Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 05 DÉCEMBRE 2018
(n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/07400 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B3CIR
Décision déférée à la Cour : Jugement du 10 Mars 2017 -Tribunal de Grande Instance de CRETEIL - RG n° 15/05599
APPELANT
Monsieur [Q] [F]
né le [Date naissance 1] 1974 à [Localité 1] (MAROC)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représenté par Me Aouatif ABIDA, avocat au barreau de PARIS, toque : E0622
INTIMÉE
SCI OURSEL représentée par son Gérant en exercice et tous représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité.
immatriculée au RCS de CRETEIL sous le n° 501.218.457.
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Laurence TAZE BERNARD, avocat au barreau de PARIS, toque : P0241, avocat postulant
Assistée de Me Laure JACQUEZ DUBOIS, avocat au barreau de PARIS, toque : E1332, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 15 Octobre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Sandrine GIL, conseillère, chargée du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre
Madame Sandrine GIL, conseillère
Madame Françoise BARUTEL-NAULLEAU, conseillère
qui en ont délibéré
Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Agnès THAUNAT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE, greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par la magistrate signataire.
*****
FAITS ET PROCÉDURE :
Par acte sous seing privé en date du 23 mars 2013, un bail commercial a été consenti par la SCI OURSEL à M. [Q] [F], président de la SASU MONA en cours de formation, pour les locaux situés [Adresse 3].
Par acte sous seing privé du 30 avril 2014, M. [Q] [F] a cédé son bail à une société en cours de formation, la SAS WILLIAM PRESTIGE, alors représentée par M. [W] [C].
La société WILLIAM PRESTIGE a été immatriculée au registre du commerce et des sociétés le 19 septembre 2014.
Le nouveau locataire ayant cessé de payer les loyers à compter de l'échéance d'avril 2014, la SCI OURSEL a fait délivrer par actes d'huissier en date du 1er août 2014 à M. [W] [C] et à la société WILLIAM PRESTIGE en cours de formation un commandement de payer visant la clause résolutoire du bail. Ce commandement est demeuré infructueux.
Par ordonnance rendue le 6 novembre 2014, le juge des référés du tribunal de grande instance de CRETEIL a fait droit aux demandes de la SCI OURSEL et a notamment constaté l'acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du bail, ordonné l'expulsion, condamné M. [W] [C] et la société WILLIAM PRESTIGE au paiement de la dette locative à hauteur de 40 149,20 euros et d'une indemnité d'occupation mensuelle à hauteur de 8 824,80 euros jusqu'à la date de libération effective des lieux.
Parallèlement à ces démarches, la SCI OURSEL a actionné le 5 août 2014, la clause de garantie solidaire de M. [Q] [F] en sa qualité de cédant conformément aux conditions du bail du 23 mars 2013.
M. [Q] [F] n'ayant pas donné suite, c'est dans ces circonstances que par acte d'huissier de justice du 5 juillet 2015, la SCI OURSEL l'a fait assigner devant le tribunal de grande instance de CRETEIL.
La société WILLIAM PRESTIGE a été expulsée selon procès-verbal d'expulsion en date du 12 mars 2015.
Par jugement en date du 10 mars 2017, le tribunal de grande instance de Créteil a :
- Condamné M. [Q] [F] à verser à la SCI OURSEL la somme de 54 378,53 euros ;
- Débouté M. [Q] [F] de l'intégralité de ses demandes reconventionnelles ;
- Condamné M. [Q] [F] à verser à la SCI OURSEL la somme de 2 000 euros au titre des frais irrépétibles ;
- Condamné M. [Q] [F] à verser à la SCI OURSEL aux dépens de l'instance y compris le coût du commandement délivré le 5 août 2014 ;
- Rejeté toutes les autres demandes des parties.
Par déclaration en date du 5 avril 2017, M. [Q] [F] a interjeté appel de cette décision.
Dans ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 1er octobre 2018, M. [Q] [F] demande à la Cour de :
- Déclarer recevable et fondé l'appel formé le 5 avril 2017 par M. [Q] [F] à l'encontre de la SCI OURSEL;
Y faisant droit:
- Infirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Créteil en date du 10 mars 2017 ;
Statuant à nouveau :
A titre principal
- Juger la clause de garantie solidaire inapplicable ;
- Débouter purement et simplement la SCI OURSEL de l'intégralité de ses demandes
A titre subsidiaire
- Constater l'extinction de la garantie solidaire ;
- Débouter purement et simplement la SCI OURSEL de l'intégralité de ses demandes
A titre très subsidiaire
- Constater la mauvaise foi de la SCI OURSEL
- Déchoir la SCI OURSEL de l'intégralité de ses demandes
En tout état de CAUSE
- Condamner la SCI OURSEL à verser la somme de 16.500 euros à titre de dommages-intérêts ;
- Condamner la SCI OURSEL à rembourser à M. [F] la somme de 28 248 euros au titre des provisions sur charges et impôts non justifiés ;
- Condamner la SCI OURSEL à la somme de 4000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens.
Dans ses dernières conclusions notifiées par le RPVA le 3 octobre 2018, la SCI OURSEL demande à la Cour de :
Vu les dispositions des articles 1134, 1147 du Code Civil ;
Vu les dispositions des articles L 145-41 , L 143-2 et L 210-6 du Code de commerce ;
Vu le bail du 23 mars 2013 ; Vu le commandement de payer délivré à M. [Q] [F] le 5 août 2014 ;
Vu l'ordonnance rendue par le juge des référés du tribunal de grande instance de Créteil le 6 novembre 2014 ;
- Déclarer M. [F] mal fondé en son appel, l'en débouter.
- Recevoir la SCI OURSEL, représentée par son gérant en exercice, en ses conclusions.
- Confirmer le jugement entrepris en toutes ses dispositions, sauf à préciser que la somme de 6.471,52 euros représente les derniers loyers antérieurs à la résiliation du bail et non comme indiqué par erreur dans le jugement les indemnités d'occupation,
Ce faisant,
- Condamner M. [Q] [F] à verser à la SCI OURSEL toutes les sommes dues par M. [C] et la Société WILLIAM PRESTIGE auxquels il a cédé son bail le 30 avril 2014, au 6 novembre 2014, date à laquelle il était mis fin judiciairement au bail, à savoir :
- Au titre des loyers et charges appelés (avis 1658 et 1698) : 40 949,20 €
- Au titre des loyers postérieurs jusqu'à la résiliation : 6.471,52 €
- Au titre de la clause pénale contractuelle : 6 142,32 €
- Au titre des frais irrépétibles et des dépens mis à la charge de Monsieur [C] et de la Société WILLIAM PRESTIGE par l'ordonnance du 06 novembre 2014 : 2 315,89 €
- Au titre de l'article 700 du CPC de première instance : 2 000,00 €
sous total''''''''''''''''''''' 57.878,93 €
- Déduire de ce montant la somme de 1 500,00 € réglée par Monsieur [C] et la Société WILLIAM PRESTIGE : 1 500,00 €
TOTAL'''''''''''''''''''''' 56.378,93 €
Y ajoutant,
- Débouter M. [F] de sa demande reconventionnelle,
Vu l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner M. [F] à verser à la SCI OURSEL une indemnité de 4 000,00 € en remboursement de ses frais irrépétibles en appel,
- Condamner M. [F] aux entiers dépens de première instance y compris le coût du commandement d'un montant de 313,81 € et d'appel dont le recouvrement sera poursuivi par Maître Laurence TAZE-BERNARD en application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
En application de l'article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions précitées des parties pour ce qui concerne l'exposé détaillé de leurs moyens et prétentions.
La clôture est intervenue le 15 octobre 2018.
MOTIFS
Sur la garantie solidaire du cédant et du cessionnaire
L'appelant prétend que la SCI OURSEL ne saurait demander l'application de la clause de garantie à laquelle elle a indiqué avoir renoncé dans le but de le tromper, ce qui constitue un dol.
Subsidiairement, il fait valoir que la garantie solidaire est éteinte car le bail a été résilié de plein droit le 1er août 2014. Il fait également valoir que le cédant peut être déchargé de son obligation en cas de négligence du bailleur dans le recouvrement de sa créance ou s'il ne met pas en oeuvre la garantie de bonne foi. Selon M. [F], la SCI OURSEL s'est gardée de mettre en la cause la société WILLIAM PRESTIGE; elle n'a procédé à aucune diligence auprès de M. [C] et ou de la société WILLIAM PRESTIGE. Il ajoute qu'il n'a pas été informé des impayés de la société WILLIAM PRESTIGE avant la délivrance du commandement à l'encontre de cette dernière et qu'il n'a pas été mis en cause lors de l'instance en référé. Selon lui il s'agit ainsi de négligences fautives du bailleur à son encontre le déchargeant de son obligation de garantie.
L'intimée fait valoir que le bail contient une clause de garantie solidaire entre cédant et cessionnaire en cas de cession du droit au bail à laquelle elle n'a pas renoncé et qu'elle n'était pas présente lors de la cession à laquelle elle n'a pas été invitée. La SCI OURSEL précise que M. [F] ne pourrait invoquer le dol que, le cas échéant, pour le bail ; qu'il invoque des faits qu'elle conteste et qui se seraient produits bien après la signature du bail. Elle réplique qu'aucune disposition ne l'empêche de se prévaloir de la garantie solidaire après la résiliation du bail ; ni ne l'oblige à attraire le garant à la procédure en référé de résiliation ; que le bail ne prend pas fin automatiquement à l'issue de la date de délivrance du commandement visant la clause résolutoire d'autant que la clause laissait à la bailleresse la possibilité de résilier le bail de plein droit si bon lui semble ; que le commandement prévoyait que le bail serait résilié sur simple ordonnance de référé ; que le tribunal a décidé à juste titre de prononcer la résiliation judiciaire à la date de l'ordonnance du juge des référés soit le 6 décembre 2014. Elle conteste également l'absence de diligences que lui reproche l'appelant.
- sur le dol et la renonciation à la clause de garantie invoquée par M. [F]
La cour relève que le bail stipule dans l'article IV- Charges et conditions, paragraphe 14 que:
'Le Preneur ne pourra céder son présent bail si ce n'est en totalité et tout en respectant la destination des lieux et en restant garant et répondant solidaire avec le cessionnaire, tant pour le paiement des loyers, charges, taxes, que pour l'exécution des clauses et conditions du présent bail. (...).
Dans le cas de cession de bail ou de fonds de commerce, le Preneur restera garant et répondant solidaire du cessionnaire, tant pour le paiement des loyers que pour l'exécution de toutes les conditions du présent bail'.
Comme l'a relevé le jugement entrepris, aucune renonciation verbale de la société bailleresse à cette clause ne peut être entérinée sur la foi du seul témoignage de M. [F] [S] quant à une prétendue réunion non datée qui se serait tenue en présence de M. [X], représentant de la SCI OURSEL, alors que n'est pas mentionnée dans l'acte de cession du 30 avril 2014 la présence de la bailleresse ou de son représentant ; qu'il n'est versé aux débats par l'appelant aucune pièce corroborant la tenue d'une réunion en sa présence. Il s'ensuit qu'il n'est démontré ni que la SCI OURSEL aurait renoncé à se prévaloir de la clause de garantie solidaire du bail, ni que son représentant aurait déclaré lors de la cession du droit au bail qu'il y renoncerait, de sorte que le dol dont se prévaut l'appelant n'est pas constitué. De surcroît le dol doit s'apprécier à la date de formation du contrat de bail qui liait la SCI OURSEL et M. [F] et l'événement dont se prévaut, sans en rapporter la preuve, l'appelant est postérieur.
Il s'ensuit qu'il n'y a pas lieu d'écarter la clause de garantie de ce chef.
- sur la déchéance de garantie solidaire invoquée par M. [F]
La cour rappelle que s'agissant de la durée de la clause de garantie solidaire en cause, le cédant reste débiteur solidaire pendant la durée du contrat de bail. Cette obligation de solidarité cesse dès que le bail prend fin par l'effet d'un congé ou d'une résiliation.
Le jugement entrepris a retenu la date de résiliation de plein droit du bail à la date de l'ordonnance du juge des référés soit le 6 décembre 2014, date qui est contestée par M. [F].
Le bail stipule qu'à 'défaut d'exécution de l'une des conditions du bail, comme à défaut du paiement des loyers aux époques indiquées et un mois après un simple commandement de payer ou d'exécuter demeuré infructueux, le présent bail pourra être résilié de plein droit, si bon semble au propriétaire (') sans que celui-ci n'ait à remplir aucune formalité juridique'.
Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré le 1er août 2014 à la société WILLIAM PRESTIGE/M. [C] aux termes duquel il est précisé que le requérant entend se prévaloir de la clause résolutoire insérée au bail et qui mentionne qu'en cas de non respect de cette clause et un mois après un commandement demeuré infructueux le bail sera résilié de plein droit sur simple ordonnance de référé.
En délivrant ledit commandement de payer et en assignant en référé la société WILLIAM PRESTIGE aux fins de voir constater l'acquisition de la clause résolutoire, la SCI OURSEL a entendu faire produire effet au commandement de payer. Le bail stipulant qu'un mois après un commandement demeuré infructueux le bail sera résilié de plein droit, c'est à cette date que la clause résolutoire a été acquise, ce conformément d'ailleurs à l'article L145-41 du code de commerce, soit le 1er septembre 2014. La résiliation de plein droit du bail est donc intervenue le 1er septembre 2014 et non à compter de l'ordonnance de référé rendue le 6 novembre 2014 ni 'rétroactivement' à compter du 1er août comme le prétend M. [F].
Il s'ensuit que la garantie de M. [F] prend fin au 1er septembre 2014 et non au 6 novembre 2014.
Si les effets de la garantie du cédant envers le bailleur sont limités à la durée du bail, aucune disposition contractuelle du bail dont s'agit, ni légale applicable à la date de la cession du bail ou du bail n'interdit à la bailleresse de se prévaloir de la clause de garantie solidaire après la résiliation du bail pour un non paiement des loyers et/ou une non exécution des obligations intervenus pendant la durée du bail. En tout état de cause la bailleresse a délivré un commandement de payer à M. [F] en tant que garant solidaire le 5 août 2014, avant la résiliation de plein droit du bail, et le 10 septembre 2014 elle lui rappelait ses obligations en tant que garant solidaire du cessionnaire réclamant à ce titre la somme de 47 091,12 euros.
La cour renvoie à la motivation du jugement entrepris qui a écarté une quelconque négligence de la SCI OURSEL dans le recouvrement de sa créance locative, celle-ci n'ayant pas laissé s'accumuler la dette locative. La cour ajoute qu'en outre la SCI OURSEL a procédé à une saisie des meubles laissés sur place par la locataire mais que leur valeur s'est avérée insuffisante pour une vente aux enchères et qu'elle a pratiqué une saisie bancaire sur les comptes de la locataire.
Enfin la cour constate que M. [F] ne démontre pas l'obligation légale ou contractuelle qui imposerait à la bailleresse d'attraire en la cause le cédant dans l'instance en référé par laquelle elle a sollicité l'acquisition de la clause résolutoire et le paiement de loyers impayés ; ni qu'elle aurait fait preuve de mauvaise foi en n'attrayant pas la société WILLIAM PRESTIGE à la présente instance étant relevé que l'appelant n'a pas davantage estimé utile de la mettre en cause. Le grief fait à la bailleresse de ne pas avoir déduit le dépôt de garantie ou le montant des éventuelles saisies pratiquées relève de la discussion sur le montant de la créance et non d'une éventuelle mauvaise foi dans l'action engagée contre le garant.
Par conséquent, il n'y a pas lieu de prononcer la déchéance de la garantie solidaire.
Sur le quantum des sommes réclamées par la bailleresse
L'appelant prétend que la créance de la SCI OURSEL n'est établie ni en son principe ni en son quantum aux motifs notamment que des règlements de la société WILLIAM PRESTIGE n'ont pas été imputés ; que le produit des saisies n'est pas déduit ; que des travaux de mise en conformité ont été avancés par la société WILLIAM PRESTIGE sans être déduits des loyers.
L'intimée réclame au titre des échéances impayées (avis 1658 et 1698) la somme de 40 949,20 € ainsi que la somme de 6.471,52 € pour les loyers postérieurs jusqu'à la résiliation du 6 novembre 2014.
La cour rappelle que M. [F] n'est garant de l'arriéré locatif que jusqu'à la date de résiliation du bail soit jusqu'au 1er septembre 2014 de sorte qu'il n'est pas redevable au regard de la clause de garantie des loyers et charges postérieurs à cette date.
L'avis 1658 versé aux débats par la SCI OURSEL porte sur une échéance du 15 avril au 14 juillet 2014 d'un montant total de 14 474,40 euros TVA de 20% comprise, portant sur le loyer, les provisions pour charges et taxe foncière. Si comme l'indique M. [F], la cession est intervenue au 30 avril 2014, il est mentionné sur l'avis une remise exceptionnelle de 10 000 euros en raison de la cession de sorte qu'il n'est pas établi que le cessionnaire aurait réglé un loyer correspondant à la période antérieure au 30 avril 2014 étant rappelé que le montant du loyer trimestriel est de 15 000 euros HT.
L'avis 1698 porte sur une échéance du 15 juillet au 14 octobre 2014 pour un montant total de 26 474,40 euros TVA comprise.
Dès lors que le bail a pris fin le 1er septembre 2014, le montant réclamé doit être calculé au prorata temporis de la période du 15 juillet au 1er septembre 2014 soit 8 824,80 euros + (16 x 284 euros) = 13 368,80 euros.
Par conséquent la créance de la SCI OURSEL au titre des deux échéances impayées qu'elle détient à l'encontre de M. [F] en tant que garant s'établit à la somme de 27 843,20 euros TVA comprise (14 474,40 euros + 13 368,80 euros).
La SCI OURSEL sollicite l'application de la clause pénale de 15% sur le montant des deux échéances impayées à laquelle il sera fait droit par application des dispositions de l'article V- LOYER, soit la somme de 4 176,48 euros.
Il n'y a pas lieu de déduire le montant du dépôt de garantie qui par application des clauses du bail est conservé par le bailleur en cas de résiliation forcée.
M. [F] conteste les sommes de 315,89 euros correspondant au remboursement des frais du commandement délivré à la société WILLIAM PRESTIGE le 1eraoût 2014 et de 2 000 euros correspondant aux frais irrépétibles selon l'ordonnance du juge des référés qui lui sont réclamés par l'intimée.
Toutefois la cour relève que la clause V-LOYER du bail commercial stipule qu'en 'cas de procédure judiciaire de recouvrement des loyers et des charges, le preneur aurait à sa charge, outre les dépense taxées tous les frais irrépétibles effectivement engagés par le bailleur'. Par conséquent la garantie de M. [F] qui concerne les loyers mais aussi les clauses et conditions du bail s'applique aux frais susvisés auxquels le cessionnaire a été condamné dans le cadre de l'instance en référé.
Les meubles laissés par le cessionnaire ont été jugés de valeur insuffisante pour une vente aux enchères tel qu'il en ressort de l'ordonnance du juge de l'exécution du 15 mai 2015 de sorte qu'aucune somme n'est à déduire de ce chef. L'attestation en date du 15 octobre 2016 de Mme [B] [T], gérante de la société WILLIAM PRESTIGE, faisant état de ce que la bailleresse aurait saisi des biens estimés à 'plus de 100 000 euros' n'est pas suffisante pour démontrer, en l'absence de toute facture, le montant qu'elle déclare.
La saisie attribution du 23 mars 2015 sur le compte de la société WILLIAM PRESTIGE pour un montant de 1 500 euros sera déduite, ce qui n'est pas contesté par les parties.
M. [F] se prévaut de ce que la société WILLIAM PRESTIGE a fait procéder à des travaux importants dans les locaux ; que cette dernière n'a pu exploiter le local en raison de la fermeture administrative des locaux devant être mis en conformité ; qu'il était convenu que ces travaux seraient avancés par la société WILLIAM PRESTIGE et déduits des loyers ; que les travaux ont été effectués après la résiliation du bail et ne peuvent donc être à la charge de la cessionnaire et doivent être déduits des sommes réclamées.
La cour observe que l'attestation de Mme [B] [T], gérante de la société WILLIAM PRESTIGE, du 13 septembre 2018 faisant état de ce que le local cédé n'a pas pu être exploité en raison de sa fermeture n'est corroboré par aucune autre pièce alors que le courrier relatif à l'aménagement d'une salle de réception dans le local en date du 2 mai 2014 émanant du bureau de la prévention de la préfecture émet un avis favorable, sans faire état d'une quelconque fermeture administrative, à ce projet sous réserve de la réalisation de mesures qui ne présentent pas de difficultés particulières de mise en oeuvre.
La seule facture produite concernant les travaux est celle en date du 15 juillet 2014 pour des travaux électriques de remise en conformité d'un montant de 2 010 euros TTC entrepris par la société WILLIAM PRESTIGE avant la résiliation du bail s'agissant d'une facture payée comptant et non d'un devis. Toutefois, le bail stipule que le preneur fera son affaire personnelle de tous les agréments et de toutes les autorisations administratives et autres relatives à l'exercice de son activité ainsi que de toutes les installations et travaux quels qu'ils soient qui pourraient être rendus obligatoires par toutes les dispositions législatives et réglementaires pour l'usage et la destination des lieux loués et notamment en ce qui concerne les établissements relevant du public de sorte que M. [F] ne rapporte pas la preuve que les travaux préconisés par le courrier en date du 2 mai 2014 précité et la facture susvisée devraient être pris en charge par la bailleresse.
Il apparaît que des discussions ont continué entre la société WILLIAM PRESTIGE et les services de la mairie, direction de l'urbanisme, postérieurement à la résiliation du bail et à l'expulsion ainsi qu'avec la SCI OURSEL mais il n'y a pas d'autres factures produites quant aux travaux de mise en conformité et l'attestation de Mme [T] du 15 octobre 2016 ne suffit pas à établir qu'il y aurait eu un accord de la bailleresse pour prendre en charge financièrement les travaux en contrepartie des loyers. En effet il ressort des échanges de courriels en date du 26 mars 2015 et du 27 mars 2015 qu'un protocole d'accord a été envisagé entre la société WILLIAM PRESTIGE et la SCI OURSEL mais aucun élément ne permet de constater qu'il aurait abouti et Mme [T] dans son attestation évoque seulement que le gérant de la SCI OURSEL 'lui aurait laissé croire qu'il avait une transaction envisageable'.
Enfin M. [F] se prévaut de règlements par la société WILLIAM PRESTIGE chacun d'un montant de 23 904 euros le 7 mai 2014 et le 6 juin 2014 en paiement des loyers.
L'avis d'échéance 1698 du 15 juillet 2014 au 14 octobre 2014 adressé à M. [C] et à la société WILLIAM PRESTIGE fait état d'un solde locatif précédent arrêté au 15 avril 2014 de 23 904,40 euros et d'un 'votre' règlement de cette somme par chèque revenu impayé le 26 mai 2014 puis d'un autre règlement le 6 juin 2014. Ce solde locatif ne peut toutefois pas être imputable à la société WILLIAM PRESTIGE puisque le fonds de commerce a été acquis le 30 avril 2014. Il résulte d'ailleurs de l'avis d'échéance 1621 à l'entête de la société MONA produit aux débats que cette somme correspond en réalité à l'arrêté de compte relatif à la location des locaux par M. [F], étant rappelé que celui-ci avait contracté le bail pour le compte de la société MONA en cours de formation. Il est d'ailleurs produit par la SCI OURSEL la copie du chèque daté du 1er mai 2014 à son ordre établi par M. [F] et qui a été rejeté par l'organisme bancaire de la SCI OURSEL le 23 mai 2014 pour provision insuffisante, puis réglé à nouveau le 6 juin 2014, mouvements qui figurent bien au Grand Livre de la SCI OURSEL arrêté au 31 décembre 2014 pour le compte 'MONA'.
Par conséquent, M. [F] ne rapporte pas la preuve que la société WILLIAM PRESTIGE aurait réglé à deux reprises la somme de 23 904,40 euros en règlement des loyers et charges impayés.
Dans ces conditions, la créance de la SCI OURSEL à l'égard de M. [F] en tant que garant solidaire du cessionnaire s'élève à la somme suivante :
- au titre des loyers et charges jusqu'au 1er septembre 2014: 27 843,20 euros
- au titre de la clause pénale : 4 176,48 euros.
- au titre des frais irrépétibles et des dépens mis à la charge de M. [C] et de la société WILLIAM PRESTIGE par l'ordonnance de référé du 06 novembre 2014 : 2 315,89 euros
- déduire de ce montant la somme de 1 500,00 euros
soit un total de 32 835,57 euros.
Le jugement entrepris qui a condamné M. [F] à régler à la SCI OURSEL la somme de 54 378,53 euros sera donc infirmé.
Sur les demandes reconventionnelles de M. [F]
M. [F] sollicite des dommages et intérêts correspondant au dépôt de garantie qui ne lui a pas été restitué par la SCI OURSEL et le remboursement du montant des charges appelées par provision lorsqu'il était locataire qui ne sont pas justifiées et n'ont pas fait l'objet de régularisation. L'intimée réplique avoir procédé à une régularisation annuelle des charges sans que le bail ne lui en fasse obligation et conteste avoir à restituer à l'appelant le dépôt de garantie.
La cour observe que la cession du droit au bail s'est faite pour un montant de 30 000 euros, ce qui correspond au montant du pas de porte versé par M. [F] lors de la conclusion du contrat ; qu'en sus il est stipulé que le cessionnaire remboursera le dépôt de garantie au cédant le jour de la signature soit 16 500 euros HT.
Il s'ensuit que M. [F] n'est pas fondé à demander au bailleur de l'indemniser du montant du dépôt de garantie à titre de dommages et intérêts de sorte que le jugement entrepris qui a rejeté cette demande sera confirmé.
La cour relève que l'article IV-Charges et conditions du bail stipule que le preneur devra rembourser au propriétaire en même temps que chaque terme de loyer, sa part des charges locatives, notamment sa quote-part des dépenses d'eau, de chauffage, d'électricité, les taxes d'enlèvement des ordures ménagères, de l'entretien des communs intérieurs et extérieurs, hall, couloir, ascenseur, allées, pelouses, etc'de manière à ce que le propriétaire n'ait à supporter personnellement aucune charge. Le bail met également la taxe foncière à la charge du locataire.
Les sommes appelées par la SCI OURSEL dans les trois avis d'échéance versés aux débats adressés à M. [F]/MONA correspondent au loyer ainsi qu'à des provisions pour charges et à des provisions au titre de la taxe foncière.
Le bail ne prévoit pas expressément qu'une régularisation annuelle des charges doit intervenir. Toutefois le bail ne prévoit pas le paiement d'un montant forfaitaire puisque le locataire doit régler la quote-part de diverses dépenses et taxes.
Il s'ensuit que la SCI OURSEL doit pouvoir justifier du montant des charges appelées.
Elle produit à cette fin un tableau portant régularisation des charges mentionnant le montant de la quote-part réglée sur le montant total de chaque charge ventilée (EDF, commun, espaces verts, entretien, eau....).
Toutefois alors que M. [F] soulève le caractère non probant de cette régularisation faute de justificatifs y afférents, la cour constate qu'il n'est versé à l'appui de ce tableau aucun élément permettant de connaître les tantièmes affectés au local donné à bail à M. [F] permettant de vérifier le montant de la quote-part, ni les justificatifs desdites charges qui donnent nécessairement lieu à un relevé général des dépenses afférentes à l'immeuble ou à facturation.
Par conséquent le tableau produit n'est pas suffisant en soi pour justifier du montant des charges réclamées à M. [F]. En outre il n'est produit aucun justificatif de la taxe foncière qui est un poste qui n'est pas mentionné dans le tableau de régularisation des charges alors que des provisions pour taxe foncière ont été appelées dans les avis d'échéance produits.
Par conséquent, faute pour la SCI OURSEL de produire les justificatifs des charges et de la taxe foncière, M. [F] a réglé les provisions de manière indue.
Il n'est pas prétendu par la bailleresse qu'après avoir été réglée de la somme de 23 904,40 euros en juin 2014, M. [F] n'était pas à jour des loyers, charges et taxes.
La bailleresse admet avoir appelé les provisions pour charges à hauteur de 21 658 euros tel que figurant dans son tableau et les provisions pour taxes foncières s'élèvent à un total de 2 250 euros selon les trois avis d'échéances produits, les parties n'ayant pas versé aux débats l'avis d'échéance du 15 avril 2013 date d'effet du contrat de bail au 30 juin 2013.
Par conséquent, la SCI OURSEL devra rembourser à M. [F] la somme de 23 908 euros au titre des provisions pour charges et taxes foncières non justifiées.
Le jugement entrepris qui a débouté M. [F] de sa demande formée au titre des provisions pour charges non justifiées sera donc infirmé.
Il sera procédé à la compensation légale des sommes dues par les parties.
Sur les demandes accessoires
Eu égard à la solution du litige, chacune des parties succombant, il convient de faire masse des dépens qui seront partagés entre elles.
L'équité commande de ne pas accorder de somme au titre de l'article 700 du code de procédure civile tant en première instance qu'en appel.
PAR CES MOTIFS
Infirme le jugement en toutes ses dispositions sauf en ce qu'il a débouté M. [F] de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 16 500 euros,
Statuant à nouveau et y ajoutant
Condamne M. [Q] [F] en tant que garant solidaire du cessionnaire à régler à la SCI OURSEL la somme de 32 835,57 euros se décomposant ainsi :
- au titre de l'arriéré locatif jusqu'au 1er septembre 2014: 27 843,20 euros
- au titre de la clause pénale : 4 176,48 euros.
- au titre des frais irrépétibles et des dépens mis à la charge de M. [C] et de la société WILLIAM PRESTIGE par l'ordonnance de référé du 06 novembre 2014 : 2 315,89 euros
- à déduire la somme de 1 500,00 euros
Condamne la SCI OURSEL à régler à M. [Q] [F] la somme de 23 908 euros au titre des provisions pour charges et taxes foncières non justifiées,
Ordonne la compensation entre les sommes susvisées dues par chacune des parties,
Dit n'y avoir lieu à condamnation au titre de l'article 700 du code de procédure civile
Fait masse des dépens qui seront partagés entre la SCI OURSEL et M. [Q] [F] et qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
