- concernant l'appel en garantie formé par M [D], celui-ci, tiers au contrat de mandat confié par Mme [R] [J] à Mme [N] [V], doit prouver une faute dans l'exécution de ce mandat,
- il ne fait pas cette preuve,
- si une faute était retenue à la fois contre elle et M.[O] [D], celui-ci ne pourrait pas l'appeler en cause car, pour la part mise à sa charge, à raison de ses fautes personnelles, un coauteur ne peut, exercer un recours en garantie contre un autre coauteur ;.
- alors que M.[O] [D] avait déclaré à l'agence qu'il pourrait être présent lors de l'entrée de Mme [R] [J] dans les lieux et qu'il réaliserait l'inventaire, aucun état des lieux et aucun inventaire n'ont été dressés ;
Attendu que la société Sotheby's fait valoir essentiellement que :
- sa mission consistait exclusivement à : trouver le locataire, et signer un contrat de location ;
- ayant effectué toutes les démarches nécessaires à cette fin, elle a rempli son mandat ;
- l'inadéquation alléguée entre la présentation faite par le descriptif et les photographies de l'agence d'une part, et le bien livré en location d'autre part n'est pas prouvée ;
- les photographies invoquées par l'appelante ne démontrent pas les reproches allégués s'agissant de preuves que celle-ci se délivre à elle-même ;
- en considération de la superficie des locaux soit 336 m², ces photographies qui ne représentent que des détails et non des vues globales, sont impropres à établir l'état d'insalubrité générale allégué ;
- la société Sotheby's qui a eu pour seul interlocuteur Mme [N] [V] n'a jamais rencontré Mme [R] [J] ni échangé de courriers avec elle ;
- c'est pour des convenances personnelles qu'en définitive Mme [R] [J] a décidé de ne pas donner suite à la location ;
SUR L'ACTION EN ANNULATION DU CONTRAT DE LOCATION
Attendu que Mme [R] [J] fonde son action sur les dispositions des articles 1108 et suivants du code civil ;
Que selon les dispositions de l'article 1110 du Code civil dans sa rédaction applicable lors de la conclusion du bail, : «l'erreur n'est une cause de nullité de la convention que lorsqu'elle tombe sur le coup de la substance même de la chose qui en est l'objet » ;
Que le terme substance de la chose désigne en particulier les qualités essentielles convenues entre les parties ;
Attendu que pour constituer une cause de nullité l'erreur doit être :
- déterminante du consentement,
- et excusable, ce qui s'entend d'une erreur commise par la partie qui malgré les diligences raisonnables, dont elle a fait preuve n'a pu l'éviter ;
Attendu qu'il appartient à celui qui agit en annulation du contrat pour erreur sur la substance, de prouver que la ou les qualités invoquées ont été expressément ou tacitement convenues entre les parties et que c'est en considération de cette ou de ces qualités que les parties ont contracté ;
Que la cause de nullité s'apprécie en considération des circonstances dans lesquelles le consentement a été donné ;
Attendu en l'espèce, que Mme [R] [J] invoque une discordance entre les caractéristiques attendues et la réalité, et fait valoir que si elle avait connu cet état de fait elle n'aurait pas conclu le bail ;
Qu'elle en déduit avoir commis une erreur entraînant la nullité du contrat de location ;
Que seule l'erreur excusable étant une cause de nullité, il lui appartient de prouver que se fiant aux éléments d'information fournis par le bailleur elle a cru prendre à bail un appartement ayant des qualités essentielles que ne présentait pas en réalité la chose louée ;
Qu'il lui incombe également de démontrer que ces qualités étaient connues de M.[O] [D] ou de la société Sotheby's, mandataire de celui-ci, et qu'elles sont ainsi entrées dans le champ contractuel ;
Attendu sur les circonstances de la conclusion du contrat de bail, que selon le courriel du 10 avril 2013 Mme [R] [J] a indiqué à Mme [N] [V] qu'elle recherchait une maison à [Localité 4] à proximité du passage Dauphine pour 7 personnes adultes et 1 enfant, et qu'elle avait besoin de trois chambres et de trois salles de bains, pour une superficie de pas moins de 200 m² ;
Qu'après les démarches entreprises par Mme [N] [V], Mme [R] [J] a conclu avec M.[O] [D] le contrat de bail du 30 mai 2013 ;
Que Mme [R] [J] a contracté le bail en considération de :
- l'annonce de présentation et les photographies émanant de l'agence immobilière,
- la désignation du bien figurant dans le contrat de location,
- la visite que le bailleur par son mandataire a organisée sur place pour Mme [N]
[V] ;
Attendu par l'annonce susvisée l'agence immobilière a présenté le bien comme étant un appartement d'une superficie de 336 m², fonctionnant comme une maison privative, rénovation et volume exceptionnel, situé dans une copropriété sécurisée, mitoyenne à l'hôtel [Établissement 1] ;
Que les photographies jointes à ce descriptif ainsi que les photographies prises ultérieurement par la société Sotheby's et transmises à Mme [R] [J] montrent des pièces spacieuses, équipées d'un mobilier ancien ;
Attendu concernant la désignation contractuelle, que le contrat de bail décrit un appartement meublé se développe sur trois niveaux, et composé «au rez-de-chaussée : d'une entrée, d'un salon, d'une chambre, d'une bibliothèque d'une salle de bains, d'un bureau et d'un dressing au premier étage : mezzanine deux chambres, salle de bains ; au sous-sol (en cour anglaise) une cuisine , avec espace repas, sauna, buanderie, cave à vin, espace télévision » ;
Que le loyer était de 510 euros par jour pour 8 personnes ;
Attendu que Mme [R] [J] ne formule pas de reproche quant au lieu de situation, à la superficie de cet appartement, au nombre de pièces, à leur volume respectif, ainsi qu'à leur aspect spacieux et lumineux ;
Qu'il y a lieu d'en déduire que sur ces points, l'appartement correspond à la fois à l'annonce de l'agence immobilière, à la désignation contractuelle, aux photographies d'agence et à la représentation que Mme [R] [J] a pu s'en faire à partir des informations communiquées par Mme [N] [V] à la suite de la visite des lieux le 16 mai 2013 ;
Attendu que les reproches formulés portent sur :
- l'ameublement,
- la décoration,
- l'état de propreté et l'hygiène de lieux considèré par Mme [R] [J] comme étant dans un état d'insalubrité avancé,
- l'encombrement selon elle de certains espaces,
- la sécurité des locaux ;
Attendu qu'au soutien de ses prétentions elle verse aux débats :
- la copie d'un courrier non signé daté du 2 juillet 2013, et destiné à M. [O] [D],
- un ensemble de photographies ;
Attendu que le fait que certains des objets (et en particulier des meubles) qui figurent sur les photographies de la société Sotheby's, se retrouvent sur les photographies produites par l'appelante montre que celles-ci ont été prises à l'arrivée sur place en juin 2013 ;
Attendu concernant l'ameublement, que sur certaines des photographies produites par Mme [R] [J] figurent des meubles fortement usagés ;
Mais attendu que les photographies de l'agence immobilière montrent des meubles d'aspect ancien, disparates et usagés ; que le mobilier du salon et de la pièce bibliothèque y apparaît en nombre réduit au regard de la vaste superficie de ces pièces ;
Attendu par ailleurs que les photographies relatives au mobilier n'établissent pas l'erreur alléguée, dans la mesure où par son mandataire, le bailleur avait organisé pour Mme [N] [V], représentante de Mme [R] [J], une visite des lieux ;
Que l'erreur que le cas échéant Mme [R] [J] aurait pu commettre quant à l'état du mobilier n'est donc pas excusable ;
Que s'agissant spécialement du grief portant sur la présence d'une chaise percée que Mme [R] [J] ne fournit aucune précision sur l'endroit où se trouvait ce mobilier qui figure seule sur la photographie produite comme élément de preuve ;
Attendu concernant la décoration, qu'il n'est pas démontré que la décoration de l'appartement lors de l'entrée dans les lieux ait été différente de celle que présentaient les photographies d'agence communiquées à Mme [R] [J] avant la conclusion du bail ;
Qu'en outre le logement avait été visité par la mandataire de Mme [R] [J] avant l'entrée de celle-ci dans les lieux ;
Attendu sur la dangerosité alléguée, que, sur ce point, Mme [R] [J] produit uniquement comme preuve la photographie d'un escalier ;
Que cette photographie ne suffit pas à démontrer que l'escalier considéré, dont Mme [R] [J] ne précise pas l'emplacement dans le logement, ne soit pas conforme aux règles de sécurité ; qu'elle ne démontre pas 'l'important danger de certaines parties du logement' dont elle fait état dans ses conclusions ;
Attendu sur l'état de propreté, que les photographies produites par Mme [R] [J] montrent :
- l'absence de nettoyage de certains équipements en particulier :
- le plan de travail dans la cuisine
- d'un four dans la cuisine,
- de tiroirs de meubles de la cuisine,
- d'un évier dans la buanderie,
- et d'une imprimante recouverte de poussière ;
- la présence d'objets encombrant un coin de la cuisine ;
- la présence de nourriture dans le réfrigérateur, et le congélateur,
- la présence de bocaux contenant de produits alimentaires,
Attendu sur ces points, que ces photographies, centrées sur des objets pris isolément, ne fournissent pas de vue d'ensemble de la pièce où elles sont prises ;
Qu'elles ne permettent pas d'affirmer, que l'ensemble de l'appartement présentait des problèmes d'encombrement, d'hygiène ou de propreté ;
Attendu s'agissant des produits alimentaires, que certaines photographies montrent la présence d'aliments dans le congélateur et le réfrigérateur et celle de récipients emplis de produits alimentaires sur les étagères de la cuisine ;
Que rien ne permet cependant d'affirmer qu'il s'agit, comme le soutient Mme [R] [J], de produits avariés ou en putréfaction ;
Attendu que le manque de propreté, l'encombrement ponctuel, et la présence de certains produits alimentaires périssables, tel que ci-dessus relevé, soulèvent cependant la question du respect par le bailleur de son obligation de délivrance ;
Que tels que décrits ci-dessus, ils ne concernent néanmoins que des aspects limités de la location elle même, et rien ne permet en conséquence d'affirmer qu'ils aient porté sur des qualités substantielles de l'appartement convenues entre les parties et en considération desquelles celles-ci ont contracté ;
Qu'il n'est donc pas démontré qu'ils aient pu à eux seuls entraîner pour la locataire une erreur sur les qualités substantielles de l'appartement lui même ;
Attendu qu'invoquant un dol de la part de sa mandataire, Mme [R] [J] soutient avoir été trompée par Mme [N] [V] qui, par une présentation partiale de l'appartement l'aurait amenée à commettre une erreur sur les qualités substantielles de celui-ci ;
Attendu que selon les dispositions de l'article 1116 du code civil, dans sa rédaction applicable au présent litige, 'Le dol est une cause de nullité de la convention lorsque les manoeuvre pratiquées par une des parties sont telles qu'il est évident que sans ces manoeuvres, l'autre partie n'aurait pas contracté. Il ne se présume pas et doit être prouvé' ;
Attendu que le dol, au sens de ce tete, ne peut être retenu comme vice du consentement que s'il émane du cocontractant ;
Qu'en l'espèce, Mme [N] [V] est tiers au contrat de location ;
Attendu il s'ensuit en l'espèce que les circonstances alléguées à l'encontre de celle-ci, et qui seront examinées ci-après dans le cadre de l'action dirigée contre elle, ne peuvent utilement être invoquées comme cause d'annulation du contrat de location ;
Attendu que compte tenu des développements qui précédent, la demande d'annulation du contrat de location fondée sur un vice du consentement n'est pas justifiée ;
Sur l'action en responsabilité dirigée contre le bailleur
Attendu que selon les dispositions de l'article 1147 ancien du Code civil, applicable au litige «Le débiteur est condamné, s'il y a lieu, au paiement de dommages et intérêts soit à raison de l'inexécution de l'obligation, soit à raison du retard dans l'exécution, toutes les fois qu'il ne justifie pas que l'inexécution provient d'une cause étrangère qui ne peut lui être imputée, encore qu'il n'y ait aucune mauvaise foi de sa part» ;
Attendu qu'aux termes des dispositions du bail du 30 mai 2013 : «Le bailleur est tenu de : 1). Remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé des locataires et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation» ;
Attendu en l'espèce, que Mme [R] [J] reproche à M.[O] [D] , en qualité de bailleur, un manquement à son obligation de délivrance de la chose louée ;
Qu'elle soutient que le bailleur, qui devait lui livrer un appartement de prestige, propre, non encombré, exempt de risques pour la sécurité, doté de certains éléments de décoration, et équipé de meubles en nombre suffisant et en bon état, n'a pas rempli cette obligation ;
Mais attendu, s'agissant du mobilier, et de la décoration, qu'aucun élément du dossier ne permet d'affirmer que l'appartement livré n'était pas conforme à celui qui avait été visité par Mme [N] [V] et dont la description résultait tant de la désignation contractuelle, que de l'annonce établie par l'agence immobilière, et des photographies prises par celle-ci,
Attendu qu'il a été retenu ci-dessus que la réalité du reproche relatif à la dangerosité de l'appartement n'est pas démontrée ;
Attendu concernant les autres reproches, que s'agissant d'un appartement loué en meublé pour près de deux mois le bailleur était tenu de prendre les dispositions nécessaires pour livrer un logement propre, dégagé d'objets susceptibles de l'encombrer et exempts de produits alimentaires périssables ;
Attendu que le manque de propreté, la présence d'aliments, ainsi que l'encombrement, ci-dessus relevés montrent un manquement du bailleur à son obligation de délivrance ;
Que ce manquement engage vis-à-vis de Mme [R] [J] la responsabilité contractuelle de M [O] [D] ;
Sur l'action en responsabilité dirigé contre la société Sotheby's et sur l'appel en garantie formé par M [O] [D]
Attendu qu'aux termes de l'article 1998 du code civil : «Le mandant est tenu d'exécuter les engagements contractés par le mandataire, conformément au pouvoir qui lui a été donné.
Il n'est tenu de ce qui a pu être fait au-delà, qu'autant qu'il l'a ratifié expressément ou tacitement.»
Attendu qu'aux termes du contrat de conclu le 4 février 2013 M.[O] [D] a donné à la société Sotheby's, mandat de :
«Louer .............le bien immobilier,
Effectuer toutes les diligences qu'elle jugera utile pour réaliser la location» ;
Mais attendu que concernant les faits relatifs au manquement à l'obligation de délivrance, ci-dessus retenus, qu'il résulte des courriels échangés (en particulier les pièces 29 et 30 de la société Sotheby's ) entre la société Sotheby's et M.[O] [D] , que celui-ci :
- a indiqué qu'il serait présent au moment de l'entrée dans les lieux,
- s'est chargé de la question de nettoyage des locaux, avant l'arrivée de Mme [R] [J], le courriel du 1er juillet 2013 produit aux débats énonçant qu'il avait fait intervenir de femme de ménage juste avant cette arrivée ;
Attendu que M.[O] [D] ne peut en conséquence reprocher à la société Sotheby's le manquement à une obligation qu'il s'était chargé de remplir ;
Attendu que les développements ci-dessus, consacrés à la demande d'annulation du bail pour erreur sur la substance, font ressortir qu'aucun manquemet au devoir de conseil ou d'information ne peut être retenu à l'encontre de la société Sotheby's ;
Qu'il n'est pas démontré que l'annonce établie pour désigner le bien, les prestations fournies pour en permettre la visite et les photographies prises pour présenter l'appartement ne correspondent pas à la réalité ; qu'aucune faute n'est démontrée dans le cadre de l'exécution de la mission confiée par M.[O] [D] à la société Sotheby's ;
Attendu que l'action en responsabilité formée par Mme [R] [J] contre la société Sotheby's, et l'appel en garantie dirigé contre celle-ci ne sont pas justifiés ;
Sur l'action en responsabilité formée contre Mme [N] [V] et sur l'appel en garantie dirigé contre elle
Attendu qu'aux termes de l'article 1991 du code civil : «Le mandataire est tenu d'accomplir le mandat tant qu'il en demeure chargé et répond des dommages et intérêts qui pourraient résulter de son inexécution » ;
Que selon l'article 1992 du même code «Le mandataire répond non seulement du dol mais aussi des fautes qu'il commet dans sa gestion» ;
Attendu que Mme [R] [J] reproche à Mme [N] [V] de l'avoir trompée par des photographies ne montrant que les aspects positifs de l'appartement et de l'avoir incitée à prendre celui-ci à bail, et ce dans la seule perspective de percevoir également la rémunération versée par l'agence immobilière ;
Mais attendu qu'en application des dispositions de l'article 1116 du code civil précitées il appartient à celui qui invoque un dol de démontrer que par des manoeuvres trompeuses, son cocontractant l'a déterminé à contracter ;
Attendu en l'espèce qu'il incombe à Mme [R] [J] de prouver que Mme [N] [V] aurait employé des manoeuvres pour l'inciter à prendre en location l'appartement concerné ;
Attendu que le fait de percevoir de l'agence immobilière, une commission d'apporteur d'affaires, s'ajoutant à la rémunération versée par Mme [R] [J], n'établit pas en lui-même les man'uvres alléguées ;
Attendu par ailleurs que Mme [V] justifie avoir réalisé un ensemble de démarches en vue de proposer des appartements à Mme [R] [J], et lui avoir présenté plusieurs logements différents sans qu'il soit établi ni allégué que ces appartements aient été gérés par la société Sotheby's ;
Attendu s'agissant de l'envoi allégué de photographies présentant l'appartement de façon avantageuse, qu'il convient de relever que Mme [N] [V] n'a pris elle même aucune photographie, les photographies envoyées à Mme [R] [J] émanant exclusivement de l'agence immobilière ;
Attendu qu'en l'absence de preuve des man'uvres alléguées, le dol invoqué n'est pas démontré ;
Attendu par ailleurs s'agissant des problèmes de nettoyage, d'hygiène et d'encombrement ci-dessus relevés, que la mission de Mme [V] ne comprenait aucune obligation à cet égard ;
Attendu que, comme le relève à juste titre le premier juge, si, le 16 mai 2013, lors de la visite de l'appartement qui était alors occupé par des amis de M.[O] [D], un certain désordre (portant principalement sur la literie dans une chambre) a été constaté, cette situation ne concerne que la date de la visite, et rien de permet d'affirmer qu'elle se présentait à nouveau au moment de l'entrée dans les lieux de Mme [R] [J] ; .
Attendu qu'au vu des développements qui précèdent, l'action formée par Mme [R] [J] contre Mme [N] [V], comme l'appel en garantie formé contre elle ne peuvent aboutir ;
Sur le préjudice
Attendu qu'en considération de la nature et des conséquences attachées au manquement à l'obligation de délivrance ci-dessus relevé, la cour dispose des éléments d'appréciation suffisants pour fixer à 20 % du montant des loyers versés, l'indemnité destinée à compenser ce chef de dommage ;
Qu'il convient en conséquence de condamner M.[O] [D] à payer une indemnité de 28 500 euros x 20 % = 5 700 euros ;
Attendu que le contrat de bail n'étant pas annulé, Mme [R] [J] disposait de la jouissance du logement loué ; qu'elle n'est pas fondée, en conséquence, à demander le paiement d'indemnités aux titres :
- des frais d'hôtel,
- de la location d'un autre logement,
- ainsi que de dépenses d'interprétariat ;
Attendu que pour la même raison ses demandes en remboursement des commissions versées d'une part à Mme [N] [V] et d'autre part à la société Sotheby's ne sont pas justifiées ;
Sur les autres demandes
Attendu sur la demande en paiement d'une amende civile formée par la société Sotheby's
que la mise en oeuvre des dispositions de l'article 32-1 du Code de procédure civile, ne peut résulter que d'une initiative du juge, les parties n'ayant pas qualité à agir en défense du fonctionnement de la justice ni d'intérêt moral à solliciter le paiement d'une amende à l'encontre de la partie adverse ; qu'il n'y a donc pas lieu de prononcer une telle sanction ;
Attendu sur la demande de dommages et intérêts pour appel abusif formée par la société Sotheby's, qu'en l'absence de preuve d'une faute de nature à faire dégénérer en abus le droit de Mme [R] [J] d'agir en justice ce chef de demande ne peut aboutir ; qu'au surplus la société Sotheby's qui affirme subir un ensemble de préjudices ne fournit aucune explication ni pièce à ce sujet ;
Attendu que l'équité commande de :
- condamner M.[O] [D] à payer les indemnités de procédure suivantes :
- 4 000 euros à Mme [R] [J],
- et 2 500 euros à Mme [N] [V],
- rejeter les autres demandes en paiement d'indemnité de procédure d'appel, ainsi que les demandes en paiement d'indemnités de procédure formées en première instance,
Attendu qu'en considération de la solution apportée au litige, et en application de l'article 696 du code de procédure civile, les dépens de première instance et d'appel seront, mis à la charge de M.[O] [D] , les dispositions du jugement déféré relatives aux frais non répétibles étant par ailleurs infirmées ;
PAR CES MOTIFS
La cour statuant publiquement,
Confirme le jugement déféré en ce qu'il a :
- débouté Mme [R] [J] de sa demande en annulation du contrat de location,
- rejeté les demandes formées par Mme [R] [J] à l'encontre de Mme [N] [V] et de la société Sotheby's,
- rejeté les demandes formées par M.[O] [D] à l'encontre de Mme [N] [V] et de la société Sotheby's,
L'infirme quant au surplus,
Condamne M. [O] [D] à payer à Mme [R] [J] une indemnité de 5 700 euros en réparation de préjudice,
Condamne M. [O] [D] à payer à :
- Mme [R] [J] une indemnité de procédure de 4 000 euros,
- à Mme [N] [V] une indemnité de procédure de 2 500 euros ;
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires au présent dispositif ;
Condamne M. [O] [D] aux dépens dont distraction au profit des avocats des autres parties.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
