Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2 - Chambre 2
ARRÊT DU 20 SEPTEMBRE 2018
(n° 2018 - 266, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/14501
Décision déférée à la Cour : Jugement du 20 Mai 2016 -Tribunal de Grande Instance d'EVRY - RG n° 13/03646
APPELANTS
Madame Patricia, Monique X..., épouse Y...
Née le [...] [...]
[...]
ET
Monsieur Marc, Lucien, Joseph Y...
Né le [...] à EPINAL
[...]
Représentés par Me Marjorie Z... de la SELARL BERNADEAUX/Z..., avocat au barreau d'ESSONNE
INTIMÉE
La SARL BLAISE BREUILLET IMMOBILIER, prise en la personne de son représentant légal
N° SIRET : 529 731 333 00017
[...]
Représentée par Me Maud E..., avocat au barreau de PARIS, toque : C1757
Assistée à l'audience de Me A... B..., avocat au barreau de PARIS, toque : C1757
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 21 juin 2018, en audience publique, devant la cour composée de:
Mme Marie-Hélène POINSEAUX, présidente de chambre, chargée du rapport
Mme Annick HECQ-CAUQUIL, conseillère
Mme Isabelle CHESNOT, conseillère
qui en ont délibéré
Greffière, lors des débats : Mme Fatima-Zohra AMARA
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Hélène POINSEAUX, présidente et par Madame Fatima-Zohra AMARA, greffière présente lors du prononcé.
***************
Vu l'appel interjeté le 1er juillet 2016, par Mme Patricia X... épouse Y... et
M. Marc Y... d'un jugement en date du 20 mai 2016, par lequel le tribunal de grande instance de Evry, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, a :
- Condamné in solidum les époux Y... à payer à la société Blaise Breuillet immobilier la somme de 25 000 euros à titre de dommages-intérêts,
- condamné in solidum les époux Y... à payer à la société Blaise Breuillet immobilier la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- condamné solidairement les époux Y... aux dépens dont distraction au profit de Me Isabelle C... par application de l'article 699 du code de procédure civile,
- rejeté toute autre demande, plus ample ou contraire ;
Vu les dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 21 février 2017 aux termes desquelles Mme Patricia Y... et M. Marc Y... demandent à la cour, au visa des articles 6 de la loi du 2 janvier 1970 et 72 du décret du 20 juillet 1972, d'infirmer cette décision et statuant à nouveau, outre divers Constater et Dire, de :
- Principalement, déclarer nul le mandat de recherche en raison d'une disparité des exemplaires en possession du mandant et du mandataire et déclarer que la société Blaise Breuillet immobilier ne peut réclamer de commission en l'absence de mandat préalable lors de ses démarches,
- subsidiairement, déclarer nulle la clause pénale stipulée au mandat car abusive,
- infiniment subsidiairement, limiter le droit à commission à la somme de 15 000 euros en raison de l'absence de diligences effectuées par la société Blaise Breuillet immobilier,
- condamner la société Blaise Breuillet immobilier à payer aux époux Y... la somme de 3 000 euros en vertu des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'aux entiers dépens que la Selarl Bernadeaux-Z... pourra recouvrer conformément à l'article 699 du code de procédure civile ;
Vu les dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 23 avril 2018, par la société Blaise Breuillet immobilier tendant à voir, au visa des articles 1134, 1142 et 1152 ancien du code civil, confirmer cette décision et :
- Débouter les époux Y... de l'ensemble de leurs demandes,
- les condamner solidairement à lui verser la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile, outre le paiement des frais et dépens dont distraction au profit de Me Isabelle C... par application de l'article 699 du code de procédure civile ;
SUR CE, LA COUR :
Pour un exposé complet des faits et de la procédure, il est expressément renvoyé au
jugement déféré et aux écritures des parties ; il convient de rappeler que :
* Le 26 avril 2011, la SARL Blaise Breuillet immobilier a estimé un bien indivis situé [...] à la demande de ses propriétaire, les consorts D..., à 380 000 euros maximum ;
* le 18 octobre 2011, les époux Y... ont conclu avec la société Blaise Breuillet immobilier un mandat de recherche d'une durée de trois mois portant sur l'acquisition de la propriété des consorts D... et par lequel les époux Y... se sont interdit, pendant la durée du mandat et dans les 24 mois suivant son expiration, de traiter l'achat des affaires proposées et visitées directement avec le vendeur ; à la suite de la conclusion de ce mandat, la société a fait procéder à la visite du bien aux époux Y... qui ont émis une proposition d'un montant de 300 000 euros, qui aurait été refusée ;
* le 30 novembre 2012, les consorts D... ont résilié le mandat de vente confié à la société Blaise Breuillet immobilier, lui indiquant avoir trouvé un acquéreur en la personne de M. Y... et signé un compromis de vente le 14 novembre 2012 ;
* le 13 décembre 2012, la société Blaise Breuillet immobilier a mis en demeure les époux Y... de lui verser la somme de 25 000 euros à titre d'indemnité compensatrice forfaitaire égale au montant de sa rémunération ;
* le 7 janvier 2013, par un second courrier recommandé avec accusé de réception, la société Blaise Breuillet immobilier a de nouveau mis en demeure les époux Y... de lui verser la somme de 25 000 euros ;
* le 26 avril 2013, la société Blaise Breuillet immobilier a fait assigner les époux Y... devant le tribunal de grande instance d'Evry aux fins notamment de condamnation solidaire au paiement de la somme de 25 000 euros au titre de la clause pénale du contrat ;
* le 20 mai 2016 est intervenue la décision dont appel ;
* le 29 septembre 2016, le Premier président de la cour d'appel de Paris a rejeté la demande d'aménagement de l'exécution provisoire de la décision, laquelle a été exécutée;
Sur la validité du mandat :
Considérant que Mme Patricia Y... et M. Marc Y... soulèvent la nullité du mandat de recherche car l'exemplaire communiqué aux débats par la société Blaise Breuillet immobilier, comportant deux zéros dans l'encart Rayés nuls, n'est pas identique à celui qui leur a été remis le jour de la signature ;
Qu'ils font valoir que l'agent immobilier ne peut réclamer de commission lorsqu'il négocie ou s'engage sans détenir préalablement un mandat écrit et qu'en l'espèce, aucun mandat n'avait été conclu lorsque, à la date des 12 et 15 octobre 2011, la société Blaise Breuillet immobilier leur a proposé la visite du bien, en précisant qu'elle ne l'avait pas encore en portefeuille ;
Qu'ils reprochent au mandataire la régularisation d'un mandat de recherche au prix de
445 000 euros, lui permettant de fixer sa rémunération à 25 000 euros, alors qu'il avait estimé ce même bien en avril 2011 entre 350 et 380 000 euros ;
Considérant que la société Blaise Breuillet immobilier soutient la validité du mandat, établi par écrit en autant d'exemplaires que de parties et comportant les mentions obligatoires, régulièrement signé le 18 octobre 2011 avant la visite du bien des consorts D... ;
Qu'elle fait valoir que les mails échangés entre les parties les 12 et 15 octobre 2011 ne représentent que des démarches préalables à la proposition d'un mandat permettant la présentation du bien dans le cadre d'une visite postérieure, sans engagement de sa part;
Considérant que la mention du nombre des mots ou mentions rayés ou nuls n'est pas obligatoire et, qu'en tout état de cause, l'absence de nombre et les chiffres 00 ne sont pas contradictoires ; que la nullité du mandat ne peut être fondée sur cette différence ;
Que le mail adressé par la société Blaise Breuillet immobilier à M. Y... le 12 octobre 2011 proposait un bien immobilier qu'elle allait avoir à la vente et ne constitue ni une négociation, ni un engagement au sens de l'article 72 du décret du 20 juillet 1972; que la régularisation postérieure d'un mandat, préalable aux opérations de visite et de négociation ne peut être retenue comme cause de nullité de ce mandat ;
Que le mandat de recherches a fixé la limite du prix acceptée par les époux Y... et n'a pas le même objet que l'estimation effectuée à la demande des propriétaires, mais définit l'engagement de l'acheteur ; que la régularité du mandat n'est pas en cause ;
Sur la validité de la clause pénale :
Considérant que les époux Y... soutiennent que la clause pénale est abusive en application de la recommandation n°03-02 du 12 mars 2004 de la Commission des clauses abusives, car prévue pour une durée de 24 mois suivant l'expiration du mandat conclu pour trois mois, soit une durée totale déraisonnable de 27 mois ;
Considérant que la société Blaise Breuillet immobilier rétorque que la clause pénale est valable, cette recommandation, laquelle n'a pas de valeur normative, ne taxant pas une durée de 24 mois comme excessive et la clause étant rédigée en termes clairs et en caractères majuscules et gras, très apparents ;
Considérant que la recommandation 2003-02 du 18 septembre 2003, relative aux mandats de vente, de location ou de recherche d'un bien immobilier indique que les clauses pénales peuvent être de nature à déséquilibrer le contrat si elles sont d'une durée indéterminée ou excessives ;
Qu'en l'espèce, les droits du mandant ne sont limités qu'à l'égard des affaires proposées par le mandataire, restriction justifiée par le risque important de fraude et ne créant aucun déséquilibre dans les droits et obligations des parties ; que dès lors, cette clause n'est pas abusive ;
Sur l'application de la clause pénale :
Considérant que les époux Y... contestent infiniment subsidiairement la mise en oeuvre de la clause pénale et demandent sa diminution, au motif de l'absence de diligences de la société Blaise Breuillet immobilier, rappelant que le mandat de recherche avait été donné sur un bien immobilier spécifié, les diligences à la charge du mandataire étant de rechercher l'identité des propriétaires de ce bien afin d'en permettre la visite et de transmettre leur proposition d'achat ;
Qu'ils produisent les attestations des consorts D..., selon lesquels aucune visite des les époux Y... n'est intervenue avant le 2 octobre 2012, soutiennent que les cocontractants se sont rapprochés sans intervention de la société Blaise Breuillet immobilier et proposent de limiter la clause pénale au montant de 15 000 euros, soit la rémunération prévue au mandat de vente signé par les consorts D... ;
Considérant que la société Blaise Breuillet immobilier rétorque avoir effectué des diligences, en présentant aux époux Y..., qui n'en avait alors aucunement connaissance, la maison des consorts D... ; qu'elle indique justifier de la signature du mandat de vente conclu avec ces derniers et produit la fiche d'estimation du bien du 26 avril 2011 et des photos de la même date, sur lesquelles apparaît l'un des consorts D... ;
Considérant qu'aux termes de l'article 1152 ancien du code civil, dans sa version antérieure au 1er octobre 2016, Lorsque la convention porte que celui qui manquera de l'exécuter payera une certaine somme à titre de dommages-intérêts, il ne peut être alloué à l'autre partie une somme plus forte, ni moindre.
Néanmoins, le juge peut, même d'office, modérer ou augmenter la peine qui avait été convenue, si elle est manifestement excessive ou dérisoire. Toute stipulation contraire sera réputée non écrite ;
Que selon la clause pénale figurant au contrat Le mandant reconnaît que les affaires proposées et visitées sont strictement confidentielles ; il s'interdit pendant la durée du mandat et dans les 24 mois suivant son expiration, d'en traiter l'achat éventuel directement avec le vendeur (...)
EN CAS DE NON RESPECT DE CETTE OBLIGATION ET SI LE BIEN A ACQUÉRIR EST PARFAITEMENT IDENTIFIE, LE MANDANT S'ENGAGE EXPRESSÉMENT A VERSER AU MANDATAIRE, EN VERTU DES ARTICLES 1142 ET 1152 DU CODE CIVIL, UNE INDEMNITÉ COMPENSATRICE FORFAITAIRE EGALE AU MONTANT DE LA RÉMUNÉRATION PRÉVUE CI-APRES ;
Qu'à la rubrique rémunération du mandataire - frais exposés, il est prévu que La rémunération du mandataire sera de 25.000 € (Vingt cinq mille euros) TVA incluse à la charge du mandant ;
Considérant qu'il résulte des termes d'un courriel, en réponse à la proposition de la société Blaise Breuillet immobilier, en date du 12 octobre 2011 de M. Y..., que celui-ci découvrait le bien de Bruyères le Chatel et demandait des précisions sur le lieu, le prix et la date de visite ; qu'il est ainsi établi que la société Blaise Breuillet immobilier a présenté ce bien aux époux Y... ;
Que par courriel du 18 octobre 2011, M. Y... a formulé une proposition à hauteur de 300 000 euros Suite à notre visite de cet après-midi pour l'ancien corps de ferme, évoquant les travaux énormes à réaliser ; que cette visite suppose la détention des clés et contredit les attestations des consorts D... ; que la société Blaise Breuillet immobilier produit en outre la fiche d'estimation de l'immeuble qu'elle a réalisée, assortie de photographies ; qu'elle justifie ainsi des diligences accomplies dans le cadre de son mandat ;
Que l'indemnité correspondant à la rémunération du mandataire n'apparaît pas manifestement excessive, eu égard notamment aux diligences effectuées par la société Blaise Breuillet immobilier ; que cependant, cette rémunération ne comprend pas la TVA qu'elle ne fait que collecter ; que, par infirmation du jugement, la condamnation des époux Y... à son paiement sera en conséquence ramenée à la somme de 21 000 euros ;
Sur les autres demandes :
Considérant qu'il serait inéquitable de laisser à la charge de la société Blaise Breuillet immobilier les frais irrépétibles engagés pour la défense de ses droits en cause d'appel;
PAR CES MOTIFS
Statuant publiquement, par décision contradictoire,
Confirme le jugement, sauf sur le montant des dommages et intérêts alloués à la société Blaise Breuillet immobilier ;
Statuant à nouveau,
Condamne solidairement Mme Patricia X... épouse Y... et M. Marc Y... à payer à la société Blaise Breuillet immobilier la somme de 21 000 euros à titre de dommages et intérêts ;
Condamne in solidum Mme Patricia X... épouse Y... et M. Marc Y... à verser à la société Blaise Breuillet immobilier la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
Rejette toute autre demande ;
Condamne in solidum Mme Patricia X... épouse Y... et M. Marc Y... aux dépens d'appel, lesquels seront recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
Prononcé par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
