Grosses délivrées RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 18 MAI 2018
(n° , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/18394
Décision déférée à la Cour : Jugement du 21 Juin 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 16/02057
APPELANTE
SCP [W] [A] [W] SCP notariale nouvellement dénommée
N° SIRET : [A]9
ayant son siège au [Adresse 1]
Représentée et assistée sur l'audience par Me Thierry KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
INTIMÉES
Madame [A] [N]
née le [Date naissance 1] 1957 à [Localité 1]
demeurant [Adresse 2]
Représentée par Me Alain FREVILLE de la SELEURL A.C.A, Société d'avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : R160
Assistée sur l'audience par Me Françoise FAURIE, avocat au barreau de BORDEAUX
Société CAISSE D'EPARGNE NORD FRANCE EUROPE Prise en la personne de tous représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité
ayant son siège au [Adresse 3]
Représentée par Me Benoît HENRY de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K0148
SELAS SOINNE En qualité de Mandataire judiciaire de Madame [A] [N]
ayant son siège au [Adresse 4]
Représentée par Me Alain FREVILLE de la SELEURL A.C.A, Société d'avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : R160
Assistée sur l'audience par Me Françoise FAURIE, avocat au barreau de BORDEAUX
SAS B-PATRIMOINE INVESTMENT MANAGEMENT prise en la personne de ses représentants légaux et dont le liquidation judiciaire a été ouverte par jugement du 30 août 2016
ayant son siège au [Adresse 5]
non représenté
INTERVENANTE
SELAS BERNARD ET NICOLAS SOINNE
N° SIRET : 403 608 136
intervenant volontaire
ayant son siège au [Adresse 6]
Représentée par Me Alain FREVILLE de la SELEURL A.C.A, Société d'avocats, avocat au barreau de PARIS, toque : R160
Assistée sur l'audience par Me Françoise FAURIE, avocat au barreau de BORDEAUX
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 29 Mars 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
M. Dominique GILLES, Conseiller
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Christine BARBEROT dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Après avoir souscrit le 15 novembre 2010 un contrat de réservation d'un logement meublé en l'état futur d'achèvement, suivant acte authentique du 6 juillet 2011 reçu par M [Y] [A], notaire associé, la SAS Foncière Beaulieu patrimoine a vendu à Mme [A] [N] le lot n° 27 de l'état de division d'un ensemble immobilier à usage d'établissement d'hébergement pour personnes âgées dépendantes (EHPAD) dénommé '[Adresse 7], sis lieudit '[Adresse 8], soit une chambre située au niveau R+1 du bâtiment A, au prix de 187 733 €, financé par un prêt d'un montant de 179 437 €, souscrit par l'acquéreur auprès de la Caisse d'épargne et de prévoyance-Nord-France-Europe. En exécution de cet acte de vente, par acte sous seing privé du 5 juillet 2011, Mme [N] a donné les lieux acquis à bail commercial à la SAS Eugenia gestion pour une durée de 11 années et 11 mois au prix de 8 561 € annuels HT, dont le paiement était garanti par la caution de la société Seniors santé. Par acte des 19 et 21 janvier 2016, Mme [N] a assigné le vendeur, le notaire et le prêteur en nullité de la vente pour dol, exposant avoir appris, par l'arrêt du paiement des loyers, que les travaux n'étaient pas achevés.
C'est dans ces conditions que, par jugement réputé contradictoire du 21 juin 2016, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- prononcé la nullité des contrats de vente et de prêt,
- condamné la SA B-Patrimoine investment management, venant aux droits de la société Foncière Beaulieu patrimoine, à rembourser à Mme [N] la somme de 187 733 € au titre du prix avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, et à lui payer la somme de 1 367 € au titre des frais, assortie des mêmes intérêts,
- condamné Mme [N] à restituer le bien vendu,
- condamné Mme [N] à payer à la Caisse d'épargne, la somme de 179 437 € au titre du prêt avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011,
- condamné la société B-Patrimoine investment management à garantir Mme [N] du paiement des sommes qu'elle rembourserait à la Caisse d'épargne,
- condamné la SCP [W]-[W]-[W]-[A]-[W] à garantir :
. Mme [N] de la condamnation prononcée contre elle au profit de la Caisse d'épargne,
. la société B-Patrimoine investment management des condamnations à rembourser à Mme [N] la somme de 187 733 € au titre du prix avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, et à lui payer la somme de 1 367 € au titre des frais, assortie des mêmes intérêts,
- dit que le montant total de cette garantie serait plafonné à 50% des sommes précitées avec le même intérêts,
- dit que le privilège de prêteur de deniers et l'hypothèque conventionnelle subsisteraient tant que la créance de la Caisse d'épargne ne serait pas apurée,
- condamné la société B-Patrimoine investment managment à payer à la Caisse d'épargne le différentiel entre l'intérêt conventionnel et l'intérêt légal couru du 6 juillet 2011 sur la somme de 179 437 € jusqu'au remboursement effectif desdites sommes,
- condamné la société B-Patrimoine investment managment à payer en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile à Mme [N] la somme de 3 000 € à la Caisse d'épargne, celle de 2 000 €,
- condamné la société B-Patrimoine investment managment et la SCP de notaire aux dépens.
Par dernières conclusions du , la SCP [W]-[W]-[W]-[A]-[W] demande à la Cour de :
- vu l'article 1382 du Code civil :
- infirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- dire Mme [N] tant irrecevable que mal fondée en ses demandes,
- débouter la SELAS Soinne, ès qualités de mandataire de Mme [N], de son action,
- condamner la SELAS Soinne et Mme [N] à lui payer la somme de 6 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 15 janvier 2018, Mme [N] prie la Cour de :
- vu les articles 1116, 1142, 1147, 1382 du Code civil, L. 261-1 et suivants, L. 261-10, L. 261-11 dans sa version applicable à l'espèce, du Code de la construction et de l'habitation,
- confirmer le jugement entrepris :
. en ce qu'il a prononcé la nullité de la vente et du prêt,
. en ce qu'il l'a condamnée à restituer le bien vendu,
. dit que le privilège de prêteur de deniers ainsi que l'hypothèque conventionnelle subsisteraient tant de la créance de la Caisse d'épargne ne serait pas apurée,
. condamné in solidum le vendeur et le notaire aux dépens,
- infirmer le jugement entrepris pour le surplus et statuant à nouveau :
. fixer le montant de sa créance à l'encontre de la société B-Patrimoine investment management à la somme de 191 298 € au titre du prix de la vente et des frais, et ordonner l'inscription au passif de la société B-Patrimoine investment management des sommes de 191 298 €, montant de la vente et des frais, de 50 000 € au titre du préjudice moral, de 15 000 € au titre des frais irrépétibles d'appel, les dépens de première instance et d'appel,
. ordonner l'inscription au passif de son redressement judiciaire de la somme de 179 437 €, montant du prêt dû à la banque, avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011,
- condamner la SCP [W]-[W]-[W]-[A]-[W] à lui payer les sommes de 191 298 € au titre du prix de la vente et des frais, 50 000 € au titre du préjudice moral, 15 000 € au titre des frais irrépétibles d'appel, les dépens de première instance et d'appel
- à titre subsidiaire, condamner la SCP [W]-[W]-[W]-[A]-[W] à la garantir du paiement des sommes de 191 298 € au titre du prix de la vente et des frais, 50 000 € au titre du préjudice moral, 15 000 € au titre des frais irrépétibles d'appel, les dépens de première instance et d'appel,
- dire que la SCP [W]-[W]-[W]-[A]-[W] sera subrogée dans ses droits sur l'actif de la liquidation judiciaire de la société B-Patrimoine investment management.
Par dernières conclusions du 6 février 2017, la Caisse d'épargne et de prévoyance-Nord-France-Europe prie la Cour de :
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a condamné Mme [N] à lui payer la somme de 179 437 € au titre du prêt avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, sauf en ce qu'il a plafonné à 50% la garantie du notaire,
- la recevoir en son appel incident et statuant à nouveau, vu les articles L. 312-14 du Code de la consommation, 1134 du Code civil , L. 261-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation ,
- fixer sa créance à l'encontre de la société B-Patrimoine investment management à la somme de 179 437 €, aux intérêts au taux contractuel depuis le 6 juillet 2011, à celle de 2 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile et aux dépens,
- débouter la SCP [W]-[W]-[W]-[A]-[W] de l'intégralité de ses prétentions,
- la condamner à garantir à 100% Mme [N] de la condamnation prononcée à son profit à elle, prêteur, par le Tribunal de grande instance et à garantir à 100% la société B-Patrimoine investment management de la condamnation prononcée contre elle,
- condamner la société B-Patrimoine investment management à lui payer la somme de 4 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
La SELAS Soinne, intervenant volontairement à l'instance en qualité de mandataire judiciaire au règlement judiciaire de Mme [N], n'a pas conclu.
La société B-Patrimoine investment management, dont la liquidation judiciaire a été ouverte par jugement du 30 août 2016, n'a pas constitué avocat, n'ayant pas été attraite en la procédure d'appel en la personne de son liquidateur judiciaire, M. [Y] [H].
SUR CE
LA COUR
La société B-Patrimoine investment management, en liquidation judiciaire comme il vient d'être dit, n'a pas été attraite en la procédure d'appel en la personne de son liquidateur judiciaire, de sorte que la Cour n'est pas saisie en ce qui la concerne et que les demandes de Mme [N] et de la Caisse d'épargne, en fixation de leurs créances respectives au passif de cette procédure collective, sont irrecevables.
Par l'effet de l'annulation de la vente pour dol du vendeur prononcée par le Tribunal, le contrat de prêt se trouve annulé, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a condamné Mme [N] à restituer à la Caisse d'épargne la somme de 179 437 € au titre du capital avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, sous déduction des sommes déjà réglées.
S'agissant de la responsabilité du notaire retenue par le Tribunal, il convient de rappeler que, dans l'acte sous seing privé 15 novembre 2010 auquel Mme [P], infirmière, demeurant dans le Pas-de-Calais, a souscrit, intitulé 'Contrat de réservation de logements meublés en état futur d'achèvement et à usage de résidence pour personnes âgées', le vendeur indiquait qu'il avait entrepris le réaménagement d'une résidence située à [Localité 2] (Haute-Corse), ainsi que son extension pour construire un ensemble immobilier à usage d'EHPAD de 90 lits, ayant obtenu le 13 novembre 2006 un permis de construire pour une surface hors oeuvre nette de 2 771 m2, la livraison étant prévue au 4e trimestre 2010. L'acte authentique de vente du 6 juillet 2011 a été reçu en l'état d'une attestation d'achèvement des travaux du 30 décembre 2010 émanant de la SA Berim, maître d'oeuvre de la construction. Mais il ressort du rapport d'expertise du 25 mai 2015 confié en référé à M. [B] [Y] que cette attestation serait un faux, la signature qui y est apposée n'étant pas celle du représentant légal de la société Berim, que le bâtiment A dans lequel est situé le lot acquis par Mme [N] n'était pas achevé à la date de l'expertise, de sorte que cette partie de la résidence n'était pas exploitable, mais que la société Eugénia-gestion aurait, cependant, payé les loyers aux acquéreurs pendant une durée de deux ans à l'issue de laquelle elle a cessé ses paiements, informant, alors, les copropriétaires de l'inachèvement du bâtiment A.
Dès lors que l'acte du 6 juillet 2001 fait référence à l'article R. 261-1 du Code de la construction et de l'habitation, qui y est reproduit (p. 16) au chapitre 'Achèvement des travaux', l'achèvement devait être constaté par une personne qualifiée en application de l'article R. 261-2 du même Code. Au lieu de ce faire, M. [A] s'est borné, de manière redondante, à inclure dans son acte la clause suivante : 'Le vendeur déclare et l'acquéreur reconnaît que l'immeuble dont dépendent les biens vendus sont achevés ainsi qu'il résulte de la déclaration attestant de l'achèvement dont copie est demeurée ci-jointe', laquelle est insuffisante à établir l'accord des parties. Or, la vérification d'une personne qualifiée, tiers à l'opération de construction, aurait révélé que le bâtiment A, qui n'était pas achevé à la date de la vente, n'était pas exploitable.
Cette vérification était d'autant plus nécessaire que :
- Mme [N] était néophyte en matière de vente d'immeubles à construire, tandis que le vendeur en avait fait sa profession,
- Mme [N] était représentée lors de la signature de l'acte authentique, de sorte que le notaire n'a pu vérifier qu'elle avait une connaissance effective de l'achèvement des travaux, et ce, d'autant que l'attention de l'acquéreur d'un produit de défiscalisation ne s'attache généralement pas à l'état de l'immeuble,
- le délai d'achèvement mentionné dans le contrat du 15 novembre 2010, fixé à la fin du quatrième trimestre 2010, était très bref et, de fait, n'a pu être tenu, le non-achèvement étant une cause fréquente de litige dans la vente d'immeubles à construire.
En conséquence, M. [A] n'a pas assuré l'efficacité de son acte et a manqué à son obligation de conseil envers l'acquéreur. Sa responsabilité doit être retenue.
Si la restitution du prix, par suite de l'annulation du contrat de vente ne constitue pas en elle-même un préjudice indemnisable, cependant, le notaire peut être condamné à en garantir le paiement en cas d'insolvabilité démontrée du vendeur.
Au cas d'espèce, la société B-Patrimoine investment management est en liquidation judiciaire, de sorte que le notaire doit être condamné à garantir Mme [N] à hauteur du prix dont il convient de déduire la TVA restituable. Ainsi, la somme due au titre du prix s'élève à 187 733 € - 14 658 € = 173 075 €. Mme [N], ne détaillant pas la somme qu'elle réclame pour les frais d'acte dont le paiement peut être répété auprès de l'administration fiscale après l'annulation de la vente, doit être déboutée de cette demande. La demande de remboursement des taxes foncières ne peut prospérer en l'absence de preuve du paiement de ces taxes par Mme [N].
La SCP [W]-[W]-[W]-[A]-[W] doit être condamnée à payer à Mme [N] la somme de 173 075 € avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011.
Eu égard à l'avantage fiscal dont a bénéficié Mme [N], celle-ci doit être déboutée de sa demande de dommages-intérêts.
Le notaire doit garantir Mme [N] de la condamnation prononcée contre elle à payer à la Caisse d'épargne la somme de 179 437 € au titre du capital avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011, sous déduction des sommes déjà versées, cette somme se compensant avec celle de 173 075 € à concurrence de la plus faible d'entre elles.
La solution donnée au litige emporte le rejet de la demande, sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile, de la SCP [W]-[W]-[W]-[A]-[W] .
La demande de la Caisse d'épargne, en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, formée contre la société B-Patrimoine investment management, ne peut prospérer, cette société n'ayant pas été attraite en appel.
L'équité commande qu'il soit fait droit à la demande de Mme [N], sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, comme il est dit dans le dispositif du présent arrêt.
PAR CES MOTIFS
Constate que la Cour n'est pas saisie à l'encontre de la SA B-Patrimoine investment management, en liquidation judiciaire, dont le liquidateur judiciaire n'a pas été attrait à la procédure d'appel ;
En conséquence, déclare irrecevables les demandes de Mme [A] [N] et de la Caisse d'épargne, en fixation de leurs créances respectives au passif de cette procédure collective ;
Infirme le jugement entrepris, mais seulement en ce qu'il a :
- débouté Mme [N] de sa demande en paiement du prix par la SCP [W]-[W]-[W]-[A]-[W],
- condamné la SCP [W]-[W]-[W]-[A]-[W] à garantir Mme [N] de la condamnation prononcée contre elle au profit de la Caisse d'épargne en disant que le montant total de cette garantie serait plafonné à 50% des sommes,
Statuant à nouveau :
Condamne la SCP [W]-[W]-[W]-[A]-[W] à payer à Mme [A] [N] la somme de 173 075 € avec intérêts au taux légal à compter du 6 juillet 2011 et à garantir cette dernière du paiement à la Caisse d'épargne et de prévoyance-Nord-France-Europe de la somme de 179 437 € au titre du remboursement du prêt, ces deux sommes se compensant à hauteur de la plus faible d'entre elles,
Rejette les autres demandes ;
Condamne la SCP [W]-[W]-[W]-[A]-[W] aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile ;
Condamne la SCP [W]-[W]-[W]-[A]-[W], sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile en cause d'appel, à payer à Mme [A] [N], la somme de 6 000 €.
Le Greffier, La Présidente,
