France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 6, 23 novembre 2018, 16/23203

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 6

ARRÊT DU 23 NOVEMBRE 2018

(n°176-2018, 20 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/23203 - N° Portalis 35L7-V-B7A-B2BK2

Décision déférée à la Cour : Jugement du 17 Novembre 2016 - Tribunal de Commerce de PARIS - 3ème chambre - RG n° 2015000605

APPELANTES

SARL PAMIER

ayant son siège social [...]

prise en la personne de son représentant légal, domicilié en cette qualité audit siège

Représentée par Me Bruno X... de la SCP X... - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Assistée à l'audience de Me Emmanuel T..., avocat au barreau de PARIS, toque : E0428

Ayant pour avocat plaidant Me Patricia O... H... , avocat au barreau de PARIS, toque : P437

INTIMÉS

SARL U...

ayant son siège social [...]

immatriculée au RCS de PARIS sous le n°431 413 236

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par Me Florence Z... de la SELARL PELLERIN - DE MARIA - Z..., avocat au barreau de PARIS, toque : L0018

Assistée de Me Sylvain A..., avocat au barreau de PARIS, toque : P0559

SARL LACATON ET VASSAL ARCHITECTES

ayant son siège social [...]

immatriculée au RCS de PARIS sous le n°[...]

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

SARL B... & C... ARCHITECTES

ayant son siège social [...]

immatriculée au RCS de PARIS sous le n°501 330 039

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

SAS AIA INGENIERIE

ayant son siège social [...]

immatriculée au RCS de NANTES sous le n°[...]

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

SAS CABINET D'ETUDES STRUCTURES METALLIQUES D'AQUITAINE (C.E.S.M.A)

ayant son siège social [...]

immatriculée au RCS de BORDEAUX sous le n°332 867 845

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Monsieur N... D..., ingénieur profession libérale

domicilié [...]

immatriculé au RCS de CLERMONT FERRAND sous le n°[...]

SARL BATSCOP

ayant son siège social [...]

immatriculée au RCS de PARIS sous le n°[...]

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représentées par et assistées de Me Marie-Laure S... de la SELARL E... DE BUHREN, avocat au barreau de PARIS, toque : P0021, substituée à l'audience par Me Victor E...

INTERVENANTE

SA FONCIÈRE PARIS NORD

ayant son siège social [...]

prise en la personne de ses représentants légaux, domiciliés en cette qualité audit siège

Représentée par Me Bruno X... de la SCP SCP X... - BEQUET - MOISAN, avocat au barreau de PARIS, toque : L0050

Assistée de Me Emmanuel T..., avocat au barreau de PARIS, toque : E0428

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 20 Septembre 2018, en audience publique, devant la Cour composée de:

Mme Annie DABOSVILLE, Présidente de chambre

Mme Madeleine HUBERTY, Conseillère

Mme Marie-José DURAND, Conseillère

qui en ont délibéré, un rapport ayant été présenté à l'audience par Madame Annie DABOSVILLE dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.

Greffière, lors des débats : Mme Iris BERTHOMIER

ARRÊT :

- contradictoire

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Madame Annie DABOSVILLE, Présidente de chambre et par Madame Iris BERTHOMIER, greffière présente lors de la mise à disposition, à laquelle a été remise la minute par le magistrat signataire.

FAITS, PROCÉDURE ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

La société FONCIÈRE PARIS NORD (FPN), est propriétaire de la totalité des parts sociales de la société PAMIER, elle-même propriétaire de lots de copropriété et d'une quote part des parties communes composant un ensemble immobilier dénommé centre d'affaires Paris Nord, sis [...] Descartes.

La société U... est une société française filiale à 100 % de la société luxembourgeoise ORCO PROPERTY GROUP (OPG).

La société FPN a mandaté la société LACATON & VASSAL par lettre de mission en date du 25 février 2013 aux fins de procéder à une étude de faisabilité de la réhabilitation du site (20.000 HT pour une semaine de travail).

Par lettre de mission du 1er avril 2013 FPN et OPG lui confient une étude d'aménagement pour la restructuration de l'ensemble immobilier.

La société LACATON & VASSAL a remis la première étude le 26 mars 2013, la seconde le 28 juin ainsi qu'une esquisse pour la rénovation et l'extension du bâtiment « Bonaparte''.

La société LACATON & VASSAL a été rémunérée pour ces études par OPG.

Sur la base des études ci-dessus U... (désigné comme le promoteur) a confié le 31 janvier 2014 une mission complète de maîtrise d''uvre à un groupement dont LACATON 8 & VASSAL était le mandataire (le Groupement), afin de procéder à la transformation et la rénovation du bâtiment Bonaparte.

Ainsi les missions suivantes étaient confiées au Groupement soit : APS, APD, APD-PRO, DCE,Visa, DET, AOR, DOE. Les honoraires correspondants ont été fixés à la somme de 1.500.000 euros HT, soit 12% de l'estimation prévisionnelle du montant des travaux, selon une répartition précisée entre les différents membres du Groupement, les honoraires étant payables au fur et à mesure de l'avancement de la mission.

Les notes d'honoraires adressées les 16 janvier 2014 et 10 février 2014, pour les montants respectifs de 94.000 HT et 73.500 euros HT étaient réglées au Groupement par U....

Le 17 février 2014, PAMIER confiait à U... un contrat de promotion immobilière, assorti de conditions suspensives (article 3).

Le permis de construire a été déposé le 31 mars 2014.

La société PAMIER a résilié le contrat de promotion immobilière le 2 mai 2014, ce que U... a accepté par lettre du 19 mai 2014 sans en informer le Groupement.

La mise en demeure du Groupement, pour plusieurs factures restées impayées, adressée à U... et OPG le 31 juillet 2014, ainsi que celle du 16 septembre 2014, étant restées vaines, le Groupement a prononcé la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre le 20 octobre 2014 aux torts de U....

Le permis de construire a été accordé le 23 septembre 2014.

C'est en vain que le 29 octobre 2014, le Groupement a mis en demeure de lui régler ses honoraires : U... et OPG et pour la première fois PAMIER et FPN.

Par acte d'huissier du 22 décembre 2014, le groupement mené par LACATON & VASSAL a assigné les sociétés U... et OPG ensemble, les sociétés PAMIER et FONCIÈRE PARIS NORD et a sollicité leur condamnation solidaire à leur payer la somme de 396.000 euros TTC à titre d'honoraires, la somme de 193.500 euros à titre d'indemnité contractuelle de résiliation, la somme de 100.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, ainsi que des indemnités journalières de retard, au titre d'un contrat de maîtrise d'oeuvre du 31 janvier 2014.

Par jugement du 17 novembre 2016, le Tribunal de commerce de Paris a statué en ces termes :

Constate la résiliation du contrat de maîtrise d''uvre, intervenue le 20 octobre 2014 aux torts de la société U....

Condamne solidairement les sociétés PAMIER et U... à payer à la société LACATON ET VASSAL en sa qualité de mandataire du groupement constitué de SARL LACATON ET VASSAL ARCHITECTES, SARL B... 8. C... ARCHITECTES, SAS AIA INGENIERIE, SAS CABINET D'ETUDES STRUCTURES METALLIQUES D'AQUITAINE - C.E.S.M.A, Monsieur N... D..., SARL BATSCOP, les sommes de :

o 84.000 euros HT avec intérêts moratoires à compter du 17 mars 2014,

o 144.000 euros HT avec intérêts moratoires à compter du 24 juin 2014 sur la somme de 108.000 euros HT et à compter de 24 octobre 2014 sur la somme de 36.000 euros HT,

Condamne solidairement les sociétés PAMIER et U... à payer à la société LACATON ET VASSAL en sa qualité de mandataire du groupement constitué de SARL LACATON ET VASSAL ARCHITECTES, SARL B... & C... ARCHITECTES, SAS AIA INGENIERIE, SAS CABINET D'ETUDES STRUCTURES METALLIQUES D'AQUITAINE - C.E.S.F..., Monsieur N... D..., SARL BATSCOP, la somme de 193.500 euros prise sans taxe,

Condamne la société PAMIER à payer à la société LACATON ET VASSAL en sa qualité de mandataire du groupement constitué de SARL LACATON ET VASSAL ARCHITECTES, SARL B... & C... ARCHITECTES, SAS AIA INGENIERIE, SAS CABINET D'ETUDES STRUCTURES METALLIQUES D'AQUITAINE - C.E.S.F..., Monsieur N... D..., SARL BATSCOP la somme de 20.000 euros à titre de dommages et intérêts, somme prise sans taxe,

Dit que la société PAMIER garantira la société U... des sommes qu'elle serait amenée à payer elle-même, directement, tant au titre des sommes restant dues à titre principal au Groupement y compris les intérêts moratoires correspondants, qu'à celui de l'indemnité de résiliation.

Ordonne l'exécution provisoire sur la somme de 200.000 euros,

Condamne in solidum les sociétés PAMIER et U... à payer à la société LACATON ET VASSAL en sa qualité de mandataire du groupement constitué de SARL LACATON ET VASSAL ARCHITECTES, SARL B... & C... ARCHITECTES, SAS AIA INGENIERIE, SAS CABINET D'ETUDES STRUCTURES METALLIQUES D'AQUITAINE ' C.E.S.F..., Monsieur N... D..., SARL BATSCOP, la somme de 15.000 euros au titre de l'article 700 CPC,

Rejette les demandes des parties autres, plus amples ou contraires,

Condamne in solidum la société PAMIER et U... aux dépens, dont ceux à recouvrer par le greffe, liquidés à la somme de 486,84 euros dont 80,48 E de TVA.

La SARL PAMIER a interjeté appel de cette décision le 21 novembre 2016.

Un jugement du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de PARIS en date du 18 avril 2017 a débouté la SA PAMIER de ses demandes de mainlevée de toutes les saisies pratiquées à son encontre par le Groupement.

Vu les conclusions de la SARL PAMIER et de la SA FONCIÈRE NORD PARIS en date du 5 septembre 2018 par lesquelles elles demandent à la cour de :

Vu les articles 4, 5, 12, 16, 368, 537 du Code de procédure civile, ainsi que 1121, 1134, 1135, 1147, 1152, 1226, 1229, 1315, 1152, 1165, 1382, 1383, 1989, 1993, 1992, 1998 et 1831-2 du Code civil (anciennes versions applicables au présent litige), et L223-42 du Code de commerce.

Dire et juger recevable l'appel interjeté par PAMIER.

Réformant le jugement du 17 novembre 2017 modifié par le jugement du 20 avril 2017 :

Dire et juger que le refus de joindre l'action introduite par Lacaton & Vassal ARCHITECTES, B... & T...n$gt;C... ARCHITECTES, Aia Ingénierie, le Cabinet d'Etudes Structures Métalliques d'Aquitaine, Batscop et Monsieur N... D... à l'action introduite par PAMIER et FPN contre I... Properties a violé les droits de la défense au préjudice de PAMIER et de FPN. Dire et juger irrecevables les demandes de U... et l'en débouter.

Dire et juger irrecevable la demande en paiement de 273 600 euros formée par Lacaton & Vassal ARCHITECTES, B... &G... oy ARCHITECTES, Aia Ingénierie, le Cabinet d'Etudes Structures Métalliques d'Aquitaine, Batscop et Monsieur N... D..., à raison de la condamnation au paiement de cette somme déjà prononcée en référé.

Dire et juger irrecevables, et en tout état de case mal fondées, les demandes formées contre la Foncière Paris Nord et la déclarer hors de cause.

Dire et juger que les contrats de promotion immobilière et de maitrise d''uvre sont interdépendants et que tout acte réalisé par Lacaton & Vassal ARCHITECTES, B... & C... ARCHITECTES, Aia Ingénierie, le Cabinet d'Etudes Structures Métalliques d'Aquitaine, Batscop et Monsieur N... D... après la résiliation du contrat de promotion immobilière est inopposable à PAMIER et à FPN.

Dire et juger que PAMIER a régulièrement résilié le contrat de promotion immobilière le 2 mai 2014 et qu'en conséquence, le contrat de maitrise d''uvre a été résilié à la même date.

Dire et juger mal fondées toutes les demandes en paiement formées par U... contre PAMIER et FPN et l'en débouter.

Dire et juger qu'il n'y a lieu de prononcer la condamnation solidaire de PAMIER avec U....

Dire et juger que PAMIER et la Foncière Paris Nord n'ont souscrit aucune obligation envers Lacaton & Vassal ARCHITECTES, B... &G... oy ARCHITECTES, Aia Ingénierie, le Cabinet d'Etudes Structures Métalliques d'Aquitaine, Batscop et Monsieur N... D.... Condamner U... à garantir et relever PAMIER et la Foncière Paris Nord de toute condamnation, qu'elle soit ou non solidaire, qui pourrait être prononcée contre elles, à quelque titre et pour quelque cause que ce soient, y compris au titre des intérêts moratoires. Dire et juger que la Foncière Paris Nord et PAMIER ne sont pas débitrices de U.... Dire et juger que les engagements pris par U... et Orco Properties Group sont inopposables à PAMIER et la Foncière Paris Nord

Dire et juger que Lacaton & Vassal ARCHITECTES, B... & C... ARCHITECTES, Aia Ingénierie, le Cabinet d'Etudes Structures Métalliques d'Aquitaine, Batscop et Monsieur N... D... n'ont pas respecté la procédure contractuelle de résiliation fautive.

Dire et juger que la validation de la phase pré-APS n'a pas eu lieu.

Dire et juger que Lacaton & Vassal ARCHITECTES, B... & C... ARCHITECTES, Aia Ingénierie, le Cabinet d'Etudes Structures Métalliques d'Aquitaine, Batscop, Monsieur N... D... et U... n'ont pas agi dans les règles de l'art lors du dépôt du permis de construire.

Dire et juger que le permis de construire délivré n'était pas conforme à ce qui avait été contractuellement convenu et, en tout état de cause, qu'il était inexploitable par PAMIER.

Dire et juger que PAMIER ne doit aucun intérêt moratoire à Lacaton & Vassal ARCHITECTES, B... & C... ARCHITECTES, Aia Ingénierie, le Cabinet d'Etudes Structures Métalliques d'Aquitaine, Batscop et Monsieur N... D....

Dire et juger que l'indemnité de résiliation stipulée au contrat de maîtrise d'ouvrage est une clause pénale, et réduire son montant à 1 euro.

Dire et juger que Lacaton & Vassal ARCHITECTES, B... & C... ARCHITECTES, Aia Ingénierie, le Cabinet d'Etudes Structures Métalliques d'Aquitaine, Batscop, Monsieur N... D... et U... n'ont pas exercé leur devoir de conseil vis-à-vis de PAMIER.

Dire et juger que PAMIER n'a pas fait preuve de résistance abusive et débouter Lacaton & Vassal ARCHITECTES, B... &G... oy ARCHITECTES, Aia Ingénierie, le Cabinet d'Etudes Structures Métalliques d'Aquitaine, Batscop et Monsieur N... D... de leur demande indemnitaire à ce titre.

Dire et juger mal fondées l'ensemble des demandes de Lacaton & Vassal ARCHITECTES, B... &C... ARCHITECTES, Aia Ingénierie, le Cabinet d'Etudes Structures Métalliques d'Aquitaine, Batscop et Monsieur N... D... contre que la Foncière Paris Nord et PAMIER, et les en débouter.

Condamner solidairement U..., Lacaton & Vassal ARCHITECTES, B... & C... ARCHITECTES, Aia Ingénierie, le Cabinet d'Etudes Structures Métalliques d'Aquitaine, Batscop et Monsieur N... D... à payer 13 832 213 euros à PAMIER, à titre de dommages et intérêts.

Condamner solidairement U..., Lacaton & Vassal ARCHITECTES, B... & C... ARCHITECTES, Aia Ingénierie, le Cabinet d'Etudes Structures Métalliques d'Aquitaine, Batscop et Monsieur N... D... à payer 30 000 euros à la Foncière Paris Nord et 30 000 euros à PAMIER à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive.

Confirmant le jugement entrepris modifié par le jugement du 20 avril 2017 :

Dire et juger mal fondée la demande de U... en paiement de la somme de 201 000 euros et l'en débouter.

Dire et juger que PAMIER ne doit aucune somme à qui que ce soit au titre de la phase ADP-PRO.

Dire et juger que la Foncière Paris Nord n'est pas solidairement tenue avec PAMIER et U....

Dire et juger que la Foncière Paris Nord n'est pas débitrice de U... ni de Lacaton &Vassal ARCHITECTES, B... &G... oy ARCHITECTES, Aia Ingénierie, le Cabinet d'Etudes Structures Métalliques d'Aquitaine, Batscop et Monsieur N... D....

Débouter en conséquence Lacaton & Vassal ARCHITECTES, B... & C... ARCHITECTES, Aia Ingénierie, le Cabinet d'Etudes Structures Métalliques d'Aquitaine, Batscop, Monsieur N... D... et U... de leurs demandes à l'encontre de Foncière Paris Nord.

En tout état de cause :

Dire et juger que U... dénature le jugement entrepris, tel que modifié le 20 avril 2017, en affirmant que le Tribunal aurait rejeté sa première demande (528 000 euros TTC correspondant à la première échéance du prix) et qu'il n'aurait accueilli sa seconde demande (1 584 000 euros TTC correspondant à la deuxième échéance du prix) qu'à concurrence de 528 000 euros.

Dire et juger que la somme de 528 000 euros au paiement de laquelle PAMIER a été condamnée représente 2,5 % du prix payable à la signature du contrat de promotion immobilière, selon l'article 10 de cet accord, et non une partie de la somme de 1 584 000 euros TTC constituant le montant de 7,5 % du prix payable à l'obtention du permis de construire.

Dire et juger que le jugement entrepris n'a pas condamné PAMIER à payer à U... tout ou partie de la somme de 1 584 000 euros TTC constituant le montant de 7,5 % du prix payable à l'obtention du permis de construire telle que stipulée à l'article 10 du contrat de promotion immobilière.

Dire et juger que les actes de cession de créances des 21 mars et 10 avril 2014 sont valables et opposables dans toutes leurs dispositions à U....

Débouter Lacaton & Vassal ARCHITECTES, B... & C... ARCHITECTES, Aia Ingénierie, le Cabinet d'Etudes Structures Métalliques d'Aquitaine, Batscop, Monsieur N... D... et U... de leur demande de condamnation de PAMIER sur un fondement quasi-délictuel.

Dire et juger que U... est mal fondée à revendiquer le paiement de l'indemnité représentant 2,5 % du montant total du contrat stipulée à l'article 10 du contrat de promotion immobilière et la débouter de cette demande.

Dire et juger que U... est mal fondée à revendiquer le paiement de l'indemnité représentant 7,5 % du montant total du contrat stipulée à l'article 10 du contrat de promotion immobilière et la débouter de cette demande.

Dire et juger que U... est mal fondée à revendiquer le paiement de l'indemnité représentant 10 % du montant total du contrat stipulée à l'article 22 du contrat de promotion immobilière et la débouter de cette demande.

Dire et juger que U... est mal fondée à revendiquer le paiement de l'indemnité représentant 5 % du montant total du contrat stipulée à l'article 22 du contrat de promotion immobilière et la débouter de cette demande.

Dire et juger que chacune de ces indemnités est une clause pénale réductible et en réduire le montant à 1 euros.

Condamner solidairement U..., Lacaton & Vassal ARCHITECTES, B... & C... ARCHITECTES, Aia Ingénierie, le Cabinet d'Etudes Structures Métalliques d'Aquitaine, Batscop et Monsieur N... D... à payer 30 000 euros à la Foncière Paris Nord et 30000 euros à PAMIER sur le fondement de l'article 700 du Code de procédure civile.

Vu les conclusions des sociétés LACATON ET VASSAL ARCHITECTES, B... & C... ARCHITECTES, AIA INGENIERIE, CABINET D'ETUDES STRUCTURES METALLIQUES D'AQUITAINE (C.E.S.F...), BATSCOP et de Monsieur N... D... en date du 21 juin 2018 par lesquelles ils demandent à la cour de :

* VU les dispositions des articles 1134, 1147, 1831-2, 1988 et 1382 du Code Civil,

* VU le contrat de maîtrise d''uvre en date du 31 janvier 2014,

* VU les notes d'honoraires impayées,

' DIRE ET JUGER que la demande d'infirmation du jugement en ce qu'il a refusé la jonction sollicitée est irrecevable,

' CONFIRMER le Jugement entrepris en ce qu'il a :

$gt; Débouté les Société PAMIER et FONCIÈRE PARIS NORD de leur demande de jonction,

$gt; Condamné solidairement les sociétés PAMIER et U... au paiement de phases PRE APS, APS et DPC, soit les sommes de : 84.000 euros HT avec intérêts moratoires à compter du 17 mars 2014, 144.000 euros avec intérêts moratoires à compter du 24 juin 2014 sur la somme de 108.000 euros HT, et à compter du 24 octobre 2014 sur la somme de 36.000 euros HT

$gt; Condamné solidairement les sociétés PAMIER et U... à régler la somme de 193.500 euros HT à titre d'indemnité de résiliation

$gt; Débouté les sociétés PAMIER et U... de leurs demandes dirigées contre le groupement de maitrise d''uvre

' L'INFIRMER pour le surplus.

Et statuant à nouveau :

' DIRE ET JUGER que le contrat de maitrise d'oeuvre a été résilié le 20 octobre 2014 aux torts exclusifs du promoteur et du maître de l'ouvrage

' CONDAMNER solidairement, et subsidiairement l'une à défaut de l'autre, les sociétés U..., PAMIER et FONCIÈRE PARIS NORD à payer au groupement de maitrise d''uvre la somme de 330.000 euros HT, soit 396.000 euros TTC au titre des honoraires dus, selon la répartition suivante :

' 199.593,6 euros TTC à la Société LACATON ET VASSAL ARCHITECTES :

' 116.713,2 euros TTC à la Société B... & C... ARCHITECTES :

' 22.986 euros TTC à la Société AIA INGENIERIE :

' 20.254,2 euros TTC à la Société C.E.S.F... :

' 29.253 euros TTC à Monsieur N... D... :

' 7.200 euros TTC à la Société BATSCOP :

' LES CONDAMNER sous la même solidarité au paiement de l'indemnité journalière de retard prévue contractuellement d'un montant de:

' 3,5/10.000e de 84.000 euros (phase APS), soit 29,4 euros par jour calendaire à compter du 2 avril 2014 et jusqu'au paiement des sommes dues

' 3,5/10.000e de 108.000 euros (phase PC), soit 37,8 euros par jour calendaire à compter du 2 mai 2014 et jusqu'au paiement des sommes dues

' 3,5/10.000e de 36.000 euros (solde phase PC), soit 12,6 euros à compter du 23 septembre 2014 et jusqu'au paiement des sommes dues

' 3,5/10.000e de 102.000 euros (phase APD), soit 35,7 euros par jour calendaire à compter du 7 novembre 2014 et jusqu'au paiement des sommes dues

' CONDAMNER solidairement, et subsidiairement l'une à défaut de l'autre, les sociétés U..., PAMIER et FONCIÈRE PARIS NORD à payer au groupement de maitrise d''uvre la somme de 193.500 euros à titre d'indemnité contractuelle de résiliation, selon la répartition suivante :

' 81.020,6 euros à la Société LACATON ET VASSAL ARCHITECTES

' 40.871 euros à la Société B... & C... ARCHITECTES

' 10.570 euros à la Société AIA INGENIERIE

' 12.265,9 euros à la Société C.E.S.F...

' 20.272,5 euros à Monsieur N... D...

' 28.500 euros à la Société BATSCOP

' CONDAMNER solidairement, et subsidiairement l'une à défaut de l'autre, les sociétés U..., PAMIER et FONCIÈRE PARIS NORD à payer au groupement de maitrise d''uvre la somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive, selon la répartition suivante

' 95.204 euros à la Société LACATON ET VASSAL ARCHITECTES

' 53.464 euros à La Société B... & C... ARCHITECTES

' 11.384 euros à la Société AIA INGENIERIE

' 11.034 euros à la Société C.E.S.F...

' 16.802 euros à Monsieur N... D...

' 12.112 euros à la Société BATSCOP

H... titre subsidiaire : si le Tribunal ne devait pas faire droit à la demande formulée au titre de la phase APD :

' CONDAMNER solidairement, et subsidiairement l'une à défaut de l'autre, les sociétés U..., PAMIER et FONCIÈRE PARIS NORD à payer au groupement de maitrise d''uvre la somme de 213.900 euros HT à titre d'indemnité contractuelle de résiliation,

Subsidiairement, si la Cour devait faire droit à la demande de caducité du contrat de maîtrise d'oeuvre :

' CONDAMNER solidairement, et subsidiairement l'une à défaut de l'autre, les sociétés U..., PAMIER et FONCIÈRE PARIS NORD à payer l'ensemble des sommes visées à titre de dommages et intérêts, celles-ci ayant engagé leur responsabilité délictuelle ou plus subsidiairement encore leur responsabilité quasi délictuelle sur le fondement de l'enrichissement sans cause, ainsi qu'aux sommes dont la restitution pourrait être ordonnée,

' DÉBOUTER la Société U... de sa demande de restitution des honoraires versés

En toute hypothèse :

' DÉBOUTER les Sociétés U..., FONCIÈRE PARIS NORD et PAMIER de l'ensemble de leurs demandes, fins et conclusions dirigées contre le groupement de maitrise d''uvre,

'CONDAMNER solidairement, et subsidiairement l'une à défaut de l'autre, les sociétés U..., ORCO PROPERTY GROUP, PAMIER et FONCIÈRE PARIS NORD à payer la somme de 15.000 euros à chacun des demandeurs sur le fondement des dispositions de l'article 700 du CPC ainsi qu'aux entiers dépens, dont distraction au profit de Marie-Laure S... .

Vu les conclusions de la SARL U... n°3 en date du 5 juillet 2018 par lesquelles elle demande à la cour de :

Vu les articles 1131 et 1134 du Code civil,

1. A TITRE PRINCIPAL :

1.1. Sur le Contrat de Maîtrise d'oeuvre :

- Dire et juger que le contrat de maîtrise d'oeuvre et le contrat de promotion immobilière constituent un ensemble contractuel complexe et indivisible,

- Constater que le contrat de promotion immobilière a été résilié le 2 mai 2014,

- Dire et juger que la résiliation du contrat de promotion immobilière a entraîné la caducité immédiate du contrat de maitrise d''uvre, les parties au contrat de maîtrise d''uvre devant alors être remises en leur état antérieur à la conclusion de celui-ci,

- Dire et juger que LACATON et VASSAL avait parfaitement connaissance de la disparition du Contrat de Promotion Immobilière et donc de la caducité du Contrat de Maitrise d''uvre puisqu'après celle-ci LACATON ET VASSAL a continué à travailler en lien direct avec FPN,

- Constater qu'en application du contrat de promotion immobilière et du contrat de maîtrise d'oeuvre, la société U... a payé certaines factures au cabinet LACATON & VASSAL pour un montant total de 201.000 euros,

En conséquence,

- Infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a refusé de se prononcer sur ce point et rejeté les demandes de U...,

- Infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a constaté la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre, intervenue le 20 octobre 2014 aux torts de la société U....

Statuant à nouveau :

- Condamner solidairement le groupement mené par LACATON & VASSAL à régler à U... la somme de deux-cent un mille (201.000 euros) à titre de restitution suite à la caducité du contrat de maîtrise d''uvre,

- Condamner solidairement le groupement mené par LACATON & VASSAL à régler à U... la somme de 10.000 euros chacune au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

- Condamner le groupement mené par LACATON aux entiers frais et dépens.

- Débouter les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

1.2. Sur le Contrat de Promotion Immobilière :

- Constater que le contrat de promotion immobilière a été signé et que le permis de construire, a été obtenu,

- Constater que U... a parfaitement rempli ses obligations envers PAMIER jusqu'à la résiliation du contrat de promotion immobilière, laquelle n'a pas été motivée par une quelconque faute commise par U... antérieurement à cette résiliation, et que les « conditions suspensives » pertinentes étaient remplies,

- Dire et juger qu'en conséquence les deux premiers termes de paiement prévus par l'article 10 (c'est-à-dire respectivement 528.000euros TTC pour le premier terme et 1.584.000euros TTC pour 41le second) et l'indemnité de résiliation de 10% prévue par l'article 22 du CPI sont dus par PAMIER à U..., étant précisé que dans l'hypothèse où la Cour dirait que les conditions suspensives pertinentes n'étaient pas remplies, l'indemnité de résiliation de 5% prévue par l'article 22 du CPI trouverait en tout état de cause à s'appliquer.

- Infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a rejeté les demandes de U... à ce titre,

Statuant à nouveau :

- Condamner PAMIER à verser à U... la somme de 528.000 euros TTC au titre du premier terme de paiement prévu par l'article 10 du contrat de promotion immobilière,

- Condamner PAMIER à verser à U... la somme de 1.584.000 euros TTC au titre du second terme de paiement prévu par l'article 10 du contrat de promotion immobilière,

- Condamner PAMIER à verser à U... la somme de 2.520.000 euros TTC au titre de l'indemnité de résiliation de 10% prévue par l'article 22 du contrat de promotion immobilière, ou la somme de 1.260.000 euros TTC au titre de l'indemnité de résiliation de 5% prévue par l'article 22 du contrat de promotion immobilière si la Cour devait juger que les « conditions suspensives » pertinentes n'étaient pas remplies.

- Dire et juger, en cas de condamnation de PAMIER à régler des sommes à LACATON ET VASSAL, que le montant en principal (à l'exclusion des intérêts de retard et pénalités) des condamnations de PAMIER envers LACATON ET VASSAL réduira d'autant le montant des condamnations de PAMIER envers U...,

- Débouter les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- Condamner PAMIER à régler à U... la somme de 30.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

2. A TITRE SUBSIDIAIRE,

2.1. Sur le Contrat de Maîtrise d'oeuvre :

Dans l'hypothèse où la Cour jugerait que le Contrat de Maîtrise d'oeuvre a été résilié pour l'avenir :

- Statuer ce que de droit sur les sommes dues par U... à LACATON et VASSAL au titre du contrat de maîtrise d''uvre au regard des prestations effectivement réalisées et de la somme de 201.000 euros d'ores et déjà versée par U... à LACATON & VASSAL,

2.2. Sur le Contrat de Promotion Immobilière :

- Constater que le contrat de promotion immobilière a été signé et que le permis de construire, a été obtenu,

- Dire et juger qu'en conséquence les deux premiers termes de paiement prévus par l'article 10 (c'est-à-dire respectivement 528.000euros TTC pour le premier terme et 1.584.000euros TTC pour le second) et l'indemnité de résiliation de 10% prévue par l'article 22 du CPI sont dus par PAMIER à U..., étant précisé que dans l'hypothèse où la Cour dirait que les conditions suspensives pertinentes n'étaient pas remplies, l'indemnité de résiliation de 5% prévue par l'article 22 du CPI trouverait en tout état de cause à s'appliquer.

- Infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a rejeté les demandes de U... à ce titre,

Statuant à nouveau :

- Condamner PAMIER à verser à U... la somme de 528.000 euros TTC au titre du premier terme de paiement prévu par l'article 10 du contrat de promotion immobilière,

- Condamner PAMIER à verser à U... la somme de 1.584.000 euros TTC au titre du second terme de paiement prévu par l'article 10 du contrat de promotion immobilière,

- Débouter les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- Condamner PAMIER à régler à U... la somme de 30.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

3. A TITRE TRÈS SUBSIDIAIRE

3.1. Sur le Contrat de Maîtrise d''uvre :

Dans l'hypothèse où la Cour jugerait que le Contrat de Maîtrise d'oeuvre a été résilié pour l'avenir :

- Statuer ce que de droit sur les sommes dues par U... à LACATON et VASSAL au titre du contrat de maîtrise d'oeuvre au regard des prestations effectivement réalisées et de la somme de 201.000 euros d'ores et déjà versée par U... à LACATON & VASSAL,

3.2. Sur le Contrat de Promotion Immobilière :

Dans l'hypothèse où la Cour jugerait que le Contrat de Promotion Immobilière a été résilié aux torts de U... :

- Constater que le contrat de promotion immobilière fait peser sur PAMIER l'obligation de rembourser à U... les sommes par elle versées à LACATON & VASSAL,

- Constater qu'en application du contrat de promotion immobilière la société U... a payé certaines factures au cabinet LACATON & VASSAL pour un montant total de 201.000 euros,

En conséquence,

- Infirmer le jugement attaqué en ce qu'il a rejeté les demandes de U... relatives au remboursement par PAMIER de la somme de 201.000 euros,

- Confirmer le jugement attaqué en ce qu'il a :

o Condamné U... solidairement avec PAMIER, et

o « Dit que la société PAMIER garantira la société U... des sommes qu'elle serait amenée à payer elle-même, directement, tant au titre des sommes restant dues à titre principal au Groupement y compris les intérêts moratoires correspondants, qu'à celui de l'indemnité de résiliation. »

Statuant à nouveau :

- Condamner la société PAMIER à verser à U... la somme de deux-cent un mille (201.000) euros à titre de dommages et intérêts,

- Condamner PAMIER à garantir U... de l'intégralité des condamnations mises à la charge de U... à l'encontre de LACATON & VASSAL,

- Débouter les parties de leurs demandes plus amples ou contraires,

- Condamner PAMIER à régler à U... la somme de 30.000 euros au titre de l'article 700 du Code de Procédure Civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la jonction refusée :

Les sociétés PAMIER et FPN avaient sollicité des premiers juges le sursis à statuer dans l'attente de la jonction de la présente instance avec celle qu'ils avaient engagée contre la société I... Property.

Le tribunal a rejeté la demande de sursis à statuer et donc implicitement la demande de jonction.

Les sociétés PAMIER et FPN demandent à la cour de «dire et juger que le refus de joindre les deux actions, a violé les droits de la défense» à leur préjudice.

Cependant, outre le fait que la société I... Property n'est plus dans la cause, l'article 368 du code de procédure civile précise que les décisions de jonction ou disjonction sont des mesures d'administration judiciaire qui ne sont donc sujettes à aucun recours.

Dès lors les sociétés PAMIER et FPN sont irrecevables en leurs demandes.

Sur l'interdépendance des contrats de maîtrise d'oeuvre et de promotion immobilière :

Les sociétés PAMIER et FPN soutiennent que les contrats de maîtrise d'oeuvre et de promotion immobilière sont des contrats interdépendants de sorte que tout acte réalisé après la résiliation du contrat de promotion immobilière leur est inopposable.

La société U... fait valoir que les deux contrats constituent un ensemble complexe et indivisible de sorte que la résiliation du contrat de promotion immobilière a entraîné la caducité immédiate du contrat de maîtrise d'oeuvre.

Le Groupement, outre qu'il fait observer qu'il n'a jamais été informé de la résiliation du contrat de promotion immobilière, fait valoir qu'il n'a jamais été dans l'intention des parties de rendre ces contrats interdépendants, que le maître d'oeuvre ignorait les termes du contrat de promotion immobilière et que le maître d'ouvrage lui a même demandé de poursuivre sa mission nonobstant cette prétendue résiliation.

Il convient de rappeler les faits de manière chronologique :

-le contrat de maîtrise d'oeuvre a été conclu le 31 janvier 2014 entre la société U... et le Groupement,

-le contrat de promotion immobilière est en date du 17 février 2014 et a été conclu entre la société PAMIER et la société U....

Le contrat de maîtrise d'oeuvre précise en son article 9.1.2 Cession du contrat : Le Promoteur s'oblige à imposer le maître d'oeuvre à toute personne à qui l'opération de construction serait vendue ou cédée et d'une façon générale à toute personne qui poursuivrait cette opération aux mêmes conditions que celles définies dans les présentes.

Si malgré cet engagement la mission du maître d'oeuvre ne se poursuivait pas, le Promoteur s'oblige à titre indemnitaire à lui verser une somme égale à 20% des honoraires que le maître d'oeuvre aurait touchés si sa mission avait été menée à bonne fin.

Le contrat de promotion immobilière en son article 21 «Cessibilité» précise que le contrat est librement cessible ainsi que tous les droits qui y sont attachés à tout moment au cours de sa réalisation par le PROMOTEUR sous réserve d'en aviser le MAITRE D'OUVRAGE par écrit trente jours avant sa prise d'effet en lui présentant le candidat à la reprise des engagements souscrits.

Le contrat prévoit également différents cas de résiliation en son article 22 RÉSILIATION.

La résiliation peut notamment intervenir«en cas de manquement grave» et il est précisé:

«Il est expressément stipulé que les mises en demeures et la résiliation sont obligatoirement signifiées par lettre recommandée avec accusé de réception».

Les deux contrats susvisés ont été conclus avant l'entrée en vigueur de l'article 1186 du code civil tel qu'issu de l'ordonnance du 10 février 2016.

En l'espèce, la preuve de l'indivisibilité des contrats résulte soit de la commune volonté des parties, soit d'éléments objectifs démontrant que les contrats sont indissociables, l'un ne pouvant pas s'exécuter sans l'autre.

Or en l'espèce il résulte de la lecture des deux contrats que ceux-ci n'étaient pas indissociables dès lors que la fin du contrat de promotion immobilière ne mettait pas automatiquement fin au contrat de maîtrise d'oeuvre qui pouvait donc se poursuivre avec un autre promoteur choisi par le maître d'ouvrage ou même avec le maître de l'ouvrage lui-même.

De plus, force est de constater, que la résiliation du contrat de promotion immobilière du 2 mai 2014 ( pièce PAMIER n°5) n'est pas intervenue par lettre recommandée avec accusé de réception, ce qui aurait permis de la dater sans contestation possible mais aurait été reçue en mains propres le 12 mai 2014.

Il n'est pas justifié que cette résiliation ait été notifiée au Groupement qui soutient, page 22 de ses conclusions, ne l'avoir apprise que dans le cadre de la présente procédure lors de la communication des conclusions de la société U....

Cette affirmation du Groupement est corroborée par les éléments suivants:

-Les 16 et 19 mai 2014, dans deux courriels, M. K... de la société FPN écrivait au Groupement pour des réunions relatives au dépôt du permis de construire.(pièce n°30 du Groupement).

-De même, ayant reçu la lettre de résiliation envoyée par le Groupement le 20 octobre 2014, la société U... répondait le 15 décembre 2014 sans jamais mentionner la résiliation de son contrat de promotion immobilière intervenue selon ses affirmations d'aujourd'hui 6 mois plutôt.

Il résulte de ce qui précède que les contrats de promotion immobilière et de maîtrise d'oeuvre ne sont pas des contrats interdépendants.

Sur la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre :

Les premiers juges ont «constaté» la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre aux torts de la société U....

Le Groupement sollicite dans le dispositif de ses conclusions de voir prononcer la résiliation de son contrat aux torts exclusifs du promoteur et la maîtrise d'ouvrage par infirmation du jugement, tout en exposant, page 9 de ses conclusions, qu'il faut confirmer le jugement sur ce point.

La société U... soutient l'interdépendance des deux contrats et donc la caducité du contrat de maîtrise d'oeuvre à la date du 2 mai 2014, date de la résiliation du contrat de promotion immobilière.

Il a déjà été statué sur ce point, les deux contrats de promotion immobilière et de maîtrise d'oeuvre n'étant pas interdépendants.

Le 20 octobre 2014, le groupement a envoyé à la société U... une lettre de résiliation par courrier recommandé avec accusé de réception (sa pièce n°19).

Cette lettre fait référence aux deux factures de février et mars 2014 pour un montant total de 230.400 euros TTC restées impayées et à celle de 165.000 euros correspondant au solde de la phase Permis de construire obtenu le 23 septembre 2014 et aux articles 6.1, 6.2 et 14.3 du contrat.

L'article 14.3 du contrat de maîtrise d'oeuvre intitulé «Résiliation sur initiative du maître d'oeuvre» précise notamment :

«La résiliation du présent contrat ne peut intervenir sur l'initiative du maître d'oeuvre que pour des motifs justes et raisonnables tels que par exemple :

-la perte de la confiance manifestée par le Promoteur Immobilier

'...

-la violation par le Promoteur immobilier d'une ou plusieurs clauses du présent contrat.

Le maître d'oeuvre adresse une mise en demeure au Promoteur immobilier de se conformer à ses obligations et de mettre immédiatement fin à la situation de manquement, dans un délai qui ne saurait être inférieur à 15 jours en cas d'urgence

Si dans le délai imparti par la mise en demeure, à compter de la réception de celle-ci le Promoteur immobilier ne s'est pas conformé à celle-ci, le maître d'oeuvre peut alors prononcer la résiliation du contrat».

L'article 6.1 du contrat RÉMUNÉRATION précise que «pour la mission qui lui est confiée, le maître d'oeuvre est rémunéré exclusivement par le Promoteur immobilier sous la forme d'honoraires définis au pourcentage du montant des travaux...»

Les missions et pourcentage sont définis à l'article 6.2.

La société U... ne conteste pas ne pas avoir réglé les factures litigieuses, exposant, page 14 et suivantes de ses conclusions, que ses fonds propres étaient insuffisants pour faire face aux sommes réclamées et que la société PAMIER qu'elle avait sollicitée, n'avait pas effectué à son profit les règlements qui auraient permis de faire face aux appels de fonds du Groupement.

Le Groupement a envoyé (sa pièce n°17) le 16 septembre 2014 une lettre recommandée avec accusé de réception rappelant les dispositions contractuelles précitées et les factures impayées.

Les dispositions contractuelles ont donc été parfaitement respectées et la faute pour non paiement des factures est établie de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu la résiliation du contrat de maîtrise d'oeuvre aux torts de la société U....

S'agissant de la maîtrise d'ouvrage, le Groupement ne motive nullement sa demande, et les premiers juges ont pertinemment relevé que l'article 14.3 du contrat de maîtrise d'oeuvre ne comporte aucune disposition sur ce point.

Sur les demandes en paiement du Groupement à l'encontre des sociétés U..., PAMIER et FPN:

Le Groupement rappelle que ses honoraires de maîtrise d''uvre étaient contractuellement fixés de la manière suivante :

' Pré APS : 7 %, soit 105.000 euros

' APS : 8 % soit 120.000 euros

' DPC : 2 %, soit 180.000 euros

' APD PRO : 17 % soit 255.000 euros

' DCE : 4 % soit 60.000 euros

' Visa : 10 % soit 150.000 euros

' DET : 35 % soit 525.000 euros

' AOR et DOE : 7 % soit 105.000 euros

et que les pièces versées aux débats démontrent qu'il a exécuté les phases suivantes :

' 100 % de PRE APS : prestations validées par le promoteur et le maître de l'ouvrage ;

' 100 % de l'APS : prestations validées par le promoteur et le maître de l'ouvrage ;

' 100 % de la phase DPC : permis déposé, signé par le promoteur, et obtenu par arrêté du 23 septembre 2014 ;

' 50 % de la phase APD-PRO : prestations établies mais non validées par le maître de l'ouvrage de sorte qu'il lui reste dû : 396.000 euros TTC.

La société FPN demande à voir déclarer irrecevables les demandes formées à son encontre soulignant qu'elle n'est partie à aucune des conventions puisqu'elle n'a signé ni le contrat de maîtrise d'oeuvre, ni le contrat de Promotion immobilière.

Il n'est pas réellement contesté que la société PAMIER est l'unique propriétaire des lots de copropriété composant l'ensemble immobilier ; la société FPN, si elle se trouve être propriétaire des parts sociales de la société PAMIER, n'a cependant signé aucun des deux contrats de maîtrise d'oeuvre et de promotion immobilière.

Rien ne justifie qu'elle soit débitrice des sommes dues au Groupement, cette demande ne pouvant résulter du fait que la société FONCIÈRE PARIS NORD avait représenté le maître de l'ouvrage la société PAMIER, comme le reconnaît, page 5 de ses conclusions, le Groupement, ni des courriels des 18 avril et 19 mai 2014 précédemment évoqués émanant de M. K... administrateur de la société FPN et dont le nom apparaît également dans les échanges précontractuels de 2013.

Il y a donc lieu de débouter le Groupement de ses demandes à l'encontre de la société FPN.

Les sociétés PAMIER et U... soulèvent différentes contestations quant aux sommes réclamées mais la société PAMIER conteste surtout être redevable envers le Groupement soutenant qu'elle n'a souscrit aucune obligation envers ce dernier et que le paiement des honoraires de ce dernier était à la charge du seul promoteur.

Pour rechercher la société PAMIER, le Groupement se prévaut des dispositions de l'article 1831-2 du code civil qui dispose :

«Le contrat emporte pouvoir pour le promoteur de conclure les contrats, recevoir les travaux, liquider les marchés et généralement celui d'accomplir, à concurrence du prix global convenu, au nom du maître de l'ouvrage, tous les actes qu'exige la réalisation du programme.

Toutefois, le promoteur n'engage le maître de l'ouvrage, par les emprunts qu'il contracte ou par les actes de disposition qu'il passe, qu'en vertu d'un mandat spécial contenu dans le contrat ou dans un acte postérieur.

Le maître de l'ouvrage est tenu d'exécuter les engagements contractés en son nom par le promoteur en vertu des pouvoirs que celui-ci tient de la loi ou de la convention».

Le contrat de promotion immobilière conclu entre les sociétés PAMIER et U... précise ( pages 11 et 12) dans la rubrique «le Promoteur s'engage à»:

.signer les marchés et régler les sommes dues aux entrepreneurs, aux fournisseurs , aux maîtres d'oeuvre et aux bureaux d'études ou de contrôle, et d'une façon générale aux différents intervenants et à leurs sous-traitants, sous sa responsabilité sans que le MAITRE D'OUVRAGE puisse en être recherché à ce titre, ce à quoi le PROMOTEUR s'oblige expressément et devra en tant que de besoin obliger les intervenants,

'..

.le Y... J... est tenu d'exécuter les engagements contractés en son nom par le PROMOTEUR en vertu des pouvoirs qu'il tient des présentes»

Dès lors et sauf à violer les dispositions légales de l'article 1831-2 précité et reprises dans la disposition contractuelle suivante, «le Y... J... est tenu d'exécuter les engagements contractés en son nom par le PROMOTEUR en vertu des pouvoirs qu'il tient des présentes», la société PAMIER est bien tenue des engagements contractuels du promoteur envers la maîtrise d'oeuvre.

Les sociétés PAMIER et FONCIÈRE PARIS NORD ne peuvent raisonnablement soutenir que la demande en paiement du Groupement serait irrecevable à hauteur de la somme de 273.600 euros somme déjà obtenue par ce dernier au terme d'une ordonnance de référé du 29 juin 2016 pour les phases APS et DPC, décision provisoire qui n'a pas autorité de chose jugée et pour laquelle la société PAMIER s'est désistée de son appel.

Aucune somme n'est réclamée pour la mission Pré APS qui a été réglée.

La mission APS soit 120.000 euros a été validée par le gérant de la société U... le 12 février 2014 ( pièce n° 4 de Groupement). Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a validé cette phase, étant observé comme l'ont souligné les premiers juges, que le promoteur n'a pas fait application des dispositions de l'article 9.1.3 du contrat qui lui laissait la possibilité de ne pas approuver ce document entraînant alors la suspension du contrat et de la rémunération correspondante de cette mission.

S'agissant de la mission DPC pour 180.000 euros, la société PAMIER fait valoir que cette mission n'a pas été validée car le permis de construire obtenu ne correspondant pas aux prescriptions contractuelles, (pages 43 et suivantes de ses conclusions) ; il résulte du permis de construire que l'affectation des locaux est exclusivement commerciale alors que selon elle, le contrat de promotion prévoyait un programme mixte .

Or ainsi que l'ont relevé les premiers juge, dans le contrat de promotion immobilière, pages 6 et 7, pour la première phase du projet portant sur l'immeuble BONAPARTE, il est question d'une réhabilitation permettant de proposer «des bureaux de qualité aux locataires».

La demande de permis de construite a été signée par le promoteur le 18 avril 2014 (pièce n°8 du Groupement).

Le 25 mars 2014, dans un courrier adressé à M. L... ( pièce n°12 du Groupement), le Groupement écrit : «lors de notre discussion par téléphone hier au sujet du planning de Bonaparte, Michaël K... a évoqué la possibilité de reporter le calendrier des études en raison du faible nombre de locataires engagés à ce jour.

'Compte tenu de ces éléments, nous proposons de continuer les études commencées après le dépôt du PC afin de remettre un dossier APD fin avril au maître d'ouvrage. Cette étape permettra de préciser avec le maître d'ouvrage les prestations et aménagements du bâtiment pour les locataires et ainsi d'avoir une offre locative la plus adaptée possible».

Le 18 avril 2014, M. K... écrit ( pièce n°13 de Groupement ) «Le CA de FPN, propriétaire du BONAPARTE et où siège notamment M. I... promoteur via U... souhaite présenter courant mai un dossier au nouveau maire concernant un usage mixte du BONAPARTE ( proportion à définir) comme cela avait été imaginé au début de votre intervention sur le site».

Ce courriel démontre bien que le Groupement avait pour mission de travailler sur essentiellement des bureaux avant que ne soit envisagée, peut être en raison du faible nombre de locataires engagés, la modification en programme mixte ( avec logements).

Cette mission a donc bien été correctement effectuée et le jugement doit être confirmé en ce qu'il a retenu que le Groupement était bien recevable en sa demande en paiement du montant de cette mission.

S'agissant de la mission APD-PRO, le Groupement réclame 50% du montant soulignant que la validation d'une phase vaut ordre de poursuivre la suivante ( 10% qui a été payé) outre 40% conformément aux échéances prévues.

Les premiers juges ont souligné que le Groupement «indique dans sa pièce n°23 que l'ADP PRO n'a pas été remise de sorte que l'acompte de 40% n'est pas dû.

Le Groupement verse aux débats (pièce n°24) un DVD intitulé «documents établis....copie 16 juin 2015».

Or, il n'est pas justifié de la remise de ces documents au promoteur avant le 20 octobre 2014 date de la résiliation du contrat de sorte que le Groupement ne peut être que débouté de cette demande et le jugement confirmé sur ce point.

L'article 14.3 du contrat de maîtrise d'oeuvre indique que dans le cas d'une résiliation du contrat sur l'initiative du maître d'oeuvre pour des motifs justes et raisonnables, ce dernier a droit aux intérêts moratoires visés à l'article 7.2 du contrat (3,5/10000 du montant hors taxe de l'élément de mission correspondant ou de sa fraction plafonnée en tout état de cause à 5% du montant HT des honoraires du maître d'oeuvre pour l'élément de mission considéré).

Il y a donc lieu de faire droit à la demande au titre des intérêts moratoires.

L'article 14.3 prévoit également une indemnité de résiliation égale à 20% de la partie des honoraires qui aurait été versée au Groupement si sa mission n'avait pas été interrompue prématurément lorsque la résiliation est justifiée par le comportement fautif du promoteur immobilier.

Il y a lieu de fixer cette indemnité à la somme de 213.900 euros HT pour tenir compte de la demande au titre de la phase APD qui a été rejetée. Le jugement doit donc être réformé sur le montant de l'indemnité mais rien ne justifie en l'espèce de réduire cette somme à 1euro comme le demande la société PAMIER, sauf à alors réduire à néant ladite clause.

Le Groupement réclame enfin la somme de 200.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive. Les premiers juges ont retenu une somme de 20.000 euros.

Le Groupement fait valoir que la société PAMIER a développé de nombreux arguments et engagé de nombreuses procédures pour retarder l'issue de la présente de sorte que cela a engendré pour les diverses sociétés composant le Groupement des frais financiers, outre que le maître de l'ouvrage a fait une utilisation abusive des oeuvres du Groupement ce qui fera l'objet d'une autre procédure. Le Groupement évoque également les frais d'avocats qu'il a dû engager.

Les frais d'avocats sont inclus dans les demandes relatives à l'article 700 du code de procédure civile. Cependant les premiers juges ont néanmoins retenu que la société PAMIER n'avait pas respecté le calendrier de procédure fixé lors de l'audience du 22 juin 2016, ce qui constitue bien une faute justifiant l'allocation de dommages et intérêts générés par les retards ayant affecté la résolution du litige. Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a condamné la société PAMIER au paiement d'une indemnité de 20.000 euros à ce titre.

Sur les demandes en paiement de la société PAMIER :

La société PAMIER réclame à la société U... et au Groupement la somme de 13.832.213 euros à titre de dommages et intérêts.

Elle fait valoir, page 54 et suivantes de ses conclusions, que l'arrêt du projet lui a fait perdre les sommes suivantes:

-manque à gagner pour une période d'une année outre la taxe foncière de septembre 2015 à septembre 2016 soit 1.246.659 euros,

-outre 2.181.653 euros au titre des 9 mois de préparation jusqu'à l'obtention du permis de construire et 12 mois de travaux,

-8.792.400 euros au titre de la marge prévisionnelle pour les appartements du 4ème au 8ème étage

- montant des loyers sur une surface de 8271m² soit 827.100 euros ( 8271 x 100euros /m²)

-taxe sur les bureaux ( 8271 x 31 euros/m²/an) soit 256.401 euros

soit un total de 13.832.213 euros.

Elle estime que le Groupement a manqué à son devoir de conseil, qu'en effet tel que conçu en l'état, l'immeuble projeté était non seulement impropre à l'usage auquel il était destiné mais dangereux pour ses occupants et pour des tiers: en effet, le projet générait une surcharge de l'ordre de 20 à 30% sur les fondations qui devaient donc être renforcées.

Elle soutient qu'il en est de même de la société U... qui ne pouvait ignorer le manquement grave aux règles de l'art et qui a donc également manqué à son devoir de conseil.

La société PAMIER ne s'explique pas sur le fondement juridique de ses demandes qui ne peuvent reposer à l'encontre de la société U... que sur le fondement contractuel puisqu'elle était contractuellement liée à cette dernière (article 1147 du code civil ) et sur le fondement quasi délictuel pour le Groupement (article 1382 du code civil) la faute contractuelle pour manquement à son devoir de conseil dudit groupement pouvant constituer cette faute quasi délictuelle.

Il appartient donc à la société PAMIER de démontrer l'existence d'une faute du Groupement, faute connue de la société U... qui aurait un lien de causalité avec les préjudices dont se prévaut la société PAMIER.

Le Groupement fait valoir que le fondement juridique de la demande n'est pas caractérisé, que l'opération n'a pas été menée à son terme en raison de la carence du promoteur et du maître de l'ouvrage, que les préjudices allégués sont des plus fantaisistes.

Il résulte des pièces versées aux débats que le projet initial pour lequel a été obtenu un permis de construire concernait un bâtiment à usage mixte de bureaux et d'ERP, que le permis de construire était parfaitement conforme aux dispositions du contrat de maîtrise d'oeuvre et de promotion immobilière et que postérieurement (avril 2014), il a été envisagé de présenter en mairie une nouvelle proposition pour un usage mixte (avec logements cf développements précédents).

L'étude de la société TECHNISOL (pièce n°12 de la société PAMIER) révèle que cette société avait déjà effectué une campagne géotechnique en décembre 2013.

Ainsi, l'étude postérieure de TECHNISOL de juillet 2014, fait référence à la précédente campagne de sondage, et envisage, page 7, cette fois-ci, une réhabilitation en usage de «logements avec bureaux» et précise « notre étude concerne une recherche complémentaire des zones de dissolution du gypse, la détermination de la fiche des pieux actuels du bâtiment et leur capacité portante ainsi que le dimensionnement des éventuelles reprises en sous-oeuvres nécessaires».

L'étude conclut notamment, page 35 à l'existence de charges supplémentaires à ajouter aux fondations existantes de l'ordre de 20 à 30% en moyenne et souligne : «il est très fortement conseillé de réaliser de nouvelles fondations de type micropieux pour reprendre les nouvelles charges liées aux façades et aux balcons» . (page 7 de l'étude : la structure du bâtiment ne sera pas modifiée, seuls des balcons seront ajoutés).

La demande de permis de construire (pièce n°8 du Groupement) en date du 18 avril 2014 vise un bâtiment réhabilité en bureaux et le permis de construire est accordé pour cette demande le 23 septembre 2014 (pièce n°18 du Groupement) sans aucune restriction.

Il n'est pas démontré que la demande de permis de construire ait été incomplète et il ne peut être soutenu que l'étude TECHNISOL concluant à une surcharge de 20 à 30% des fondations avait vocation à s'appliquer au premier permis de construire sollicité puisqu'il vient d'être démontré qu'elle avait pour objet d'envisager un nouveau projet de réhabilitation en immeuble mixte avec des logements et donc les balcons entraînant une surcharge.

Ainsi le premier permis de construire a été accordé, et une deuxième demande de permis de construire pour un immeuble mixte a été déposée à la demande du maître d'ouvrage qui a souhaité modifier son projet abandonné depuis.

Par ailleurs, outre que les chiffres avancés le sont de manière plus que fantaisiste sans aucun justificatif, plusieurs postes de préjudices allégués sont relatifs à des pertes de loyers sur des logements, étant rappelé que tel n'était pas le projet de réhabilitation initial sur lequel tant le Groupement que la société U... ont travaillé .

Aucune faute n'étant établie, le jugement sera donc confirmé en ce qu'il a débouté la société PAMIER de sa demande en paiement

La société PAMIER, qui succombe en sa demande doit également être déboutée de ses demandes, tant à l'encontre tant de la société U... que du Groupement, de dommages et intérêts à hauteur de 30000 euros pour procédure abusive.

Sur les demandes de la société U... :

*contrat de maîtrise d'oeuvre :

La société réclame la condamnation du Groupement à lui verser la somme de 201.000 euros à titre de restitution suite à la caducité du contrat de maîtrise d'oeuvre des sommes acquittées au titre des factures du 16 janvier 2014 et du 10 février 2014 qu'elle a réglées audit Groupement.

Cependant, le contrat de maîtrise d'oeuvre ayant été résilié en octobre 2014 aux torts de la société U..., le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté la société de ce chef de demande.

*le contrat de promotion immobilière :

**La société U... sollicite la garantie de la société PAMIER pour les sommes qu'elle serait appelée à verser au GROUPEMENT et ce en application de l'article 1831-2 du code civil.

L'article 1831-2 du code civil précise que le MAITRE D'OUVRAGE est tenu d'exécuter les engagement contractés en son nom par le PROMOTEUR en vertu des pouvoirs qu'il tient des présentes. Dés lors, la société PAMIER doit garantir la société U... des condamnations prononcées contre cette dernière au profit du Groupement.

**La société U... réclame également à la société PAMIER les sommes de 528.000 euros TTC et 1.584.000 euros TTC correspondant au premier et second terme du contrat de promotion immobilière, outre 2.520.000 euros au titre de l'indemnité de résiliation de 10% de l'article 22 du contrat ou celle de 1.260.000 euros TTC au titre de l'indemnité de résiliation de 5% dudit article

L'article 10 du contrat de promotion immobilière, page 23 du contrat, précise que le prix sera versé par le maître d'ouvrage au promoteur suivant les modalités suivantes :

$gt; 2,5% du prix soit 440.000 euros HT ( 528.000 TTC) à la signature des présentes

$gt; 7,5% du prix soit 1.320.000 euros HT ( 1.584.000 euros TTC) à l'obtention du permis de construire.

Il a déjà été répondu sur la non conformité du permis de construire. Il est établi que le permis de construire a été obtenu le 23 septembre 2014.

La résiliation du contrat de promotion immobilière est intervenue le 2 mai 2014 soit postérieurement au dépôt de la demande de permis de construire du 31 mars 2014.

Dès lors la société PAMIER est bien redevable envers la société U... des deux prestations entièrement réalisées soit les sommes TTC de 528.000euros et 1.584.000euros.

La société U... se prévaut également de l'article 22 du contrat intitulé RÉSILIATION

RÉSILIATION préalablement à l'ordre de démarrage des travaux

(')

Dans le cas ou malgré la réalisation de l'ensemble des conditions suspensives le maître d'ouvrage souhaiterait abandonner l'opération ou n'adresserait pas la notification de l'attestation valant ordre de démarrer les travaux, pour quelque raison que ce soit, le maître de l'ouvrage serait redevable envers le promoteur, en sus du montant de la totalité des dépenses engagées par le promoteur dans le cadre du présent contrat ( honoraires de maîtrise d'oeuvre et autres prestataires ') majorés de la TVA au taux en vigueur d'une indemnité égale à 10% du montant du prix TTC du présent contrat.

La lettre de résiliation de la société PAMIER du 2 mai 2014 emportant résiliation du contrat de promotion immobilière vise ce même article 22 en sa disposition suivante :

RÉSILIATION EN CAS DE MANQUEMENT GRAVE

En cas de manquement grave par l'une des parties à l'une quelconque de ses obligations contractuelles, la partie se prévalant du manquement grave pourra, à son choix demander l'exécution forcée du présent contrat ou procéder à sa résiliation après l'envoi d'une lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure d'exécuter l'obligation contractuelle dont s'agit restée infructueuse pendant 21 jours sans préjudice pour la partie lésée de dommages et intérêts.

Dans ce courrier, la société PAMIER expose qu'elle considère que la société U... n'est plus à même de remplir ses obligations de promoteur n'ayant plus les ressources humaines, juridiques et techniques pour honorer ce contrat.

Dans un courrier du 19 mai 2014, la société U... reconnaît qu'elle va subir un remaniement substantiel de ses équipes dirigeantes et avec pour conséquences notamment un arrêt de ses activités en France ; elle prend donc acte de la décision tout en rappelant que la somme de 440.000 HT lui reste dûe.

Il résulte de ce qui précède que la résiliation a fait l'objet d'un accord entre les deux parties, la société U... reconnaissant qu'elle n'était plus en mesure de continuer sa mission. Dès lors il n'y a pas lieu de faire application des dispositions de l'article 22 susvisé et la société U... sera déboutée de ses demandes en paiement d'une indemnité de résiliation.

Il n' y a pas lieu de statuer sur les appels en garantie de la société PAMIER à l'encontre de la société U....

L'équité commande de faire application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile dans les termes du présent dispositif.

PAR CES MOTIFS

Déclare irrecevable la demande de jonction de la société PAMIER ;

Confirme le jugement en toutes ses dispositions, sauf :

-sur le montant de l'indemnité de résiliation de l'article 14.3 du contrat de maîtrise d'oeuvre fixée à 193.500 euros ;

-en ce qu'il a débouté la société U... de ses demandes en paiement de 528.000 euros TTC et 1.584.000 euros TTC ;

Statuant à nouveau ;

Condamne solidairement les sociétés PAMIER et U... à payer à la société LACATON ET VASSAL en sa qualité de mandataire du groupement constitué de SARL LACATON ET VASSAL ARCHITECTES, SARL B... & C... ARCHITECTES, SAS AIA INGENIERIE, SAS CABINET D'ETUDES STRUCTURES METALLIQUES D'AQUITAINE - C.E.S.F..., Monsieur N... D..., SARL BATSCOP, la somme de 213.900 euros prise sans taxe,

Condamne la société PAMIER à verser à la société U... les sommes TTC de 528.000 et 1.584.000 euros

Y ajoutant,

Met hors de cause la société FPN ;

Déboute la société U... de ses demandes en paiement au titre de l'indemnité de résiliation du contrat de promotion immobilière ;

Déboute la société PAMIER de sa demande en dommages et intérêts pour procédure abusive ;

Condamne in solidum les sociétés PAMIER et U... à payer à la société LACATON ET VASSAL en sa qualité de mandataire du groupement constitué de SARL LACATON ET VASSAL ARCHITECTE, SARL B... & C... ARCHITECTES, SAS AIA INGENIERIE, SAS CABINET D'ETUDES STRUCTURES METALLIQUES D'AQUITAINE - C.E.S.F..., Monsieur N... D..., SARL BATSCOP, en semble la somme de 15.000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne la société PAMIER à verser à la société U... la somme de 15000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile ;

Condamne in solidum les sociétés PAMIER et U... aux dépens.

La Greffière La Présidente

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 6, 23 novembre 2018, 16/23203

Synthèse

Références :

Origine de la décision