France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 15 mai 2019, 15/22580

Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

COUR D'APPEL DE PARIS

Pôle 4 - Chambre 2

ARRÊT DU 15 MAI 2019

(n° , 16 pages)

Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 15/22580 - N° Portalis 35L7-V-B67-BXQQX

Décision déférée à la Cour : Jugement du 07 Juillet 2015 -Tribunal de Grande Instance de paris - RG n° 12/13925

APPELANTS

Syndicat des copropriétaires SDC [Adresse 1]

Représenté par son Syndic en exercice, la SAS Cabinet IMMOVAC

[Adresse 1]

[Localité 1]

SCI JJFF

[Adresse 2]

[Localité 2]

Représentés par Me Frédérique ETEVENARD, avocat au barreau de PARIS, toque : K0065

Ayant pour avocat plaidant Me Magali DELATTRE, de la SELARL DELATTRE & HOANG, avocat au barreau de PARIS, toque G234

INTIMEE

SAS VAUGIRARD GESTION

agissant poursuites et diligences en la personne de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 3]

Représentée par Me Anne GRAPPOTTE-BENETREAU de la SCP GRAPPOTTE BENETREAU, avocats associés, avocat au barreau de PARIS, toque : K0111

Ayant pour avocat plaidant Me Yann MICHEZ de la SCP ASEVEN, avocat au barreau de PARIS, toque P 196

COMPOSITION DE LA COUR :

L'affaire a été débattue le 19 Décembre 2018, en audience publique, devant la Cour composée de :

M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre

M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller

Madame Muriel PAGE, Conseiller

qui en ont délibéré, dans les conditions prévues par l'article 785 du code de procédure civile.

Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA

ARRÊT : CONTRADICTOIRE

- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.

- signé par Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition

***

FAITS & PROCÉDURE

La société Cash, preneuse d'un bail commercial situé au [Adresse 4] auprès des époux [D] par un contrat sous seing privé du 12 janvier 2000, s'est plainte de subir des infiltrations d'eau en sous-sol par ruissellement sur un mur de son local.

Une expertise judiciaire a été ordonnée par jugement du tribunal de grande instance de Paris du 6 février 2003 et confiée à M. [I].

Les opérations d'expertise réalisées en 2003 ont conclu que 'la cour du [Adresse 1], sans évacuation, est une baignoire enchâssée entre plusieurs immeubles. Les eaux de pluie s'infiltrent dans la terre du jardin avant de migrer pour partie dans le mur mitoyen avec le [Adresse 4]'.

Par jugement du 27 janvier 2005, le tribunal de grande instance de Paris a condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] à Paris 15ème, sous le bénéfice de l'exécution provisoire à :

- réaliser dans un délai de 6 mois à compter de la signification du jugement, les travaux préconisés par l'expert dans sa solution n°1 et ce sous astreinte de 300 € par semaine de retard à l'expiration du délai imparti,

- garantir M. et Mme [D] de toutes condamnations prononcées à leur encontre sachant que ces derniers ont été condamnés par ce jugement à verser 28.385 € à la société Cash en réparation de son préjudice pour le trop payé de loyers.

Par arrêt du 27 septembre 2006, la cour d'appel de Paris a réformé partiellement le jugement et condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à Paris 15ème à :

- réaliser dans un délai de 6 mois à compter de la signification de l'arrêt les travaux préconisés par l'expert dans l'une des solutions 2, 3 ou 4 de son rapport, sous astreinte de 100 € par jour de retard,

- garantir les époux [D] de toutes condamnations prononcées à leur encontre, sachant que le loyer dû par la société Cash aux époux [D] a été fixé a hauteur de 28.767 € à compter de la prise d'effet du bail, jusqu`à la réalisation effective des travaux, et que la différence entre ce dernier montant et les loyers effectivement perçus par les époux [D] devait être remboursés à la société Cash.

Les travaux d'étanchéité du jardin planté du [Adresse 1] pour faire cesser les désordres ont été réceptionnés le 21 août 2008.

Par exploit d'huissier du 5 octobre 2012, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] a assigné la société par action simplifiée Vaugirard gestion, aux droits de laquelle vient désormais la société anonyme (SA) Gestion et transactions de France (GTF) afin de la voir condamner à réparer le préjudice subi pour faute de négligence du syndic

La société civile immobilière JJF, ainsi que M. [V] [X] et Mme [Z] [V] épouse [X], copropriétaires au sein de l'immeuble [Adresse 1], sont intervenus volontairement à l'instance par conclusions du 27 mars 2014.

Par jugement du 7 juillet 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :

- débouté le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] de sa demande de rejet des conclusions et pièces du défendeur,

- déclaré irrecevable l'action de la société civile immobilière JFF,

- déclaré recevable l'intervention volontaire de M. [V] [X] et de Mme [Z] [V] épouse [X],

- jugé que la société Vaugirard gestion a commis une faute dans l'exécution de son mandat de syndic et est responsable du préjudice subi par le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], M. [V] [X] et de Mme [Z] [V] épouse [X], à savoir le paiement d'astreintes et de frais liés au retard d'exécution des travaux d'étanchéité du jardin planté ordonnée par jugement du tribunal de grande instance le 27 janvier 2005,

- condamné la société Vaugirard gestion à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 61.481,64 € en réparation de son préjudice financier,

- condamné la société Vaugirard gestion à payer à M. [V] [X] et de Mme [Z] [V] épouse [X] la somme de 5.211,80 € en réparation de leur préjudice financier,

- débouté les parties du surplus de leurs demandes,

- condamné la société Vaugirard gestion à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] la somme de 5.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- condamné la société Vaugirard gestion à payer à M. [V] [X] et de Mme [Z] [V] épouse [X], la somme de 3.000 € en application de l'article 700 du code de procédure civile,

- laissé à la SCI JJF la charge de ses propres frais irrépétibles,

- condamné la société Vaugirard gestion aux dépens,

- ordonné l'exécution provisoire ;

Le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1], M. et Mme [X] et la SCI JJFF ont relevé appel de ce jugement par déclaration remise au greffe le 9 novembre 2015.

Par ordonnance du 10 février 2016, le conseiller de la mise en état a constaté le désistement de M. et Mme [X].

La procédure devant la cour a été clôturée le 5 décembre 2018.

PRÉTENTIONS DES PARTIES

Vu les conclusions en date du 7 novembre 2018 par lesquelles le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et la SCI JJF, appelants, invitent la cour, au visa des articles 1992, 1240 et 1241 du code civil, à :

sur l'action du syndicat des copropriétaires,

- confirmer le jugement entrepris en ce qu'il a retenu la responsabilité de la société Gestion et transactions de France venant aux droits de la société Vaugirard gestion à l'égard du syndicat des copropriétaires,

- l'infirmer quant au quantum des condamnations prononcées à l'encontre de la société Gestion et transactions de France venant aux droits de la société Vaugirard gestion,

- condamner la société Gestion et transactions de France venant aux droits de la société Vaugirard gestion à payer au syndicat des copropriétaires les sommes suivantes:

206.143,34 € au titre du préjudice résultant des fautes de négligence commises dans l'absence de déclaration de sinistre et dans la mise en 'uvre des décisions du syndicat des copropriétaires,

40.000€ à titre de dommages intérêts pour le préjudice moral subi,

- débouter en conséquence la société Gestion et transactions de France venant aux droits de la société Vaugirard gestion de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la société Gestion et transactions de France venant aux droits de la société Vaugirard gestion aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme 15.000 € par application de l'article 700 du même code,

sur l'action de la SCI JJFF,

- infirmer le jugement entrepris en ce qu'il a déclaré prescrite l'action de la SCI JJFF,

- condamner la société Gestion et transactions de France venant aux droits de la société Vaugirard gestion à régler à la société JJFF la somme de 16.359,42 € au titre de son préjudice matériel,

- condamner la société Gestion et transactions de France venant aux droits de la société Vaugirard gestion à régler à la société JJFF la somme de 5.000 € au titre de préjudice moral,

- débouter en conséquence la société Gestion et transactions de France venant aux droits de la société Vaugirard gestion de l'ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

- condamner la société Gestion et transactions de France venant aux droits de la société Vaugirard gestion aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer à la SCI JJFF la somme de 5.000 € par application de l'article 700 du même code ;

Vu les conclusions en date du 24 septembre 2018 par lesquelles la SA Gestion et transactions de France venant aux droits de la SAS Vaugirard gestion, intimée ayant formé appel incident, invite la cour, au visa des articles 1992 et 2224 du code civil, 132, 138 et 142 du code de procédure civile, à :

- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit et jugé prescrite l'action de la SCI JJFF,

- infirmer le jugement déféré en ce qu'il a dit et jugé qu'elle a commis une faute dans l'exécution de son mandat de syndic,

statuant à nouveau sur ce point,

- dire qu'elle n'a commis aucun manquement à son obligation de moyens dans le cadre de l'exécution de l'arrêt rendu le 27 septembre 2006 par la cour d'appel de Paris, n'étant pas tenue à une obligation de résultat au regard des décisions prises par les architectes et entreprises missionnées de ne pas accepter et /ou poursuivre leur mission, ou de proposer des devis de travaux non strictement identiques à ceux suggérés par l'expert judiciaire, non plus que de la durée effective desdits travaux,

- constater l'absence de faute commise par elle, liée d'un lien de causalité avec les prétendus préjudices allégués par le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis [Adresse 1] et la SCI JJFF,

- débouter en conséquence le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 6 rue de la

Croix Nivert à Paris 15ème et la SCI JJFF de l'ensemble de leurs demandes, fins et prétentions telles que formulées à son encontre,

à titre infiniment subsidiaire,

- limiter le préjudice réputé subi lié d'un lien de causalité avec toute prétendue faute commise par la société Vaugirard gestion, à la somme de 36.600 € correspondant aux deux liquidations d'astreinte ordonnées les 31 mars et 26 décembre 2008 par le juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris et aux frais de ces deux procédures,

en toute hypothèse,

- condamner la SCI JJFF à lui payer la somme de 5.000 € à titre d'indemnités pour appel abusif,

- condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l'immeuble sis 6 rue de la

Croix Nivert à Paris 15ème et la SCI JJFF aux dépens, avec application de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à lui payer la somme de 15.000 € par application de l'article 700 du même code ;

SUR CE,

La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;

En application de l'article 954 alinéa 2 du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;

Sur l'incident de communication de pièces

La société GTF a formé un incident, sollicitant la communication de plusieurs documents qui n'avaient pas été demandés en première instance ;

Les pièces demandées ne sont pas nécessaires à la solution du litige qui consiste à déterminer si le syndic a, ou non, commis une faute dans l'exercice de son mandat, et non pas à analyser les procès qui ont opposé le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic, la société Brefico Labrousse, aux droits de laquelle est venue la société Vaugirard Gestion, puis la société GTF, à M. et Mme [D] ; à cet égard, le syndicat a versé aux débats toutes les décisions de justice devenues définitives dans les diverses instances l'ayant opposé à M. et Mme [D] lorsque son syndic était la société Brefico ;

Il appartient au demeurant au syndicat des copropriétaires de démontrer que son ancien syndic a commis un faute en fournissant à la juridiction saisie tous les éléments en sa possession ; la cour tirera, le cas échéant, toutes les conséquence de l'insuffisance des preuves fournies par le syndicat ;

La société GTF doit être déboutée de son incident ;

Sur la recevabilité de l'action de la SCI JJFF

En vertu de l'article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l'adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d'agir, tel la prescription ;

L'article 2224 dispose quant à lui que les actions personnelles ou mobilières se prescrivent par cinq ans à compter du jour où le titulaire d'un droit a connu ou aurait dû connaître les faits lui permettant de l'exercer ;

Le point de départ du délai commence à courir à compter de la connaissance de la faute à l'origine du dommage ;

En l'espèce, la SCI JJFF est intervenue volontairement à l'instance par conclusions du 27 mars 2014 ;

Par courrier recommandé du 18 avril 2008 (pièce syndicat n° 22), la SCI JJFF s'est plainte auprès de la société Brefico, syndic, aux droits de laquelle est venue la société Vaugirard Gestion, puis la société GTF, de son inertie dans la mise en oeuvre de l'arrêt de la cour d'appe1 de Paris du 27 septembre 2006 et lui reproche de n'avoir pris aucune disposition sérieuse pour mettre en oeuvre les travaux de réfection auxquels la justice avait condamné le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ;

C'est ainsi que lla société JFF reproche au syndic de n'avoir 'pris aucune disposition sérieuse, pour qu'il soit procédé à l'exécution de cette décision de justice [l'arrêt de cette cour du 27 septembre 2006], et votre inertie a déjà eu pour effet de voir dépasser le délai qui nous était consenti, et donc de commencer à faire courir l'astreinte' ; la société JFF poursuit en indiquant 'ceci a d'ailleurs conduit le juge de l'exécution à nous condamner au paiement d'une astreinte liquidée à hauteur de 20.000 €' ; elle formule encore les grief suivants au syndic : 'vous avez vaguement contacté architectes et entreprises, pour faire procéder aux travaux nécessaires mais vous n'avez pas levé l'intégralité des fonds' et 'à ce jour, en raison de votre carence, il n'existe aucun fond permettant la réalisation des travaux, les architectes et entreprises sont en conséquence, hors d'état d'engager les travaux nécessaires' ; la SCI JJFF constate ensuite dans ce courrier que la carence du syndic de la copropriété nuit gravement aux intérêts de la copropriété et de chacun des copropriétaires et entraîne des dépenses et des frais injustifiés ; la société JFF demande au syndic de convoquer d'urgence une assemblée générale extraordinaire et termine son courrier par ces termes 'nous vous précisons que la présente demande n'entraîne aucune renonciation de notre part à une éventuelle demande de dommages-intérêts à votre encontre du fait de votre carence ; les premiers juges ont exactement déduit de ce courrier que la SCI JJFF avait connaissance des fautes reprochées au défendeur dès le 18 avril 2008 ;

Les premiers juges ont justement retenu qu'ayant agit en justice par dépôt de conclusions le 27 mars 2014, soit plus de 5 ans après avoir eu connaissance de la faute à l'origine de son dommage, la société JFF n'est plus recevable à agir et qu'elle ne peut considérer que la prescription de son action a été interrompue par l'assignation du syndicat des copropriétaires [Adresse 1], son droit d'agir étant distinct de celui du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] ;

Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a déclaré la société JFF irrecevable en son action ;

Sur la responsabilité de la société Vaugirard gestion à l'égard du syndicat des copropriétaires [Adresse 1]

Sur le retard dans la réalisation des travaux ordonnés par l'arrêt de cette cour du 27 septembre 2006

Aux termes de l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndic est chargé d'assurer l'exécution des délibérations de l'assemblée générale, d'administrer l'immeuble et d'exécuter les travaux jugés indispensables à la conservation de l'immeuble ;

Au titre de ce mandat régi, comme tous les mandats, par l'article 1992 du code civil, il incombe au syndic de copropriété de pourvoir au mieux aux intérêts de son mandant et de le préserver de tout risque connu ; le syndic répond de sa gestion comme tout mandataire et doit par conséquent réparation des fautes qu'il a pu commettre en agissant contrairement aux intérêts de son mandant ;

En l'espèce, l'expertise judiciaire réalisée en 2003 a révélé que l'absence d'étanchéité du jardin planté de la copropriété située [Adresse 1] a causé des infiltrations sur le mur du sous-sol du bien appartenant aux époux [D] et loué à la société Cash ;

L'expert préconise dans son rapport quatre solutions possibles pour remédier aux désordres, dont il estime que le choix dépend de la destination donnée par le tribunal au sous-sol sur le mur duquel ils sont apparus ; il explique que la solution n°1, économiquement moins coûteuse et consistant en la réalisation d'une étanchéification de type résine, serait préconisée si le tribunal considère que le sous-sol doit avoir une affectation de cave ou de dépôt ;

Après avoir eu connaissance du rapport de l'expert et après avoir reçu le 10 février 2004 une proposition de mission d'un architecte, M. [O] Deligne, concernant les travaux de réfection du sol du jardin litigieux, la société Vaugirard gestion, en tant que syndic de l'immeuble à l'origine des désordres, a à bon droit convoqué une assemblée générale extraordinaire le 8 juillet 2004 ;

Lors de cette assemblée, les copropriétaires ont pris la décision d'attendre le jugement du tribunal de grande instance afin d'être en possession de tous les éléments déterminant exactement le problème, avec précision relevée dans le procès-verbal de l'assemblée que si le tribunal considérait que l'étanchéité du jardin de la copropriété était la principale cause du désordre, une assemblée générale extraordinaire serait organisée ;

Le tribunal de grande instance de Paris a rendu son jugement le 27 janvier 2005 dans lequel il condamne le syndicat des copropriétaires [Adresse 1], en tant que responsable du dommage subi par le preneur des époux [D], à remédier aux désordres survenus dans les locaux, et à réaliser les travaux préconisés par l'expert dans sa solution n°1 sous astreinte de 300 € par semaine de retard à l'expiration d'un délai de 6 mois à compter de la signification, avec exécution provisoire ;

A l'assemblée générale ordinaire du 7 avril 2005, il ressort du procès-verbal produit aux débats (pièce syndicat n° 7) que les copropriétaires ont décidé de ne pas faire appel de la décision et ont mandaté la société Deligne pour établir le cahier des charges des travaux selon la solution n°1 proposée par l'expert conformément à la condamnation du tribunal;

A l'assemblée générale du 19 avril 2006 (pièce syndicat n° 8), le syndic informe les copropriétaires de ce que le cabinet Deligne a renoncé à sa mission concernant les travaux d'étanchéité et que, de ce fait, il a confié la mission de réaliser les travaux dans les meilleurs délais à M. [S] [A] ;

Est ensuite intervenu ensuite l'arrêt infirmatif de cette cour du 27 septembre 2006, qui a condamné le syndicat des copropriétaires à réaliser dans un délai de 6 mois à compter de la signification de l'arrêt les travaux préconisés par l'expert dans l'une des solutions 2, 3 ou 4 de son rapport, sous astreinte de 100 € par jour de retard ; la date de signification de l'arrêt est incertaine, puisque le jugement du juge de l'exécution du 31 mars 2008 indique que l'arrêt a été signifié le 18 octobre 2006 alors que le jugement du juge de l'exécution du 26 décembre 2008 indique que l'arrêt a été signifié au syndicat des copropriétaires le 10 novembre 2006 ; il reste que l'arrêt a bien été signifié ; à cet égard les premiers juges ont justement retenu que les travaux devaient être réalisés au plus tard le 10 mai 2007 compte tenu de la date de signification de la décision ;

Le jugement du juge de l'exécution du 31 mars 2008 relève que c'est seulement en janvier 2007 que le syndicat [représenté par le cabinet Brefico Labrousse aux droits duquel vient la société Vaugirard Gestion, puis la société GTF) 's'est inquiété de savoir si l'architecte qu'il pressentait (Deligné) acceptait cette mission. Devant le refus de ce dernier, il s'est adressé à Archi System le 2 février 2007, en lui adressant le rapport de l'expert définissant les travaux, puis a attendu (sans s'expliquer sur la cause de ce délai) le 26 avril 2007 pour relancer ce cabinet en s'inquiétant du fait que l'astreinte mise à sa charge allait commencer à courir (alors qu'elle courait déjà depuis le 19 avril). Il prétend sans en justifier qu'il n'aurait plus obtenu de réponse, et qu'il a du prendre contact avec un troisième architecte le 3 août 2007. Les mêmes observations sont valables pour sa recherche d'entreprises... Depuis que l'architecte a été missionné, une entreprise a été retenue et c'est seulement le 23 janvier, après avoir fait voter les travaux en assemblée générale, que l'appel de fonds a été adressé aux copropriétaires. En définitive, c'est seulement depuis septembre 2007, que le syndicat des copropriétaires semble avoir réalisé sérieusement qu'il y avait urgence à exécuter son obligation' ;

La société JFF a demandé au syndic, à deux reprises, par lettre recommandée avec accusé de réception des 10 février et 12 mars 2007, de convoquer une assemblée générale extraordinaire pour prendre les dispositions nécessaires pour exécuter les condamnations prononcées par la cour d'appel dans son arrêt du 27 septembre 2006 ; elle n'a reçu pour seule réponse qu'un courrier du syndic du 26 avril 2007 annexant les courriers envoyés le même jour à la l'entreprise (la société TAC) et à l'architecte Archi System (M. [B]) (pièces syndicat n° 16 à 21) ; l'assemblée générale n'a été convoquée que pour le 28 novembre 2007, mais les dispositions de l'arrêt du 27 septembre 2006 n'y sont pas mentionnées (pièce syndicat n°9), malgré les demandes de la société JFF, et aucune décision sur les travaux à réaliser en exécution de l'arrêt n'a été proposée et encore moins votées (il y est indiqué les travaux ordonnés par le jugement, qui, à cette date, n'étaient plus d'actualité) ; ce n'est qu'à assemblée générale extraordinaire du 22 janvier 2008 que les travaux ont été votés, le maître d'oeuvre désigné étant M. [P], architecte, (lequel avait visité les lieux le 26 décembre 2007 et préconisé des solutions de réfection dans un rapport du 2 janvier 2008) et l'entreprise, la société ERC Nogalo ; les travaux de mise en place d'un drainage des eaux souterraines dans la cour de l'immeuble on t été réalisés, suivant marché du 6 février 2008, par la société ERC Nogalo, sous la maîtrise d'oeuvre de M. [P], et réceptionnés le 21 août 2008 (pièce syndicat n° 23) ;

Or ce n'est que le 28 novembre 2007, soit plus d'un an après l'arrêt de la cour d'appel, que l'assemblée générale est réunie pour statuer sur le vote des travaux d'étanchéité malgré les demandes de convocation adressées dans les formes requises par la loi de 1965 par un

copropriétaire comme attestées par les pièces produites au débat ;

Il résulte de ce qui précède que le syndic a failli à sa mission par son manque de diligence qui a entraîné la condamnation du syndicat à payer l'astreinte fixée par la cour ; en effet, sachant depuis au moins le 16 avril 2005 que M. Deligné refusait sa mission d'exécuter les travaux de la solution n° 1 ordonnée par le tribunal, économiquement moins coûteuse et moins complexe à réaliser (réalisation d'un système d'étanchéité de type résine), il apparaît qu'il s'est à nouveau adressé à ce même architecte à la fin de l'année 2006, pour la mission de maîtrise d'oeuvre des travaux ordonnés par la cour, plus complexe à entrprendre ; ensuite, se heurtant au refus successifs des architectes, il résulte des pièces produites que le syndic a tardé à trouver un architecte et une entreprise compétente en omettant de soumettre ces architectes et entreprise à des délais stricts de réponse (d'acceptation ou de refus), alors même qu'il y était mis en demeure par les copropriétaires ; la carence du syndic est plus particulièrement fautive entre février 2007 et décembre 2007 où il a attendu le 26 avril 2007 (suite à la mise en demeure de la société JFF) pour relancer l'architecte et l'entreprise, sans leur fixer de délai impératif de réponse, puis il a encore temporisé près de 4 mois avant de changer d'intervenants en août 2007, sans davantage leur impartir un délai de réponse ; il a enfin tardé à rechercher de nouveaux intervenants, pour enfin, en décembre 2008, dépister des intervenants adéquats ;

Par ailleurs, il résulté également de ce qui précède que les copropriétaires n'ont pas été suffisamment informés ; il n'y a pas eu d'assemblée générale extraordinaire sur les travaux entre le 19 avril 2006 et le 28 novembre 2007, malgré les demandes des copropriétaires en ce sens, étant rappelé que ni dans la convocation, ni dans le procès verbal de cette dernière assemblée, l'arrêt de la cour n'y est mentionnée et qu'aucun projet de résolution tenant au vote des travaux ordonnés par la cour sous astreinte n'a été proposé aux copropriétaires ;

Aussi il ressort de ce qui précède que la société Vaugirard gestion, en tant que syndic de l'immeuble, a commis une faute dans la mise en oeuvre de l'arrêt de cette cour du 27 septembre 2006, en ne faisant voter les travaux d'étanchéité du jardin planté que lors de l'assemblée générale du 22 janvier 2008 soit près de 3 ans après ;

Les premiers juges ont exactement relevé que la responsabilité de la société GTF venant aux droits de la société Brefico ne peut être engagée sur la période antérieure à la décision du tribunal de grande instance du 27 janvier 2005 dans la mesure où d'une part, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à Paris 15ème n'apporte pas la preuve que le syndic avait connaissance des désordres causés par la copropriété aux époux [D] dès l'expertise diligentée en 1998, et d'autre part, les conclusions du rapport de l'expert de 2003 ne permettaient pas d'engager des travaux immédiats compte tenu des différentes solutions proposées par l'expert et dont le choix dépendait, aux dires de l'expert et au delà de leur coût financier disparate, du tribunal selon la destination donnée au sous sol exploité par la société Cash victime des désordres ;

Au surplus, quant à l'obligation du syndic de réaliser les travaux urgents en application de l'article 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, suite à la visite des lieux les 2 juin et 15 septembre 2003 par l'expert, l'assemblée générale des copropriétaires a elle même préféré

en 2004 attendre la décision du tribunal avant de s'engager dans des travaux de réfection;

Aussi la société Vaugirard gestion a légitimement attendu la décision du tribunal et il ne peut lui être reproché une faute de gestion entre la découverte des désordres et la décision du tribunal de grande instance du 27 janvier 2005 ; s'agissant de la période entre le jugement et l'arrêt, compte tenu de l'appel interjeté par la société Cash et du refus, connu du syndic, au moins en avril 2006, de l'architecte Deligné d'accomplir sa mission relative aux travaux ordonnés par le tribunal, le syndic a commis une faute, comme il a été dit plus haut, en ne recherchant pas de nouveaux intervenants, et en ne leur impartissant pas un délai d'acceptation ou de refus ;

Aussi, s'il ne peut être reproché une faute au syndic du fait de sa mauvaise gestion entre le début des infiltrations et le jugement du tribunal de grande instance de Paris, sa faute de gestion est toutefois avérée à compter de cette décision jusqu'à la réalisation effective des

travaux ;

Sur l'absence de déclaration de sinistre à l'assureur de la copropriété

En ce qui concerne l'absence de déclaration de sinistre à l'assurance, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à Paris 15ème apporte la preuve de la souscription d'une assurance couvrant la période pendant laquelle ce dernier a été déclaré responsable des dommages subis par la société Cash ;

La société Vaugirard gestion quant a elle justifie de son impossibilité de rapporter la preuve d'avoir déclaré le sinistre à l'assureur de l'immeuble dans la mesure où elle n'est plus le syndic de l'immeuble depuis l'assemblée générale du 18 novembre 2010 et n'a à ce titre pas conservé les pièces relatives a la copropriété du [Adresse 1] ;

La société NOVADB, syndic actuel de l'immeuble, qui n'a aucun intérêt à cacher l'existence de cette pièce, ne l'a pas communiquée de sorte qu'il peut être déduit que cette pièce n'existe pas et que la société Vaugirard gestion n'a pas déclaré le sinistre auprès de l'assureur de l'immeuble ;

Il résulte de la lecture du contrat d'assurance n°22825918ZE souscrit le 14 février 2001 auprès du courtier Scarp & Besnard par le syndic la société [U] dont le mandat a été repris par la société Vaugirard gestion, que l'immeuble était couvert à compter du 15 décembre 2000 pour les dégâts des eaux 'causés par les infiltrations, les refoulements, les débordements et inondations d'étendues d'eaux naturelles ou artificielles, cours d'eau, sources, fosses d'aisance ou égouts, ainsi que ceux occasionnés par les eaux de ruissellement des cours, jardins ou voies publiques ou privées, ceux occasionnées par le déclenchement intempestif des installations d'extinction automatique ou par le fonctionnement défectueux des pompes de relevage' ;

Les premiers juges ont relevé qu'il ressort de la motivation du jugement du tribunal de grande instance de Paris du 27 janvier 2005 que les conclusions de l'expert ayant analysé le désordre établies en 1998 font état des infiltrations causées par le jardin planté de l'immeuble [Adresse 1], à l'origine d'une partie des désordres, de sorte que le sinistre était existant dès 1998 ; il y est indiqué que l'expert judiciaire, M. [I], désigné par jugement du 6 février 2003, a rappelé ses précédentes conclusions de 1998 selon lesquelles 'le syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] a fait effectuer pendant l'expertise des travaux de couverture d'un appentis et de réfection d'une courette en mauvais état. Ces travaux ont eu pour effet de supprimer une partie des infiltrations dans le sous-sol. Cependant, les infiltrations ont une autre cause qui est ancienne, puisqu'il existe le long du mur mitoyen avec l'immeuble [Adresse 1] un jardin planté qui est humidifié en permanence...Nous avons préconisé la mise en place d'un doublage ventilé le long des murs qui resteront humide';

Toutefois, aucune action n'a été engagée par M. et Mme [D] et leur locataire la société Cash à l'encontre du syndicat du [Adresse 1] à la suite du dépôt du rapport d'expertise de 1998 ; il n'y a avait donc pas lieu à déclaration de sinistre ; ce n'est qu'à compter des opérations d'expertise qui se sont déroulées entre juin et septembre 2003 (le rapport a été déposé le 23 décembre 2003) que le syndicat du [Adresse 1] a eu connaissance des désordres pouvant lui être attribués, affectant le bien appartenant à M. et Mme [D] et loué à la société Cash ; une déclaration de sinistre auprès de la compagnie Azur Assurances, assureur de l'immeuble, aurait dû être faite à compter des opérations d'expertise du 2 juin 2003 ; la première réunion d'expertise s'est tenue le 2 juin 2003, à cette date, le cabinet [N], aux droits duquel vient la société GTF, était le syndic de la copropriété du [Adresse 1] ;

La société GTF soutient que l'assignation en intervention forcée remonte au 23 février 2001 et que c'est à cette date du 23 février 2001 et non à celle du 2 juin 2003 que le syndic aurait dû faire une déclaration de sinistre ;

Il doit être précisé que la société Cash a assigné, par acte d'huissier du 28 septembre 2000, M. et Mme [D] en résiliation judiciaire du bail, réduction du montant du loyer et paiement de dommages et intérêts ; par acte du 2 févier 2001 M. et Mme [D] ont appelé en garantie, notamment, le syndicat des copropriétaires du 6 rue de la Croix représenté à l'époque par le cabinet [U] ; par jugement avant dire droit du 6 février 2003, le tribunal a ordonné une mesure d'expertise confiée à M. [I] lequel a déposé son rapport le 29 décembre 2003 ; la demande initiale consistait en une demande de résiliation judiciaire du bail. rue Croix Nivert ; M. et Mme [D] ont soutenu qu'il s'agissait de nouveaux désordres n'ayant pas la même origine que ceux objets de l'expertise diligentée en 1998 ; c'est dans ces conditions que le tribunal a désigné à M. [I] lequel a organisé sa première réunion le 2 juin 2003, le syndicat du [Adresse 1] étant représenté, comme il a été dit plus haut, par le cabinet [N] ; c'est donc bien à compter des opérations d'expertise du 2 juin 2003 et non en 1998 que le syndic devait procéder à une déclaration de sinistre, au moins à titre conservatoire, quelles qu'aient été les conclusions du rapport de l'expert judiciaire ;

Cette déclaration de sinistre aurait permis au syndicat de se faire garantir des dommages immatériels, notamment des sommes que M. et Mme [D] devaient rembourser à la société CASH pour les loyers perçus en trop et dont le syndicat était garant, ainsi que les frais de justice ;

La société GTF engage donc sa responsabilité pour avoir omis de déclarer le sinistre à l'assureur de l'immeuble, ce qui a fait perdre une chance au syndicat d'être garanti par ce dernier au titre des dommages immatériel ;

Le jugement doit être réformé sur ce point ;

Sur la réparation au profit du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à Paris 15ème

En application de l'article 1992 du code civil, le débiteur est tenu de réparer intégralement le préjudice subi par le créancier du fait de sa faute ;

Il revient au demandeur de rapporter la preuve de l'existence et du caractère certain du préjudice subi ;

Plus spécifiquement, en application de l'article 14 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, le syndicat des copropriétaires, pour obtenir réparation de son préjudice moral, doit faire la preuve d'un préjudice collectif subi par la majorité des copropriétaires ;

En l'espèce, la faute de gestion du défendeur est avérée à compter de la décision du tribunal de grande instance de Paris, aussi tous les frais antérieurs à cette condamnation ne peuvent être mis à la charge de la société Vaugirard gestion ;

Le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à Paris 15ème réclame la somme de 206.143,34 € en réparation de son préjudice financier et la somme de 40.000 € en réparation de son préjudice moral ;

La réparation au titre de son préjudice matériel

¿ La condamnation du syndicat à garantir M. et Mme [D] del a somme de 23.385 €

En ce qui concerne la condamnation du syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à Paris 15ème à garantir M. et Mme [D], condamnés à verser la somme de 28.385 € à la société Cash au titre de la réduction des loyers et de la réfection de la peinture et du faux plafond, ce préjudice est lié à la faute du syndic qui a omis de faire une déclaration de sinistre ; en effet, si le syndic avait procédé à une déclaration de sinistre dès les opérations d'expertise qui se sont déroulées les 2 juin et 15 septembre 2003 (et avait de surcroît attrait dans la cause l'assureur de l'immeuble), la compagnie Azur Assurances aurait garanti la copropriété des dommages immatériels mis à sa charge et notamment les sommes que les époux [D] ont remboursées à la société Cash pour les loyers perçus en trop et dont le syndicat était garant ainsi que les frais de justice ;

Il existe donc un lien de causalité entre la faute du syndic (l'absence de déclaration de sinistre et de mise en cause de l'assureur de l'immeuble en 2003) et la condamnation intervenue à l'encontre de la copropriété qui lui est préjudiciable ;le syndicat a payé la somme de 23.385 € par un appel de fonds du 27 janvier 2015 (pièce syndicat n° 25) ;

Il s'agit cependant d'une perte de chance pour le syndicat de pouvoir être garanti par son assureur ; cette perte de chance doit être fixée à 40 % ;

La société GTF doit donc être condamnée à indemniser le syndicat à hauteur de 23.385 € x 0,40 = 9.354 € ;

¿ Les condamnations résultant de l'arrêt de cette cour du 27 septembre 2006 : 65.134,29 €

Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 1] a été condamné à :

- réaliser dans un délai de six mois à compter de la signification de l'arrêt les travaux préconisés par l'expert dans l'une des solutions 2,3 ou 4 de son rapport de 2003, sous astreinte de 100 € par jour de retard,

- garantir M. et Mme [D] de toutes condamnations prononcées à leur encontre ;

Le loyer dû par la société Cash à M. et Mme [D] a été fixé à hauteur de 28.767 € à compter de la prise d'effet du bail, jusqu'à la réalisation effective des travaux, et la

différence entre ce dernier montant et les loyers effectivement perçus par M. et Mme [D] devait être remboursés à la société Cash ; M. et Mme [D] ont dû verser 6.000 € au titre de l'article 700 du code de procédure civile à la société Cash et régler les dépens, en ce compris les frais d'expertise ;

Cette décision de justice été suivie par une dénonciation de saisie attribution du 31 janvier

2008 réclamant 42.969,62 €, concernant le manque à gagner de M. et Mme [D] sur les loyers de la société Cash (pièce syndicat n° 11) ; puis, une dénonciation de saisie attribution du 28 mars 2011 sollicitant le paiement de 4.596,44 €, faisant suite à l'ordonnance en date du 24 février 2010 du tribunal de grande instance de Paris condamnant M. et Mme [D] à rembourser à la société Cash la somme de 3.834,08 € pour le surplus de loyers appelés (pièce syndicat 12 et 12 bis) ;

Suivi d'une sommation de payer en date du 25 mai 2011 à hauteur de 7.734,15 € (pièce syndicat 13 -sommation du 25 mai 2011) ;

A la suite de l'arrêt d'appel condamnant notamment le syndicat à garantir M. et Mme [D] des condamnations prononcées à leur égard (perte de loyers), les copropriétaires ont dû verser la somme de 65.134,29 € : 42.969, 62 € + 4.596,44 € + 3.834,08 € + 7.734,15€ + 6000 € ;

Le paiement de ces sommes aurait pu être évité si d'une part, le syndicat avait réalisé une

déclaration de sinistre dès qu'il a eu connaissance des désordres ' soit lors des opérations

d'expertise qui se sont déroulées en 2003 - et s'il avait entrepris des démarches efficaces dès le dépôt du rapport d'expertise et à fortiori s'il avait fait le nécessaire pour respecter les délais judiciaires imposés au syndicat des copropriétaires ;

Les appels de fonds ont été réalisés en plusieurs fois, sur plusieurs années, et se retrouvent dans les dépenses des exercices 2006-2011 (pièces syndicat 26, 27, 28, 29, 30 et 31) ;

Il s'agit pour le syndicat, d'une part d'une perte de chance de pouvoir être garanti par son assureur du chef de ces condamnations, d'autre part, également d'une perte de chance de limiter dans la duré l'indemnisation de la perte de loyers subis par M. et Mme [D] si les travaux avaient été réalisés dans les délais prescrits par l'arrêt du 27 novembre 2006;

Cette perte de chance doit être évaluée à 40 % ;

La société GTF doit donc être condamnée à indemniser le syndicat à hauteur de 65.134,29€ x 0,40 = 26.053,72 € ;

¿ Le remboursement des astreintes : 36.600 €

En ce qui concerne le remboursement des astreintes, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à Paris 15ème produit deux jugements du juge de l'exécution du tribunal de grande instance de Paris en date du 31 mars 2008 et du 26 décembre 2008, condamnant le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à Paris 15ème à payer aux époux [D] les sommes respectives de 20.800 € et 15.800 € ;

Le coût des astreintes résulte de la faute de gestion commise par le syndic dans la mise en oeuvre de la décision de cette cour du 27 septembre 2006 ;

La société GTF fait valoir que l'évaluation du préjudice allégué au regard de cette somme de 36.600 € doit être faite en tenant compte de ce que l'obligation à la charge d'un syndic n'est que de moyens et en considération de la notion de perte de chance, dès lors qu'il était particulièrement rigoureux d'imposer sous astreinte à une copropriété la réalisation de travaux dans un délai de 6 mois (la durée du chantier a été à elle seule de 6 mois à compter de la signature du marché de travaux), en considération des multiples impondérables liées à la réalisation de travaux au sein d'une copropriété nécessitant de trouver des professionnels acceptant de prendre en charge et de contrôler de complexes travaux de remise en état dans le cadre imposé de plusieurs options suggérées par un expert judiciaire, d'obtenir au préalable des devis actualisés et /ou complétés après visites sur place, de convoquer même en urgence une ou plusieurs assemblées, d'obtenir un vote favorable ;

Il a été vu que le syndic a tardé, à compter du jugement, de préparer les dossiers relatifs aux travaux et qu'après l'arrêt du 27 septembre 2006, il a encore tardé à trouver des architectes et entreprises, sollicitant en premier le même architecte qui avait déjà refusé sa mission pour les travaux plus simples à réaliser ordonnés par le tribunal et omettant d'impartir des délais de réponse aux professionnels sollicités ensuite ; il a été vu que le syndic a encore été défaillant dans les convocations aux assemblées générale ; dans ces conditions, s'il doit être retenu pour le syndicat, une perte de chance d'éviter le paiement des astreintes, compte tenu des négligences du syndic, la condamnation au paiement des astreintes était quasi inéluctable ;

Cette perte de chance doit être évaluée à 90 % ;

La société GTF doit donc être condamnée à indemniser le syndicat à hauteur de 36.600 € x 0,90 = 32.940 € ;

¿ Sur les frais d'avocat : 75.824,05 €

En ce qui concerne les frais d'avocat, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à Paris 15ème produit les dépenses des exercices 2004 à 2011 dans lesquels des sommes relatives aux procès [D] sont décomptées (pièces 26, 27, 28, 29, 30 et 31) ;

Le lien de causalité est établi entre la faute du syndic qui résulte tant de l'absence de déclaration de sinistre et de mise en cause de l'assureur de l'immeuble en 2003 que de l'absence de réalisation dans les délais des travaux nécessaires afin de mettre un terme aux désordres subis par M. et Mme [D] ;

Il s'agit pour le syndicat, d'une part d'une perte de chance de pouvoir être garanti par son assureur des frais d'avocat, d'autre part, également d'une perte de chance de limiter dans la duré l'indemnisation de la perte de loyers subis par M. et Mme [D] si les travaux avaient été réalisés dans les délais prescrits par l'arrêt du 27 novembre 2006 ;

Cette perte de chance doit être évaluée à 40 % ;

La société GTF doit donc être condamnée à indemniser le syndicat à hauteur de 75.824,05€ x 0,40 = 30.329,62 € ;

¿ La condamnation

En définitive, la société GTF doit être condamnée à payer au syndicat la somme de 9.354 € + 26.053,72 € + 32.940 € + 30.329,62 € = 98.677,34 € ;

Le jugement doit être réformé en ce qu'il a condamné la société Vaugirard gestion à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à Paris 15ème la somme de 61.481,64 € en réparation de son préjudice financier ;

La société GTF doit être condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 98.677,34 € en réparation de son préjudice financier ;

la réparation au titre de son préjudice moral

Si le coût financier engendré par la faute de gestion du syndic a entraîné des engagements de trésorerie importants pour une petite copropriété qui ne compte que 7 lots, le syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à Paris 15ème ne prouve ni n'allègue, au delà du coût financier induit par la responsabilité du syndic, un préjudice moral déterminé subi par la collectivité des copropriétaires, de sorte que le jugement doit être confirmé en ce qu'il a rejeté la demande de réparation au titre du préjudice moral ;

Sur la demande de la société GTF de dommages-intérêts pour appel abusif

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande de dommages-intérêts pour appel abusif formulée par la société GTF ;

Sur les dépens et l'application de l'article 700 du code de procédure civile

Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;

La société GTF, partie perdante, doit être condamnée aux dépens d'appel ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires la somme supplémentaire de 8.000 € par application de l'article 700 du code de procédure civile en cause d'appel ;

Le sens du présent arrêt conduit à rejeter la demande par application de l'article 700 du code de procédure civile formulée par la société GTF ;

PAR CES MOTIFS

LA COUR

Statuant publiquement ;

Déboute la société anonyme Gestion et transactions de France de son incident de communication de pièces ;

Confirme le jugement, sauf en ce qu'il condamné la société Vaugirard gestion à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à Paris 15ème la somme de 61.481,64€ en réparation de son préjudice financier et dit que le syndic n'a pas commis de faute de gestion en omettant de déclarer le sinistre à l'assureur de la copropriété ;

Statuant à nouveau sur les chefs réformés et y ajoutant,

Dit que la société Gestion et transactions de France (GTF), venant aux droits de la société Vaugirard Gestion, anciennement dénommée Brefico, a commis une faute de gestion du fait de l'absence de déclaration de sinistre à l'assurance de la copropriété du [Adresse 1] à Paris 10ème ;

Condamne la société Gestion et transactions de France (GTF) à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à Paris 10ème la somme de 98.677,34 € en réparation de son préjudice financier ;

Condamne la société Gestion et transactions de France (GTF aux dépens d'appel qui pourront être recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer au syndicat des copropriétaires [Adresse 1] à Paris 10ème la somme supplémentaire de 8.000 € par application de l'article 700 du même code en cause d'appel ;

Rejette toute autre demande ;

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT

| France, Cour d'appel de Paris, Pôle 4 - chambre 2, 15 mai 2019, 15/22580

Synthèse

Références :

Origine de la décision