Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 7
ARRÊT DU 27 SEPTEMBRE 2018
(n° , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : 17/09900
Décision déférée à la Cour : Jugement du 13 Mars 2017 -Juge de l'expropriation d'EVRY - RG n° 16/00012
APPELANTE
COMMUNAUTÉ D'AGGLOMÉRATION EVRY CENTRE ESSONNE DEVENUE GRAND PARIS SUD - SEINE ESSONNE SENART
[...]
91054 EVRY CENTRE ESSONNE CEDEX
Représentée par Me Cédric X... de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - SIZAIRE ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154, substitué par Me Justine Y..., avocate du même cabinet
INTIMÉES
Société civile NOVEA 91
N° SIRET : 519 110 407 00011
[...]
Représentée par Me Cyril Z... de la SELARL Z..., avocat au barreau d'ESSONNE, substitué par Me Eve A..., avocat au barreau de PARIS, toque : 0837
DIRECTION DÉPARTEMENTALE DES FINANCES PUBLIQUES (ESSONNE) SERVICE DU DOMAINE
[...]
Défaillante, mais régulièrement convoquée
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 24 Mai 2018, en audience publique, rapport ayant été fait par Monsieur Hervé LOCU, président, conformément aux articles 786 et 907 du CPC, les avocats ne s'y étant pas opposés.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Hervé LOCU, président de chambre
Mme Marie MONGIN, conseillère
Mme Laure COMTE, vice-présidente placée
Greffier, lors des débats : Mme Isabelle THOMAS
ARRÊT :
- réputé contradictoire
- prononcé publiquement par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile
- signé par M. Hervé LOCU, président et par Mme Isabelle THOMAS, greffier présent lors du prononcé.
Exposé :
Par arrêté préfectoral du 29 juin 2015, ont été déclarées d'utilité publique les acquisitions foncières par la Communauté d'Agglomération Evry Centre Essonne devenue Grand Paris Sud en vue de réaliser la rénovation urbaine du quartier des Pyramides dans le secteur des Miroirs à Evry (91).
Par arrêté du 09 septembre 2015, le Préfet de l'Essonne a déclaré immédiatement cessible au profit du Grand Paris Sud Seine-Essonne-Senart les parcelles nécessaires à la réalisation du projet dont:
- les lots de copropriété 2092 et 2093 au sein du volume 2 de l'ensemble immobilier situé sur la parcelle cadastrée section [...] et correspondant à deux places de stationnement situées 109, place des Miroirs à Evry;
- le lot de copropriété 2084 dans le volume 2 de la parcelle cadastrée section [...], dont une partie est libre (54,92 le m²) et une autre est occupée et aménagée en supérette (100,39le m²), situé dans le corps du bâtiment E, 106, place des Miroirs à Evry.
Ces différents lots appartiennent à la société Novéa 91.
Faute d'accord sur le montant de l'indemnisation, la CAECE a saisi le juge de l'expropriation de l'Essonne.
Après transport sur les lieux le 12 septembre 2016, par jugement du 13 mars 2017, celui-ci a:
- fixé à 108 551euros l'indemnité à payer par la CAECE à la société Novéa 91, se décomposant comme suit:
- 88974euros, arrondis, au titre de l'indemnité principale;
[(155,31 le m² x 560euros) + (1000 euros x 2 parkings)]
- 9897euros au titre du remploi;
- 9680euros pour perte de revenus;
- débouté les parties de leurs demandes plus amples ou contraires;
- dit que les dépens seront laissés à la charge de l'autorité expropriante en application des dispositions de l'article L.312-1 du code de l'expropriation.
Le Grand Paris Sud Seine-Essonne-Senart a interjeté appel de cette décision le 16 mai 2017.
Pour l'exposé complet des faits, de la procédure, des prétentions et moyens des parties, conformément à l'article 455 du code de procédure civile, il est expressément renvoyé à la décision déférée et aux écritures :
- adressées au greffe, par le Grand Paris Sud Seine-Essonne-Senart, le 20 juillet 2017, notifiées les 31 juillet et 15 septembre 2017 (AR des 1er août et 19 septembre 2017) et le 24 novembre 2017, notifiées le 24 novembre 2017 (AR du 29 novembre 2017), aux termes desquelles il demande, en définitive, à la cour:
- d'infirmer le jugement dont appel en ce qu'il a :
- fixé à une somme de 108551euros le montant de l'indemnité principale et à 9897 euros le montant de l'indemnité de remploi pour l'expropriation des lots n°2092 et n°2093de la parcelle [...] et n°2084 de la parcelle [...];
- fixé à une somme de 9680euros le montant de l'indemnité pour perte de revenus;
- statuant à nouveau, de:
- fixer l'indemnité principale d'expropriation du lot n°2084 de la parcelle [...] à la somme de 34546,20euros;
[(54,92 le m² x 300 euros) + (100,39 le m² x 300 euros - 40% pour occupation)]]
- fixer l'indemnité principale d'expropriation des lots n°2092 et n°2093 de la parcelle [...] à la somme de 2000euros, soit 1000euros par place de stationnement;
- fixer l'indemnité de remploi consécutive à la somme de 5481,93euros;
- condamner la société Novéa 91 à lui verser la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- adressées au greffe, par la société Novéa, intimée et appelante incidente, le 26 septembre 2017 notifiées le 25 octobre 2017 (AR des 31 octobre et le 03 novembre 2017) aux termes desquelles elle demande à la cour de:
- confirmer le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a:
- fixé l'indemnité principale s'agissant du lot 2081 à 88974euros;
- fixé l'indemnité de remploi à la somme de 9897euros;
- par conséquent, fixer l'indemnité d'expropriation devant lui revenir comme suit:
- 130464 eurosau titre de l'indemnité principale s'agissant du lot n°2084;
[155,31 le m² x 840 euros]
- 52 608 euros au titre du remploi;
[indemnité forfaitaire + 30000euros de travaux + 12711,80 euros de dette à l'égard du Syndic de gestion]
- 9680euros pour perte de revenus;
- 2000euros au titre des places de stationnement;
- adressées au greffe, par le commissaire du gouvernement, appelant incident, le 27 septembre 2017, notifiées le 09 octobre 2017 (AR du 11 octobre 2017), aux termes desquelles il demande, à la cour ded'infirmer le jugement et, statuant à nouveau :
- d'accorder une indemnité principale à hauteur de 51699euros;
[(320 euros x 155,31 le m²) + 2000 euros]
- d'accorder une indemnité de remploi à hauteur de 6169euros;
- de surseoir à statuer sur l'indemnité pour perte de revenus faute de justificatifs suffisants;
Motifs de l'arrêt :
- sur la recevabilité des conclusions
Aux termes de l'article R311-26 du code de l'expropriation créé par décret N°2014-1635 du 26 décembre 2014, l'appel étant du 16 mai 2017,à peine de caducité de la déclaration d'appel, relevée d'office, l'appelant dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de trois mois à compter de la déclaration d'appel.
À peine d'irrecevabilité, relevée d'office, l'intimé dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et les documents qu'il entend produire dans un délai de deux mois à compter de la notification des conclusions de l'appelant. Le cas échéant, il forme appel incident dans le même délai et sous la même sanction.
L'intimé à un appel incident ou un appel provoqué dispose, à peine d'irrecevabilité relevée d'office, d'un délai de deux mois à compter de la notification qui en est faite pour conclure.
Le commissaire du gouvernement dépose ou adresse au greffe de la cour ses conclusions et l'ensemble des pièces sur lesquelles il fonde son évaluation dans le même délai et sous la même sanction que celle prévue au deuxième alinéa.
Les conclusions et documents sont produits en autant d'exemplaires qu'il y a de parties, plus un.
Le greffe notifie à chaque intéressé et au commissaire du gouvernement, dès leur réception, une copie des pièces qui lui sont transmises.
En l'espèce les conclusions du Grand Paris Sud Seine -Essonne-Senart du 20 juillet 2007, de la société Novéa du 26 septembre 2017 et du commissaire du gouvernement du 27 septembre 2017 adressées au greffe dans les délais susvisés sont recevables et les conclusions en réplique à l'appel incident de la société Novéa de Grand Paris Sud Seine-Essonne-Senart adressées au greffe le 24 novembre 2017 ne formulant pas de demandes nouvelles ou de moyens nouveaux, sont également recevables au delà des délais initiaux.
Les documents produits viennent uniquement au soutien des mémoires complémentaires.
- sur le fond
Le Grand Paris Sud Seine-Essonne-Senart fait valoir que :
- les accords intervenus avec les divers titulaires de droits à l'intérieur de la DUP ont été écartés à tort, dès lors que l'article L.322-8 du code de l'expropriation impose qu'il en soit pris compte pour déterminer le montant de l'indemnité; contrairement à ce qu'affirme la société Novéa 91, le fait que les cessions soient situées dans le périmètre de l'opération les rendent d'autant plus pertinentes; la circonstance que les ventes aient été réalisées entre personnes publiques n'a pas d'incidence sur leur caractère négocié;
- le prix d'acquisition en 2010 est très élevé par rapport à celui de 2006, ce qui s'explique par le fait que la vente est intervenue entre le gérant de la société et la société; en raison de la dégradation du site, des problèmes de sécurité et de sa désaffectation, le bien immobilier n'a cessé de perdre de sa valeur;
- parmi les termes de comparaison du commissaire du gouvernement, le local d'activité au [...] doit être écarté, dès lors que son prix est 2 à 3 fois supérieur aux autres termes de comparaison présentéset démontre ainsi de son caractère manifestement particulier; quant à la vente du 17 février 2014, au 505 place des Champs Elysées, une fois l'erreur de calcul corrigée, son prix unitaire n'apparaît pas anormalement bas et doit donc être retenue;
- l'abattement appliqué pour prendre en compte la situation particulière du secteur des Miroirs doit être porté à 70% , dès lors que ce quartier souffre d'un enclavement, d'une dégradation du bâti et urbain, une spécialisation sociale croissante et de difficultés de gestion; les valeurs retenues se rapportant à des biens situés sur des boulevards clés où l'activité est dynamique, un tel abattement se justifie; par ailleurs, le caractère dégradé des locaux, et notamment les fenêtres cassées remplacées par des planches en bois, les caméras de surveillance cassées et la climatisation qui ne fonctionne pas, a été constaté lors du transport sur les lieux; aucun abandon délibéré par les pouvoirs publics dans le but de s'approprier les terrains compris dans le périmètre de l'opération à moindre coûtne peut être reproché, dès lors que tous les moyens ont été mis en oeuvre pour assurer la sécurité des lieux mais que leur configuration même rend la sécurisation très difficile par les forces de police;
- dès lors qu'il va devoir verser une indemnité d'éviction commerciale, l'abattement pour occupation (partielle) des lieux doit s'élever à 40%;
- la valeur de 1000euros par place de stationnement est parfaitement réaliste et correspond au prix du marché;
- l'indemnité de remploi est calculée selon une base de calcul acquise en jurisprudence; la proposition à hauteur de 15% de l'indemnité principale n'est pas justifiée; l'indemnité de remploi étant destinée à couvrir les frais et droits de mutations à régler pour l'acquisition d'un bien de même valeur, la somme allouée ne saurait être augmentée par une somme correspondant à la moitié du montant des travaux de rénovation de l'immeuble et le montant des dettes à l'égard du syndic de gestion de l'immeuble; en tout état de cause, les travaux sont valorisés dans l'indemnité de dépossession et la dette personnelle n'a pas à être remboursée par l'expropriant;
- la société Novéa 91 n'a jamais justifié que les sociétés mentionnées aux baux produits étaient effectivement locataires et qu'elles payaient régulièrement un loyer; lors du transport sur les lieux, les locaux apparaissaient libres, à l'exception de celui occupé par la société Target Telecomet le représentant de la société Novéa a signalé que depuis deux ans, la société Target Telecom ne payait pas ses échéances de loyers;
La Société Novéa 91 répond que :
- les termes de comparaison de l'expropriant renvoient à des accords conclus avec des personnes publiques, qui n'ont pas ressenti la nécessité de négocier le prix de vente de leurs biens immobiliers; ces références sont toutes inclues dans le périmètre de l'opération, elles ne constituaient donc pas des 'références suffisantes' au sens de l'article L.231-4 du code de l'urbanisme;
- s'il y a lieu d'écarter la référence du commissaire du gouvernement faisant état d'un prix unitaire trop élevé par rapport à la moyenne constatée (vente du 17 février 2014), il y a également lieu d'écarter la référence faisant état d'un prix unitaire trop faible (vente du 18/02/2014) comme non représentative; le commissaire du gouvernement fait valoir qu'en raison du faible nombre de mutations immobilières de gré à gré sur la période 2013-2016, il n'y a pas lieu d'exclure ces ventes; elle considère néanmoins que, si le faible prix de la vente du 18/02/2014 s'explique par la situation du bien, implanté au pied de la francilienne et de l'autoroute A6 et justifie son exclusion, aucune raison objective ne justifie d'écarter la vente du 17/02/2014;
- les difficultés rencontrées dans le quartier des Miroirs ne sont que la conséquence d'un abandon délibéré du quartier par les pouvoirs publics, dans le but de s'approprier les terrains compris dans le périmètre de l'opération au moindre coût; une fois l'opération aboutie, nul doute que les moyens nécessaires au maintien de la sécurité publique seront rétablis et que les ventes de gré à gré se multiplieront avec des prix moyens similaires à celui relevé par le commissaire du gouvernement; l'abattement de 50% est inéquitable;
- la différence de prix entre les ventes de 2006 et 2010 s'explique par le fait que la vente de 2006 a eu lieu juste après les émeutes de 2005; une fois les émeutes effacées de la mémoire collective, les prix sont revenus à leur valeur normale;
- de très importants travaux de rénovation ont été réalisés pour développer une activité de domiciliation d'entreprises; la jurisprudence accepte d'indemniser le manque à gagner relatif à la perte d'activité sur la période nécessaire pour l'exploitant de procéder au rachat d'un autre local pour y domicilier ses clients;
Le commissaire du gouvernement observe que:
- l'état d'entretien du bien justifie un abattement de 50% sur la valeur médiane des mutations retenues;
- sur les 18 preneurs figurant sur les baux, seuls 9 d'entre eux étaient actifs à la date de l'ordonnance d'expropriation, le 2 novembre 2015; néanmoins, chacun des lots de bureaux étant occupé par au moins une entreprise en activité à la date de l'ordonnance d'expropriation, un abattement supplémentaire de 20% se justifie;
- les baux produits par la société Novéa ne prouvent pas à eux seuls la réalité du préjudice subi; dès lors que la moitié des locataires mentionnés sur ces baux avait radié leur établissement Place des Miroirs à la date de l'ordonnance d'expropriation, la justification du versement des loyers à la société expropriée paraît être un préalable indispensable au versement d'une indemnité;
SUR CE
Aux termes de l'article 17 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, la propriété est un droit inviolable et sacré, dont nul ne peut être privé si ce n'est lorsque la nécessité publique, légalement constatée, l'exige évidemment, et sous la réserve d'une juste et préalable indemnité.
L'article L321-1, du code de l'expropriation dispose que les indemnités allouées doivent couvrir l'intégralité du préjudice direct, matériel et certain causé par l'expropriation.
Conformément aux dispositions de l'article L322-2, du code de l'expropriation, les biens sont estimés à la date de la décision de première instance, seul étant pris en considération - sous réserve de l'application des articles L322-3 à L322-6 dudit code - leur usage effectif à la date définie par ce texte.
L'appel porte sur la valeur à retenir pour l'indemnité de dépossession pour le lot N°2084 de la parcelle [...], avec discussion sur le taux d'abattement, sur l'indemnité de remploi et sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs et aucune contestation n'existe au titre de la date de référence, la situation d'urbanisme, la superficie et sur l'indemnité de dépossession pour les lots 2092 et 2093 de la parcelle [...] ( deux places de stationnement).
S'agissant de la date de référence, le premier juge l'a fixé à la date du 12 novembre 2009, date de rectification du plan local d'urbanisme en visant l'article L142-6 du code de l'urbanisme.
Le Grand Paris Sud ne conclut pas expressément, indique que le PLU a été révise et approuvé par délibération du conseil municipal du 24 mars 2016 et transmis en préfecture le 1° avril 2016 au titre du contrôle de légalité.
La société Novéa ne conclut pas sur la date de référence.
Le commissaire du gouvernement indique qu'il s'agit de la date de rectification du PLU, soit le 12 Novembre 2009.
En l'absence de contestation des parties, au vu des pièces versées aux débats et en application de l'article L213-4 du code de l'urbanisme, qui dispose que la date de référence prévue à l'article L322-2 du code de l'expropriation pour cause d'utilité publique est la date à laquelle est devenu opposable aux tiers le plus récent des actes rendant public, approuvant, révisant ou modifiant le PLU ,il convient de confirmer le jugement en ce qu'il a fixé la date de référence au 12 novembre 2009, date de la dernière modification du PLU.
S'agissant des données d'urbanisme, les parties ne contestent pas comme l'a dit le premier juge que les biens expropriés sont situés en zone Urm2.
Pour ce qui est de la nature du bien, de son usage effectif et de sa consistance, il s'agit de deux places de stationnement(lots 2092 et 2093)situés [...] au sein du volume 2 de l'ensemble immobilier situé sur la parcelle cadastrée section [...], de bureaux et d'une superette [...] (lot 2084) au sein du volume 2 de la parcelle cadastrée [...].
Le commissaire du gouvernement indique que le quartier des miroirs est situé entre le [...],etc) et le centre commercial Evry 2(au sud). Il est limité dans l'espace par la rue des Galants Courts au nord, le Bld de l'Europe au sud, le Bld des champs Elysées à l'ouest et la RN7 à l'est.
L'ensemble immobilier de la ' dalle des Miroirs' accueille des locaux à usage de bureaux. La dalle est constituée de 3 niveaux.
-partie basse(sol naturel):occupée par la station de bus et des parkings couverts pour les locaux d'activités et de bureaux.
-partie centrale: place des Miroirs, espace public piétons, rez de chaussée des immeubles de bureaux et R+3 du FTM des Miroirs.
- partie supérieure : correspond aux étages des immeubles à usage d'activités et de bureau.
Le périmètre sur lequel porte l'expropriation concerne les parcelles N[...] et [...] de la section AS.
S'agissant de la date à laquelle le bien exproprié doit être estimé, c'est celle de la première instance, soit le 13 mars 2017.
- sur l'indemnité principale
S'agissant de la méthode d'évaluation, elle est librement définie, sauf à tenir compte des accords amiables conclus entre l'expropriant et les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet de la déclaration d'utilité publique au sens des prescriptions de l'article L322-8 du code de l'expropriation, étant observé qu'il n'est ici ni démontré, ni soutenu, que des accords auraient été conclus avec au moins la moitié des propriétaires intéressés et pour les deux tiers au moins des superficies concernées , ou avec au moins les deux tiers des propriétaires et pour la moitié des superficies.
Le premier juge a retenu comme pertinents les éléments de comparaison proposés par le commissaire du gouvernement, particulièrement ceux situés sur les communes d'Evry et Courcouronnes, a souligné que l'expropriant ne produisait aucune référence extérieure au périmètre de l'opération.
Il a indiqué que le prix moyen au m² sur ces communes pour des locaux de même nature ressortait à 1400 euros, mais pour tenir compte de la situation particulière du secteur des Miroirs, il a retenu un abattement de 50% , soit une valeur de 700 euros et l'exproprié ayant produit des baux pour l'ensemble des locaux, a appliqué en conséquence un abattement de 20% pour occupation et a ainsi fixé la valeur à retenir à 560 euros le m².
Il convient de confirmer le jugement déféré, pour les lots 2092 et 2093, s'agissant des deux parking avec une valeur fixée à 1000 eurosX2=2000 euros , en l'absence de contestation des parties.
La méthode de comparaison utilisée par le premier juge n'étant pas contestée, il convient d'examiner les termes de référence invoqués par les parties pour le lot N°2084.
1° sur la valeur de référence
Le premier juge a indiqué que les fenêtres fixes qui étaient régulièrement cassées ont été remplacées par des planches en bois, que le reste des locaux est loué à une superette également équipée d'une rampe d'accès pour personnes handicapées, qu'il s'agissait initialement de bureaux qui ont été transformés et bénéficient d'un accès distinct.
Il a souligné que les biens sont situés dans un quartier particulièrement défavorisé avec une insécurité importante, ce qui a entraîné une forte dépréciation des biens immobiliers , les propriétaires de la classe moyenne ayant quitté le quartier, que le secteur est sinistré, ce qui justifie la réhabilitation entreprise.
La SCI Novéa reconnaît que le quartier s'est sensiblement dégradé, qu'elle a perdu des locataires, qu'il s'en est suivi des difficultés financières et que Mme Elodie B..., anciennement associée de la SCI Novéa , est engagée en qualité de caution personnelle du contrat de prêt immobilier du 2 juin 2010.
Elle affirme qu'après 2012, le quartier des Miroirs a été délibérément laissé à l'abandon.
Le Grand Paris Sud indique que ce quartier souffre d'un certain nombre de dysfonctionnements:
- enclavement en raison de l'absence de voie de circulation interne et qui nécessite le désenclavement
- la dégradation du cadre bâti et urbain, la spécialisation sociale croissante et les difficultés de gestion du quartier.
Les parties sont donc d'accord sur la dégradation du site, sur les problèmes de sécurité et de désaffection et sur le fait que le bien n'a cessé de perdre de la valeur.
Un diagnostic réalisé en 2013( pièce N°35) par Pact Arim de l'Essonne a montré l'ampleur des difficultés sur le plan technique, social, financier ou immobilier en concluant que le quartier connaît une forte dévalorisation sociale et immobilière.
La SCI Novéa ne produit aucune pièce rapportant la preuve de son allégation au sens de l'article 9 du code de procédure civile à savoir que le quartier des Miroirs a été délibérément laissé à l'abandon.
Il convient d'examiner les termes de référence invoqués par les parties.
- termes de Grand Paris Sud
L'expropriant au visa de l'article L322-8 du code de l'expropriation indique que c'est à tort que le premier juge a écarté les accords intervenus avec les divers titulaires de droits à l'intérieur du périmètre des opérations faisant l'objet d'une délibération d'utilité publique.
L'expropriant, demande donc, les majorités prévues par cet article n'étant pas atteintes, de les prendre pour base.
Le juge de l'expropriation conserve néanmoins un pouvoir d'appréciation sur le contenu de ces accords:
- l'accord avec l'association interprofessionnelle des centres médicaux et sociaux de la région île de France le 23 juillet 2015 sera écarté concernant des stationnements
- l'accord avec la société BOE le 4 juillet 2016 sera écarté concernant également des stationnements
- l'accord avec M. C... le 5 juillet 2016 sera également écarté, s'agissant d'un local d'activité de 20 m², non comparable avec le bien exproprié
-l'accord avec l'association Caravansérail Développement du 23 juillet 2015 concerne deux locaux de bureaux, 11 places de stationnement et trois locaux d'archives au [...], à un prix de 301,5 euros le m², non critiqué par l'exproprié, est pertinent et sera donc retenu.
L'expropriant reprend en appel 7 termes et indique qu'ils correspondent au prix du marché à savoir 300 euros le m².
Le premier juge les a écarté au motif que l'expropriant ne produit aucune référence extérieure au périmètre de l'opération.
Cependant dans le cadre de la méthode par comparaison, ce motif ne permet pas de les exclure.
Il convient donc de les examiner:
- vente avec omnium de gestion immobilière de l'île de France: 159750 euros soit 300 euros le m² pour des bureaux de 156 euros le m² et 376,5 euros le m²
-vente avec caranvesérail :134120 euros soit 300 euros le m² pour des bureaux
- vente logement francilien:159245 euros soit 300 euros le m² pour des bureaux, stationnement et locaux d'archives
- vente OPH interdépartemental de l'Essonne , du Val d'Oise et des Yvelynes:310935 euros :271935 euros : 300 euros le m² pour des bureaux
-vente fédération mutualiste interdépartementale de la région parisienne:55200 euros soit 300 euros le le m² pour des bureaux
- vente département de l'Essonne:54000 euros soit 300 euros le m² pour des bureaux
- vente commune d'Evry:85000 euros soit 409 euros le m² pour des bureaux, stationnement.
Ces références au regard des pièces produites N°6,9,10,11,12,13 conduisent à une valeur de 300 euros le m², avec une superficie comparable, correspondant à des locaux à usage de bureaux place des Miroirs à Evry et avec des mutations récentes de 2014 à 2016.
Ces références non critiquées par l'exproprié seront retenus, mais en tenant compte qu'il s'agit de la valeur de base, car il s'agit uniquement de ventes avec la partie expropriante et donc d'un marché captif en raison de la procédure d'expropriation.
- termes de l'exproprié
La SCI Novéa ne produit aucun terme en appel, mais apporte des précisions sur le prix d'acquisition du bien en 2006, en indiquant que l'acquisition en 2006 pour 26000 euros avait eu lieu juste après des émeutes en 2005, que les locaux voisins avaient été cédés en 2007 aux époux D... pour 45000 euros.
Elle indique qu'en septembre 2012, le service des Domaines avait estimé la valeur vénale de l'ensemble immobilier lui appartenant à 125000 euros avec une marge de négociation de 10% soit 833 le m².
Il ne s'agit cependant pas d'un terme de référence utilisé dans la méthode de comparaison, ne correspondant pas à une mutation effective. Cette valeur ne sera donc pas retenue.
-termes du commissaire du gouvernement
Le commissaire du gouvernement en première instance a recherché des ventes de locaux de bureaux sur la période 2013 à 2016 sur la commune d'Evry et les communes voisines, a précisé que très peu de mutations s'étaient négociées sur cette période où le marché immobilier était plus que calme, et au vu de 8 références( pièce N°23 de la SCI Novéa) a indiqué que le prix moyen des locaux de bureaux sur Evry-Courcouronnes à 1402 euros le m², s'inscrivait dans une fourchette très large, allant de 522 euros à 3248 euros le m² pour des biens situés pourtant à proximité immédiate l'une de l'autre sur la commune de Courcouronnes.
En appel, le commissaire du gouvernement indique que les ventes constatées sur Evry et Courcouronnes apparaissent plus pertinentes du point de vue de la situation géographique, que celles constatées sur les communes de Juvisy (1209 euros le m²) et de Soisy sur Seine(2705 euros le m²) et propose donc de les écarter.
Il indique également que la mutation 505 place des Champs Elysées relative à un local de bureau (3248 euros le m²) concerne en fait un bien d'une surface de 86,75 euros le m² soit un prix de 1095 euros le m² et que la valeur moyenne sur les bureaux d'Evry et de Courcouronnes ressort à 1000 euros le m².
L'expropriant demande d'écarter le terme à 3248 euros, très particulier , tandis que l'exproprié demande de le retenir.
Les autres références du commissaire du gouvernement ne sont pas critiquées.
S'agissant de la référence du 17 février 2014 338 [...] pour un prix de 380 000 euros avec une superficie de 117 le m² soit 3248 euros le m², elle est manifestement déconnectée du marche , car les autres références se situent entre 1091 euros et 1410 euros pour les références à Evry et Courcouronnes , et sera donc écartée.
La cour disposant de 5 références pertinentes dans ces localités, il y a lieu également d'écarter en raison de leur situation géographique, les références situées à Juvisy et Soisy sur Seine.
Il sera donc retenu:
- 15/05/2014 : 40bd des Coquibus à Evry : 1154 euros le m²
-27/11/2014 : 48bd Coquibus à Evry :1091 euros le m²
-30/10/2013 : [...] : 1410 euros le m²
-26/12/2013 : [...] : 987 euros le m²
-18/02/2014 : [...] : 1095 euros le m²
soit une moyenne de 1147, 4 euros.
En tenant compte de la valeur de 300 euros dans le cadre des accords, mais également du marché captif et de cette moyenne de 1147, 4 euros, il convient d'infirmer le jugement déféré en retenant une valeur de 800 euros le m².
2° sur la taux d'abattement
Le premier juge compte tenu du caractère très particulier du marché des Miroirs a retenu un abattement de 50%.
L'expropriant demande de porter cet abattement à 70%, compte tenu des dysfonctionnements du quartier et du caractère des locaux, tandis que l'exproprié sollicite de ne fixer aucun abattement, ne devant pas supporter les conséquences de l'abandon du quartier et indiquant qu'une fois le PRU abouti, les ventes de gré à gré se multiplieront avec des prix moyen au m² similaires à celui relevé par le commissaire du gouvernement.
Il n'est pas contesté que la situation dégradée du quartier a abouti à une baisse constante de la valeur des biens.
S'agissant de l'état du bien exproprié, l'état d'entretien des locaux est correct.
Il y a donc lieu de retenir un abattement, qui ne saurait cependant atteindre 70% de la valeur du bien.
Il convient de confirmer le jugement, en ce qu'il a exactement retenu un abattement de 50%.
3° sur l'abattement pour occupation
Le premier juge a retenu une estimation en valeur occupée, l'exproprié ayant produit des baux pour l'ensemble des locaux et un abattement de 20%.
L'expropriant indique que la surface occupée est uniquement de 100,39 m² et qu'un abattement de 40% est généralement retenu pour l'occupation commerciale.
L'exproprié n'évoque pas la situation libre ou occupée du bien.
Le commissaire du gouvernement demande, chacun des lots étant occupé par au moins une entreprise en activité, d'appliquer un abattement de 20% pour occupation sur la totalité de la surface du bien exproprié.
A la date de l'ordonnance d'expropriation du 2 novembre 2015, date à laquelle doit être appréciée la consistance juridique du bien en application de l'article L322-1 du code de l'expropriation, dont la situation locative, il n'est pas contesté par l'expropriant et l'exproprié, que chacun des lots de bureau était occupé par au moins une entreprise en activité.
Il convient en conséquence d'appliquer un abattement habituel de 20% sur la totalité de la surface du bien exproprié.
En conséquence la valeur retenue est de:
155,31 m² X 320 (800 eurosX0,5(abattement)=400X0,80(abattement pour occupation=320 euros)=49699 euros
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
L'indemnité totale est donc de 49699+2000( 2 parkings) = 51699 euros.
- sur les indemnités accessoires
A sur l'indemnité de remploi
La société Novéa demande que soit ajouté à l'indemnité de remploi une somme forfaitaire de 30000 euros correspondant à la moitié du montant des travaux de renovation réalisés en 2012 dans l'immeuble et la somme de 9897,40 euros correspondant au montant de la dette de la société Novéa 91 à l'égard du syndic de gestion de l'immeuble, soit la somme arrondie à 52608 euros.
Aux termes de l'article R322-5 du code de l'expropriation l'indemnité de remploi est calculée compte tenu des frais de tous ordres normalement exposés pour l'acquisition de biens de même nature moyennant un prix égal au montant de l'indemnité principale. Sont également pris en compte dans le calcul du montant de l'indemnité les avantages fiscaux dont les expropriés sont appelés à bénéficier lors de l'acquisition de biens de remplacement.
En conséquence l'indemnité de remploi est destinée à couvrir les frais et droits de mutation à régler pour l'acquisition d'un bien de même valeur , est donc limitée à cet objet et ne peut correspondre à une somme correspondant à la moitié du montant des travaux de renovation de l'immeuble et du montant des dettes à l'égard du syndic de gestion de l'immeuble.
En conséquence la société Novéa sera déboutée de ces demandes.
L'indemnité de remploi est donc de:
5000 X 20%=1000 euros
10000 X 15%=1500 euros
36699 X 10%=3669, 9 euros
soit un total de 6169 euros
Le jugement sera donc infirmé en ce sens.
B sur l'indemnité pour perte de revenus locatifs
Le premier juge indique que la sociéte Novéa produit les baux de huit locataires qui lui versent un total de loyers annuels de 9680 euros pour les locaux commerciaux correspondant au lot 2084 et il lui alloué cette somme pour cette perte de revenus.
Le Grand Paris demande l'infirmation , l'exproprié n'ayant jamais justifié que les sociétés mentionnées aux baux produits étaient effectivement locataires et qu'elles payaient régulièrement un loyer et précise qu'au jour du transport , les locaux apparaissaient libres à l'exception de celui occupé par la société Target Télécom.
La société Novéa n'a pas conclu sur ce point.
Le commissaire du gouvernement indique que les baux produits ne prouvent pas à eux seuls la réalité du préjudice subi, c'est à dire la perte avérée de revenus locatifs. Il demande en conséquence un sursis à statuer.
Il est de principe que lorsque à la date de l'ordonnance d'expropriation le bien est loué, le propriétaire est fondé à solliciter une indemnité au titre de la perte de revenus locatifs pendant la durée nécessaire à celui- ci pour procéder au rachat et trouver un nouveau locataire.
Cependant aux termes de l'article 6 du code de procédure civile à l'appui de leurs prétentions, les parties ont la charge d'alléguer les faits propres à les fonder et en vertu de l'article 9 du code précité il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
En outre le Grand Paris en concluant le 20 juillet 2017, puis le 24 novembre 2017 en indiquant qu'il appartenait à l'exproprié de démontrer son préjudice à savoir les revenus locatifs, a fait connaître en temps utile au sens de l'article 15 du code de procédure civile ses moyens de fait et de droit, la société Novéa n'a pas répondu sur ceux ci dans ses conclusions du 26 septembre 2017, et ce d'autant qu'au jour du transport du 12 septembre 2016, le commissaire du gouvernement indique que les biens semblaient vacants et ne reflétaient en rien une quelconque activité. Il précisait qu'après recherche sur le site STE.COM, sur les 18 preneurs figurant sur les baux pour la location des 9 lots de bureaux, seuls neufs étaient encore actif à la date de l'ordonnance d'expropriation.
En conséquence, en l'absence de la preuve de revenus locatifs au jour de l'ordonnance d'expropriation du 2 novembre 2015,la production des baux étant insuffisante, alors que la société Novéa a été mise en mesure de conclure et de rapporter cette preuve, il n'y a pas lieu de surseoir à statuer et il convient d'infirmer le jugement et de débouter la société Novéa de sa demande d'indemnité pour perte de revenus locatifs.
- sur l'article 700 du code de procédure civile
L'équité commande de condamner la société Novéa à payer la somme de 500 euros à Grand Paris au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
- sur les dépens
Il convient de confirmer le jugement pour les dépens de première instance qui les a mis à la charge de l'expropriant en application de l'article L312-1 du code de l'expropriation
La SCI Novéa perdant le procès sera condamnée aux dépens
PAR CES MOTIFS, la cour statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par arrêt réputé contradictoire et en dernier ressort,
Déclare recevables les conclusions des parties
Infirme le jugement entrepris sauf en ce qui concerne les dépens de première instance
Statuant à nouveau
Condamne le Grand Paris Sud -Seine-Essonne -Sénart à payer à la société Novéa une indemnité de 57868 euros pour la dépossession des lots N°2092 et 2093 de la parcelle cadastrée [...] et du lot 2084 de la parcelle AS 50 109 place des Miroirs à Evry , se décomposant comme suit:
-indemnité principale:51699 euros
-indemnité de remploi:6169 euros
Déboute la société Novéa de sa demande d'indemnité au titre de la perte des revenus locatifs.
Déboute les parties de leurs demandes plus amples ou contraires.
Condamne la SCI Novéa à payer à Grand Paris Sud- Seine-Essonne -Senart la somme de 500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile.
Condamne la SCI Novéa aux dépens d'appel.
La greffière Le président
