Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT DU 15 JUIN 2018
(no , 17 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 16/16768
Décision déférée à la Cour : Jugement du 09 Juin 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 09/17188
APPELANTS
Madame Sonia X...
demeurant [...]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD , avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistée sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Monsieur Christophe B...
demeurant [...]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assisté sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Monsieur Christian C...
demeurant [...]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assisté sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Madame Katherine C...
demeurant [...]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistée sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Madame Maria D...
demeurant [...]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistée sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Madame Sandrine D...
demeurant [...]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistée sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Monsieur Patrick E...
demeurant [...]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assisté sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Monsieur Dominique F...
et
Madame F...
demeurant [...]
Représentés tous deux par Me Frédérique ETEVENARD , avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistés sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Monsieur Arnaud G...
demeurant [...]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assisté sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Madame Laurence H...
demeurant [...]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistée sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Monsieur Marc I...
demeurant [...]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assisté sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Monsieur Philippe J...
demeurant [...]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assisté sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Madame Lucie J...
demeurant [...]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistée sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Monsieur Gérard K...
demeurant [...]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assisté sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Madame Elisabeth K...
demeurant [...]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistée sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Monsieur Michel L...
demeurant [...]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assisté sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Madame Martine L...
demeurant [...]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistée sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Monsieur David M...
demeurant [...]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assisté sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Monsieur Françoist TT...
demeurant [...]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assisté sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Monsieur Christophe N...
demeurant [...]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assisté sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Monsieur Jacky O...
demeurant [...]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assisté sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Madame Josianne O...
demeurant [...]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistée sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Monsieur René P...
demeurant [...]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assisté sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Madame Mauricette Q...
demeurant [...]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistée sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Madame Dominique R... agissant tant à titre personnel qu'en qualité d'héritière de Monsieur Michel R... et de Madame Nicole R...
demeurant [...]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistée sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Monsieur Anthony S...
demeurant [...]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assisté sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Madame Sophie S...
demeurant [...]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistée sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Monsieur Philippe T...
demeurant [...]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assisté sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Madame Alice T...
demeurant [...]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistée sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Madame Françoise U...
demeurant [...]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistée sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Monsieur Christophe V...
demeurant [...]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assisté sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Madame Sabine V...
demeurant [...]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistée sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Monsieur Jean-Claude W...
demeurant [...]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assisté sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Monsieur Freddy XX...
demeurant [...]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assisté sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Madame Isabelle XX...
demeurant [...]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistée sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Madame Nathalie YY...
demeurant [...]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistée sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Monsieur Rémy ZTISON
demeurant [...]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assisté sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Monsieur Dominique UU...
demeurant [...]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assisté sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Madame Monique UU...
demeurant [...]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistée sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Monsieur Philippe AROOM
demeurant [...]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assisté sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Monsieur Rémi BB...
demeurant [...]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assisté sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Monsieur Jacques E...
demeurant [...]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assisté sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Madame Marie-Rose E...
demeurant [...]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistée sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Monsieur Roger CC...
demeurant [...]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assisté sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Madame Viviane CC...
demeurant [...]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistée sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Monsieur Philippe DD...
demeurant [...]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assisté sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Madame Sabine DD...
demeurant [...]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistée sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
Association ASSOCIATION DE DEFENSE DES COPROPRIETAIRES DE LA RESIDENCE LES ILES BRITANNIQUES agissant poursuites et diligences de son Président en exercice, domicilié n cette qualité audit siège ayant son siège [...]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065
Assistée sur l'audience par Me Adeline TISON de l'AARPI ROOM AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J152
INTIMÉS
Monsieur Pascal EE...
né le [...] à PARIS
demeurant [...] 11
Représenté par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
Assisté sur l'audience par Me Rémy HASSAN de la SELAFA SOCIETE D AVOCATS REMY HASSAN, avocat au barreau de PARIS, toque : K0057, substitué sur l'audience par Me Layla SAIDI., avocat au barreau de PARIS, toque : E2113
Maître Jean-Michel II... QQ... associé de la SCP Jean-Michel II... et Olivier II... QQ...
demeurant [...]
Représenté par Me Herve-bernard KUHN de la SCP KUHN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0090
Assisté sur l'audience par Me Nicolas LARRAT, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué sur l'audience par Me Gulnar MURAT, avocat au barreau de TOULOUSE
Société SERENIS ASSURANCES, SA à Conseil d'Administration, inscrite au RCS de Romans sous le no B 350 838 686, agissant en la personne du Président du Conseil d'Administration domicilié [...]
Représentée par Me Pascale NABOUDET-VOGEL de la SCP SCP NABOUDET - HATET, avocat au barreau de PARIS, toque : L0046
Assistée sur l'audience par Me Michèle BECIRSPAHIC, avocat au barreau de PARIS, toque : C1377
SA AXA FRANCE IARD venant aux droits d'AXA COURTAGE IARD agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
ayant son siège au 313 TERRASSES DE L'ARCHE - [...]
Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111
Assistée sur l'audience par Me François BLANGY de la SCP CORDELIER etamp; Associés, avocat au barreau de PARIS, toque : P0399
SARL ALASKA'S FINANCE prise en la personne de son gérant domicilié [...]
Représentée par Me Jeanne BAECHLIN de la SCP SCP Jeanne BAECHLIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0034
Assistée sur l'audience par Me onstance DE GARIDEL-THORON, avocat au barreau de PARIS, toque : J010
SARL GOLDEN STONE etamp; FINANCE agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés [...]
non représenté
Signification de l'assignation et des conclusions par acte délivré le 28 novembre 2016 en vertu de l'article 659 du Code de Procédure Civile
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 24 Mai 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Dominique DOS REIS, Présidente de chambre
M. Dominique GILLES, Conseiller
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Mme Christine BARBEROT dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier lors des débats : M. Christophe DECAIX
ARRÊT : DÉFAUT
- rendu par mise à disposition au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dominique DOS REIS, Présidente, et par M. Christophe DECAIX, Greffier, auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
*
* *
Souhaitant réaliser un investissement locatif leur permettant de bénéficier d'une défiscalisation dans le cadre de la "loi Demessine", Mme Sonia X..., M. Christophe B..., les époux Christian et Catherine C..., Mme Maria D..., Mme Sandrine D... et M. Patrick E..., les époux F..., M. Arnaud G..., Mme Laurence H..., M. Marc I..., les époux Philippe et Lucie J..., les époux Gérard et Elisabeth K..., les époux Michel et Martine L..., M. David M..., M. François-Laurent TT... , M. Christophe N..., les époux Jacky et Josiane O..., M. René P..., Mme Mauricette Q..., Mme Dominique R..., les époux Anthony et Sophie S..., les époux Philippe et Alice T..., Mme Françoise U..., les époux Christophe et Sabine V..., M. Jean-Claude W..., les époux Freddy et Isabelle XX..., Mme Nathalie YY..., M. Rémy ZZ... , les époux Dominique et Monique PP... BBB... , M. Philippe AA... , M. Rémy BB..., les époux Jacques et Marie-Rose E..., les époux Roger et Viviane CC..., les époux Philippe et Sabine DD... (les acquéreurs), ont acquis en l'état futur d'achèvement, entre 2002 et 2004, de la SCI Résidence Les Iles britanniques (le vendeur), appartenant au groupe "Simbiosis", divers lots, consistant en des appartements, dans un ensemble immobilier à usage de résidence de tourisme à[...] (63). Les biens étaient principalement commercialisés par M. Patrick EE..., assuré par la SA AXA courtage, devenue AXA France IARD, par la SA Sérénis assurances pour les lots de M. M... et Mme R..., tandis que le lot des époux O... était commercialisé par la SARL Alaska's finance et ceux de M. P... et des époux F... par la société Golden Stone et finance. Les actes authentiques de vente ont été reçus par M. Jean-Michel II... QQ..., notaire associé de la SCP du même nom. Aux termes d'actes sous seing privé, les acquéreurs ont donné les appartements à bail commercial à la SARL De Gestion de la Résidence des Iles britanniques, dépendant, elle aussi, au groupe Simbiosis, pour une durée de 11 années et 11 mois à compter du 1er janvier 2004, le preneur devant sous-louer les biens en meublés. Cette société de gestion a souscrit, par acte sous seing privé du 20 mai 2002, auprès de la société L'Intercontinentale SPA, un acte de cautionnement des loyers au profit de chacun des copropriétaires-bailleurs. Certains acquéreurs ont conclu avec la SCI Résidence des Iles britanniques, par actes sous seing privé, une promesse synallagmatique de vente et de rachat de leur lot à l'issue du délai de 12 ans à compter du début de la location. La société Résidence des Iles britanniques a constitué, par acte sous seing privé du 20 mai 2002, la société L'Intercontinentale SPA, caution du rachat des lots au profit des copropriétaires ayant opté pour cette garantie. En janvier 2007, la société de gestion a cessé de payer les loyers, puis a été placée en liquidation judiciaire le 4 juillet 2008. Son fonds de commerce a été cédé par le liquidateur à la SARL Les Iles britanniques. Les copropriétaires ont constitué l'association de défense des copropriétaires de la Résidence Les Iles britanniques. Par actes des 19-26 octobre 2009, 28 octobre-3 novembre 2011, 7-11 mars 2013, les acquéreurs ont assigné en réparation de leurs préjudices M. EE..., ses assureurs, le notaire, les sociétés Alaska's finance, Golden Stone et finance et West investissement.
C'est dans ces conditions que, par jugement du 9 juin 2016, le Tribunal de grande instance de Paris a :
- mis hors de cause la SARL West investissement,
- débouté la société West investissement de sa demande au titre des frais non compris dans les dépens,
- débouté les acquéreurs de toutes leurs demandes,
- débouté M. II... QQ... de sa demande de dommages-intérêts,
- débouté M. II... QQ..., M. EE..., les sociétés Alaska's finance, Golden Stone et finance, Sérénis assurance et AXA courtage IARD de leurs demandes au titre des frais des frais non compris dans les dépens,
- laissé les dépens à la charge des demandeurs.
Par dernières conclusions du 3 mai 2018, les acquéreurs et l'association de défense des copropriétaires d e la Résidence Les Iles britanniques, appelants, demandent à la Cour de :
- vu les anciens articles 154, 1382, nouveaux articles 1343-2,1240 et suivants, 2224 du Code civil, L. 113-1, L. 114-1, L. 124-1, L. 124-3, L. 124-5 et suivants, L. 310-2 du Code des assurances, 700 du Code de procédure civile, la loi du 2 janvier 1970,
- infirmer le jugement entrepris,
- dire que M. II... QQ..., M. EE..., les sociétés Alaska's finance, Golden Stone et finance, n'ont pas respecté leurs obligations de conseil à l'égard des copropriétaires de la Résidence des Iles britanniques, membre de l'association,
- constater que M. EE... engage sa responsabilité en sa qualité d'agent immobilier et de conseil en gestion de patrimoine,
- déclarer les membres de l'association recevables et bien fondés en leurs demandes,
- condamner solidairement M. II... QQ..., membre de la SCP II...-QQ...-QQ..., et M. EE... à payer à chacun des acquéreurs les diverses sommes mentionnées au dispositif desdites conclusions, au titre des loyers impayés pour 2007 et 2008,
- condamner solidairement la société Golden Stone à payer aux époux F..., à M. M... et à M. P... les sommes qui leur sont dues au même titre,
- condamner solidairement la société Alaska's finance à payer aux époux O... la somme qui leur est due au même titre,
- condamner solidairement la société Sérénis assurances, assureur de M. EE..., à payer à M. M..., à Mme R..., ès qualité d'héritière et en son nom personnel, les sommes qui leur sont dues au même titre,
- condamner la société AXA France IARD, en sa qualité d'assureur de M. EE..., à payer à l'ensemble des copropriétaires non couverts par Sérénis assurances, les loyers impayés de 2007 et 2008,
- condamner solidairement M. II... QQ..., membre de la SCP II...-QQ...-QQ..., et M. EE... à indemniser chacun des acquéreurs de la perte de loyer subie sur les années 2009 à 2016 à la suite de la réduction imposée du montant des loyers, à hauteur des diverses sommes mentionnées au dispositif des conclusions,
- condamner solidairement la société Golden Stone à payer aux époux F..., à M. M... et à M. P... les sommes qui leur sont dues au même titre,
- condamner solidairement la société Alaska's finance à payer aux époux O... la somme qui leur est due au même titre,
- condamner solidairement la société Sérénis assurances, assureur de M. EE... à payer à M. M..., à Mme R..., ès qualité d'héritière et en son nom personnel, les sommes qui leur sont dues au même titre,
- condamner la société AXA France IARD, en sa qualité d'assureur de M. EE..., à payer à l'ensemble des copropriétaires non couverts par Sérénis assurances, les loyers impayés de 2009 et 2016,
- condamner solidairement M. II... QQ..., membre de la SCP II...-QQ...-QQ..., et M. EE... à indemniser chacun des acquéreurs de la perte financière concernant la revente des biens immobiliers, à hauteur des diverses sommes mentionnées au dispositif des conclusions,
- condamner solidairement la société Golden Stone à payer aux époux F..., à M. M... et à M. P... les sommes qui leur sont dues au même titre,
- condamner solidairement la société Alaska's finance à payer aux époux O... la somme qui leur est due au même titre,
- condamner solidairement la société Sérénis assurances, assureur de M. EE... à payer à M. M..., à Mme R..., ès qualité d'héritière et en son nom personnel, les sommes qui leur sont dues au même titre,
- condamner la société AXA France IARD, en sa qualité d'assureur de M. EE..., à payer à l'ensemble des copropriétaires non couverts par Sérénis assurances, les sommes au titre de leur perte financière,
- condamner solidairement M. II... QQ..., membre de la SCP II...-QQ...-QQ..., et M. EE... à payer à chacun des acquéreurs la somme de 2 537,90 € au titre des frais engagés par l'association,
- condamner solidairement la société Golden Stone à payer aux époux F..., à M. M... et à M. P..., la somme de 2 537,90 € au même titre,
- condamner solidairement la société Alaska's finance à payer aux époux O... la somme de 2 537,90 € au même titre,
- condamner solidairement la société Sérénis assurances, assureur de M. EE..., à payer à M. M..., à Mme R..., ès qualité d'héritière et en son nom personnel, la somme de 2 537,90 € au même titre,
- condamner la société AXA France IARD, en sa qualité d'assureur de M. EE..., à payer à l'ensemble des copropriétaires non couverts par Sérénis assurances, la somme de 2 537,90 €,
- dire que l'intégralité des sommes porteront intérêts au taux légal à compter de l'assignation du 19 octobre 2009,
- débouter les intimés de l'ensemble de leurs demandes formées contre les appelants,
- condamner solidairement M. II... QQ..., membre de la SCP II...-QQ...-QQ..., et M. EE..., en vertu de l'article 700 du Code de procédure, à payer la somme totale de 66 000 € en 1ère instance et celle de 66 000 € en cause d'appel,
- condamner solidairement la société Golden Stone, en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, à payer aux époux F..., la somme de 2 000 € en 1ère instance et celle de 2 000 € en cause d'appel, à M. M..., la somme de 2 000 € en 1ère instance et celle de 2 000 € en cause d'appel, et à M. P..., la somme de 2 000 € en 1ère instance et celle de 2 000 € en cause d'appel,
- condamner solidairement la société Alaska's finance à payer aux époux O..., en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, la somme de 2 000 € en 1ère instance et celle de 2 000 € en cause d'appel,
- condamner solidairement la société Sérénis assurances, assureur de M. EE..., en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, à payer à M. M..., la somme de 2 000 € en 1ère instance et celle de 2 000 € en cause d'appel, à Mme R..., ès qualité d'héritière et en son nom personnel, la somme de 2 000 € en 1ère instance et celle de 2 000 € en cause d'appel,
- condamner la société AXA France IARD, en sa qualité d'assureur de M. EE..., en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, à payer à l'ensemble des copropriétaires non couverts par Sérénis assurances, la somme de 2 000 € en 1ère instance et celle de 2 000 € en cause d'appel,
- dire que les intérêts des sommes versées seront capitalisés dans les conditions de l'article 1154 du Code civil,
- condamner solidairement, M. II... QQ..., membre de la SCP II...-QQ...-QQ..., M. EE..., la société Golden Stone, la société Alaska's finance, la société Sérénis assurances et la société AXA France IARD aux dépens de première instance et d'appel.
Par dernières conclusions du 21 juin 2017, M. II... QQ... prie la Cour de :
- vu l'ancien article 1382 du Code civil et l'article 1240 du même Code,
- confirmant en toutes ses dispositions le jugement entrepris, débouter les appelants de l'intégralité de leurs demandes contre lui, n'ayant commis aucun manquement à son devoir de conseil,
- à titre subsidiaire :
- dire qu'ils n'établissent pas de lien de causalité entre les manquements et les préjudices,
- dire que le préjudice indemnisable ne saurait consister qu'en une perte de chance,
- les débouter de leurs demandes,
- à titre encore plus subsidiaire,
- condamner in solidum M. EE..., la société Golden Stone finance, la société Alaska's finance, la société Sérénis assurances et la société AXA France IARD à le garantir de toute condamnation,
- les débouter de leur action récursoire contre lui,
- en tout état de cause, condamner chaque appelant à lui payer la somme de 2 000 € au titre de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 18 avril 2018, M. EE... demande à la Cour de :
- vu l'article 1382 du Code civil,
- déclarer irrecevable l'action engagée par les époux F..., M. M..., M. P..., les consorts R...,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il les a déboutés de leurs demandes,
- y ajoutant :
- condamner chacun des appelants à lui payer la somme de 3 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus,
- subsidiairement, dire que les sociétés Sérénis et AXA devront le garantir ,
- débouter la société Alaska's finance et M. II... QQ... de leurs demandes dirigées contre lui.
Par dernières conclusions du 28 décembre 2016, la société Sérénis assurance prie la Cour de :
- vu l'article 1382 du Code civil,
- confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions,
- condamner les appelants ou tout succombant à lui payer la somme de 5 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile,
- en cas d'infirmation,
- débouter les appelants de leurs demandes,
- vu les articles L. 114-1 et L. 124-3 du même Code :
- déclarer prescrite l'action formée contre elle,
- dire non garantie toute activité postérieure au 31 mai 2002,
- la dire recevable à opposer les exclusions de garantie et à opposer le plafond et la franchise,
- débouter outre les demandeurs au principal, les demandeurs en garantie de l'intégralité de leurs demandes contre elle,
- à titre subsidiaire, vu l'article 1382 du Code civil :
- condamner M. II... QQ..., et Golden stone pour l'acquisition M..., à la garantir de toute condamnation contre elle,
- rejeter tous moyens et prétentions contraires,
- condamner tout succombant aux dépens.
Par dernières conclusions du 22 février 2017, la société AXA France IARD demande à la Cour de :
- vu les articles L. 110-4, L. 112, L. 124-1-1, L. 124-5, L. 112-6 du Code des assurances, 3 et 6 de la loi du 2 janvier 1970, 72 du décret du 20 juillet 1972, 1382 du Code civil,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les appelants de leurs prétentions à l'égard de M. EE...,
- l'infirmer en ce qu'il a jugé que M. EE... n'avait agi qu'en sa qualité d'agent immobilier,
- en tout état de cause : juger irrecevables comme prescrites à son égard les demandes relatives aux contrats de réservation signés antérieurement au 7 mars 2003 par l'intermédiaire de M. EE..., à savoir ceux des appelants suivants : Mme Sonia X..., M. Christophe B...,
les époux C..., Mme Maria D..., Mme Sandrine D... et M. Patrick E..., M. et Mme G..., M. Marc I..., les époux L..., les époux S..., les époux T..., Mme Françoise U..., M. Jean-Claude W..., M. Rémy Z... , les époux PP... BBB... , M. Philippe AA... , M. N..., les époux XX..., M. K..., M. CCC... , les époux Jacques E..., les époux CC..., les époux DD...,,
- débouter les appelants, Sérénis, M. II... de l'intégralité de leurs demandes à l'encontre de M. EE... et d'elle-même,
- très subsidiairement, juger qu'elle est bien fondée à opposer, tant à l'assuré qu'aux tiers appelants, les limitations de la police : le montant de la franchise, soit 7 622,45 €, et son plafond de garantie, soit 152 449,02 € par assuré, par sinistre et par année d'assurance,
- en conséquence, limiter toute condamnation contre elle à hauteur de 152 449,02 €,
- condamner M. II... à la garantir de toute condamnation prononcée contre elle,
- en tout état de cause :
- condamner les appelants, M. EE..., Serenis et toute autre partie, in solidum, à lui payer la somme de 20 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
Par dernières conclusions du 20 décembre 2016, la société Alaska's finance prie la Cour de :
- vu les articles 1134 et 1382 du Code civil dans leur rédaction antérieure au 1er octobre 2016,
- à titre principal :
- constater l'absence de faute et de causalité entre les préjudices invoqués et les fautes alléguées,
- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a débouté les demandeurs de leurs prétention formées contre elle,
- à titre subsidiaire :
- condamner M. EE..., en sa qualité de mandant et de conseil en gestion de patrimoine responsable de l'opération, et ses assureurs, à la garantir de toute condamnation prononcée contre elle,
- en tout état de cause : condamner les époux O..., solidairement avec les autres appelants à lui verser la somme de 10 000 € en vertu de l'article 700 du Code de procédure civile, dépens en sus.
La société Golden stone finance, assignée en vertu de l'article 659 du Code de procédure civile, n'a pas constitué avocat.
SUR CE
LA COUR
Les moyens développés par les appelants au soutien de leur appel ne font que réitérer sous une forme nouvelle, mais sans justification complémentaire utile, ceux dont les premiers juges ont connu et auxquels ils ont répondu par des motifs exacts que la Cour adopte, sans qu'il soit nécessaire de suivre les parties dans le détail d'une discussion se situant au niveau d'une simple argumentation.
A ces justes motifs, il sera ajouté, s'agissant de la mission de M. EE..., que, par acte sous seing privé du 1er juin 2001, le vendeur, la société Résidence des Iles britanniques, a donné à M. EE... le mandat de "rechercher des acquéreurs et de négocier au mieux de ses intérêts, en vue d'aboutir à la signature d'un contrat de réservation portant sur les biens immobiliers ci-après désignés (...)", la rémunération, exigible lors de la réalisation de la vente, étant calculée en fonction d'un pourcentage du prix de vente.
Ce mandat investit M. EE... d'une mission d'agent immobilier au sens de l'article 1er de la loi du 2 janvier 1970.
Les appelants ne produisent aucun contrat aux termes duquel ils auraient donné à M. EE... une mission de conseil en gestion de patrimoine, ce que ce dernier conteste. Concernant l'existence d'une intervention de cette nature émanant de M. EE... auprès des acquéreurs, par deux lettres des 12 juin et 30 novembre 2001, adressées à M. et Mme C... en réponse à leurs demandes d'information, M. EE..., se déclarant spécialiste des lois de finance destinées à favoriser l'investissement immobilier locatif, a assuré que, dans toutes les nouvelles opérations qu'il proposait, il existait une garantie financière de rachat, s'engageant "contractuellement" à racheter, à un prix "fixé dès aujourd'hui", le bien acquis en défiscalisation, ajoutant que toutes ses réalisations étaient "assorties de garanties de loyers impayés, de carence locatives, de dégradation et de défense recours, ou d'une garantie de loyers par bail de 12 ans renouvelable". Toutefois, ces lettres énoncent : "Bien entendu, une étude précise s'impose. Celle-ci sera établie en fonction des éléments que vous nous communiquerez sur votre situation personnelle et tiendra compte de vos souhaits en termes de capital retraite, de revenus complémentaires ou de volonté de céder un patrimoine à vos héritiers". Or, les appelants ne justifient d'aucune étude précise faite par M. EE... pour leur compte à l'occasion de l'opération litigieuse, tel n'étant pas le cas de la seule simulation financière faite le 24 décembre 2001 à destination des époux C... pour un investissement "en loi Demessine" à [...].
Par suite, le Tribunal a exactement dit qu'il n'était pas établi que M. EE... ait agi en qualité de conseil en gestion de patrimoine au profit des acquéreurs.
En tant qu'agent immobilier, qualité que M. EE... ne conteste pas, il ne résulte pas des pièces produites que ce dernier ait rédigé les contrats par actes sous seing privé, tels que : contrats de réservation et promesses synallagmatiques de vente et de rachat, de sorte que sa responsabilité ne peut avoir l'étendue de celle du rédacteur qui doit assurer l'exactitude et l'efficacité des actes qu'il reçoit. Au nombre des pièces produites par les appelants ayant acquis par l'entremise de M. EE..., seules deux pièces se rattachent à la commercialisation de la résidence Les Iles britanniques : la brochure sur la résidence et la simulation financière précitée faite aux époux C....
Si EE... ne prouve pas avoir formellement informé les acquéreurs des risques de l'opération, cependant, ces derniers ne peuvent lui faire grief de leur avoir fait souscrire un engagement voué à l'échec, leur vendant des garanties fictives, alors que :
- les acquéreurs ont effectivement acquis le bien qu'ils convoitaient, les appartements ayant été livrés, les loyers perçus jusqu'en 2007 et les avantages fiscaux obtenus,
- dans le cadre de la procédure collective de la société De Gestion de la Résidence des Iles britanniques, l'activité a été reprise et, même si le montant initial des loyers a été réduit, ces derniers sont toujours perçus,
- les garanties, engagement de rachat des lots de copropriété et garantie des loyers, ont été prises, respectivement, par la venderesse, la SCI Résidence Les Iles britanniques, qui n'est pas dans la cause, et par la gérante, la SARL De Gestion de la Résidence des Iles britanniques, auprès de la société L'Intercontinentale SPA, suivants actes sous seing privé de cautionnement du 20 mai 2002, sans qu'il soit établi que ces garanties aient été promises par l'agent immobilier, relativement à l'opération litigieuse,
- l'existence de ces engagements atteste que les acquéreurs ont été informés de ce que l'opération dans laquelle ils s'engageaient n'était pas sans risque,
- le caractère fictif des garanties n'est pas établi en l'absence de leur mobilisation par les acquéreurs auprès de la société L'Intercontinentale SPA, ainsi que l'a pertinemment démontré le Tribunal, étant observé que la lettre de l'autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) du 26 août 2016 produite en cause d'appel par les appelants, confirmant que la société European company of garantee LTD "ne dispose pas du passeport européen pour délivrer en libre prestation de service, sur le territoire français, des garanties ou des cautions", ne démontre pas le contraire, faute de preuve du lien entre la société European company of garantee LTD et le présent litige.
Les appelants ne prouvent pas, par les mandats de vente donnés le 15 janvier 2013 à un agent immobilier par trois d'entre eux, que leur bien aurait été surévalué à la date des ventes ni que le montant des loyers aurait été irréaliste, ayant perçu ces revenus pendant plusieurs années.
Ainsi, les fautes invoquées à l'encontre de l'agent immobilier ne sont pas établies, de sorte que le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les acquéreurs de leurs demandes formées contre M. EE... et contre ses assureurs les sociétés AXA France IARD et Sérénis assurance, sans qu'il soit nécessaire de statuer sur la recevabilité des demandes formées par sept des acquéreurs.
Les époux O... ont acquis leur lot (no 44) par l'intermédiaire de la société Alaska's finance, conseil en gestion de patrimoine, mandatée par M. EE... pour commercialiser certains lots. Dans ce cadre, les époux O..., après avoir acquis le bien par acte authentique, ont consenti à la SCI Résidence Les Iles britanniques, par acte sous seing privé, une promesse de vente de leur lot à l'issue des 12 années de location commerciale au profit de la société de gestion. Ils ont également constitué, par acte sous seing privé du 19 décembre 2002, la société Centro Italia, caution personnelle et solidaire du rachat à hauteur de la somme de 122 077 €.
Les époux O... ne démontrent pas que l'investissement conseillé par la société Alaska's finance n'était pas adapté à leur patrimoine et ne correspondait pas à leur souhait. Il vient d'être dit que le caractère fictif du cautionnement de la société L'Intercontinentale SPA n'était pas démontré, les époux O... n'établissant pas davantage l'absence de garantie émanant de la société Centro Italia. Par suite, les fautes reprochées à la société Alaska's finance n'étant pas établies, le jugement entrepris sera confirmé en ce qu'il a débouté les époux O... de leurs demandes formées contre elle.
S'agissant de la responsabilité du notaire, ce dernier a rédigé les actes authentiques de vente en l'état futur d'achèvement, mais n'est rédacteur ni des contrats de réservation ni des baux commerciaux ni des promesses de vente et de rachat conclues le jour des actes authentiques.
Il vient d'être dit que la surévaluation du prix des lots lors de leur achat n'était pas établie et que le marché locatif n'était pas inexistant à [...] en 2002, 2003 et 2004, les biens ayant été sous-loués jusqu'en 2007 aux conditions initiales et l'étant encore actuellement, quoiqu'à des conditions de prix moins favorables. Les acquéreurs, qui ont bénéficié des avantages fiscaux qu'ils recherchaient, ne démontrent pas que l'opération excédait leur capacité financière ni que le notaire pouvait disposer d'éléments lui permettant de douter de la solvabilité du preneur à bail commercial dont la cessation des paiements n'est intervenue que plusieurs années après la vente.
Les garanties de rachat et de loyers impayés ont été prises respectivement par le vendeur et le preneur à bail commercial aux termes d'actes sous seing privés distincts des actes authentiques de vente et rien n'indique que ces actes conclus sans l'intervention du notaire auraient été portés à sa connaissance, ce que ce dernier dénie, cette preuve n'étant pas rapportée par la télécopie du 24 novembre 2002 émanant de M. RR..., relative à l'achat de M. CC..., l'officier ministériel ayant répondu à cette personne que les garanties ne figuraient ni dans les projets transmis ni dans les actes signés et qu'il n'avait "aucun contrôle sur ces éléments extérieurs à mon dossier".
Ainsi, les acquéreurs échouent à démontrer que M. II... QQ... aurait manqué à son obligation de vérifier l'efficacité de ces garanties. En conséquence, les manquements aux obligations d'information et de conseil du notaire ne sont pas établis.
Le jugement entrepris sera encore confirmé en ce qu'il a débouté les acquéreurs de leurs demandes contre M. II... QQ....
L'équité ne commande pas qu'il soit fait application de l'article 700 du Code de procédure civile au profit d'aucune des parties.
PAR CES MOTIFS
Confirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions ;
Rejette les autres demandes ;
Condamne les appelants aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du Code de procédure civile.
Le Greffier, La Présidente,
