Copies exécutoires RÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 2 - Chambre 2
ARRÊT DU 06 JUIN 2019
(n°2019 -186 , 7 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 17/14439 - N° Portalis 35L7-V-B7B-B3ZBN
Décision déférée à la Cour : Jugement du 29 Juin 2017 -Tribunal de Grande Instance de BOBIGNY- Chambre 6/Section 3 - RG n° 15/03948
APPELANTE
SCI BOLOGNA
N° SIRET : 502 971 930 00016
[Adresse 1]
[Adresse 1]
Représentée par Me Michel GUIZARD de la SELARL GUIZARD ET ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020
Assistée à l'audience de Me Hélène POZVEK, avocat au barreau de PARIS, toque : L0020, substituant Me Jean-Pierre NYST, avocat au barreau de MARSEILLE
INTIMÉES
SAS CBRE AGENCY
N° SIRET : 433 951 282 00204
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représentée par Me Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, toque : P0480
Assistée à l'audience de Me Florence BONS, avocat au barreau de PARIS, toque : K182 plaidant pour le cabinet CONFINO, avocat au barreau de PARIS, toque : K182
SCI MACHAMA
N° SIRET : 438 991 234 00016
[Localité 1]
Représentée et assistée par Me Aude BARATTE de l'AARPI STERU - BARATTE, avocat au barreau de PARIS, toque : D1029 substituant lors des plaidoiries Me Audrey MICHEL de la SELARL Annick HINGREZ, avocat au barreau d'ANNECY
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 09 Avril 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposés, devant Madame Marie-Hélène POINSEAUX, présidente de chambre et Madame Patricia LEFEVRE, conseillère, chargée du rapport.
Ces magistrats ont rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :
Madame Marie-Hélène POINSEAUX, présidente de chambre
Madame Patricia LEFEVRE, conseillère
Madame Marie-José BOU, conseillère
qui en ont délibéré
Greffière, lors des débats : Madame Fatima-Zohra AMARA
ARRÊT :
- contradictoire
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par Madame Marie-Hélène POINSEAUX, présidente de chambre et par Madame Lydie SUEUR, greffière présente lors du prononcé.
***********
Par acte sous seing privé en date du 7 novembre 2011, la SCI Machama, propriétaire d'un
bien immobilier situé [Adresse 3], a donné mandat simple à la société CBRE Agency de vendre celui-ci pour un prix hors droits de mutation de 900 000 euros. Ce mandat a été conclu pour une durée ferme de trois mois, à l'expiration de laquelle il se renouvelait par tacite reconduction, sauf résiliation par l'une ou l'autre des parties et avait pour terme, en tout état de cause, le 6 février 2013. Il était convenu une rémunération de l'agence immobilière de 5 % du prix de vente, à la charge de l'acquéreur.
Par lettre en date du 7 décembre 2011, la société Assistance distribution climatisation chauffage (ADCC) a transmis à la société CBRE Agency une offre d'achat pour un montant de 900 000 euros, offre acceptée par la SCI Machama, le 12 décembre 2011, qui a contresigné l'offre. Cet acte rappelait le montant de la commission (5 % du prix de vente soit 45 000 euros hors taxes) et que celle-ci devait être supportée par l'acquéreur.
La SCI Machama a laissé sans réponse les courriers de sa mandataire des 28 mars et 28 août 2012, l'invitant à procéder aux diligences nécessaires pour régulariser l'acte de vente. L'agence immobilière a, ensuite, appris que des discussions étaient en cours entre la SCI Machama et la société ADCC, puis que le bien avait été vendu à la SCI Bologna venant se substituer à la société ADCC, selon un acte authentique du 2 septembre 2013 précédé d'une promesse synallagmatique de vente notariée du 24 juin 2013 et ce, au prix de 900 000 euros hors droits.
Faisant valoir qu'il ressortait de cet acte que la société ADCC avait assigné, le 23 mai 2013, la SCI Machama afin de voir dire parfaite la vente du fait de la rencontre des consentements et d'un accord sur la chose et le prix constaté à l'acte signé avec son entremise, les 7 et 12 décembre 2011 et qu'une promesse de vente avait été conclue dans le cadre d'un accord transactionnel entre les sociétés Machama et ADCC mettant fin à cette procédure, la SCI Bologna s'étant substituée à la société ADCC, dans la perspective d'une optimisation juridique et fiscale, la société CBRE Agency a vainement mis en demeure, le 27 février 2014, la SCI Bologna de lui régler sa facture d'honoraires d'un montant de 53 820 euros TTC, a réclamé, sans succès, le 16 septembre 2014, cette somme à la SCI Machama puis, par actes extra-judiciaires en date des 22 décembre 2014 et 27 janvier 2015, elle a fait assigner ces sociétés devant le tribunal de grande instance de Bobigny, réclamant le paiement de ses honoraires à la SCI Bologna et subsidiairement, à la SCI Machama.
Par jugement en date du 29 juin 2017, le tribunal de grande instance a, sous le bénéfice de l'exécution provisoire,
- condamné la SCI Bologna à payer à la société CBRE Agency la somme de 53 820 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 22 décembre 2014,
- ordonné la capitalisation des intérêts conformément à l'article 1154 du code civil,
- condamné la SCI Bologna à payer à la société CBRE Agency des pénalités de retard calculées sur la somme de 53 820 euros à compter du 27 février 2014 à un taux égal à trois fois le taux d'intérêt légal en application de l'article L. 441-6 du code de commerce,
- débouté la SCI Bologna de son appel en garantie à l'encontre de la SCI Machama,
- condamné la SCI Bologna à payer à la société CBRE Agency la somme de 4 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile, rejetant les autres demandes de frais irrépétibles ;
- condamné la SCI Bologna aux dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
La SCI Bologna a relevé appel de cette décision, le 18 juillet 2017 et aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, le 13 février 2018, elle demande à la cour, au visa de la loi Hoguet, de l'effet relatif des contrats et du fondement contractuel de la demande, de réformer le jugement entrepris et de débouter la société CBRE Agency de ses demandes. Si par extraordinaire et malgré la règle du non-cumul, la cour retenait sa responsabilité, elle la prie de réduire dans de notables proportions les réclamations de l'agence au regard du peu de diligences justifiées, précisant que, sur le fondement contractuel, seule la SCI Machama peut être jugée responsable de la situation invoquée et condamnée à des dommages et intérêts.
En tout état de cause, elle demande à la cour d'écarter les demandes relatives aux pénalités de retard de l'article L. 441-6 du code de commerce, en l'absence de tout lien contractuel et faute pour la société CBRE Agency de fournir ses conditions de règlement.
En tant que de besoin, elle demande à la cour d'apprécier les demandes faites à l'égard de la SCI Machama et de condamner cette dernière à la garantir.
Enfin, elle sollicite la condamnation de la société CBRE Agency à lui rembourser les sommes versées au titre de l'exécution provisoire avec intérêts de droit à compter du règlement et celle de la société CBRE Agency ou tout succombant à lui payer la somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive et de tout succombant à la somme de 8 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, le 10 décembre 2018, la société CBRE Agency soutient au visa de l'article 122 du code de procédure civile, de la loi n°70-9 du 2 janvier 1970 et de son décret d'application en date du 20 juillet 1972, dans leur rédaction en vigueur au 7 novembre 2011, des articles 1134, 1149, 1152 et 1154 (anciens) du code civil et L .441-6 du code de commerce, l'irrecevabilité de toute demande de la SCI Bologna tendant à voir dire nul le mandat du 7 novembre 2011, de la débouter de ses demandes dirigées contre elle et, en conséquence, de confirmer le jugement déféré sauf sur le point de départ des intérêts au taux légal qui devra être fixé au 27 février 2014 ou, à défaut, au 6 mars 2014 et en ce qu'il a limité la capitalisation aux intérêts de retard, réclamant que celle-ci s'applique aux pénalités de retard.
A titre subsidiaire, elle réclame la condamnation de la SCI Machama au paiement de la somme de 53 820 euros, augmentée des intérêts au taux légal à compter du 27 janvier 2015, date de l'assignation, la capitalisation des intérêts ainsi que le rejet toutes ses demandes.
En toute hypothèse, elle sollicite que la SCI Bologna soit déboutée de ses demandes tendant à la voir condamnée à des intérêts de retard sur la restitution des sommes versées en exécution du jugement de première instance ainsi qu'à une somme de 10 000 euros à titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, que la SCI Machama soit déboutée de toutes ses demandes à son encontre, et la condamnation in solidum ou l'une à défaut de l'autre de la SCI Bologna et la SCI Machama au paiement de la somme de 10 000 euros en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique, le 12 mars 2019, la SCI Machama soutient au visa de l'article 1134 du code civil la confirmation du jugement déféré dans toutes ces dispositions et, subsidiairement, en cas de réformation dans les dispositions la concernant, elle réclame que soit constaté l'engagement de la SCI Bologna de faire son affaire personnelle du paiement d'une éventuelle commission et, sous divers dire et juger et constater reprenant ses moyens, que soit rejetée toute demande d'indemnisation formée à son encontre. A titre subsidiaire, elle demande à la cour de juger n'y avoir lieu à application de la clause pénale et encore plus subsidiairement, de la réduire à 50 euros, sollicitant en dernier lieu la condamnation de la SCI Bologna et/ou de la société CBRE Agency à lui payer la somme de 4 000 euros en application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ainsi qu'aux entiers dépens.
La clôture est intervenue le 13 mars 2019.
Au cours de son délibéré, la cour a invité les parties à présenter leurs observations sur le caractère - relatif ou absolu - de la nullité de mandat pour non respect des règles de forme de l'article 6-1 alinéa 4 de la loi Hoguet et 78 du décret du 20 juillet 1972 opposé par la SCI Bologne. Les parties ont déposé des notes en délibéré, les 15 et 20 mai (société CBRE Agency) et le 17 mai 2019 (SCI Machama).
SUR CE, LA COUR,
Considérant que la SCI Bologna précise les conditions de l'acquisition, relève le fait que les diligences de la société CBRE Agency sont minimes, qu'elle n'est pas partie au mandat ou à l'offre d'achat, que l'acte de vente ne prévoit nullement que la substitution intervient dans le cadre de ces actes et que si le notaire rédacteur de l'acte de vente a ajouté que l'acquéreur déclare qu'il a été mis en relation avec le vendeur par l'intermédiaire du cabinet CBRE, mais qu'en raison de l'expiration du mandat dont était titulaire ce cabinet, il ne se reconnaît débiteur d'aucun honoraire à son égard, cette mention est partiellement erronée, le notaire l'ayant confondue avec la société ADCC ;
Qu'elle prétend que la demande de la société CBRE Agency ne peut pas prospérer, l'article 6 de la loi Hoguet prévoyant qu'aucune commission n'est due à l'égard de l'agent immobilier, avant que l'opération ait été effectivement conclue et constatée dans un acte écrit unique contenant l'engagement des parties ; qu'elle relève l'absence de justification de la régularité du mandat faute de production par l'intermédiaire de sa carte professionnelle et de la copie de son registre des mandats ; qu'elle invoque également le non-respect des exigences formelles relatives à la rédaction du mandat et sanctionnées par sa nullité en application de l'article 7 de la loi Hoguet, disant que selon un arrêt de principe de la Cour de cassation du 24 mai 1989, les stipulations suivant lesquelles passé un délai de 3 mois, le mandat assorti d'une clause d'exclusivité ou d'une clause pénale, peut être dénoncé à tous moments par chacune des parties, doivent tout comme la clause pénale, être mentionnées en caractère très apparent, cette obligation est prévue à peine de nullité du mandat ; qu'en dernier lieu, elle affirme la caducité de l'offre faite par la société ADCC, valable jusqu'au 31 décembre 2011, le fait que le tribunal a statué ultra petita en retenant une prétendue substitution que la société CBRE Agency ne soutenait pas et retient, très subsidiairement, le peu de diligences de la société CBRE Agency, ainsi que la faute de la SCI Machama à l'origine de cette situation ;
Considérant que la SCI Machama oppose les termes du mandat et de l'offre mettant la commission à la charge de l'acquéreur ainsi que l'engagement de la SCI Bologna de faire son affaire de celle-ci sans recours contre le vendeur, ce qui exclut qu'elle soit condamnée au paiement des honoraires de la société CBRE Agency ou à garantir la SCI Bologna ; qu'à titre subsidiaire, elle conteste tout droit à commission de l'agence, faute de mise en relation directe des parties à l'acte de vente, comme l'allocation de dommages et intérêts, faute de justifier d'un préjudice réel en l'absence de toute démarche réelle pendant son mandat ; qu'enfin, elle écarte l'application de la clause pénale prévue au mandat et en sollicite, à tout le moins, la minoration ;
Considérant que la société CBRE Agency dit justifier d'un exercice professionnel régulier, produisant sa carte professionnelle, et d'un mandat régulier, inscrit au registre des mandats, sous le numéro reporté à l'acte et limité dans le temps (6 février 2013), ajoutant que seul son mandant peut en poursuivre la nullité ; qu'elle affirme son droit à rémunération en application de l'article 73 du décret, dès lors que l'offre d'achat a été finalisée après une visite par ses soins, qu'un acte unique daté des 7 et 12 décembre 2011 recueillant l'accord des parties a été dressé et que la vente a été régularisée par un acte authentique en date du 2 septembre 2013 entre la SCI Machama et la SCI Bologna laquelle s'était substituée à la société ADCC conformément aux termes de l'accord de substitution conclu dans le cadre d'une transaction ayant précédé la vente ; qu'elle relève qu'à l'acte notarié, la SCI Bologna a, en outre, reconnu avoir été mise en relation avec la SCI Machama par l'intermédiaire du cabinet CBRE et que bien que ne se reconnaissant pas débitrice d'honoraires à son égard, elle s'engage à faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur, de toute réclamation par le cabinet CBRE de tout ou partie de ses honoraires ; qu'elle dénie toute pertinence à la prétendue caducité de l'offre de décembre 2011 qui a été acceptée et revendiquée par l'acquéreur pour obtenir sa réitération en la forme authentique au profit de la société substituée ; qu'elle ajoute que les deux sociétés ont les mêmes associés et le même siège social ;
Considérant que l'agence immobilière justifie de la détention de la carte professionnelle de mandataire immobilier ;
Que les articles 6-1 alinéa 4 de la loi Hoguet et 78 du décret du 20 juillet 1972 imposent, lorsque le mandat est assorti d'une clause d'exclusivité, pénale ou de garantie de rémunération, le rappel de la faculté pour chacune des parties, passé le délai de trois mois à compter de sa signature, de le dénoncer à tout moment, dans des conditions de forme et de délai réglementairement prescrites, ces dispositions légales comme les clauses sus-énoncées devant être mentionnées en caractère très apparents ; que cette prescription formelle, comme celle de reporter le numéro d'inscription au registre des mandats sur l'exemplaire de l'acte qui reste en la possession du mandant, visent la seule protection du mandant dans ses rapports avec le mandataire et dès lors, seul le mandant peut s'en prévaloir ; que la société Bologna,
qui n'est pas partie à cet acte juridique, ne peut pas arguer de ce moyen de nullité pour conclure au rejet de la demande en paiement de l'agence immobilière ;
Considérant qu'il ressort des pièces produites aux débats et des explications fournies par les parties que la vente régularisée par acte authentique du 2 septembre 2013 a été précédée d'une promesse synallagmatique de vente sous seing privé du 24 juin 2013 ; que ces actes viennent, ainsi que le précise la promesse de vente, concrétiser l'accord de la société ADCC et de la société Machama mettant fin à la procédure judiciaire les opposant tendant à voir constater le caractère définitif de la vente du bien visé au mandat du 7 novembre 2011 en exécution d'une offre d'achat proposée par la société ADCC, le 7 décembre 2011 et acceptée par le vendeur, le 12 décembre 2011 soit l'offre d'achat et son acceptation signées avec le concours de l'agence CBRE après une mise en relation des parties par cette agence ;
Que l'acte des 7 et 12 décembre 2011 répond aux exigences des articles 6 de la loi Hoguet et 73 du décret du 20 juillet 1972, dans la mesure où il est suffisamment précis quant aux conditions de la vente pour que la société ADCC puisse en poursuivre l'exécution forcée et qu'il identifie le débiteur de la commission mise à la charge de la société ADCC comme le prévoit le mandat du 7 novembre 2011 et en précise le montant ;
Que, dans le cadre d'un accord conclut entre la société ADCC et la SCI Machama, cette dernière a, ainsi qu'il est écrit à la promesse de vente, accepté une substitution d'acquéreur alors que l'acte des 7 et 12 décembre 2011 ne prévoyait pas cette faculté ; que dès lors, l'effet relatif des contrats énoncé à l'article 1165 (ancien) du code civil exclut que la société CBRE Agency puisse prétendre que la SCI Bologna est tenue au paiement de la commission en exécution du mandant ;
Considérant en revanche, que la clause négociation figurant à la promesse notariée de vente ainsi qu'à l'acte de vente, tous deux signés par la SCI Bologna, précise que l'acquéreur déclare qu'il a été mis en relation avec le vendeur par l'intermédiaire du cabinet CBRE (...) mais qu'en raison de l'expiration du mandat il ne se reconnaît débiteur d'aucun honoraire à son égard. Il ajoute vouloir faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur, de toute réclamation par le cabinet CBRE de tout ou partie de ses honoraires et décharge expressément le vendeur (...) de toute responsabilité à cet égard, quelles qu'en soit les suites et conséquences ;
Que cette clause reprend les déclarations faites devant le notaire et fait foi jusqu'à inscription de faux et il ne saurait être retenu une erreur matérielle, alors que sa lecture permet de constater la cohérence de sa construction ; que le fait qu'il soit écrit que l'acquéreur ne se reconnaît débiteur d'aucune commission est indifférent, dès lors qu'il ressort clairement de cette clause, la volonté de la société Bologna de supporter les conséquences de la mise en relation du vendeur et de la société ADDC par l'intermédiaire de l'agence immobilière et de faire son affaire personnelle des réclamations de cette dernière ; que cette clause, au-delà de la garantie donnée au vendeur, constitue une stipulation au profit du vendeur et l'engagement de la société Bologna, se substituant à la société ADDC dans l'acquisition convenue par l'intermédiaire de cette agence, de se substituer également à la société ADDC dans le règlement des sommes dues à l'intermédiaire, si son droit à commission est reconnu ;
Qu'il s'ensuit que la société CBRE Agency peut prétendre au paiement de la commission convenue au mandat au titre d'une vente menée à son terme, la prétendue absence de diligence dont excipe l'appelante étant consécutive à l'éviction de l'intermédiaire, qui n'a pas été informé de l'engagement de la procédure tendant à voir constater que la vente des 7 et 12 décembre 2011 était parfaite et de ses suites ;
Considérant que la décision entreprise sera confirmée en ce qu'elle condamne la société Bologna au paiement de la commission de 45 000 euros hors taxes soit 53 820 euros toutes taxes comprises, et infirmée sur le point de départ des intérêts de retard, dus à compter du 6 mars 2014, date à laquelle il est certain que la débitrice avait reçu la mise en demeure du 27 février 2014 puisqu'elle y répondait ;
Qu'il sera fait droit à la demande de capitalisation des intérêts, ceux-ci devant être accordés par le juge en application de l'article 1154 (ancien) du code civil dès lors qu'il est saisi de cette demande et qu'elle porte sur des intérêts dus pour une année entière ; qu'en revanche, la société CBRE Agency ne justifie pas que les conditions d'application de l'article L. 446-1 du code de commerce sont réunies, compte tenu du fondement retenu par la cour pour accueillir sa demande dirigée contre une société civile, dont la qualité de professionnelle est simplement alléguée ; que la décision déférée sera confirmée du premier chef et infirmée sur le second ;
Considérant que la clause négociation fait, ainsi qu'il est jugé ci-dessus, échec à la demande de la SCI Bologna d'être garantie des condamnations prononcées par la SCI Machama, dans la mesure où elle a accepté de faire son affaire personnelle, sans recours contre le vendeur, de toute réclamation par le cabinet CBRE de tout ou partie de ses honoraires et décharge expressément le vendeur (...) de toute responsabilité à cet égard, quelles qu'en soit les suites et conséquences, la décision déférée devant être confirmée en ce qu'elle a rejeté cet appel en garantie ;
Considérant que le sens de l'arrêt commande de confirmer la décision entreprise en ce qu'elle a débouté la SCI Bologna de sa demande de dommages et intérêts pour procédure abusive ;
Considérant que la SCI Bologna sera condamnée aux dépens et devra rembourser les frais irrépétibles de ses adversaires dans les limites fixées au dispositif ci-dessous, les dispositions du jugement déféré étant confirmées sur la charge des dépens et des frais exposés par les intimées pour assurer leur défense ;
PAR CES MOTIFS
La Cour, statuant en dernier ressort, contradictoirement et publiquement par mise à disposition de la décision au greffe,
Infirme le jugement rendu par le tribunal de grande instance de Bobigny le 29 juin 2017 sur le point de départ des intérêts sur la somme de 53 820 euros et en ce qu'il a condamné la SCI Bologna au paiement de pénalités de retard calculées sur la somme de 53 820 euros à compter du 27 février 2014 à un taux égal à trois fois le taux d'intérêt légal en application de l'article L. 441-6 du code de commerce et le confirme pour le surplus ;
Statuant à nouveau des chefs infirmés et y ajoutant ;
Dit que les intérêts de retard sur la somme de 53 820 euros sont dus par la SCI Bologna à compter du 6 mars 2014 ;
Déboute la société CBRE Agency de sa demande en paiement des pénalités de retard prévues à l'article L. 441-6 du code de commerce ;
Déboute les parties de leurs autres demandes ;
Condamne la SCI Bologna à payer à la société CBRE et à la SCI Machama la somme de 3 000 euros à chacune en application de l'article 700 du code de procédure civile et aux dépens d'appel qui seront recouvrés conformément aux dispositions de l'article 699 du code de procédure civile.
LA GREFFIÈRELA PRÉSIDENTE
