Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 3 - Chambre 1
ARRÊT DU 13 FÉVRIER 2019
(n° , 11 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 18/09505 - N° Portalis 35L7-V-B7C-B5VT3
Décision déférée à la Cour : Jugement du 06 Mars 2018 - Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 17/00772
APPELANTE
Madame [G] [Q]
née le [Date naissance 1] 1958 à[Localité 1]
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée et ayant pour avocat plaidant Me Christophe PACHALIS de la SELARL RECAMIER AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : K148
INTIMES
Monsieur [E], [T] [Q]
né le [Date naissance 2] 1929 à [Localité 2]
[Adresse 2]
[Localité 2]
Madame [V] [W] épouse [Q]
née le [Date naissance 3] 1929 à [Localité 3] (BELGIQUE)
[Adresse 2]
[Localité 2]
Monsieur [Q], [F], [T] [Q]
né le [Date naissance 4] 1957 à[Localité 1]
[Adresse 3]
[Localité 2]
représentés par Me Jean-Philippe AUTIER, avocat au barreau de PARIS, toque : L0053
ayant pour avocat plaidant Me Arnaud MOQUIN, avocat au barreau de PARIS, toque : L119
COMPOSITION DE LA COUR :
Après rapport oral, l'affaire a été débattue le 19 Décembre 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :
Mme Dorothée DARD, Président
Mme Sabine LEBLANC, Conseiller
Mme Nicolette GUILLAUME, Conseiller
qui en ont délibéré.
Greffier lors des débats : Mme Emilie POMPON
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Mme Dorothée DARD, Président et par Mme Emilie POMPON, Greffier.
***
Aux termes d'un acte de licitation en date du 24 novembre 1994, consécutif au décès de leurs parents, et après avoir racheté la part de leur frère [K] [Q] et de leur soeur [M] [Q], M. [E] [Q] et son frère [W] [W] [Q] sont devenus propriétaires indivis par moitié d'un bien immobilier appartenant autrefois à leurs parents, situé [Adresse 4].
Il s'agissait d'un appartement situé au 2ème étage, de quatre chambres et d'un débarras au 6ème étage, d'une cave en sous-sol et d'un garage.
De 1994 à 2008, en accord entre les indivisaires, cet appartement a été occupé par M. [K] [Q], frère de [E] et [W] [W] [Q].
[K] [Q] est décédé le [Date décès 1] 2008.
Le 4 août 2009, M. [E] [Q] et son épouse, Mme [V] [W], mariés sous le régime de la séparation de bien, ont changé de régime matrimonial, adoptant le régime de la communauté universelle de biens.
En décembre 2013, les trois propriétaires indivis, M. [E] [Q], son épouse, et [W] [W] [Q] ont décidé de mettre en vente l'appartement de 390,59 m² loi carrez, avec en annexe une cave commandée et deux chambres de service, moyennant le prix de 3.900.000 € (frais d'agence inclus), le parking pouvant être acquis en sus au prix de 50.000 €, en confiant un mandat de vente à deux agences, l'agence Féau et l'agence Varenne.
Aucun acquéreur n'ayant été trouvé, le bien a été retiré provisoirement de la vente en janvier 2015.
Le 4 novembre 2015, [W] [W] [Q] est décédé, laissant pour héritiers ses deux enfants, M. [Q] [Q] et Mme [G] [Q].
En février 2016, M. [E] [Q] a souhaité signer une nouvelle convention de recherche d'acquéreur au prix de 3.377.500 € net vendeur avec l'agence Coldwell Banker, mais n'a pu obtenir l'accord de sa nièce.
Le 13 juillet 2016, Maître [Y] [P], notaire à [Localité 2], écrivait à M. [E] [Q] pour lui indiquer que Mme [G] [Q] ne signerait aucun document de vente tant que les questions d'indivision avec son frère ne seraient pas réglées. En retour, M. [E] [Q] proposait d'acquérir la part de sa nièce sur la base du prix net vendeur envisagé.
Le 27 juillet 2016, M. [E] [Q] écrivait par lettre recommandée avec accusé réception à Mme [G] [Q] au nom de l'ensemble des autres indivisaires pour lui demander de se prononcer avant le 15 septembre 2016 sur la mise en vente du bien, incluant toute dépendance (chambres de bonne, cave et parking). Y était joint un accord de mise en vente pré rempli avec un choix à cocher entre une mise en vente par une agence ou la vente à la Banque d'Escompte, les deux choix prévoyant un prix net vendeur de 3 377 500 euros.
Le 28 juillet 2016, M. [E] [Q], son épouse et M. [Q] [Q] faisaient dresser par Maître [Z], notaire à [Localité 2], un acte constatant leur intention d'aliéner, afin d'engager la procédure prévue par l'article 815-5-1 du code civil. Cet acte était signifié à Mme [G] [Q] le 11 août 2016. Dans un premier temps, elle répondait vouloir se rendre dans l'appartement pour en constater l'état, et faire l'inventaire des objets de son père, éventuellement accompagnée d'un expert, puis, écrivait le 10 novembre 2016 qu'elle était d'accord sur le principe de la vente, mais non sur le prix proposé qui ne lui paraissait pas conforme au prix du marché et pour lequel elle n'avait reçu aucun justificatif, suggérant que soit organisée une expertise contradictoire. Au vu de ces réponses, Maître [Z] établissait un procès verbal de difficulté le 1er décembre 2016.
Entre-temps, le 13 septembre 2016, le conseil d'administration de la Banque d'Escompte s'était prononcé en faveur de l'achat du bien immobilier pour 3 377 500 euros (avec possibilité d'achat d'un parking connexe en plus pour 48 250 euros). Il était mentionné au procès-verbal que lors de la réunion, Mme [G] [Q] s'était opposée à la vente, précisant notamment que le prix était trop bas.
Le 13 novembre 2016, Mme [G] [Q] adressait un courriel à M. [E] [Q] ainsi rédigé : ' Je ne suis pas d 'accord pour signer d'accord de mise en vente du grand appartement du [Adresse 4] et ses dépendances que tu m 'as envoyé par LAR datée du 27 07 16, et qui comporte deux points : vente à 3.377.500 euros et vente à la Banque d'Escompte'. Elle indiquait que le prix était trop bas et qu'il était nécessaire de procéder à une expertise contradictoire.
Sur assignation de Mme [G] [Q] délivrée le 15 novembre 2016 à la requête de MM. [E] et [Q] [Q] et Mme [V] [W] épouse [Q] (ci-après les consorts [Q]), le tribunal de grande instance de Paris a, par jugement du 6 mars 2018 :
- déclaré recevable l'action aux fins d'autorisation de vendre un bien immobilier engagée par MM. [E] [Q] et [Q] [Q] et Mme [V] [W] épouse [Q],
- autorisé M. [E] [Q], Mme [V] [W] épouse [Q], M. [Q] [Q] à passer seuls, sans le concours de Mme [G] [Q], les mandats et actes nécessaires à la vente des lots 3, 15, 16, 20, 21, 33, 37, 44 de l'immeuble sis [Adresse 4], cadastré [Cadastre 1] DZ n°[Cadastre 1],
(i) soit au profit de tout tiers acquéreur, au travers de toute agence immobilière qui serait mandatée à cette fin par les requérants, moyennant un prix net vendeur minimum de 3 377 500 euros ;
(ii) soit, dans l'hypothèse où aucun acquéreur ne soit trouvé dans les 3 mois de la mise en vente, au profit de la Banque d`Escompte, SA au capital de 16.000.000 euros RCS [Localité 2] B 562 102 913, dont le siège social est [Adresse 5]. au prix net vendeur de 3 377 500 euros,
- déclaré recevable la demande d'expertise formulée par Mme [G] [Q],
- débouté Mme [G] [Q] de sa demande d'expertise portant sur l'évaluation du bien immobilier précité,
- débouté MM. [E] [Q] et [Q] [Q] et Mme [V] [W] épouse [Q] de leur demande tendant à engager la responsabilité civile de Mme [G] [Q],
- débouté Mme [G] [Q] de sa demande tendant à engager la responsabilité civile de MM. [E] [Q] et [Q] [Q] et Mme [V] [W] épouse [Q],
- condamné Mme [G] [Q] aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile,
- condamné Mme [G] [Q] à payer à MM. [E] [Q] et [Q] [Q] et Mme [V] [W] épouse [Q] la somme de 3 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- prononcé l'exécution provisoire de la décision,
- débouté les parties du surplus de leurs demandes.
Mme [G] [Q] a interjeté appel de cette décision par déclaration du 15 mai 2018.
Entre-temps, et par ordonnance du 16 novembre 2017, Maître [B] avait été désignée en qualité de mandataire successoral pour administrer les successions de [P] [F] et [W] [Q], parents d'[G] et de [Q] [Q], en raison de la mésentente entre ces derniers.
Par conclusions du 5 juillet 2018 puis du 24 août 2018, Mme [G] [Q] a demandé à la cour, au visa de l'article 815-5 du code civil de :
- infirmer le jugement sauf en ce qu'il a débouté Monsieur [E] [Q], Madame [V] [W] épouse [Q] et Monsieur [Q] [Q] de leur demande de dommages et intérêts, et statuant à nouveau :
- la recevoir en son appel ;
A titre principal,
- déclarer irrecevables Monsieur [E] [Q], Madame [V] [W] épouse [Q] et Monsieur [Q] [Q] en leur action aux fins d'être autorisés à vendre le bien indivis sans son concours,
A titre subsidiaire,
- dire et juger mal fondés Monsieur [E] [Q], Madame [V] [W] épouse [Q] et Monsieur [Q] [Q] en leur action aux fins d'être autorisés à vendre le bien indivis sans son concours,
A titre très subsidiaire, avant dire droit sur l'autorisation sollicitée par Monsieur [E] [Q], Madame [V] [W] épouse [Q] et Monsieur [Q] [Q],
- désigner tel expert judiciaire qu'il plaira à la cour, avec pour mission d'examiner, de mesurer et d'évaluer le bien immobilier objet du litige, d'estimer l'ensemble immobilier en distinguant selon la nature des biens,
- dire que les frais d'expertise seront supportés pour moitié par Monsieur [E] [Q], Madame [V] [W] épouse [Q] et pour moitié par Monsieur [Q] [Q] et elle-même solidairement, dans l'attente de détermination de leur droits dans l'indivision,
En toute hypothèse,
- débouter Monsieur [E] [Q], Madame [V] [W] épouse [Q] et Monsieur [Q] [Q] de leur demande indemnitaire à son encontre,
- condamner solidairement Monsieur [E] [Q], Madame [V] [W] épouse [Q]
et Monsieur [Q] [Q], à lui payer la somme de 20.000 euros de dommages et intérêts en réparation de ses préjudices moral et physique,
- condamner solidairement Monsieur [E] [Q], Madame [V] [W] épouse [Q] et Monsieur [Q] [Q], à lui payer à Madame [G] [Q] la somme de 10.000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- les condamner aux entiers dépens,
sollicitant en outre dans ses conclusions du 24 août 2018, que les intimés soient déboutés de leur demande indemnitaire à son encontre.
Puis par conclusions des 3 et 4 décembre 2018, Mme [G] [Q] a, au visa des articles 815-5 du code civil, 1382 et 1383 dans leur rédaction antérieure à l'ordonnance du 10 février 2016, 31, 144 et suivants et 202 du code de procédure civile, réitéré les mêmes demandes que dans ses conclusions du 24 août 2018, a sollicité en outre le rejet des débats de la pièce adverse n°5, faute de respecter les dispositions de l'article 202 du code de procédure civile, et la distraction des dépens, ainsi que porté sa demande de dommages et intérêts à 45.000 €.
Par conclusions du 21 septembre 2018, les intimés ont demandé à la cour,
Vu les articles 815-5 et 1382 ancien du code civil,
Vu les articles 31, 146 et 954 du code de procédure civile,
de :
- déclarer Madame [G] [Q] mal fondée en son appel ;
- en conséquence, l'en débouter en toutes fins qu'il comporte,
A titre préliminaire,
- constater que les conclusions signifiées par Madame [G] [Q] le 24 août 2018 ne respectent pas les obligations de l'article 954 du Code de Procédure Civile et qu'elles sont inintelligibles et violent les droits des intimés en les mettant dans l'impossibilité d'y répondre ;
- constater que la pièce communiquée sous un numéro unique 12 n'est pas identifiable à raison de son contenu de plus de 150 pages disparates et non détaillées et violent également les droits des intimés en ne leur permettant pas d'exploiter ladite pièce dans le respect de la sécurité juridique ;
- en conséquence, déclarer irrecevables et écarter des débats les conclusions signifiées par Mme [G] [Q] le 24 août 2018 et la pièce n° 12 ;
- constater de ce fait que la Cour, au vu de l'alinéa 4 de l'article 954 n'est plus saisie du moindre moyen d'appel et déclarer celui-ci non soutenu et en conséquence irrecevable et en tout cas mal fondé ;
Subsidiairement,
- constater que Mme [G] [Q] ne critique, par aucun de ses moyens, le principe même de la nécessité de vente en ce qu'elle est justifiée et « indispensable à la sauvegarde des intérêts communs des coindivisaires » ;
En conséquence,
- constater que le débat sur l'appel principal sera limité à la question du prix de vente du bien et au caractère fondé ou non de la demande d'expertise formulée par Mme [G] [Q] ;
- confirmer le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 6 mars 2018 en ce qu'il a retenu que la vente des lots 3, 15, 16, 20, 21, 33, 37, 44 de l'immeuble sis [Adresse 4], cadastré [Cadastre 1] DZ n°[Cadastre 1] interviendrait sur la base d'un prix net vendeur de 3.377.500 € ;
- en ce qui concerne la demande d'expertise de Madame [G] [Q] portant sur l'évaluation du bien immobilier précité, infirmer à titre incident le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Paris le 6 mars 2018 en ce qu'il l'a déclaré recevable mais à titre subsidiaire le confirmer en ce qu'il a débouté Madame [G] [Q] de cette demande d'expertise ;
- confirmer le jugement en ce qu'il a débouté Mme [G] [Q] de sa demande tendant à engager leur responsabilité civile ;
- constater la faute commise par Mme [G] [Q] en faisant obstacle à la vente, le préjudice subi par les intimés et le lien de causalité entre cette faute et ce préjudice ;
- en conséquence, infirmer le jugement en ce qu'il les a déboutés de leur demande tendant à engager la responsabilité civile de Mme [G] [Q] ;
En conséquence,
- condamner Mme [G] [Q] à leur verser à chacun les sommes de, en l'état,
' la somme de 12.860,98 € au titre des charges de copropriété afférents à la propriété de l'immeuble, acquittés depuis le 2ème trimestre 2017, jusqu'au 2ème trimestre 2018 inclus, outre assurance, électricité, gaz, téléphone, taxe d'habitation et taxe foncière, acquittés sur la même période,
' la somme de 125.000 € chacun au titre de la perte de chance sur le placement du produit de la vente ;
- condamner Madame [G] [Q] à supporter seule, à compter du 3 ème trimestre 2018, les charges, impôts et frais afférents à la propriété du bien immobilier et autoriser chacun d'eux à se faire rembourser par Mme [G] [Q] les sommes de cette nature qu'ils se verraient contraints de payer ;
- condamner Mme [G] [Q] au paiement à leur profit de la somme de 10.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner Madame [G] [Q] aux entiers dépens de première instance et d'appel et autoriser leur recouvrement direct dans les termes de l'article 699 du code de procédure civile.
L'ordonnance de clôture a été rendue le 4 décembre 2018.
Par conclusions du 7 décembre 2018, les intimés ont sollicité au visa des articles 15 et 16 du code de procédure civile, le rejet des conclusions signifiées par l'appelante le 4 décembre 2018, et les pièces non communiquées.
SUR CE, LA COUR :
sur la procédure :
Considérant que les conclusions déposées par Mme [G] [Q] le 4 décembre 2018 sont strictement identiques à celles du 3 décembre 2018, dont les intimés n'invoquent pas la tardiveté, de sorte que bien que signifiées le matin même de la clôture, elles ne portent pas atteinte au principe du contradictoire et à la loyauté des débats ;
que dès lors que la cour ne statue que sur les dernières conclusions déposées, la demande des intimés tendant au rejet des conclusions de l'appelante en date du 24 août 2018, aux motifs qu'elles ne respectent pas les obligations de l'article 954 du code de procédure civile, et qu'elles sont inintelligibles, est devenue sans objet ;
que le débat portera donc sur l'ensemble des moyens développés par Mme [G] [Q] dans ses conclusions du 4 décembre 2018, à l'encontre desquelles il n'est invoqué aucun autre moyen d'irrecevabilité que leur tardiveté ;
Considérant que par bordereau daté du 29 novembre 2018, mais transmis seulement le 4 décembre 2018, après la clôture, l'appelante a communiqué 94 pièces ; qu'en application de l'article 783 du code de procédure civile, les pièces 13 à 94 doivent être déclarées irrecevables, les pièces 1 à 12 déjà communiquées avec les conclusions des 5 juillet et 24 août 2018, n'ayant en revanche pas lieu d'être écartées ;
Considérant que les intimés sollicitent le rejet de la pièce n°12 de l'appelante au motif qu'elle comprend 150 pages, disparates et non détaillées, sans lien les unes avec les autres, ce qui les empêche de l'exploiter en toute sécurité juridique ;
que Mme [G] [Q] répond qu'il s'agissait d'une pièce de 4 pages, composée de 4 certificats médicaux parfaitement listés, transmise par la voie électronique avec d'autres pièces, toutes étant numérotées, seul faisant défaut le cachet de son avocat, alors absent de son cabinet ;
Considérant que les intimés qui ne produisent pas la pièce n°12, telle qu'elle leur a été communiquée, ne permettent pas à la cour de constater la pertinence des griefs allégués, de sorte qu'ils seront déboutés de leur demande tendant à son rejet ;
Considérant que Mme [G] [Q] sollicite pour sa part le rejet de la pièce n°5 des intimés, faute de remplir les conditions de l'article 202 du code de procédure civile ;
Mais considérant que le non-respect des prescriptions de l'article 202 du code de procédure civile, n'est pas un motif d'irrecevabilité d'un document dans lequel une personne atteste de la véracité de faits, et a seulement pour effet de lui faire perdre la force probatoire que la loi peut attacher aux attestations ; que la pièce n°5 des intimés n'a pas lieu d'être écartée des débats, et sera seulement prise en compte, en tant que de besoin, à titre de simple renseignement ;
sur la recevabilité de la demande des consorts [Q] :
Considérant que Mme [G] [Q] argue de l'irrecevabilité de la demande des consorts [Q] à solliciter l'autorisation de vendre le bien aux motifs
- d'une part, que la procuration donnée par M. [Q] [Q] à son oncle le 21 juillet 2016 aux fins de vente du bien, jointe à l'acte du 28 juillet 2016, ne serait pas valable faute de porter la mention de la surface du bien selon la loi Carrez, de sorte que M. [E] [Q] n'aurait pas disposé des '75/100 nécessaires selon l'article 815-5" ;
- d'autre part, que ni cette surface ni le prix de vente envisagé n'était non plus indiqué à l'acte du 28 juillet 2016, et que n'y était pas joint l'acte de propriété du bien, de sorte qu'elle n'a pu donner un consentement éclairé et que la signification qui lui a été faite de cet acte n'a pu faire courir aucun délai ;
- par ailleurs, qu'en l'absence de partage de la succession de [W] [Q], M. [Q] [Q] ne pouvait prétendre détenir 25 % des droits indivis de l'appartement de sorte que M. [E] [Q] ne pouvait se prétendre gérant de l'indivision, ni se prévaloir d'un pouvoir des titulaires de 75 % des droits indivis exigés par l'article 815-5 du code civil ;
- en outre, que bien qu'elle ait donné son accord sur le principe de la vente, un procès-verbal de difficultés avait été établi le 1er décembre 2016, le notaire n'ayant pas cru devoir répondre à ses objections sur le prix ;
- enfin, que quoique M. [Q] [Q] et Mme [V] [W] épouse [Q] lui aient donné procuration pour 'faire procéder à toute évaluation de l'immeuble par un ou plusieurs experts immobiliers de son choix, aux frais de l'indivision', M. [Q] [Q] n'avait jamais fait réaliser la moindre expertise ;
Mais considérant que l'action engagée par les consorts [Q] est exclusivement fondée sur l'article 815-5 (et non l'article 815-5-1) du code civil, selon lequel 'un indivisaire peut être autorisé par justice à passer seul un acte pour lequel le consentement d'un co-indivisaire serait nécessaire, si le refus de celui-ci met en péril l'intérêt commun' ;
que sur ce fondement, le quantum des droits indivis dont disposent les demandeurs est indifférent ; que la recevabilité de l'action n'est pas subordonnée à la signification préalable d'un acte d'intention d'aliéner, de sorte que les griefs formulés par Mme [G] [Q] sur les conditions d'établissement de cet acte et son contenu sont sans emport ; que n'étant pas partie au contrat, Mme [G] [Q] ne peut non plus se prévaloir de l'inexécution par M. [E] [Q] du mandat qui lui avait été donné par les deux autres intimés de procéder à une expertise de l'immeuble ;
que le moyen tiré de l'irrecevabilité de l'action engagée par les consorts [Q] sera rejeté ;
sur le bien-fondé de l'action :
Considérant que Mme [G] [Q] fait valoir que les conditions de l'article 815-5 du code civil ne sont pas remplies, dès lors qu'il n'est pas justifié :
- de sa qualité d'indivisaire,
- de son refus de la vente projetée, tout au contraire, sa volonté contraire ayant été maintes fois exprimée ;
- d'une mise en péril de l'intérêt commun ;
que subsidiairement, elle demande avant-dire-droit une expertise, ce à quoi les intimés s'opposent, en invoquant son irrecevabilité sur le fondement des articles 31 et 146 du code de procédure civile - Mme [G] [Q], qui s'est selon eux volontairement abstenue de faire effectuer le moindre expertise, n'ayant pas d'intérêt légitime à solliciter une telle mesure qui ne peut avoir pour objet de suppléer sa carence dans l'administration de la preuve - et sinon, son inopportunité, la jugeant inutile et disproportionnée ;
' sur la qualité d'indivisaire de Mme [G] [Q] :
Considérant en premier lieu que la qualité de co-indivisaire de Mme [G] [Q] découle de sa qualité non contestée d'héritière de son père, dont elle ne méconnaît pas qu'il disposait de 50 % des droits indivis sur le bien en cause, peu important que ses droits résultent de deux indivisions successives, dont la seconde n'est pas partagée ;
' sur le refus de la vente projetée :
Considérant que l'article 815-5 du code civil exige seulement que soit caractérisé un refus non équivoque à une proposition claire, laquelle n'est soumise à aucun formalisme particulier ;
qu'en l'espèce, la proposition d'acte qui a été adressée à Mme [G] [Q] le 27 juillet 2016 par M. [E] [Q] portait expressément
- sur la mise en vente par agence ou la vente à la banque d'Escompte,
- de l'appartement et de toutes ses annexes,
- au prix net vendeur 3.377.500 €,
soit sur la nature juridique de l'opération envisagée, son objet, et son prix ;
que Mme [G] [Q] a nettement répondu le 13 novembre 2016 qu'elle s'opposait à l'acte, peu important que son désaccord n'ait pas porté sur le principe de la vente, mais sur ses modalités, et en particulier le prix ;
Considérant que l'appréciation de la mise en péril de l'intérêt commun est notamment liée à la question du rapport entre le coût occasionné par la conservation du bien et le gain de prix espéré par Mme [G] [Q] ; que la question de savoir s'il existe des perspectives sérieuses de conclure la vente à un meilleur prix, est précisément l'enjeu de la demande d'expertise sollicitée par l'appelante avant-dire-droit ; qu'il y a donc lieu de statuer d'abord sur la demande d'expertise;
' sur la recevabilité de la demande d'expertise :
Considérant que les intimés font valoir que Mme [G] [Q] n'a produit aucun élément de nature à sérieusement combattre le fait que le prix de 3.377.500 € net vendeur, soit conforme au prix du marché, les références qu'elle invoque étant générales et ne tenant pas compte de la spécificité du bien ; que sa carence dans l'administration de la preuve est d'autant plus criante qu'elle n'a jamais répondu à la proposition de M. [E] [Q] de faire effectuer une estimation du bien par une ou plusieurs agences de son choix, ni non plus donné suite à la proposition de Maître [B] de lui fixer un rendez-vous au sein de l'appartement litigieux, en présence de M. [E] [Q] ; que la mesure n'est en réalité sollicitée que dans un but purement dilatoire, privant ainsi la demande de tout intérêt légitime ;
Considérant que Mme [G] [Q] répond que malgré ses demandes réitérées, il n'a jamais été donné suite à sa demande amiable d'expertise contradictoire, et que M. [E] [Q] a toujours refusé qu'elle visite les lieux sans lui, de sorte qu'il ne peut lui être fait grief de ne pas produire d'évaluation du bien dont l'accès lui est refusé ;
Considérant que c'est par des motifs pertinents que la cour adopte que le tribunal a estimé recevable la demande d'expertise formée par Mme [G] [Q] ; qu'il suffit d'ajouter qu'il n'est pas justifié du caractère dilatoire de cette demande, dès lors qu'avant même d'être attraite en justice, l'appelante avait fait savoir son souhait de voir organisée une expertise contradictoire (cf message à Maître [Z] du 10 novembre 2016 et courrier à M. [E] [Q] du 13 novembre 2016), et que ce dernier ne peut lui faire grief de n'avoir pas donné suite à sa réponse favorable en ce sens, qui n'est intervenue que par lettre du 15 novembre 2016, jour même de la délivrance de l'assignation ;
' sur le bien-fondé de la demande d'expertise :
Considérant que les mandats donnés courant décembre 2013-janvier 2014 à deux agences spécialisées en biens de prestige de vendre le bien (hors parking) à 3.900.000 €, n'ont pas abouti ; que la réactivation de ces mandats au début de l'année 2016 pour un prix de 3.500.000 € rémunération du mandataire incluse (cf pièces 10 de l'appelante) n'ont pas eu le succès escompté, le bien ayant été très peu visité courant 2016-mi 2017 (cf pièces 40 et 41 des intimés) ; que l'agence Varenne confirmait le 6 septembre 2017 à M. [E] [Q] que la présentation du bien à 3.250.000 € pour 391 m2, soit 8.300 €/m2, hors annexes était toujours conforme au prix du marché, la difficulté à vendre résultant de sa très grande surface ; que dans un compte-rendu du même jour, l'agence Féau expliquait que si le bien présentait des qualités (immeuble de standing, un bon plan, et un appartement complet avec ses annexes), il existait des éléments défavorables liés à la superficie qui ne correspondait plus aux standards actuels, l'importance des travaux à réaliser pour mettre l'appartement au 'goût du jour', et un vis-à-vis important sur les pièces de réception et les suites de maître, ce qui l'amenait à estimer l'appartement (sans les annexes) à 2.900.000 € et de proposer sa présentation à un prix de 3.250.000 €, tout compris ; que mis en vente aux conditions prévues par le jugement entrepris, l'agence Barnes en charge de sa négociation indiquait à M. [E] [Q] le 19 juillet 2018 qu'en dépit d'une publicité dans plus d'une quinzaines de revues ou sites internet, elle n'avait réussi à organiser que deux visites ; qu'elle a certes trouvé un acquéreur au prix de 3.377.500 € net vendeurs, mais que le compromis a été signé sous condition suspensive de production d'un certificat de non-appel, l'appel interjeté l'ayant rendu caduc ;
Considérant que les estimations argumentées des agences Varenne et Féau, qui connaissaient particulièrement le bien pour être chargées de sa vente, ne sauraient être valablement remises en cause par l'estimation théorique obtenue à partir de la consultation du site 'meilleursagents.com', à laquelle le procès-verbal de séance du conseil d'administration en date du 13 septembre 2016 de la banque d'Escompte se réfère ; qu'il est au contraire significatif que ce procès-verbal rappelle qu'une vente au quatrième étage de l'immeuble, qui est nécessairement plus recherchée, avait eu lieu en septembre 2011, soit avant le recul des prix de ce type de logement à [Localité 2], au prix de 3.460.000 € ;
Considérant que la valeur vénale d'un bien correspond à celle à laquelle il est susceptible de trouver acquéreur, non seulement compte tenu de l'état de l'offre et de la demande, mais également en fonction de ses spécificités ; qu'en l'occurrence, si les éléments généraux produits par Mme [G] [Q] tendent à établir une évolution à la hausse du marché parisien depuis 2016, en particulier dans l'immobilier de luxe, force est de constater, que nonobstant une mise en vente prolongée, le bien immobilier en cause n'a trouvé finalement trouvé preneur qu'au prix de 3.377.500 € en 2018 ;
que dans ces conditions, la cour n'estime pas utile de procéder à une expertise, le prix envisagé apparaissant parfaitement conforme à la valeur du bien ;
' sur la mise en péril de l'intérêt commun :
Considérant que tous les co-indivisaires sont d'accord pour vendre le bien, leur différend ne portant que sur le prix, dont il est démontré qu'il est conforme à la valeur vénale du bien ; que la situation de blocage résultant du refus persistant de Mme [G] [Q] de conclure la vente à la somme de 3.377.500 €, met en péril l'intérêt commun dès lors que le bien qui ne génère aucun revenu occasionne de lourdes charges de l'ordre de 50.000 € par an, qu'étant inoccupé de longue date, il se dégrade nécessairement, et que la durée de sa mise en vente, est un facteur d'amenuisement du prix ;
que le jugement entrepris sera donc confirmé en ce qu'il a autorisé les consorts [Q] à conclure les actes nécessaires à la vente dans les conditions qu'il précise, et en particulier au prix net vendeur minimum de 3.377.500 €, l'ensemble immobilier sis [Adresse 4] dépendant de l'indivision ;
sur les demandes indemnitaires formées par les consorts [Q] :
Considérant que les consorts [Q] soutiennent que Mme [G] [Q] s'est en réalité constamment opposée à la vente du bien ou y a fait obstacle sous des prétextes changeants et fallacieux, son attitude traduisant son intention de leur nuire ; qu'ils font valoir que cette obstruction fautive leur a occasionné des préjudices particulièrement importants, consistant pour chacun, en :
- la part des charges de propriété qu'ils ont inutilement supportées depuis le 2ème trimestre 2017, soit 12. 860,98 € comptes arrêtés au 2ème semestre 2018, au titre des seules charges de copropriété, auxquelles s'ajoutent l'assurance, l'électricité, le gaz, le téléphone, la taxe d'habitation et la taxe foncière sur la même période,
- la somme de 125.000 € au titre de la perte de chance sur le placement du produit de la vente ;
qu'outre le paiement de ces montants, ils demandent que Mme [G] [Q] soit condamnée à supporter seule à compter du 3ème trimestre 2018, toutes les charges et taxes afférentes au bien;
Considérant que Mme [G] [Q] répond qu'elle n'a commis aucune faute, s'étant bornée à solliciter, avant toute vente de l'ensemble immobilier, une expertise permettant de l'évaluer contradictoirement et dans des conditions de transparence totalement absentes en l'espèce ;
Considérant en effet que si Mme [G] [Q] avait cru pouvoir, de façon inadaptée, initialement subordonner son accord au partage préalable de la succession de ses parents, il n'est pas justifié que les interrogations qu'elle a ensuite formulées sur le prix de vente envisagé, et sa demande d'expertise contradictoire préalable, n'aient été par la suite qu'un prétexte pour faire obstacle à la vente du bien, en faveur de laquelle elle s'est prononcée sans discontinuer depuis son message à Maître [Z] du 10 novembre 2016 ; qu'au vu des enjeux financiers, il était légitime qu'elle souhaite pouvoir faire vérifier la conformité du prix envisagé à la valeur vénale du bien et que son refus de régulariser la vente n'est pas fautif, dès lors que Maître [Z] n'a pas répondu à sa demande tendant à pouvoir accéder aux lieux avec un expert, que son oncle lui a écrit qu'elle n'avait pas le droit de disposer des clés et s'est seulement offert de faire visiter lui-même visiter le bien par une agence de son choix (cf son courrier du 25 octobre 2015), entretenant ainsi sa méfiance, et qu'il n'a donné son accord pour son évaluation conjointe que le jour de l'assignation ;
que c'est donc à juste titre que les premiers juges ont rejeté les demandes indemnitaire des consorts [Q] ;
sur la demande de dommages et intérêts de Mme [G] [Q] :
Considérant que Mme [G] [Q] fait valoir qu'alors qu'elle était particulièrement affectée par le décès de son père, elle a été harcelée par son oncle qui, mû par des besoins personnels, la pressait de donner son accord à la vente du bien à des conditions défavorables ; que celui-ci a également obtenu de son fils qu'elle soit évincée de son poste d'administratrice de la banque familiale ; qu'elle a alors commencé à souffrir de problèmes cardiaques la contraignant à prendre des médicaments, et que du fait de la procédure judiciaire, l'harmonie familiale s'est peu à peu fissurée ; qu'elle sollicite une somme de45.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation de son préjudice moral et physique ;
Considérant que les intimés font valoir qu'ils n'ont commis aucune faute, ayant toujours présenté leur légitime demande dans des termes mesurés et courtois et qu'en tout état de cause, il n'existe aucun lien de causalité avéré entre les problèmes cardiaques invoqués et les faits qui leur sont injustement reprochés ;
Considérant que les démarches entreprises auprès de Mme [G] [Q] à l'effet d'obtenir son autorisation de vendre le bien, n'ont jamais été ni excessives, ni agressives ; que la solution apportée au litige par la cour montre que l'opération envisagée par les intimés était conforme aux intérêts des indivisaires, peu important qu'elle ait également satisfait les besoins personnels de M. [E] [Q] ; qu'il ne résulte pas des pièces produites que la présente procédure ait été à l'origine d'une dégradation de l'ambiance familiale, des dissensions étant manifestement préexistantes au vu de la décision ayant conduit à la désignation de Maître [B] pour administrer la succession des parents de [Q] et [G] [Q] ; que les conditions dans lesquelles Mme [G] [Q] a été démise de ses fonctions d'administratrice de la Banque d'Escompte ne sont pas connues de la cour et qu'il n'est aucunement établi que cet événement ait un rapport avec les faits de la cause ;
qu'en conséquence, il y a lieu de rejeter la demande de dommages et intérêts formée par Mme [G] [Q] ;
PAR CES MOTIFS
Ecarte des débats les pièces 13 à 94 de l'appelante ;
Dit n'y avoir lieu à écarter des débats
- les conclusions de l'appelante du 4 décembre 2018 ;
- la pièce n°12 de l'appelante ;
- la pièce n°5 des intimés ;
Déclare sans objet la demande tendant au rejet des conclusions de l'appelante du 24 août 2018 ;
Confirme le jugement en toutes ses dispositions ;
Vu l'article 700 du code de procédure civile, rejette les demandes formées par les parties de ce chef ;
Condamne Mme [G] [Q] aux dépens qui pourront être recouvrés selon les modalités de l'article 699 du code de procédure civile par les avocats des parties.
Le Greffier, Le Président,
