Copies exécutoires REPUBLIQUE FRANCAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 1 - Chambre 2
ARRET DU 11 OCTOBRE 2018
(n°485, 6 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/03264 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B5A2K
Décision déférée à la Cour : Ordonnance du 12 Janvier 2018 -Président du TGI de PARIS - RG n° 17/57155
APPELANTE
Commune VILLE DE PARIS Place de l'Hotel de Ville
[...]
Représentée par Me Bruno D... ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R079
Assistée par Me Ornella X... substituant Me Bruno D... ET ASSOCIE, avocat au barreau de PARIS, toque : R079
INTIMEE
Madame Muriel Y...
[...]
née le [...] à [...]
Représentée et assistée par Me Jean-Paul Z... de l'AARPI A... AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : C0794
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 13 Septembre 2018, en audience publique, devant la Cour composée de:
M. Bernard CHEVALIER, Président
Mme Agnès BODARD-HERMANT, Conseillère
Mme Véronique DELLELIS, Présidente
qui en ont délibéré, un rapport a été présenté à l'audience par Monsieur dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : M. Aymeric PINTIAU
ARRET :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Bernard CHEVALIER, Président et par Aymeric PINTIAU, Greffier.
Mme Y... est propriétaire depuis 2007 d'un local d'une surface de 26 m² environ situé au 2ème étage d'un immeuble sis [...] .
Elle a vendu ce bien par acte du 29 novembre 2016.
Par acte du 22 juin 2017, la ville de Paris, qui reproche à Mme Y... d'en avoir fait un usage prohibé par des locations de courtes durées à une clientèle de passage, l'a faite assigner devant le président du tribunal de grande instance de Paris qui, par ordonnance rendue en la forme des référés le12 janvier 2018, a:
- Rejeté l'exception d'incompétence soulevée par Mme Y...;
- Déclaré la ville de Paris recevable à agir ;
- Débouté la ville de Paris de l'ensemble de ses demandes ;
- Condamné la ville de Paris aux dépens et à payer à Mme Y... la somme de 1 000
euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par déclaration en date du 8 février 2018, la ville de Paris a fait appel de cette ordonnance en ce que:
- Elle l'a déboutée de sa demande de constat d'infractions commises par Mme Y... au titre des locations de courtes durées à des fins touristiques et de condamnation de celle-ci à payer une amende civile de 50 000 euros ainsi que la somme de 1500 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile;
- Elle l'a condamnée à payer à Mme Y... une somme de 1 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux dépens.
Au terme de ses dernières conclusions communiquées par voie électronique le 22 juin 2018, la ville de Paris a demandé à la cour, sur le fondement de l'article 2 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 et des articles L 631-7, L 632-1 et L 651-2 du code de la construction et de l'habitation, de :
- Se déclarer compétente;
- La déclarer recevable en ses demandes;
- Débouter Mme Y... de l'ensemble de ses moyens, fins et prétentions;
- Infirmer l'ordonnance entreprise en ce qu'elle la déboute de ses demandes et en ce qu'elle la condamne aux dépens ainsi qu'au paiement de la somme de 1 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile;
Et statuant à nouveau,
- Juger que Mme Y... a commis une infraction aux dispositions de l'article L 651-2 du code de la construction et de l'habitation;
- Condamner Mme Y... à payer une amende civile de 50 000 euros et dire que le produit de cette amende lui sera intégralement versé conformément à l'article L651-2 du code de la construction et de l'habitation;
- Condamner Mme Y... au paiement de la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles en première instance et en appel ainsi qu'aux dépens de première instance comme d'appel avec, pour ces derniers, application de l'article 699 du code de procédure civile au profit de Maître B....
La ville de Paris a fait valoir en substance les éléments suivants :
- Sur l'exception d'incompétence soulevée par l'intimée en cause d'appel, celle-ci est irrecevable et en tout état de cause dépourvue de pertinence, l'article L 651-2 du code de la construction et de l'habitation tel qu'issu de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016 étant d'application immédiate au jour où l'action est exercée et celle-ci a été engagée par acte du 22 juin 2017;
- Le moyen d'irrecevabilité de la ville de Paris à agir à l'encontre d'infractions antérieures à la loi de 2016 est non fondé au regard de l'application immédiate de cette loi et le moyen selon lequel l'article L 652-1 du code de la construction et de l'habitation conférerait la 'capacité à agir' à la seule maire de Paris l'est également dès lors que, conformément à cet article, le maire agit dans l'intérêt de la commune; il s'agirait en outre d'une nullité de forme qui n'a causé aucun grief;
- Sur le fond, la loi dite ALUR du 24 mars 2014 est applicable aux faits antérieurs à son entrée en vigueur, soit le 27 mars 2014, parce qu'elle a complété et précisé un dispositif préexistant; elle l'est également aux faits postérieurs;
- La preuve de l'infraction est rapportée : l'affectation du bien à usage d'habitation au 1er janvier 1970 est démontrée par la fiche de révision foncière modèle H2 de 1980qui mentionne en son point 3 : 'vacant, en travaux'; le propriétaire ne rapporte pas la preuve d'un usage conforme du bien alors que le rapport établi par l'agent assermenté de la ville, à la suite de sa visite des lieux le 14 octobre 2016 et des recherches sur internet matérialisées par des captures d'écran, démontre que ce bien a fait l'objet de sous-locations prohibées;
- La demande de Mme Y... de bénéficier d'une dispense de peine n'est pas prévue par le droit applicable et les arguments exposés à son soutien, tenant à la complexité de la législation et à l'absence alléguée de trouble subi par l'appelante, ne sont pas fondés;
- Le prononcé d'une amende de 50 000 euros est justifié au vu du caractère continu de l'infraction reprochée qui s'est prolongée après l'entrée en vigueur de la loi de 2016.
Mme Y..., par conclusions transmises par voie électronique le 3 juillet 2018, a demandé à la cour, sur le fondement des articles 31, 32, 122, 9 à 11 du code de procédure civile, L2122-21 8e, L2132-2-7 du code général des collectivités territoriales, 8 de la déclaration des droits de l'homme et du citoyen, 1, 2,1240, 1353,1984 et 1992 du code civil, 112-1 et 112-2 du code de procédure pénale, L 631-7, L 631-7-1, L 631-7-1-A, L651-2 et L632-1 du code de la construction et de l'habitation, de :
- Confirmer la décision dont appel en ce qu'elle a débouté la ville de Paris de toutes ses demandes, fins et prétentions;
Statuant à nouveau,
In limine litis,
- Se dire incompétente au profit des juridictions des référés;
- Dire la ville de Paris irrecevable en ses demandes et en son appel pour défaut de droit d'agir sur le fondement de l'article L651-2 du code de la construction et de l'habitation;
- Débouter la ville de Paris de l'intégralité de ses demandes, fins et prétentions;
Sur le fond,
À titre principal,
- Dire que la ville de Paris n'établit pas l'usage d'habitation du local meublé propriété de Mme Y...;
- Juger que la ville de Paris n'établit pas son changement d'usage par la répétition de locations de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile;
- Dire, en conséquence, qu'elle succombe dans la démonstration d'un changement d'usage prohibé;
- Confirmer la décision dont appel;
- Débouter la ville de Paris de l'intégralité de ses réclamations;
À titre subsidiaire,
- Juger que la concluante n'encourt qu'une amende d'un montant maximum de 25 000 euros;
- Ramener l'amende à de plus justes proportions;
À titre reconventionnel,
- Condamner la ville de Paris à lui payer la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- Condamner la ville de Paris aux dépens.
Mme Y... a exposé en résumé ce qui suit :
- In limine litis, la juridiction du fond saisie en la forme des référés pour des faits antérieurs au 20 novembre 2016 est incompétente au profit du juge des référé;
- À titre liminaire, la ville de Paris est irrecevable à agir, seul le maire y étant habilité depuis le 20 novembre 2016aux termes mêmes de l'article L 651-2 du code de la construction et de l'habitation ; il s'agit en outre d'une question de fond ; à supposer que la ville de Paris soit recevable à agir, elle ne saurait l'être au titre d'infractions antérieures au 20 novembre 2016;
- Sur le fond, avant l'entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014, aucune disposition législative n'excluait les locations saisonnières meublées de tourisme de l'usage d'habitationet l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation, dans sa rédaction résultant de cette loi, ne peut donner lieu à des sanctions pour des locations antérieures à son entrée en vigueur;
- La charge de la preuve, en vertu de l'article 1353 du code civil, incombe à l'appelante qui tente de la renverser ; ainsi, la ville de Paris ne démontre pas l'usage d'habitation du local en cause à la date du 1er janvier 1970, la fiche remplie par un précédent propriétaire en 1980 n'en faisant pas la preuve ;
- La ville de Paris ne démontre pas non plus la répétition de locations de courtes durées à une clientèle de passage qui n'y élit pas domicile; en particulier, les captations d'écran opérées sans diligence afin de prouver leur sincérité sont dépourvues de force probante; de même, les trois commentaires d'internautes ne sont pas démonstratifs, pas plus que ne le sont les simulations effectuées par l'appelante ;
- Le prêt de l'appartement en cause à son fils jusqu'au 31 août 2016 ne constitue pas une infraction à l'article L 631-7 du code de la construction et de l'habitation ; les annonces sur internet étaient inactives depuis plusieurs années et le local, dépourvu de lit, n'était pas en état d'être loué;
- Subsidiairement, le bien ayant été vendu le 29 novembre 2016 et la preuve de la commission d'une infraction postérieurement au 20 novembre 2016 n'étant pas rapportée, l'amende encourue ne saurait excéder 25000 euros ;
- La complexité de la loi et les circonstances de l'affaire en examen, notamment la coopération de la concluante, justifient de ne pas prononcer d'amende ou de la ramener à de plus justes proportions.
SUR CE LA COUR
Le moyen tiré de l'incompétence du juge statuant comme en matière de référé pour statuer sur des faits antérieurs au 20 novembre 2016, date de l'entrée en vigueur de la loi n° 2016-1547 du 18 novembre 2016, a été soulevé par Mme Y... devant le premier juge, de sorte que l'argumentation de l'appelante selon laquelle il serait irrecevable en cause d'appel manque en fait.
En outre, conformément à l'article 563 du code de procédure civile, les parties, afin de justifier en appel les prétentions qu'elles avaient soumises au premier juge, peuvent invoquer des moyens nouveaux.
Le moyen en examen est donc recevable. Mais il n'est pas fondé. Il a été jugé, en effet, que les dispositions de la loi n° 2016-1547 qui prévoient que l'amende est prononcée par le président du tribunal de grande instance statuant en la forme des référés, sur requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé ou de l'Agence nationale de l'habitat et sur conclusions du procureur de la République, partie jointe avisée de la procédure, sont, en tant que règles de procédure, applicables immédiatement, soit aux instances en cour portant sur des faits antérieurs au 20 novembre 2016.
S'agissant ensuite du moyen tiré de l'irrecevabilité de l'action de la ville de Paris, Mme Y... invoque à son soutien le libellé de l'article L 651-2 du code de la construction et de l'habitation tel que modifié par la loi 2016-1547, selon lequel l'amende prévue par ce texte est prononcée à la requête du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé, le fait que le maire succède dans l'exercice de cette compétence au procureur de la République et, enfin, qu'il ne saurait être confondu avec la commune.
Ce moyen n'est non plus fondé.
L'article L 651-2 du code de la construction et de l'habitation tel que modifié doit être lu, en effet, au regard de l'article L 2122-21, 8° du code général des collectivités territoriales, selon lequel le maire est chargé de représenter la commune en justice et des dispositions de l'article L 631-7-1 du code de la construction et de l'habitation. En vertu de ces dernières, l'autorisation de changement d'usage visée à l'article L 631-7, à compter du 1er janvier 2009, relève aussi de la compétence du maire de la commune dans laquelle est situé le local irrégulièrement transformé et il revient au conseil municipal, ou à l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale si ce dernier dispose de la compétence «plan local d'urbanisme», de fixer les conditions dans lesquelles l'autorisation est délivrée ainsi que les compensations exigées au regard des objectifs de mixité sociale.
Il s'ensuit que le pouvoir conféré par l'article L 651-2, deuxième alinéa, du code de la construction et de l'habitation au maire de la commune dans lequel l'immeuble transformé irrégulièrement est situé vise à lui permettre d'assurer le respect des conditions déterminées par le conseil municipal ou l'établissement public de coopération intercommunal dans lesquelles le changement d'usage de locaux destinés à l'habitation est autorisé.
Il s'en déduit que, dans l'exercice de ce pouvoir, le maire agit au nom de la commune.
L'ordonnance attaquée sera ainsi confirmée en ce qu'elle a rejeté l'exception d'incompétence soulevée par Mme Y...et déclaré la ville de Paris recevable à agir.
Sur le fond, l'article 631-7 du code de la construction et de l'habitation prévoit que, dans les communes de plus de 200 000 habitants et celles des départements des Hauts-de-Seine, de la Seine-Saint-Denis et du Val-de-Marne, le changement d'usage des locaux destinés à l'habitation est, dans les conditions fixées par l'article L. 631-7-1, soumis à autorisation préalable.
Il définit comme suit les locaux destinés à l'habitation :
«Constituent des locaux destinés à l'habitation toutes catégories de logements et leurs annexes, y compris les logements-foyers, logements de gardien, chambres de service, logements de fonction, logements inclus dans un bail commercial, locaux meublés donnés en location dans les conditions de l'article L. 632-1.
Pour l'application de la présente section, un local est réputé à usage d'habitation s'il était affecté à cet usage au 1er janvier 1970. Cette affectation peut être établie par tout mode de preuve».
Dans l'affaire en examen, la ville de Paris, afin de rapporter cette preuve, produit aux débats la copie de la déclaration modèle H 2 remplie par M. Pierre C... en date du 24 octobre 1980 et qui concerne le bien en cause.
Il ressort toutefois de l'examen des mentions complétées par M. C... dans ce document que celui-ci a acquis ce bien en janvier 1980, que, dans la rubrique 'occupation du local', il a indiqué uniquement que les locaux étaient vacants et en travaux et qu'il n'a renseigné aucune des rubriques relatives à la location dudit bien au 1er janvier 1970.
Au vu de ces indications, la fiche de révision foncière communiquée par l'appelante, établie en octobre 1980, ne prouve pas à suffisance de droit que l'appartement en cause était à usage d'habitation au 1er janvier 1970.
L'affectation du bien appartenant à Mme Y... à l'usage d'habitation au 1er janvier 1970 n'étant pas établie, la ville de Paris n'est pas fondée à invoquer un changement d'usage illicite au sens de l'article L 661-7 du code de la construction et de l'habitation.
L'ordonnance attaquée doit donc être confirmée en ce qu'elle a débouté la ville de Paris de ses réclamations pour les motifs qui précèdent et qui se substituent aux siens sur ce point.
Le premier juge a fait une application équitable de l'article 700 du code de procédure civile et fondée de l'article 696 du même code, de sorte que l'ordonnance attaquée doit aussi être confirmée de ces chefs.
En cause d'appel, la ville de Paris, dont le recours est rejeté, devra supporter les dépens, conformément à l'article 696 du code de procédure civile.
L'équité commande de décharger Mme Y... des frais non compris dans les dépens qu'elle a dû engager dans le cadre du présent litige et de lui allouer ainsi, sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, la somme de 2000 euros.
PAR CES MOTIFS
Confirme l'ordonnance rendue en la forme des référés le 12 janvier 2018 par le tribunal de grande instance de Paris ;
Ajoutant à celle-ci,
Condamne la ville de Paris aux dépens et à payer à Mme Y... la somme de 2000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile.
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
