Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 10 AVRIL 2019
(n° , 13 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 14/16649 - N° Portalis 35L7-V-B66-BUPGA
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Juillet 2014 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 14/08912
APPELANT
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
représenté par son syndic en exercice la SA Jean CHARPENTIER SOPAGI dont le siège social est [Adresse 2] elle même prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
[Adresse 1]
[Localité 1].
Représenté par Me Patricia HARDOUIN de la SELARL 2H Avocats à la cour, avocat au barreau de PARIS, toque : L0056
Ayant pour avocat plaidant Me Christine MORIAU, avocat au barreau de PARIS, toque E1202
INTIMES
Monsieur [N] [G]
né le [Date naissance 1] 1923 à [Localité 2]
[Adresse 1]
[Localité 1]
Monsieur [F] [Q]
né le [Date naissance 2] 1948
[Adresse 3]
[Localité 3]
Monsieur [I] [D]
né le [Date naissance 3] 1972 à [Localité 2]
[Adresse 4]
[Localité 4]
Madame [M] [Q] épouse [D]
née le [Date naissance 4] 1973 à [Localité 5]
[Adresse 4]
[Localité 4]
Mademoiselle [H] [Q]
née le [Date naissance 5] 1976 à [Localité 5]
[Adresse 5]
[Localité 6]
Madame [W] [H] épouse [Q]
née le [Date naissance 6] 1945 à [Localité 7] (Serbie)
[Adresse 3]
[Localité 3]
SCI MBV [Adresse 6]
N° SIRET : [Adresse 1]
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 7]
[Localité 8] / Suisse
SCI DU MERLE
N° SIRET : D 449 388 115 00023
Prise en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège.
[Adresse 8]
[Localité 1]
Représentés par Me Laurent VERDIER de la SELARL VERDIER LE PRATAVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : J018
COMPOSITION DE LA COUR :
L'affaire a été débattue le 19 Décembre 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller
Madame Muriel PAGE, Conseiller
qui en ont délibéré, dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.
Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition .
***
FAITS & PROCÉDURE
MM. [N] [G], [F] [Q] et [I] [D], Mmes [M] [Q] épouse [D], [H] [Q] et [W] [H] épouse [Q], la SCI MBV [Adresse 6] et la SCI du Merle (les consorts [Q] et autres) sont copropriétaires au sein de l'immeuble du [Adresse 1] qui surplombe les jardins du [Établissement 1]. Les consorts [Q] et autres détiennent 4.800 des 10.000èmes de tantièmes de la copropriété, tandis que la copropriété comprend deux autres copropriétaires, à savoir Mme [O] et la SCI [Adresse 6], qui réunis, représentent 5.200 des 10.000èmes de tantièmes de la copropriété.
Le fonctionnement de cette copropriété a généré un important contentieux depuis plusieurs années.
Par une ordonnance de référé du 21 mai 2013 une expertise a été confiée à M. [S], architecte, afin notamment de déterminer l'origine, les causes et l'étendue de désordres subi par l'immeuble, de donner son avis sur les solutions appropriées pour y remédier et d'évaluer les préjudices subis.
Dans une note aux parties du 16 juillet 2013, l'expert a relevé l'existence de solives très dégradées au 4ème étage de l'immeuble nécessitant une reprise urgente de la structure de l'immeuble à cet endroit et l'étaiement du plancher à titre complémentaire. Le rapport définitif de l'expert afférent à l'étendue des travaux à réaliser a été déposé le 25 mars 2015.
Lors d'une assemblée générale du 24 mars 2014, les copropriétaires ont voté à la majorité simple diverses résolutions relatives au financement de travaux de restauration et de réfection de l'étanchéité des balcons du 4ème étage de l'immeuble, appelés 'terrassons', des balustres et vases Médicis, appelés 'pots à feu', de cet étage. Ces travaux ont été mis à la charge exclusive des copropriétaires ayant accès à ces 'terrassons', c'est à dire les copropriétaires détenant les lots n° 9 et 10, en considérant que ceux-ci étaient des parties privatives, et non à l'ensemble des copropriétaires comme étant des parties communes de l'immeuble.
Estimant que les 'terrassons', balustres et vases Médicis du 4ème étage constituent des parties communes de l'immeuble, les consorts [Q] et autres ont, par acte du16 mai 2014, assigné à jour fixe le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] en annulation des résolutions n° 15.d), 16.a), 16.b), 18.i), 19.i), 18.h) et 19-h) de l'assemblée générale du 24 mars 2014. La présente instance ne porte au principal que sur ce litige en annulation de ces décisions.
Dans leurs dernières conclusions du 23 juin 2014, les consorts [Q] et autres demandaient notamment au tribunal de :
- dire que les 'terrassons' (ou petites terrasses), les balustres et les vases Médicis (dits 'pots à feu') du 4ème étage, ne constituant pas des balcons, ne relèvent pas de l'article 3 du règlement de copropriété et sont donc des parties communes ;
- constater que les décisions contestées sont contraires à l'intérêt collectif du syndicat, qu'ainsi l'abus de majorité est établi ;
- constater que les décisions contestées ont été prises dans un domaine d'intervention qui n'appartenait pas au syndicat des copropriétaires, sans obtenir l'unanimité requise, qu'ainsi l'excès de pouvoir est établi ;
- constater que la résolution n° 15.d) ne correspond pas à celle qui figurait à l'ordre du jour, qu'ainsi l'inobservation des formalités requises est établie ;
En conséquence,
- prononcer la nullité de la résolution n° 15.d) de l'assemblée générale du 24 mars 2014;
- prononcer la nullité de la résolution n° 16.a) de l'assemblée générale du 24 mars 2014 ;
- prononcer la nullité de la résolution n° 16.b) de l'assemblée générale du 24 mars 2014;
- prononcer la nullité de la résolution n° 18.i) de l'assemblée générale du 24 mars 2014 ;
- prononcer la nullité de la résolution n° 19.i) de l'assemblée générale du 24 mars 2014 ;
- prononcer la nullité du rejet de la résolution n° 18.h) de l'assemblée générale du 24 mars 2014 ;
- prononcer la nullité du rejet de la résolution n° 19.h) de l'assemblée générale du 24 mars 2014.
Par jugement du 22 juillet 2014, le tribunal de grande instance de Paris a, notamment :
- rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires tirée de l'autorité de la chose jugée ;
- jugé que les terrassons du 4ème étage de l'immeuble sis [Adresse 1], fermés par les balustres et vases qui les entourent et avec lesquels ils forment un tout, assurent le rôle de chéneaux permettant l'évacuation des eaux de pluie de l'ensemble du [Établissement 1] et sur lesquels les propriétaires des logements y attenant ont interdiction de poser des bancs ou tout autre élément qui pourraient en être préjudiciable à l'écoulement des eaux, ont le caractère de parties communes de cet immeuble ;
- annulé les résolutions n° 16.a), 16.b), 18.h), 18.i), 19.h) et 19.i) de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 2014 ;
- annulé la résolution n°15.d) de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 2014;
- débouté les parties du surplus de leurs demandes ;
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à MM. [N] [G], [F] [Q] et [I] [D], Mmes [M] [Q] épouse [D], [H] [Q] et [W] [H] épouse [Q], la SCI MBV [Adresse 6] et la SCI du Merle la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat des copropriétaires aux dépens ;
- dispensé MM. [N] [G], [F] [Q] et [I] [D], Mmes [M] [Q] épouse [D], [H] [Q] et [W] [H] épouse [Q], la SCI MBV [Adresse 6] et la SCI du Merle de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;
- ordonné l'exécution provisoire.
Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 31 juillet 2014.
La procédure devant la cour a été clôturée le 21 novembre 2018.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions signifiées le 29 octobre 2018, par lesquelles le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], appelant, demande à la cour de :
- réformer le jugement déféré en toutes ses dispositions, sauf en ce qu'il a déclaré privatifs les balcons particuliers ;
A titre principal,
- dire irrecevables MM. [N] [G], [F] [Q] et [I] [D], Mmes [M] [Q] épouse [D], [H] [Q] et [W] [H] épouse [Q], la SCI MBV [Adresse 6] et la SCI du Merle en leurs demandes ;
Subsidiairement,
- constater que les 'terrassons' ne sont pas des éléments constitutifs des balcons mais des éléments intégrés dans la toiture de l'immeuble ;
- constater, comme l'a retenu le premier juge, que les balcons sont privatifs ;
- dire que le sol des petites terrasses, les balustres et les vases Médicis (dits 'pots à feu', constituant les balcons du 4ème étage de l'immeuble sis [Adresse 1] constituent des parties privatives dont l'entretien incombe aux copropriétaires des lots n° 9 et 10 ;
- dire que les résolutions contestées sont conformes à l'intérêt collectif et ne sauraient constituer un excès de pouvoir ou un abus de majorité ;
- débouter MM. [N] [G], [F] [Q] et [I] [D], Mmes [M] [Q] épouse [D], [H] [Q] et [W] [H] épouse [Q], la SCI MBV [Adresse 6] et la SCI du Merle de leurs demandes en annulation des résolutions 15.d), 16.a), 16.b), 18.h), 18.i), 19.i) et 19.h) votées par l'assemblée générale du 24 mars 2014;
- les débouter de leurs autres demandes ;
- les condamner à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l'article 700 code de procédure civile ;
- les condamner à payer les dépens avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la Selarl 2H Avocats en la personne de Maître Hardouin.
Vu les conclusions signifiées le 29 mars 2016, par lesquelles MM. [N] [G], [F] [Q] et [I] [D], Mmes [M] [Q] épouse [D], [H] [Q] et [W] [H] épouse [Q], la SCI MBV [Adresse 6] et la SCI du Merle, intimés, demandent à la cour de :
A titre principal et in limine litis,
- déclarer irrecevable à agir le syndicat des copropriétaires en ce que l'action engagée outrepasse les termes de la volonté expresse exprimée par les copropriétaires à l'assemblée générale du 4 septembre 2014 ;
A titre subsidiaire,
- déclarer le syndicat des copropriétaires mal fondés en toutes ses demandes et l'en débouter ;
- confirmer le jugement déféré en toutes ses dispositions et y ajoutant, afin d'éviter toute éventuelle manoeuvre dilatoire future, et puisqu'il est avéré que l'immeuble ne comporte aucun balcon, juger que la mention des 'balcons privatifs' dans l'énumération des parties privatives prévue à l'article 3 du règlement de copropriété doit être réputée non écrite ;
Au surplus,
- constater que la répartition des charges communes imputant aux seuls copropriétaires des lots n° 9 et 10 les charges relatives au service collectif de l'évacuation des eaux pluviales par les terrassons est contraire aux critères d'ordre public imposés par l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et en prononcer la nullité conformément à l'article 43 alinéa 1er de la même loi ;
En tout état de cause,
- condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer à chacun la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi ;
- condamner le syndicat des copropriétaires aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à leur payer la somme de 5 000 euros au titre de l'article 700 du code de procédure civile ;
- les dispenser de toute participation commune aux frais de procédure engagés par le syndicat des copropriétaires conformément à l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur la recevabilité de l'appel relevé par le syndicat des copropriétaires
Aux termes de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 'le syndic ne peut agir en justice au nom du syndicat sans y avoir été autorisé par une décision de l'assemblée générale.
Une telle autorisation n'est pas nécessaire pour les actions en recouvrement de créance, la mise en oeuvre des voies d'exécution forcée à l'exception de la saisie en vue de la vente d'un lot, les mesures conservatoires et les demandes qui relèvent des pouvoirs de juge des référés, ainsi que pour défendre aux actions intentées contre le syndicat. Elle n'est pas non plus nécessaire lorsque le président du tribunal de grande instance est saisi en application des premiers alinéas des articles 29-1A et 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 ou du premier alinéa de l'article L. 615-6 du code de la construction et de l'habitation.
Dans tous les cas, le syndic rend compte à la prochaine assemblée générale des actions introduites' ;
Si l'habilitation à agir en justice mentionne le nom d'un avocat pour délivrer cette assignation ou former appel contre un jugement au nom du syndicat, le syndic peut, sans excéder les pouvoirs qui lui ont été conférés par l'assemblée générale des copropriétaires l'autorisant à agir en justice, recourir au service d'un autre avocat aux mêmes fins, sous réserve que celui-ci agisse strictement dans le cadre de l'habilitation donnée par l'assemblée générale des copropriétaires ;
Il ressort des termes de l'autorisation donnée au syndic par l'assemblée générale des copropriétaires du 4 septembre 2014 (résolution n° 2) (pièce n° 43 des intimés) que :
'2ème question :
Mandat à donner au syndic à titre de régularisation pour faire interjeter appel par Maître [X] du jugement du 22 juillet 2014 joint à l'ordre du jour qui estime notamment que
l'arrêt rendu par la cour d'appel le 30 mai 1983 concerne les balcons du 1er étage alors qu'il n'en existe qu'au 4ème étage' ;
L'appel n'a pas été interjeté par Maître [X], avocat du syndicat en première instance, mais par la Selarl 2H Avocats, avocat du syndicat en appel ;
Toutefois, cet appel a été relevé dans le strict respect des termes de l'habilitation donnée par l'assemblée générale des copropriétaires du 4 septembre 2014 , notamment en ce qu'il s'agit de critiquer la confusion opérée par le jugement déféré afférente à l'existence de balcons au 1er étage de l'immeuble alors que ces balcons n'existent, en réalité, qu'au 4ème étage de l'immeuble ;
En conséquence, il convient de déclarer recevable l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires et de rejeter la fin de non-recevoir soulevée par les intimés tirée du non respect des dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ;
Sur la recevabilité des demandes de MM. [N] [G], [F] [Q] et [I] [D], Mmes [M] [Q] épouse [D], [H] [Q] et [W] [H] épouse [Q], la SCI MBV [Adresse 6] et la SCI du Merle
Selon l'article 122 du code de procédure civile, 'constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel le défaut de qualité, le défaut d'intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée' ;
Selon l'article 125 alinéa 2 du code de procédure civile, 'le juge peut relever d'office la fin de non-recevoir tirée du défaut d'intérêt, du défaut de qualité ou de la chose jugée' ;
Selon l'article 1351 du code civil, devenu l'article 1355 du même code, 'l'autorité de la chose jugée n'a lieu qu'à l'égard de ce qui a fait l'objet du jugement. Il faut que la chose demandée soit la même ; que la demande soit fondée sur la même cause ; que la demande soit entre les mêmes parties, et formée par elles et contre elles en la même qualité' ;
Selon l'article 480 du code de procédure civile, 'le jugement qui tranche dans son dispositif tout ou partie du principal, ou celui qui statue sur une exception de procédure, une fin de non-recevoir ou tout autre incident a, dès son prononcé, l'autorité de la chose jugée relativement à la contestation qu'il tranche.
Le principal s'entend de l'objet du litige tel qu'il est déterminé par l'article 4" ;
L'autorité de la chose jugée s'applique en cas d'identité de cause, de parties et d'objet du litige ;
L'autorité de la chose jugée s'attache au seul dispositif du jugement, c'est à dire à chaque chef du dispositif tranchant une demande formulée par une des parties au litige ;
S'agissant de l'identité de parties, il est constant que l'autorité de la chose jugée suppose une demande entre les mêmes parties ;
L'autorité de la chose jugée ne peut être opposée lorsque la demande est fondée sur une cause différente de celle qui a donnée lieu au jugement ou lorsque des événements postérieurs sont venus modifier la situation antérieurement reconnue en justice ;
Le syndicat des copropriétaires produit un arrêt de la 23ème chambre A de cette cour du 30 mai 1983 (pièce n° 1 du syndicat) qui a décidé que le vase ornemental intégré à la balustrade d'un 'balcon particulier' était une partie privative et non une partie commune ; dans cet arrêt, la cour a en effet considéré que la balustrade qui borde le balcon et communique avec l'appartement particulier en cause supporte deux grands vases en pierre intégrés à cette balustrade et que par leur disposition et conception, ces différents éléments forment un tout ; la cour a alors jugé qu'en application de l'article 3 du règlement de copropriété de l'immeuble qui déclare que les 'balcons particuliers' sont des parties privatives, le tout devait être qualifié de partie privative ;
Il convient de préciser que, contrairement à ce qu'a retenu le jugement déféré et à ce que soutiennent les intimés en appel, il n'est pas possible de retenir que le présent litige porte sur des 'balcons particuliers' situés au 4ème étage de l'immeuble, tandis que le litige tranché par la cour d'appel dans l'arrêt du 30 mai 1983 porterait sur d'autres balcons situés au 1er étage, en ce qu'il ressort de la combinaison des articles 3 et 5 du règlement de copropriété que seuls les lots n° 9 et 10 situés au 4ème étage de l'immeuble comportent des balcons 'particuliers' et non les autres lots ;
Aussi, il convient de dire que le présent litige a, en réalité, la même cause et le même objet que celui ayant donné lieu au précédent arrêt du 30 mai 1983 (RG n° I 18423) ;
Toutefois, les deux procédures ne concernent pas les mêmes parties car le présent litige oppose MM. [N] [G], [F] [Q] et [I] [D], Mmes [M] [Q] épouse [D], [H] [Q] et [W] [H] épouse [Q], la SCI MBV [Adresse 6] et la SCI du Merle au syndicat des copropriétaires [Adresse 1], alors que les parties à l'arrêt du 30 mai 1983 étaient Mme [P], agissant en son nom personnel et en qualité de syndic de la copropriété, et Mme [A] ;
Faute d'une identité de parties, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a rejeté la fin de non-recevoir soulevée par le syndicat des copropriétaires tirée de l'autorité de la chose jugée ;
Sur la demande en annulation des résolutions n° 16.a), 16.b), 18.h), 18.i), 19.h) et 19.i) de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 2014
Sur la nature privative ou commune des 'terrassons', balustres et vases Médicis du 4ème étage de l'immeuble
Aux termes de l'article 8 I de la loi du 10 juillet 1965 : 'Un règlement conventionnel de copropriété, incluant ou non l'état descriptif de division, détermine la destination des parties tant privatives que communes, ainsi que les conditions de leur jouissance ; il fixe également, sous réserve des dispositions de la présente loi, les règles relatives à l'administration des parties communes. Le règlement de copropriété ne peut imposer aucune restriction aux droits des copropriétaires en dehors de celles qui seraient justifiées par la destination de l'immeuble, telle qu'elle est définie aux actes, par ses caractères ou sa situation' ;
Aux termes de l'article 2 de la loi du 10 juillet 1965 'sont privatives les parties des bâtiments et des terrains réservées à l'usage exclusif d'un copropriétaire déterminé.
Les parties privatives sont la propriété exclusive de chaque copropriétaire' ;
Aux termes de l'article 3 de la loi du 10 juillet 1965 'sont communes les parties des bâtiments et des terrains affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires ou de plusieurs d'entre eux.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées parties communes :
- le sol, les cours, les parcs et jardins, les voies d'accès ;
- le gros oeuvre des bâtiments, les éléments d'équipement commun, y compris les parties de canalisations y afférentes qui traversent des locaux privatifs ;
- les coffres, gaines et têtes de cheminées ;
- les locaux des services communs ;
- les passages et corridors ;
-tout élément incorporé dans les parties communes.
Sont réputés droits accessoires aux parties communes dans le silence ou la contradiction des titres :
- le droit de surélever un bâtiment affecté à l'usage commun ou comportant plusieurs locaux qui constituent des parties privatives différentes, ou d'en affouiller le sol ;
- le droit d'édifier des bâtiments nouveaux dans des cours, parcs ou jardins constituant des parties communes ;
- le droit d'affouiller de tels cours, parcs ou jardins ;
- le droit de mitoyenneté afférent aux parties communes ;
- le droit d'affichage sur les parties communes ;
- le droit de construire afférent aux parties communes' ;
Les résolutions n° 16.a), 16.b), 18.i) et 19.i) de l'assemblée générale du 24 mars 2014 (pièce n° 1 des intimés) ont rappelé (p. 5, 6, 8 à 11) la nature privative des balcons du 4ème étage appelés 'terrassons' et mis à la charge des copropriétaires des appartements les desservants (lots n° 9 et 10), les travaux de mise en sécurité par la réfection des balustres et ornements, dits 'pots à feu' (16. b), et d'étanchéité (16. a) de ces balcons, ainsi que les honoraires de l'architecte du patrimoine afférents à ces travaux (18.i) et 19.i)) ; ces résolutions ont été votée par l'assemblée générale des copropriétaires, étant précisé que MM. [N] [G], [F] [Q] et [I] [D], Mmes [M] [Q] épouse [D], [H] [Q] et [W] [H] épouse [Q], la SCI MBV [Adresse 6] et la SCI du Merle, représentant 4.800 des 10.000èmes de tantièmes de la copropriété, ont voté contre ces résolutions ;
La même assemblée générale des copropriétaires a rejeté les résolutions 18.h) et 19.h) qui mettaient les honoraires de l'architecte du patrimoine afférents à ces travaux à la charge de tous les copropriétaires au prorata des millièmes généraux (p. 9 et 11), étant précisé que MM. [N] [G], [F] [Q] et [I] [D], Mmes [M] [Q] épouse [D], [H] [Q] et [W] [H] épouse [Q], la SCI MBV [Adresse 6] et la SCI du Merle, représentant 4.800 des 10.000èmes de tantièmes de la copropriété, ont voté contre ces résolutions ;
Le présent litige, comme d'ailleurs celui déjà tranché par l'arrêt du 30 mai 1983 (RG n° I 18423), porte sur la nature privative ou commune des 'terrassons', balustres et vases Médicis du 4ème étage et donc sur la répartition de la charge du paiement des travaux de restauration et de réfection de l'étanchéité de ces éléments, soit entre les seuls copropriétaires disposant de l'usage de ces terrassons s'il s'agit de parties privatives, soit entre tous les copropriétaires s'il s'agit de parties communes ;
Il résulte de l'analyse des divers plans et photographies versées aux débats (notamment, v. pièces n° 3, 9, 10, 13 et 15 du syndicat ; pièce n° 48 des intimés) que les 'terrassons', balustres et vases Médicis ne sont présents qu'au 4ème étage, comme en atteste d'ailleurs l'architecte du patrimoine, M. [W], dans une note du 24 juin 2013 (pièce n° 8 du syndicat) : '[...] Chaque maison comprend un rez-de-chaussée et un entresol donnant en retrait sur la galerie, un étage noble, un second plus réduit situé au niveau de l'entablement. Le quatrième étage et les combles destinés aux domestiques sont à demi cachés par une balustrade supportant des vases' (p. 2) ;
Cette note est accompagnée d'une photographie prise du côté du jardin en 1957 qui démontre que seul le quatrième étage comporte un balcon incluant une balustrade supportant des vases (p. 2) étant précisé en outre qu'il existe un 5ème étage composés de diverses chambres mansardées (lot n° 11 à 19) sur lequel repose la toiture ;
Les clichés photographiques produits font apparaître que les fenêtres des appartements litigieux (lot n° 9 et 10) situés au 4ème étage desservent effectivement un balcon filant, fermé en façade par des balustres en pierre surmontée à espaces réguliers de vases ornementaux, qui correspond à une ouverture de ces appartements sur ces 'terrassons' ;
Il ressort de l'article 3 du règlement de copropriété (pièce n° 34 des intimés) que :
'Article 3 - Définition des parties privatives :
Les parties privatives sont celles qui sont réservée à l'usage exclusif de chaque copropriétaire : [...]
Les fenêtres et porte-fenêtres, les persiennes et volets, les appuis des fenêtres, les balcons particuliers, les portes palières' ;
Il ressort de l'article 4 du règlement de copropriété que :
'Article 4 - Définition des parties communes :
Les parties communes sont celles qui sont affectées à l'usage ou à l'utilité de tous les copropriétaires.
Elles comprennent notamment : [...]
La totalité du sol [...]
Les fondations, les gros murs de façade et de refend, les murs pignons, mitoyens ou non. [...]
La couverture de l'immeuble ; [...]
Les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales ménagères et usées et du tout à l'égout, les conduits, prises d'air, canalisations, colonnes montantes et descendantes d'eau, de gaz, d'électricité (sauf toutefois les parties des canalisations se trouvant à l'intérieur des appartements ou des locaux en dépendant et pouvant être affectées à l'usage exclusif de ceux-ci)' ;
Il ressort de l'article 5 du règlement de copropriété que :
'Article 5 - Désignation des lots
Lot n° 9
un appartement situé au quatrième étage droite composé de : entrée, trois pièces, cuisine, bains, water-closet et balcon. [...] 92/1000e
Lot n° 10
un appartement situé au quatrième étage gauche composé de : entrée, deux pièces, cuisine, bains, water-closet et balcon. [...] 116/1000e' ;
Il résulte de ces dispositions combinées du règlement de copropriété qu'il n'existe des balcons qu'au 4ème étage de l'immeuble, lesquels sont des parties privatives dépendant des lots n° 9 et 10 de l'immeuble et non des parties communes à usage privatif attachées à ces lots ;
Il ressort des documents communiqués, comme l'a d'ailleurs déjà retenu à juste titre la cour d'appel dans son arrêt du 30 mai 1983, que les petites-terrasses, balustres et les vases Médicis (dits 'pots à feu') constituant les balcons du 4ème étage de l'immeuble forment un tout, ces petites-terrasses particulières aux lots n° 9 et 10 correspondant, en réalité, aux 'terrassons' invoqués tant par le syndicat des copropriétaires que par les intimées ;
En l'absence de référence aux 'terrassons' dans le règlement de copropriété, il y a donc lieu de considérer que les petites terrasses, ou 'terrassons', situés au 4ème étage dépendant des lots n° 9 et 10 de l'immeuble sont les 'balcons particuliers' prévus à l'article 3 du règlement de copropriété ;
A ce titre, la cour estime, à l'instar de l'arrêt du 30 mai 1983 que le balcon, la balustrade et les vases intégrés à cette balustrade forment un tout à l'usage exclusif des propriétaires des lots n° 9 et 10, de sorte qu'ils constituent des parties privatives au sens de l'article 3 du règlement de copropriété ;
Par ailleurs, les Lettres Patentes du 13 août 1784, dont une transcription est produite aux débats en appel (pièce n° 29 des intimés) et qui régissent le domaine du [Établissement 1], confèrent à ces terrassons du 4ème étage, situés sous l'étage des 'mansardes' (5ème étage), le rôle de chéneaux permettant l'évacuation des eaux de pluie de l'ensemble de l'immeuble; à ce titre, les propriétaires des logements y attenant ont interdiction d'y poser des bancs ou tout autre élément qui pourraient en être préjudiciable à l'écoulement des eaux ;
Il résulte de ces éléments que les tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales ménagères et usées, du tout à l'égout, ainsi que les colonnes montantes et descendantes d'eau, rattachés aux 'terrassons' situés au 4ème étage dépendant des lots n° 9 et 10 de l'immeuble, constituent pour leur part des parties communes ;
Ainsi, seuls les copropriétaires des lots n° 9 et 10 sont tenus de contribuer au financement des travaux de restauration des balcons du 4ème étage de l'immeuble, appelés 'terrassons', des balustres et vases Médicis, appelés 'pots à feu', de cet étage ;
A l'inverse, tous les copropriétaires de l'immeuble sont tenus au financement des travaux de réfection de l'étanchéité des tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales ménagères et usées, du tout à l'égout, ainsi que des colonnes montantes et descendantes d'eau, afférents à ces 'terrassons' ;
le jugement doit donc être réformé en ce qu'il a jugé que les terrassons du 4ème étage de l'immeuble sis [Adresse 1], fermés par les balustres et vases qui les entourent et avec lesquels ils forment un tout, assurent le rôle de chéneaux permettant l'évacuation des eaux de pluie de l'ensemble du [Établissement 1] et sur lesquels les propriétaires des logements y attenant ont interdiction de poser des bancs ou tout autre élément qui pourraient en être préjudiciable à l'écoulement des eaux, ont le caractère de parties communes de cet immeuble ;
Il doit être dit que seuls les copropriétaires des lots n° 9 et 10 sont tenus de financer les travaux de restauration des balcons du 4ème étage de l'immeuble, appelés 'terrassons', des balustres et vases Médicis, appelés 'pots à feu', de cet étage, tandis que tous les copropriétaires de l'immeuble sont tenus de financer les travaux de réfection de l'étanchéité des tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales ménagères et usées, du tout à l'égout et des colonnes montantes et descendantes d'eau afférents à ces 'terrassons' ;
Par ailleurs, au regard de la répartition des charges retenue par la cour en application du règlement de copropriété, il convient de rejeter l'ensemble des demandes contraires des parties de ces chefs et notamment les demandes des intimés tendant à voir juger que la mention des 'balcons privatifs' dans l'énumération des parties privatives prévue à l'article 3 du règlement de copropriété doit être réputée non écrite et constater que la répartition des charges communes imputant aux seuls copropriétaires des lots n° 9 et 10 les charges relatives au service collectif de l'évacuation des eaux pluviales par les terrassons est contraire aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et en prononcer la nullité conformément à l'article 43 alinéa 1er de cette loi ;
Sur l'annulation des résolutions n° 16.a), 16.b), 18.i), 19.i), 18.h) et 19.h) de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 201
Ces résolutions n'opèrent aucune distinction entre le financement des travaux de restauration des balcons balustres et vases du 4ème étage de l'immeuble, appelés 'terrassons', des balustres et vases Médicis, qui doivent être à la charges des copropriétaires des lots n° 9 et 10 comme il a été dit supra, et celui des travaux de réfection de l'étanchéité des tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales ménagères et usées, du tout à l'égout et des colonnes montantes et descendantes d'eau, afférents à ces 'terrassons' ;
En conséquence, les résolutions querellées de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 2014 votées à la majorité simple, qui ont rappelé la nature privative des 'terrassons' et mis à la charge de certains copropriétaires seulement la totalité des frais liés à l'entretien de ces terrassons contreviennent notamment aux articles 3, 10 et 14 de la loi du 10 juillet 1965 ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a annulé les résolutions n° 16.a), 16.b), 18.i), 19.i), 18.h) et 19.h) de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 2014 ;
Sur la demande en annulation de la résolution n°15.d) de l'assemblée générale du 24 mars 2014
Selon l'article 13 alinéa 1er du décret du 17 mars 1967 'l'assemblée générale ne prend de décision valide que sur les questions inscrites à l'ordre du jour et dans la mesure où les notifications ont été faites conformément aux dispositions des articles 9 à 11-I' ;
Encourent une annulation les résolutions votées par l'assemblée générale des copropriétaires qui ne figurent pas à l'ordre du jour de cette assemblée ;
L'ordre du jour notifié avec la convocation à l'assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 2014 (pièce n° 27 des intimés) mentionnait une résolution n°15.d) dans les termes suivants :
'Appel dès que possible an prorata des millièmes généraux d'une provision de 13.600 € pour couvrir le montant des dépenses imputées dams le compte CHB13' (p. 3) ;
Or, la résolution n°15.d) votée par l'assemblée générale le 24 mars 2014 (pièce n° 21 des intimés) a été modifiée et complétée dans sa rédaction dans les termes suivants :
'Appel dès que possible an prorata des millièmes généraux d'une provision de 13.600 € pour couvrir le montant des dépenses imputées dams le compte CHB13, majoré de 5.500 € au titre des sondages (devis Asselin) et dépôt de permis de construire exigés par l'expert aux frais avancés de la copropriété (CHB 14)' ;
La résolution querellée qui ne correspond pas à celle inscrite à l'ordre du jour de l'assemblée générale du 24 mars 2014 doit être annulée ;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a annulé la résolution n° 15.d) de l'assemblée générale des copropriétaires du 24 mars 2014 ;
Sur les demandes de dommages-intérêts de MM. [N] [G], [F] [Q] et [I] [D], Mmes [M] [Q] épouse [D], [H] [Q] et [W] [H] épouse [Q], la SCI MBV [Adresse 6] et la SCI du Merle
Les intimés demandent à la cour de condamner le syndicat des copropriétaires à payer à chacun d'eux la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour le préjudice moral subi ; ils soutiennent que l'abus de procédure menée par le syndicat, qui s'inscrit dans la lignée de sept décisions judiciaires précédentes ayant annulé des résolutions de l'assemblée générale, leur cause un trouble qui mérite réparation ;
Cependant, les intimés ne rapportent pas la preuve de l'existence d'un préjudice moral subi par chacun d'eux du fait du vote des résolutions querellées étant précisé en outre qu'ils sont à l'initiative du procès ;
Pour ces motifs, il convient de confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté les intimés de leur demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires à leur payer à chacun d'eux la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts pour préjudice moral ;
Sur les dépens, l'application de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer à MM. [N] [G], [F] [Q] et [I] [D], Mmes [M] [Q] épouse [D], [H] [Q] et [W] [H] épouse [Q], la SCI MBV [Adresse 6] et la SCI du Merle la somme supplémentaire de 5 000 euros par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;
En outre, il convient de rejeter la demande du syndicat présentée sur ce fondement ;
Selon les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, 'le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires' ;
MM. [N] [G], [F] [Q] et [I] [D], Mmes [M] [Q] épouse [D], [H] [Q] et [W] [H] épouse [Q], la SCI MBV [Adresse 6] et la SCI du Merle, copropriétaires, gagnant leur procès au principal contre le syndicat, il y a lieu de faire application de ce texte à leur profit ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant publiquement ;
Déclare recevable l'appel interjeté par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ;
Rejette la fin de non-recevoir soulevée par les intimés (MM. [N] [G], [F] [Q] et [I] [D], Mmes [M] [Q] épouse [D], [H] [Q] et [W] [H] épouse [Q], la SCI MBV [Adresse 6] et la SCI du Merle) tirée du non respect des dispositions de l'article 55 du décret du 17 mars 1967 ;
Confirme le jugement, sauf en ce qu'il a jugé que les terrassons du 4ème étage de l'immeuble sis [Adresse 1], fermés par les balustres et vases qui les entourent et avec lesquels ils forment un tout, assurent le rôle de chéneaux permettant l'évacuation des eaux de pluie de l'ensemble du [Établissement 1] et sur lesquels les propriétaires des logements y attenant ont interdiction de poser des bancs ou tout autre élément qui pourraient en être préjudiciable à l'écoulement des eaux, ont le caractère de parties communes de cet immeuble ;
Statuant à nouveau sur le seul chef infirmé et y ajoutant,
Dit que seuls les copropriétaires détenant les lots n° 9 et 10 de l'immeuble sis [Adresse 1] sont tenus de financer les travaux de restauration des balcons du 4ème étage de l'immeuble, appelés 'terrassons', des balustres et vases Médicis, appelés 'pots à feu', de cet étage ;
Dit que tous les copropriétaires de cet immeuble sont tenus de financer les travaux de réfection de l'étanchéité des tuyaux de chute et d'écoulement des eaux pluviales ménagères et usées, du tout à l'égout et des colonnes montantes et descendantes d'eau afférents à ces 'terrassons' ;
Rejette la demande des intimés (MM. [N] [G], [F] [Q] et [I] [D], Mmes [M] [Q] épouse [D], [H] [Q] et [W] [H] épouse [Q], la SCI MBV [Adresse 6] et la SCI du Merle) tendant à voir juger que la mention des 'balcons privatifs' dans l'énumération des parties privatives prévue à ''article 3 du règlement de copropriété doit être réputée non écrite ;
Rejette les demandes des intimés (MM. [N] [G], [F] [Q] et [I] [D], Mmes [M] [Q] épouse [D], [H] [Q] et [W] [H] épouse [Q], la SCI MBV [Adresse 6] et la SCI du Merle) tendant à voir constater que la répartition des charges communes imputant aux seuls copropriétaires des lots n° 9 et 10 les charges relatives au service collectif de l'évacuation des eaux pluviales par les terrassons est contraire aux dispositions de l'article 10 de la loi du 10 juillet 1965 et en prononcer la nullité conformément à l'article 43 alinéa 1er de la même loi ;
Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à payer aux intimés (MM. [N] [G], [F] [Q] et [I] [D], Mmes [M] [Q] épouse [D], [H] [Q] et [W] [H] épouse [Q], la SCI MBV [Adresse 6] et la SCI du Merle) la somme globale de 5 000 euros par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel et rejette sa demande présentée sur ce fondement ;
Condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] au paiement des dépens d'appel, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Dispense les intimés (MM. [N] [G], [F] [Q] et [I] [D], Mmes [M] [Q] épouse [D], [H] [Q] et [W] [H] épouse [Q], la SCI MBV [Adresse 6] et la SCI du Merle), en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;
Rejette toute autre demande ;
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
