Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 5 - Chambre 3
ARRÊT DU 10 AVRIL 2019
(n° , 14 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 16/09853 - N° Portalis 35L7-V-B7A-BYWVK
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Mars 2016 -Tribunal de Grande Instance de Paris - RG n° 06/08280
APPELANTES
SAS GROUPE VOG agissant en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
immatriculée au RCS de PARIS sous le numéro 424 327 492
[Adresse 1]
[Localité 1]
Représentée par Me Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090, avocat postulant
Assistée de Me Eric DELFLY de la SELARL VIVALDI AVOCATS, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant
SARL [Z] exploitant sous l'enseigne VOG COIFFURE, agissant en la personne de son gérant, domicilié en cette qualité audit siège
immatriculée au RCS de LILLE METROPOLE sous le numéro 408 533 396
[Adresse 2]
[Adresse 3]
Représentée par Me Pascale FLAURAUD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0090, avocat postulant
Assistée de Me Eric DELFLY de la SELARL VIVALDI AVOCATS, avocat au barreau de LILLE, avocat plaidant
INTIMES
Maître [X] [W] administrateur de l'indivision [M] composée de :
- Monsieur [X] [S] [M]
- Madame [T] [L] [M]
- Monsieur [D] [S] [M]
- Madame [E] [M] [Q]
- Monsieur [Z] [Y] [M]
- Monsieur [S] [S] [M]
[Adresse 4]
[Localité 1]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant
Assisté de Me Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0062, avocat plaidant
Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] représenté par le Cabinet [Q] [G], syndic, pris en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège
immatriculé au RCS de PARIS sous le numéro 572 037 190
[Adresse 6],
[Localité 1].
Représentée par Me Nicolas GUERRIER de la SCP NICOLAS GUERRIER ET ALAIN DE LANGLE, avocat au barreau de PARIS, toque : P0208
PARTIES INTERVENANTES
Monsieur [X] [M]
né le [Date naissance 1] 1944 à[Localité 2] ([Localité 2])
[Adresse 7]
[Localité 1]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant
Assisté de Me Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0062, avocat plaidant
Madame [T] [M]
née le [Date naissance 2] 1947 à [Localité 3] [Localité 4]
[Adresse 8]
[Adresse 9]
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant
Assistée de Me Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0062, avocat plaidant
Monsieur [D] [M]
né le [Date naissance 3] 1949 à [Localité 3] [Localité 4]
[Adresse 10]
[Localité 1]
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant
Assisté de Me Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0062, avocat plaidant
Madame [E] [Q]
née le [Date naissance 4] 1949 à [Localité 5] (PARAGUAY)
[Adresse 11]
[Localité 6] (BRÉSIL)
Représentée par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant
Assistée de Me Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0062, avocat plaidant
Monsieur [Z] [M]
né le [Date naissance 5] 1982 à [Localité 6] (BRESIL)
[Adresse 12]
[Localité 6] (BRÉSIL)
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant
Assisté de Me Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0062, avocat plaidant
Monsieur [S] [M]
né le [Date naissance 6] 1978 à [Localité 3] [Localité 4]
[Adresse 12]
[Localité 6] (BRÉSIL)
Représenté par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065, avocat postulant
Assisté de Me Stéphane DUMAINE-MARTIN, avocat au barreau de PARIS, toque : D0062, avocat plaidant
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 08 Janvier 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre, chargée du rapport et Madame Sandrine GIL, conseillère.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre
Madame Sandrine GIL, conseillère
Madame Marie-Odile DEVILLERS, conseillère
qui en ont délibéré
Greffière, lors des débats : Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Annick PRIGENT, présidente de chambre et par Madame Marie-Gabrielle de La REYNERIE , greffière à laquelle la minute du présent arrêt a été remise par le magistrat signataire.
*****
FAITS ET PROCÉDURE:
Par acte sous seing privé du 2 octobre 2000 à effet du 1er janvier 2001, Mme [I] [M], aux droits de laquelle vient désormais l'indivision [M], a donné à bail en renouvellement à la société FG SAINT HONORE aux droits de laquelle s'est trouvée ensuite la Société GROUPE VOG, un local commercial à destination de salon de coiffure situé au [Adresse 13], outre deux pièces au 6ème étage et une cave, pour un loyer de 53.025,26 euros. Suivant apport partiel d'actif du 30 avril 2010, la société GROUPE VOG a apporté son fonds de commerce à la SARL [Z].
Par acte d'huissier du 23 janvier 2006, Me [J] [D], ès qualités d'administrateur provisoire de l'indivision [M], a fait délivrer à la société locataire un commandement visant la clause résolutoire du bail d'avoir à payer la somme de 33.408,53 euros, incluant une somme de 21.868,82 euros déjà réclamée par lettre de la bailleresse du 21 octobre 2005 au titre de la régularisation des charges d'eau pour l'année 2004. La locataire a réglé les causes de commandement dans le délai imparti exceptée la somme de 21.868,82 euros qu'elle conteste devoir.
Par acte d'huissier de justice du 26 avril 2006, la société GROUPE VOG a assigné Me [D] ès qualités aux fins d'opposition au commandement du 23 janvier 2006 visant la clause résolutoire au motif, d'une part, que le remboursement de l'eau n'est pas une charge distincte des autres charges contractuellement prévues au bail et, d'autre part, qu'il ne serait présenté aucun justificatif de la facture.
Le syndicat des copropriétaire du [Adresse 14] est intervenu volontairement dans la procédure et a conclu le 10 mai 2010 aux fins qu'il lui soit donné acte que les charges d'eau ont été payées postérieurement à son intervention volontaire et que soit prononcée la condamnation solidaire de l'indivision [M] et de la Société GROUPE VOG à procéder à l'installation d'un compteur d'eau indépendant.
Par acte d'huissier du 7 juillet 2011, Me [X] [W], désignée en qualité d'administrateur provisoire de l'indivision [M] suivant arrêt de la cour d'appel de Paris du 9 mai 2008, a délivré à la Société [Z] un deuxième commandement visant la clause résolutoire du bail, aux fins d'obtenir paiement de la somme de 50.584,64 euros, la justification d'une assurance locative et la réalisation des démarches pour faire supprimer les nuisances déplorées par le syndicat des copropriétaires. Par voie de conclusions, la locataire s'est opposée à ce commandement.
Par jugement du 11 septembre 2012, le tribunal de grande instance de Paris a nommé Mme [P] [H] en qualité d'expert avec pour mission de faire le compte entre les parties, s'agissant notamment des charges d'eau. L'expert a déposé son rapport le 19 juin 2014.
Parallèlement, constatant l'existence d'infiltration d'eau, la copropriété a obtenu la désignation de M.[N] [O] en qualité d'expert par ordonnance de référé du 7 mars 2012. Cet expert a déposé son rapport le 14 décembre 2012 dans lequel il estime que les sinistres dénoncés par le syndicat des copropriétaires ont pour origine, d'une part une canalisation commune, d'autre part, le réseau encastré de chauffage du salon VOG.
Par acte d'huissier de justice du 27 juin 2013, Me M. [W] en qualité de représentant de l'indivision [M] a fait délivrer un troisième commandement visant la clause résolutoire du bail faisant injonction à la société [Z] d'exploiter effectivement le commerce de standing prévu au bail, d'exécuter les travaux de réparations locatives et d'entretien lui incombant, de remettre en état l'installation de chauffage et de justifier du maintien du contrat d'assurance, tel que prévu au contrat de bail.
Par acte d'huissier de justice du 25 juillet 2013, la société [Z] a assigné Me M.[W] en qualité de représentant de l'indivision [M] devant le tribunal de grande instance de Paris aux fins d'opposition au commandement visant la clause résolutoire, sollicitant à titre principal que soit déclaré nul et de nul effet le commandement délivré le 27 juin 2013 ; à titre subsidiaire, de suspendre les effets de la clause résolutoire stipulée au bail et d'autoriser la société [Z] à s'acquitter de ses obligations dans les six mois d'une décision définitive à intervenir; reconventionnellement, de condamner Me M.[W] au paiement de la somme de 3.000 euros pour procédure abusive et de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile.
Par ordonnance du 18 novembre 2014, le juge de la mise en état a joint les deux procédures.
Par jugement du 22 mars 2016, le tribunal de grande instance de PARIS a :
- dit que le commandement de payer délivré le 23 janvier 2006 n'a pas entraîné l'acquisition de la clause résolutoire du bail,
- déclaré nuls et nul effet les commandements de payer et de faire délivrer par l'indivision [M] à la locataire le 7 juillet 2011 et le 27 juin 2013,
- débouté l'indivision [M] de sa demande tendant à voir condamner la société [Z] à lui rembourser la somme de 20.844,36 euros au titre des travaux de ravalement,
- dit n'y avoir lieu à régularisation du montant du dépôt de garantie,
- dit que la Sté [Z] doit à Me [W] ès qualités d'administrateur provisoire de l'indivision [M] la somme de 7.013,77 euros au titre de la consommation d'eau pour la période du 1er janvier 2005 au 30 octobre 2009 et débouté cette dernière du surplus de sa demande au titre de la consommation d'eau relative aux locaux loués,
- débouté Me [W] ès qualités d'administrateur provisoire de l'indivision [M] de sa demande tendant à voir condamner le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] au paiement de la somme de 8.841,18 euros en remboursement du trop payé pour la consommation d'eau,
- dit que l'indivision [M] a manqué à son obligation de délivrance en ne procédant pas à la réparation de l'installation de chauffage défaillante,
- débouté l'indivision [M] de sa demande tendant à voir condamner la société [Z] à lui payer la somme de 16.504,80 euros au titre de la remise en route de l'installation de chauffage,
- Condamné Me [W] en qualité d'administrateur provisoire de l'indivision [M] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 2.805 euros en réparation du préjudice résultant des infiltrations provenant du réseau de chauffage des locaux en cause,
- Débouté Me [W] en qualité d'administrateur provisoire de l'indivision [M] de sa demande tendant à voir condamner la société [Z] à la garantir de toute condamnation prononcée à son encontre au profit du SDC,
- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de sa demande tendant à voir condamner la société [Z] solidairement avec sa bailleresse à réparer son préjudice résultant des infiltrations litigieuses,
- condamné Me [W] ès qualités d'administrateur provisoire de l'indivision [M] de sa demande tendant à être garantie par la société T IBET de son obligation d'installer un nouveau compteur d'eau indépendant dans le local loué,
- débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de sa demande tendant à voir condamner la société [Z] solidairement avec sa bailleresse à installer un compter d'eau indépendant dans le local loué,
- prononcé aux torts partagés des parties la résiliation judiciaire à la date du 30 juin 2015 du contrat de bail liant l'indivision [M] et la société [Z],
- rejeté comme sans objet la demande tendant à voir ordonner l'expulsion de la locataire et les demandes subséquentes,
- débouté Me [W] ès qualités d'administrateur provisoire de l'indivision [M] de sa demande fondée sur l'article 1760 du code civil,
- débouté les sociétés GROUPE VOG et [Z] de leurs demandes en réparation de leur préjudice de jouissance et du préjudice consécutif à la perte de leur fonds de commerce,
- débouté la société [Z] de sa demande tendant à voir désigner un expert aux fins de déterminer son préjudice de jouissance et celui consécutif à la perte du fond,
- débouté la société [Z] de sa demande tendant à voir condamner l'indivision [M] à lui payer une somme de 240.000 euros à titre de provision sur son préjudice,
- condamné la société [Z] à payer à Me [W] ès qualités d'administrateur provisoire de l'indivision [M] la somme de 23.221,29 euros au titre de sa dette locative arrêtée au mois de février 2015 inclus,
- condamné la société [Z] à payer à Me [W] en qualité d'administrateur provisoire de l'indivision [M] les loyers et charges contractuels échus jusqu'à la résiliation du bail le 30 juin 2015, soit les loyers de mars à juin 2015 inclus outre les charges et taxes,
- rejeté les demandes des parties fondées sur l'article 700 du code de procédure civile,
- dit que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] devra supporter la moitié des frais de l'expertise diligentée par M.[O], Me [W] ès qualités d'administrateur provisoire de l'indivision [M] devant supporter l'autre motié de ces frais,
- ordonné l'exécution provisoire de la présente décision,
- rejeté les autres demandes,
- condamné Me [W] ès qualités d'administrateur provisoire de l'indivision [M] aux dépens qui comprendront le coût des commandements litigieux, l'intégralité du coût de l'expertise de Mme [H] et la moitié du coût de l'expertise de M.[O] et dit que les dépens seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Par déclaration du 28 avril 2016, la SAS GROUPE VOG et la SARL [Z] ont interjeté appel de ce jugement.
Dans leurs dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 25 février 2018, la SAS GROUPE VOG et TIBET SARL demandent à la cour de :
Vu les articles L145 et suivants du code de commerce,
Vu les commandements de payer des 23 janvier 2006, 7juillet 2011 et 27 juin 2013
Vu les articles 1134, 1184, 1719 et 1720 du code civil
Vu le bail commercial du 12 octobre 2000 et la demande de renouvellement du 28 juillet 2011,
Vu le jugement rendu le 22 mars 2016 par Ie tribunal de grands instance de Paris
Réformer le jugement du 22 mars 2016 en ce qu'il a :
- Dit que le preneur est en partie responsable de la résiliation du bail conclu entre l'indivision [M] et le GROUPE VOG, puis [Z] ;
- Fixé la date de la résiliation du bail au 30 juin 2015 ;
- Fixé le solde locatif à la somme de 23.221,29 € ;
- Débouté le preneur de ses demandes de condamnation du bailleur au titre des frais irrépétibles ;
Le confirmer pour le surplus,
Statuant de nouveau :
- Constater dire et juger qu'en laissant persister des fuites sur le bien donné à bail à l'origine d'une dégradation des locaux et de la coupure du chauffage central, le bailleur a commis un manquement à son obligation de délivrance.
En conséquence :
- Prononcer la résiliation du bail aux torts et griefs du bailleur à effet au 1er octobre 2012 ;
- condamner le bailleur à payer au preneur une somme de 237.826,73 € à titre de remboursement des loyers et charges acquittes entre le 1er octobre 2012 et le 30 juin 2015 ;
- Le condamner également à lui payer une indemnité compensatrice de perte du fonds de commerce et à cette fin et avant dire droit :
Designer expert avec mission de :
- Prendre connaissance de l'ensemble des pièces contractuelles et des éléments du litige ;
- Le cas échéant, procéder à une visite des lieux ;
- Donner son avis sur le trouble de jouissance subi par le preneur entre la date à laquelle il informe la copropriété des désordres, soit le 26 janvier 2011, et la date de résiliation fixée par la juridiction.
- Donner son avis sur le préjudice consécutif à la perte sur fonds commercial à raison de. la résiliation du bail, qui comprendra notamment la perte du fonds, les licenciements de personnel auxquels il aura fallu procéder, les frais de déménagement et les frais de remise en état supportés par le preneur.
Subsidiairement :
- Fixer le solde locatif à la somme de 22.637 €.
En toute hypothèse :
- Débouter le bailleur de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions.
- Le condamner en tous les frais et dépens de la procédure de première instance et d'appel, dont distraction selon les disposition de 1'artic1e 699 du CPC, au profit de Maître Pascale FLAURAUD
- Condamner le bailleur à payer au preneur une somme de 30.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile
- Débouter le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] de sa demande de condamnation de la partie succombante aux frais irrépétibles ;
- Dire et juger que le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] conservera à sa charge ses propres dépens d'appel.
Dans leurs dernières conclusions, notifiées par le RPVA le 13 mars 2018, les consorts [M] demandent à la cour de :
- Déclarer recevable en leur intervention volontaire, Monsieur [X] [S] [S] [M], Madame [T] [L] [M], Monsieur [D] [S] [S] [M], Monsieur [S] [S] [S] [M], Monsieur [Z] [Y] [Y] [M] et Madame [E] [M] [Q],
I Sur les demandes du GROUPE VOG SAS
Déclarer irrecevable le GROUPE VOG SAS en ses demandes, par application de l'article 122 du Code de Procédure Civile.
II Sur les demandes de la société [Z]
Débouter la société [Z] de ses demandes à toutes fins qu'elles comportent.
III Sur les demandes des consorts [M]
Vu les articles 1134, 1720, 1728 et 1741 du Code Civil,
Vu les articles L. 145-1, L. 143-2 et L. 145-41 du Code de Commerce,
- Constater l'acquisition de la clause résolutoire (expressément rappelée dans les commandements en date des 3 août 2005, 23 janvier 2006, 7 juillet 2011 et 27 juin 2013) au profit de Maître [X] [W] ès qualités d'administrateur provisoire de l'indivision [M] ; à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail, aux torts et griefs exclusifs de la société [Z].
- Voir condamner la société [Z] à payer aux consorts [M] les sommes de 16.504,80 euros au titre de la remise en route de l'installation de chauffage, selon le devis de la SARL CHRETIEN, et celle de 2.805,54 euros selon le devis de la société MAZZIER au titre des travaux de reprise sur la poutre au-dessus de la porte cochère de l'immeuble.
- Voir condamner la société [Z] à payer aux consorts [M] :
soit, 82.041,51 euros en principal, pour le cas où il serait retenu, par la Cour, intégralement, la facture de régularisation de la consommation d'eau pour la période 2003/2009, soit celle de 15.854,95 euros, ainsi que le coût des travaux de ravalement, soit celle de 20.844,36 euros,
soit, 73.200,33 euros, pour le cas où il ne serait retenu, par la Cour, au titre de la régularisation de la consommation d'eau, que le chiffre validé par Madame [H], expert, dans son rapport, soit celle de 7.013,77 euros, mais le coût des travaux de ravalement (20.844,36 euros),
soit, 52.355,97 euros, pour le cas où il ne serait retenu, par la Cour, que le chiffre validé par Madame [H], expert, au titre de la régularisation de la consommation d'eau (7.013,77 euros), tout en jugeant que le coût des travaux de ravalement ne saurait être mis à la charge du preneur.
- Dire que les condamnations seront majorées de l'intérêt légal à compter de l'arrêt à intervenir.
- Condamner [Z] au paiement des loyers et charges impayés au 20 juin 2016 majorés des intérêts de retard contractuels.
- Condamner la société [Z] à payer aux consorts [M] la somme de 15.000 euros sur le fondement de l'article 700 du Code de Procédure Civile.
- Condamner la société [Z] aux entiers dépens, tant de première instance que d'appel, en ce compris les frais d'expertise judiciaire de Madame [H] et de Monsieur [O], et le coût des commandements, dont distraction au profit de Maître ETEVENARD avocat, qui pourra en poursuivre directement le recouvrement, conformément aux dispositions de l'article 699 du Code de Procédure Civile.
Dans ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 14 février 2017, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] demande à la cour de : - De lui donner acte de ce qu'il accepte le désistement des appelants à son égard,
- Dire qu'aucune demande n'est formulée à son encontre,
- Condamner tout succombant à la somme de 3.000€ au titre de l'article 700 du code de procédure civile,
- Condamner tout succombant aux dépens.
L'ordonnance de clôture a été prononcée le 22 mars 2018.
La cour renvoie, pour un plus ample exposé des faits et des prétentions et moyens des parties, à la décision déférée et aux écritures susvisées, en application des dispositions de l'article 455 du code de procédure civile.
MOTIFS DE LA DECISION
Sur l'intervention des consorts [M]
Les consorts [M] exposent dans leurs conclusions d'intervention volontaires signifiées le 1er février 2018 qu'aux termes de l'acte de partage reçu par Me [B], notaire à [Localité 7], en date des 18 et 19 mai 2017, il a été mis fin à l'indivision ayant existé entre les consorts [M] et versent aux débats une attestation notarié en date du 19 mai 2017en justifiant.
Il y a lieu de déclarer recevables en leur intervention volontaire, Monsieur [X] [S] [S] [M], Madame [T] [L] [M], Monsieur [D] [S] [S] [M], Monsieur [S] [S] [S] [M], Monsieur [Z] [Y] [Y] [M] et Madame [E] [M] [Q], l'indivision entre les hérities ayant pris fin.
Sur la demande tendant à l'irrecevabilité des demandes de la SAS GROUPE VOG
La procédure a été initiée par la SAS GROUPE VOG. Aux côtés de celle-ci intervient la société [Z], à suite d'une cession partielle d'actif sous le régime des scissions intervenue le 30 avril 2010 avec la SAS GROUPE VOG comme en atteste l'extrait Kbis de la société [Z] versé aux débats. La SAS GROUPE VOG doit être déclarée recevable en ses demandes, la cession d'actifs étant partielle, elle demeure dans la procédure.
Sur la demande d'acquisition de la clause résolutoire par les consorts [M]
Les consorts [M] se prévalent de l'acquisition de la clause résolutoire insérée au bail commercial sur le fondement de quatre commandements délivrés les 3 août 2005, 23 janvier 2006, 7 juillet 2011 et 27 juin 2013.
La SAS GROUPE VOG et la SARL [Z] contestent la validité des trois derniers commandements pour absence de cause.
Conformément à l'article L.145-41 du code du commerce, la clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, lequel doit mentionner ce délai.
Le juge doit vérifier la régularité du commandement ainsi que l'usage de bonne foi de la clause résolutoire par le bailleur, la réalité des manquements invoqués de manière précise aux conditions du bail et leur imputabilité au preneur, et ce sans pouvoir apprécier le degré de gravité des infractions au bail reprochées, et la persistance de l'infraction aux clauses du bail après l'expiration du délai de mise en demeure.
Par acte d'huissier de justice en date du 3 août 2005, Maître [J] [D], mandataire des consorts [M], a fait délivrer à la société GROUPE VOG un commandement d'avoir à mettre en place "immédiatement et sans délai" un système de virement automatique pour le paiement du loyer.
Cette modalité de règlement est stipulée page 9 de l'acte de renouvellement du bail en date du 2 octobre 2010.
Les consorts [M], à l'appui de leur demande ne développent pas de moyen quant au respect de cette obligation par la preneuse. Il sera précisé que ce commandement ne saurait entraîner l'acquisition de la clause résolutoire du fait de la contradiction entre le délai d'un mois visé dans le bail et dans l'acte d'huissier et qui doit être respecté et l'injonction de mettre en place "immédiatement et sans délai" un système de virement automatique ce qui est susceptible de créer une confusion chez la preneuse quant au délai à respecter.
Par acte d'huissier de justice en date du 23 janvier 2006, Maître [J] [D], administratrice provisoire de l'indivision [M], a fait délivrer à la société GROUPE VOG un commandement de payer la somme de 11 539,71€ au titre des loyers et charges et celle de 21 868,82€ au titre des charges d'eau.
La preneuse indique sans être contredite et cela résulte du jugement que par chèque du 22 février 2006, elle a réglé la somme de 11 539,71 € et contestait le surplus.
Par procès-verbal en date du 18 mars 2010, l'assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 5] a annulé la facture d'un montant de 21'868,82 € en précisant les difficultés rencontrées pour facturer la consommation d'eau du lot numéro six ( appartenant aux consorts [M]) pour la remplacer par un montant de 15'854,95 €. Cette facture a été réglée au syndicat des copropriétaires par Maître [W], désigné en qualité d'administrateur provisoire de l'indivision [M] en remplacement de Maître [D].
Compte tenu du litige élevé sur la facturation d'eau à la société GROUPE VOG et du paiement de la somme contestée de 11 539,71 €, ce commandement qui a fait l'objet d'une opposition du groupe VOG par acte d'huissier de justice du 6 avril 2006 ayant donné lieu à la désignation d'un expert judiciaire sur le calcul des charges d'eau, Mme [H] étant parvenue à un montant final de 7013,77€, ne pourra entraîner l'acquisition de la clause résolutoire.
Par acte d'huissier de justice en date du 7 juillet 2011, Maître [W], désignée en qualité d'administrateur provisoire de l'indivision [M] a fait délivrer à la société GROUPE VOG un commandement de payer la somme de 45 986,04 euros au titre des loyers et charges, outre la somme de 4598,60 € au titre des pénalités contractuelles.
Les appelantes font à juste titre observer que la somme réclamée n'est pas détaillée et que le commandement n'est accompagné d'aucune facture et aucune mention sur l'acte ne précise à quelles charges elle se rapporte ce qui ne permet pas au preneur, en prenant connaissance du commandement, d'apprécier le bien-fondé de la demande en paiement et de s'acquitter de la somme réclamée en connaissance de cause.
Ce commandement comportait également les obligations de faire suivantes :
- la copropriété déplore des fuites en provenance des locaux et installations placés sous la garde de la société [Z] et il a été enjoint à celle-ci de faire cesser ces nuisances
- justifier d'un contrat d'assurance couvrant les risques locatifs
Il résulte du jugement que la preneuse a justifié d'une attestation de la compagnie AXA Assurance en date du 18 juillet 2011 établissant qu'elle est couverte pour les risques locatifs.
Il est versé une attestation de la société CHRETIEN en date du 20 juillet 2011 certifiant être passé le 28 juin 2011 chez VOG Coiffure pour intervenir sur une fuite.
Les obligations de faire ayant été réalisées, elles ne peuvent donner lieu à l'acquisition de la clause résolutoire.
Le jugement sera confirmé en ce que le tribunal a déclaré le commandement nul et de nul effet en raison de l'imprécision des sommes y figurant.
Par acte d'huissier de justice en date du 27 juin 2013, Maître [W], désignée en qualité d'administrateur provisoire de l'indivision [M] a fait délivrer à la société GROUPE VOG un commandement d'exploiter le commerce de standing d'exécuter les travaux de réparations locatives et d'entretien, de remettre en état l'installation de chauffage, de justifier d'une assurance couvrant les risques locatifs,
Le tribunal ayant pour des motifs pertinents que la cour adopte déclaré nul et de nul effet ce commandement, le jugement sera confirmé de ce chef.
Sur la demande de résiliation du bail
Chacune des parties sollicite la résiliation du bail en reportant la faute sur son cocontractant.
Les consorts [M] reproche à la preneuse d'avoir quitté les locaux, alors même que les infiltrations d'eau n'ont pas eu d'influence sur l'exercice de l'activité, que les locaux étaient chauffés puisqu'un système de climatisation réversible avait été installé, de ne pas avoir maintenu les locaux en état de réparations locatives.
Le groupe VOG et la SARL [Z] font valoir que le bailleur a manqué à son obligation de délivrance, qu'il est responsable de la présence de fuites d'eau de nature à rendre impropre à sa destination le local loué, que le preneur n'a commis aucune faute en quittant les lieux en raison du manquement du bailleur à l'obligation de délivrance.
L'article 1184 du code civil énonce que 'la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où l'une des deux parties ne satisfera point à son engagement.
Dans ce cas, le contrat n'est point résolu de plein droit. La partie envers laquelle l'engagement n'a point été exécuté, a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.'
Aux termes du contrat de bail en date du 2 octobre 2000, le preneur s'est obligé à :
-'prendre les lieux loués sans pouvoir demander aucune réparation autres que celles résultant de l'article 606 du code civil, et les rendre en parfait état d'entretien au départ du preneur,
- entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives et d'entretien ' maintenir à ses frais les conduites d'eau intérieures des locaux,
- ne pouvoir faire aucun changement ' sans l'autorisation expresse et par écrit du bailleur,
- s'assurer auprès d'une compagnie notoirement solvable contre tout dégât des eaux et informer immédiatement le bailleur de tout sinistre ou dégradation.'
Le bailleur, aux termes de l'article 1719 du code civil, est tenu de délivrer au preneur la chose louée et de l'entretenir en état de servir à l'usage pour lequel elle a été louée.
Dans le contrat de renouvellement de bail, il est expressément prévu, au point 13 de l'article 5 que : "le preneur devra avertir, par écrit, dans un délai de quinze jours, le bailleur des réparations à la charge dudit bailleur, sous peine d'en être tenu personnellement, le preneur devant, cependant, prévenir le bailleur desdits travaux qui devraient être réalisés d'urgence à titre conservatoire".
Une expertise a été confiée à M. [O] par ordonnance de référé du 7 mars 2012 afin de rechercher la cause des désordres constatés. Il résulte de ce rapport en date du 14 décembre 2012 que la cause des infiltrations d'eau avait deux origines différentes, une seule concernant le présent litige.
L'expert a relaté que les infiltrations constatées dans la partie supérieure du porche d'entrée proviennent du réseau d'eau chaude qui alimente des convecteurs bas du salon VOG. Ces convecteurs sont alimentés, de même que les autres corps de chauffage, par un réseau de canalisations qui dans la partie au-dessus du porche, est encastré dans le sol. Les considérations esthétiques ont prévalu sur la fiabilité. Ces canalisations dont l'expert n'a pu déterminé l'ancienneté, ont créé une fuite qui s'est pendant longtemps infiltrée dans le coffrage de la poutre au-dessus du porche.
L'expert a précisé qu'il s'agit d'une cause d'origine privative imputable à l'installation de chauffage du local de la société VOG et que la coupure des canalisations a été radicale pour
mettre un terme à la fuite mais ce qui a entraîné l'impossibilité d'utiliser le système de chauffage en hiver dans le salon VOG.
Si le preneur ayant précédé les sociétés VOG et [Z] a fait réaliser des travaux d'aménagement des locaux, la preuve n'est pas rapportée que ceux-ci ont porté sur le réseau de canalisations encastrées.
La preneuse a justifié avoir mis fin à la fuite d'eau en faisant intervenir la société Chrétien. Si aux termes du bail, le locataire doit entretenir les lieux loués en bon état de réparations locatives ' maintenir à ses frais les conduites d'eau intérieures des locaux, en l'espèce,
les canalisations encastrées dans le sol dont l'expert a relevé 'qu'il s'agissait d'installations vétustes qui pour certaines ne répondaient plus aux normes (canalisations en plomb)' relèvent quant à leur état de l'obligation de délivrance du bailleur.
M.[O] a précisé aux termes de l'expertise que le salon VOG ne bénéficie plus de chauffage depuis le mois de juin 2011 mais que la remise en route du chauffage dans l'ancien réseau est impensable. La fuite se manifesterait de nouveau.
Les sociétés VOG et [Z] ont installé quatre convecteurs bas qui fonctionnent en convection d'air qui assurent au salon le chauffage en hiver et la climatisation en été.
Si les travaux devaient être réalisés par le bailleur, le fait qu'au départ, seule une fuite d'eau est apparue a pu tromper les cocontractants sur l'origine et la cause des désordres qui n'ont été révélées qu'aux termes de l'expertise. Il s'avère que le chaufffage a été supprimé du fait de l'intervention sur le réseau d'eau et que le bailleur n'a pas été avisé de la situation, la preneuse ayant installé un système de chauffage de remplacement.
En revanche, M.[O] ayant établi son rapport d'expertise en décembre 2012, le bailleur a alors eu connaissance des causes des infiltrations et de la vétusté des canalisations et pouvait procéder aux réparations. L'existence du litige sur la prise en charge des travaux ne dispensait pas les consort [M] de respecter leur obligation de délivrance.
Les sociétés VOG et [Z] ne rapportent pas la preuve qu'elles ont été dans l'impossibilité d'exercer leur activité. Au vu des conclusions de l'expertise, la réalisation de travaux de remise en état aurait permis à la preneuse de poursuivre l'exploitation de son activité. La nécessité de réaliser des travaux ne justifiait donc pas le départ de la locataire.
Par courrier du 14 décembre 2011, le conseil du groupe VOG interrogeait le bailleur en lui indiquant que son client envisageait de concentrer son activité 'coiffure'sur le rez-de -chaussée et souhaitait céder son bail à l'un de ses partenaires, pour une activité d'académie de coiffure, ce qui était refusé par l'indivision [M] par courrier de son administrateur en date du 12 janvier 2012.
Le 30 juin 2015, la SARL [Z] (groupe VOG) a fait établir un procès-verbal de constat contradictoire en indiquant qu'elle restituait les locaux par la remise des clefs au représentant de l'indivision [M].
Cependant, il résulte d'un procès-verbal de constat dressé le 13 mars 2013, à la requête de Me [W], administrateur de l'indivision [M], que les locaux ne sont plus occupés depuis le mois de septembre 2012.
La preneuse invoque l'attitude contradictoire de l'indivision [M] qui a multiplié les démarches pour résilier le bail et qui lui oppose le fait d'avoir quitté les lieux. Compte tenu du litige qui oppose les parties sur les motifs de la résiliation du bail, il ne peut être reproché au bailleur, de poursuivre la résiliation du bail pour faute de la preneuse ce qui n'équivaut pas à une résiliation à ses propres torts, les conséquences n'étant pas similaires pour chacune des parties. Le moyen tiré de l'estoppel invoqué par la preneuse sera rejeté.
En imputant la responsabilité des travaux à réaliser à la preneuse alors qu'ils relevaient du défaut de délivrance et en ne procédant pas à la réalisation de ceux-ci, le bailleur a commis une faute grave.
En quittant les locaux loués alors même que l'exercice de l'activité commerciale n'était pas entravée, la preneuse a également commis une faute grave.
En conséquence, le jugement sera confirmé en ce que le tribunal a prononcé la résiliation du bail aux torts réciproques des parties en fixant la fin du bail au 30 juin 2015 et en déboutant les parties de leurs demandes accessoires à la résiliation du bail.
Le jugement sera confirmé en ce que le tribunal a débouté Me [W], administrateur de l'indivision [M], de sa demande en paiement de la somme de 16 504,80 € au titre de la remise en état de l'installation de chauffage et de sa demande de garantie à l'égard de la société [Z] des condamnations prononcées à son encontre au profit du syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], ces sommes devant être prises en charge par les consorts [M] au titre de l'obligation de délivrance.
Sur le compte entre les parties
Sur la prise en charge du ravalement
Les parties s'opposent sur la prise en charge du ravalement.
Les dépenses de ravalement, qui ne constituent pas des charges locatives, incombent, sauf stipulation expresse contraire, au bailleur.
En l'espèce, aux termes du bail, le bailleur s'est réservé les réparations résultant de l'article 606 du code civil.
Il est mentionné que le preneur doit 'entretenir les lieux loués en bon état de réparation locatives et d'entretien, notamment de peinture et les rendre tels à l'expiration du bail.'
Par courrier du 3 juillet 2009, le Groupe VOG demandait à Maître [W], ès qualités, la communication des justificatifs sur les dépenses de ravalement s'élevant à la somme de 17.449,36 euros, afin de savoir en quoi elles consistaient. Il était ajouté : ': nous procéderons alors au règlement des charges incombant au Groupe VOG.'
Maître [W], transmettait le 22 juillet 2009, le procès-verbal de l'assemblée générale du 22 avril 2004 ayant décidé des travaux de ravalement.
Cependant, les consorts [M] ne produisent pas cette pièce permettant de connaître la nature des travaux réalisés et il y a lieu de s'en tenir à l'intitulé 'ravalement' et de constater qu'aucune clause du bail ne met ces travaux à la charge du preneur, les réparations locatives et d'entretien notamment de peinture ne pouvant être assimilées au ravalement.
Le Groupe VOG, ayant sollicité le justificatif pour vérifier si cette dépense entrait dans ses obligations, il ne peut en être déduit aucune conclusion.
Il ne peut davantage être tenu compte du fait qu'un autre locataire des consorts [M], ait aux termes d'un jugement versé aux débats, dû prendre en charge ces frais, les clauses du bail les liant n'étant pas applicables en l'espèce.
En l'absence de clause spécifique relative au ravalement, les consorts [M] devront en assumer la charge comme l'a retenu le tribunal.
Sur la facture d'eau
Les parties étaient en désaccord sur la facture d'eau ce qui a motivé la désignation de Mme [H] , expert.
Il résulte de l'expertise de Mme [H] qu'au vu des relevés produits, la consommation d'eau, pour le lot attribué à la preneuse, s'élève à la date du 31 décembre 2004 à 9549,70 m3 et à la date du 30 octobre 2009 à 12 999m3. Il en résulte une consommation pour cette période de 12 999 m3 - 9549,70 m3 (arrondi à 9550) = 3449 m3 X 2,65€ (prix moyen sur la période) = 9139,85€.
De cette somme, l'expert a déduit celle de 2126,08€ correspondant à la consommation d'eau due au titre des charges générales de l'immeuble qui ont été calculées précisément pour les exercices 2005 à 2009.
Ce qui donne un total de : 9139,85€ - 2126,08€ = 7013,77€
Ce montant proposé par l'expert a été retenu à juste titre par le tribunal et est fondé sur les relevés effectués.
Sur le solde dû
Le tribunal, après avoir déduit le coût du ravalement et fixé à 7013,77€ les charges d'eau restant dues, a fixé le montant dû par la preneuse au bailleur à la somme de 23 221,29€ en s'expliquant sur les décomptes produits.
La preneuse sollicite au stade de l'appel la déduction des deux sommes suivantes :
- 225,78 € au titre d'un rappel sur le principal, qui ne serait pas justifié
- 358,44 € au titre de la consommation d'eau de la preneuse au 31 mars 2014 en faisant valoir qu'elle n'a pas pu consommer 116 m3 d'eau entre le 31 octobre 2012 et le 31 mars 2014, alors qu'elle a quitté les locaux en septembre 2012.
La première somme sur laquelle la preneuse ne s'explique pas sera maintenue. Quant à la deuxième somme, elle a restitué les locaux lors de l'état des lieux du 30 juin 2015 ce qui implique qu'elle doit régler les charges jusqu'à cette date, étant responsable des consommations jusqu'à cette date vérifiables sur les relevés. Les sociétés VOG et [Z] seront déboutées de leur demande de ce chef.
Les consorts [M] maintiennent sur ces bases que le montant minimum dû par la preneuse s'élève à 26 701,52 €.
Le tribunal a analysé les décomptes produits et le jugement qui repose sur des motifs exacts et pertinents en ce que le tribunal a fixé la somme due par la société [Z] au bailleur à 23 221,29€ au titre de la dette locative arrêtée au mois de février 2015 inclus et l'a condamnée à payer cette somme ainsi que les loyers et charges du mois de mars 2015 jusqu'au 30 juin 2015, date de la résiliation du bail, sera confirmé.
Les sommes dues seront augmentées des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt.
Sur le désistement d'appel des sociétés GROUPE VOG et [Z] à l'égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 15]
Il y a lieu de constater le désistement des sociétés GROUPE VOG et [Z] de leur appel à l'égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], aucune demande n'ayant été formée par les intimés à son égard.
Sur les autres demandes
Les parties ne discutent plus certaines dispositions du dispositif du jugement du 22 mars 2016 qui seront confirmées.
Sur les demandes accessoires
Les sociétés GROUPE VOG et [Z], les consorts [M] et le syndicat des copropriétaires du [Adresse 15] conserveront la charge de leurs frais irrépétibles d'appel.
Les sociétés GROUPE VOG et [Z] et les consorts [M] conserveront la charge de leurs dépens de la procédure d'appel les opposant. Les sociétés GROUPE VOG et [Z] assumeront les dépens de l'instance d'appel les opposant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], le désistement d'appel emportant aux termes de l'article 399 code de procédure civile soumission de payer les dépens de l'instance éteinte.
PAR CES MOTIFS
La cour statuant par arrêt contradictoire,
Déclare recevable la SAS GROUPE VOG en ses demandes,
Déclare recevables en leur intervention volontaire, Monsieur [X] [S] [S] [M], Madame [T] [L] [M], Monsieur [D] [S] [S] [M], Monsieur [S] [S] [S] [M], Monsieur [Z] [Y] [Y] [M] et Madame [E] [M] [Q], l'indivision entre les héritiers ayant pris fin,
Constate le désistement de la SAS GROUPE VOG et de la SARL [Z] de leur appel à l'égard du syndicat des copropriétaires du [Adresse 15],
Confirme le jugement déféré,
Y ajoutant,
Dit que le commandement délivré le 3 août 2005 par Maître [J] [D], mandataire de l'indivision [M], à la société GROUPE VOG n'est pas susceptibe d'entraîner l'acquisition de la clause résolutoire,
Dit que les sommes dues par la SARL [Z] seront augmentées des intérêts au taux légal à compter du présent arrêt,
Déboute les parties de leur demande fondée sur l'article 700 code de procédure civile,
Rejette toute autre demande,
Dit que les sociétés GROUPE VOG et [Z] et les consorts [M] conserveront la charge de leurs dépens d'appel et que la SAS GROUPE VOG et la SARL [Z] assumeront ceux de l'instance d'appel les opposant au syndicat des copropriétaires du [Adresse 15], avec application des dispositions relatives à l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
