Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le : AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 1
ARRÊT AVANT DIRE DROIT
DU 14 DÉCEMBRE 2018
(no , pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : No RG 16/17556 - No Portalis 35L7-V-B7A-BZOSU
Décision déférée à la Cour : Jugement du 15 Juillet 2016 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG no 13/12668
APPELANTE
SAS M & S DEVELOPPEMENT IMMOBILIER représentée par son Président en exercice et tous représentants légaux, domiciliés audit siège en cette qualité [...]
No SIRET : 484 562 384 00038
Représentée par Me Laurence A... , avocat au barreau de PARIS, toque : P0241
Ayant pour avocat plaidant, Me Christophe Y... de la SCP ZURFLUH - LEBATTEUX - Y... ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : P0154
INTIMÉE
SASU FINANCIERE RIVE GAUCHE agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège [...]
No SIRET : 382 561 249 00055
Représentée par Me Matthieu B... de la SELARL LEXAVOUE PARIS-VERSAILLES, avocat au barreau de PARIS, toque : C2477
Ayant pour avocat plaidant, Me Denis C... de la SELAS LPA-CGR, avocat au barreau de PARIS, toque : P0238
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 07 Novembre 2018, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Claude CRETON, Président, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Claude CRETON, Président
Mme Christine BARBEROT, Conseillère
M.Gilles DOMINIQUE, Conseiller
Greffier, lors des débats : Mme Nadia TRIKI
ARRÊT :
- CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M.Claude CRETON, Président et par Mme Nadia TRIKI, Greffier auquel la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.
***
FAITS & PROCÉDURE
La société M&S développement immobilier (la société M&S) s'est engagée dans une opération de promotion immobilière portant sur deux terrains situés sur le territoire de la commune de Courcouronnes et prévoyant la création de 130 logements et de 200 places de parking : bâtiment E (10 logements), bâtiment A et B (73 logements), bâtiment C et D (50 logements).
Par acte du 13 juin 2012, la commune de Courcouronnes a ainsi conclu avec la société M&S une promesse unilatérale de vente portant sur ces deux terrains au prix de 3 605 000 euros et prévoyant le paiement par la société M&S d'une indemnité d'immobilisation dans les quinze jours de l'obtention du permis de construire, sous peine de caducité.
L'acte de vente devait être conclu avant le 30 avril 2013, délai prorogé au 31 mai 2013.
La société M&S a obtenu les permis de construire le 4 décembre 2012 relativement au terrain sur lequel devait être construit 120 logement et le 31 janvier 2013 relativement au terrain sur lequel devait être construit 10 logements.
Afin d'assurer le financement de cette opération, la société M&S a conclu le 13 février 2013 une convention de partenariat avec la société Atland développement (la société Atland). Cette convention prévoyait la constitution d'une société civile de construction vente, commune aux deux sociétés, qui devait acquérir le terrain en se substituant à la société M&S dans le bénéfice de la promesse de vente du 13 juin 2012.
La convention de partenariat contenait les dispositions suivantes :
- Le capital de la SCCV devait être réparti entre la société M&S et la société Atland qui devaient détenir, respectivement, 35% et 65% des parts.
- La gérance de cette société devait être assurée par la société Atland.
- La société Atland devait assurer la gestion juridique, administrative, technique, financière et comptable de la société.
- La société M&S devait transmettre à la SCCV les permis de construire obtenus.
- La société Atland devait verser à la société M&S un honoraire d'apport d'affaires de 200 000 euros payable à la signature de l'acte de vente du terrain.
- Le financement du projet devait être assuré par la société Atland.
- La société M&S devait apporter à la SCCV 400 000 euros et la société Atland devait apporter le complément nécessaire, fixé de manière prévisionnelle à 3 280 000 euros.
La pré-commercialisation des logements ayant été inférieure aux objectifs, le délai de validité de la promesse a été prorogé au 31 mai 2013 et la société Atland a proposé de modifier le programme de l'opération en le découpant en trois tranches, ce qui exigeait de renégocier la promesse avec la commune afin de scinder le processus d'acquisition du terrain en trois phases.
La société M&S a ensuite constitué avec son actionnaire, la société Pierre finance développement, la SCCV Courcouronnes clos de Versailles dont l'objet était l'acquisition de la partie du terrain correspondant à l'assiette du bâtiment E.
La commune ayant accepté de scinder le processus de vente du terrain en trois phases, la société M&S en informait la société Atland début juillet et lui indiquait que la signature des actes de vente devait intervenir le 5 juillet 2013.
La société Atland, ne s'est pas présentée devant le notaire pour signer ces actes. Le 8 juillet 2013, la société M&S l'a informée qu'elle avait conclu avec la commune deux promesses de vente et l'acte d'acquisition de la parcelle destinée à l'assiette du bâtiment E. La société M&S proposait de modifier les conditions de la convention de partenariat prévoyant l'acquisition par la société Gimco, filiale de la société Atland, de 65% des titres de la SCCV Courcouronnes clos de Versailles et la substitution des SCCV Courcouronnes Jean Zay 1 et 2 dans le bénéfice des deux promesses de vente.
La société Atland a répondu qu'elle refusait ces nouvelles conditions, lui a notifié sa décision de résilier la convention de partenariat et a réclamé le remboursement des sommes réglées, soit 590 663,67 euros.
La société M&S a alors assigné la société Atland en paiement de la somme de 1 007 672,20 euros pour rupture fautive de la convention. La société Atland a opposé à cette demande la nullité de la convention.
Par jugement du 15 juillet 2016, le tribunal de grande instance de Paris a :
- constaté la nullité de la convention de partenariat ;
- condamné la société M&S à payer à la société Financière rive gauche la somme de 620 897,13 euros en restitution des sommes réglées, la somme de 260 512,33 euros au titre de l'enrichissement sans cause et la somme de 3 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Pour statuer ainsi, le tribunal a retenu que la promesse de vente consentie par la commune était nulle car elle portait sur la parcelle [...] , destinée à la construction des bâtiments A et B, C et D, bâtie d'un gymnase municipal, que le terrain objet de la promesse dépendait pour partie du domaine public de la commune et que sa cession ne pouvait intervenir qu'après désaffectation et déclassement du bien. Il en a tiré la conséquence que la convention de partenariat était elle-même nulle faute de cause, la promesse de vente étant l'instrument juridique permettant de maîtriser le terrain d'assiette du projet, condition de sa réalisation.
La société M&S a interjeté appel de ce jugement.
Elle fait valoir que le déclassement du bien ne s'impose que pour l'acte de vente et non pour la signature d'une simple promesse unilatérale.
Elle ajoute que la commune s'étant engagée à démolir le gymnase, cet engagement constitue une décision de désaffectation et de déclassement.
Elle soutient enfin que le tribunal ne pouvait se fonder sur un motif de droit administratif ne relevant pas de sa compétence.
La société Atland conclut principalement à la confirmation du jugement.
Elle ajoute que la convention de partenariat est également nulle sur le fondement de l'article 52 de la loi Sapin du 29 janvier 1993 qui dispose qu' "est frappée d'une nullité d'ordre public toute cession à titre onéreux des droits conférés par une promesse de vente portant sur un immeuble lorsque cette cession est consentie par un professionnel de l'immobilier" puisque en l'espèce, la convention organise le transfert de la promesse au profit d'une société à constituer entre elle et la société M&S moyennant une rémunération de 200 000 euros au profit de cette dernière à titre d'honoraire "d'apport d'affaires".
En conséquence de la nullité de la convention, la société Atland réclame la condamnation de la société M&S à lui payer la somme de 932 746,11 euros correspondant à concurrence de 875 712,89 euros au montant des factures réglées ou à sa charge ( 764 268,92 euros correspndant au montant des factures qu'elle a réglée, 111 443,97 euros correspondant au montant des sommes refacturées par la société M&S et 57 033,22 euros correspondant au montant des factures émises par la société Socotec).
A titre subsidiaire, la société Atland demande à la cour de prononcer la résiliation de la convention de partenariat pour manquement de la société à ses obligations.
Elle réclame enfin la condamnation de la société M&S à lui payer une somme de 10 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
SUR CE, LA COUR
Attendu, à titre principal, que la société Atland conclut à la confirmation du jugement qui constate la nullité de la convention du 13 février 2013 dépourvue de cause en raison de la nullité de la promesse unilatérale de vente conclue entre la commune de Courcouronne ; qu'il convient donc d'examiner le bien fondé de cette prétention avant la demande subsidiaire d'annulation de la convention du 13 février 2013 sur le fondement de l'article 52 de la loi no 93-122 du 29 janvier 1993 ;
Attendu la société Atland fonde sa demande de nullité de la convention du 13 février 2013 sur l'absence de cause des obligations qu'elle a contractées envers la société M&S qui s'était engagée à la substituer dans ses droits de bénéficiaire de la promesse unilatérale de vente conclue avec la commune de Courcouronnes, nulle car ayant pour objet un bien hors du commerce juridique car faisant partie du domaine public de la commune ;
Attendu que le tribunal ayant constaté la nullité de cette promesse en l'absence de la commune de Courcouronnes, il convient d'ordonner la réouverture des débats afin de permettre aux parties de présenter leurs observations ; sur ce moyen soulevé d'office ;
PAR CES MOTIFS
Révoque l'ordonnance de clôture et ordonne la réouverture des débats sur la question de la nullité de la promesse unilérale de vente conclue entre la société M&S développement et la commune de Courcouronnes qui n'a pas été appelée en la cause ;
Renvoie à l'audience du mercredi 17 avril 2019 à 09h30
Réserve les droits des parties ainsi que les dépens.
LA GREFFIÈRE LE PRÉSIDENT
