Copies exécutoiresRÉPUBLIQUE FRANÇAISE
délivrées aux parties le :AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS
COUR D'APPEL DE PARIS
Pôle 4 - Chambre 2
ARRÊT DU 24 JUILLET 2019
(n° , 10 pages)
Numéro d'inscription au répertoire général : N° RG 15/12156 - N° Portalis 35L7-V-B67-BWQCV
Décision déférée à la Cour : Jugement du 22 Mai 2015 -Tribunal de Grande Instance de PARIS - RG n° 14/00032
APPELANT
Syndicat des copropriétaires [Adresse 1]
représenté par son syndic, la société MODERN'IMM,
SIRET n° 351 797 394 00043
[Adresse 2]
[Adresse 2]
Représenté par Me François WAGNER, avocat postulant et plaidant , avocat au barreau de PARIS, toque : B0366
INTIMÉES
SCI CORENTIN
[Adresse 3]
[Adresse 3]
Représentée par Me Alain DELESTRE, avocat au barreau de PARIS, toque : B0625
Compagnie d'assurances ALLIANZ IARD
[Adresse 4]
[Adresse 5]
Représentée par Me Emilie DECHEZLEPRETRE DESROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRETRE, avocat au barreau de PARIS, toque : E1155
COMPOSITION DE LA COUR :
En application des dispositions des articles 786 et 907 du code de procédure civile, l'affaire a été débattue le 02 Avril 2019, en audience publique, les avocats ne s'y étant pas opposé, devant M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller, chargé du rapport.
Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la Cour, composée de :
M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre
M. Frédéric ARBELLOT, Conseiller
Mme Muriel PAGE, Conseillère
Greffier, lors des débats : M. Amédée TOUKO-TOMTA
ARRÊT : CONTRADICTOIRE
- par mise à disposition de l'arrêt au greffe de la Cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l'article 450 du code de procédure civile.
- signé par M. Jean-Loup CARRIERE, Président de Chambre et par Amédée TOUKO-TOMTA, Greffier présent lors de la mise à disposition .
***
FAITS & PROCÉDURE
La SCI Corentin (la SCI) est propriétaire d'un local commercial au rez-de-chaussée d'un immeuble en copropriété situé [Adresse 6].
Depuis 2004, son local ayant été endommagé par des infiltrations d'eau en provenance du jardin de la copropriété qui surmonte le rez-de-chaussée de l'immeuble, la SCI a sollicité et obtenu la désignation d'un expert judiciaire, M. [K], avec mission habituelle par une ordonnance de référé du 23 janvier 2009.
M. [K] a déposé son rapport le 17 octobre 2013 en concluant que les désordres constatés ont pour origine un défaut d'étanchéité de la terrasse-jardin située au-dessus du local de la SCI.
Par acte du 17 septembre 2013, la SCI Corentin a assigné en responsabilité le syndicat des copropriétaires et son assureur la société Allianz Iard afin d'obtenir, sous le bénéfice de l'exécution provisoire, notamment leur condamnation in solidum à lui payer les sommes suivantes :
- 306 000 euros au titre des pertes de loyers pendant 34 mois,
- 64 769 euros en remboursement des charges de copropriété et, subsidiairement, la somme de 39 299 euros,
- 18 118 euros en remboursement des taxes foncières,
- 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile;
Elle a demandé en outre à être dispensée en sa qualité de copropriétaire de son prorata de charges de copropriété au titre de ces indemnisations.
Par jugement du 22 mai 2015, le tribunal de grande instance de Paris a :
- déclaré le syndicat des copropriétaires responsable des dommages causés à la SCI et dit qu'il est tenu de les réparer ;
- condamné, en conséquence, le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI les sommes suivantes :
+ 297 000 euros en réparation de la perte de chance de relouer son local commercial,
+ 26 222, 95 euros en remboursement des charges de copropriété récupérables sur son locataire,
+ 14 926 euros en remboursement des taxes foncières récupérables sur son locataire ;
- débouté la SCI du surplus de ses demandes et des ses autres demandes ;
- débouté le syndicat des copropriétaires de ses demandes, fins et prétentions ;
- débouté la société Allianz Iard de sa demande en paiement sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer les dépens, qui comprendront les frais de l'expertise judiciaire avec application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile au profit de de la Selarl cabinet Dechez Lepretre, avocat ;
- condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI une indemnité de 5 000 euros sur le fondement des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
- ordonné l'exécution provisoire de ce jugement.
Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7] a relevé appel de ce jugement par déclaration au greffe remise au greffe le 10 juin 2015.
La procédure devant la cour a été clôturée le 6 mars 2019.
PRÉTENTIONS DES PARTIES
Vu les conclusions signifiées le 4 septembre 2017, par lesquelles le syndicat des copropriétaires du [Adresse 7], appelant, invite la cour à :
- dire que l'origine des désordres est conjointe, en parties communes et en partie privative;
En conséquence,
- condamner la SCI à supporter la charge de la moitié du préjudice subi par elle par suite des infiltrations survenues dans son local commercial ;
- le dire recevable et bien fondé en sa demande en garantie contre la société Allianz Iard, venant aux droits de la société AGF ;
- dire qu'il existait un aléa à la date de signature du contrat et condamner la société Allianz Iard à le garantir de toute condamnation qui pourrait être prononcée contre lui ;
- condamner la SCI à rembourser la totalité des sommes versées à concurrence de 345 849,06 euros au 31 août 2017 avec intérêts de droit à compter du prononcé de l'arrêt à intervenir ;
- condamner la SCI à supporter la moitié de la charge des frais de procédure ;
- confirmer le jugement déféré en ce qu'il a débouté la SCI de sa demande de dispense de paiement de la quote-part de charges correspondant aux dommages et intérêts ;
- condamner la SCI à supporter la moitié des dépens ;
- condamner la société Allianz Iard à le garantir des dépens qu'il devrait supporter,
- laisser à la charge de la SCI la moitié de la somme qui pourrait lui être allouée sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile pour l'ensemble de la procédure de première instance et d'appel ;
- condamner la société Allianz Iard à le garantir de toute condamnation qui serait prononcée contre lui sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile ;
- condamner la société Allianz Iard à lui payer une somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile devant la Cour.
Vu les conclusions signifiées le 30 mars 2017, par lesquelles la SCI Corentin, intimée, demande à la cour de :
- confirmer le jugement du 22 mai 2015 en toutes ses dispositions, sauf en ce qui concerne sa demande d'être dispensée de la participation aux charges de copropriété afférentes à l'indemnisation et relativement au montant des charges à récupérer du chef de son indemnisation ;
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société Allianz Iard à lui payer les sommes suivantes :
+ 297 000 euros pour perte de loyers durant 33 mois,
+ 64 769 euros au titre des charges de copropriété et à titre subsidiaire sur ce point 39 299 euros,
+ 18 118 euros au titre des taxes foncières ;
- la dispenser en sa qualité de copropriétaire de son prorata de charges de copropriété au titre de ces indemnisations, afin de lui permettre d'en obtenir la réparation intégrale de ses préjudices ;
- condamner solidairement le syndicat des copropriétaires et la société Allianz Iard à lui payer la somme de 5 000 euros en application de l'article 700 du du code de procédure civile pour ses frais exposés en cause d'appel, ainsi qu'à payer les dépens d'appel.
Vu les conclusions signifiées le 19 septembre 2017, par lesquelles la société Allianz Iard, venant aux droits de la société AGF, intimée, demande à la cour de :
A titre principal,
- confirmer le jugement déféré en en ce qu'il l'a mis hors de cause ;
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les dépens avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la Selarl cabinet Dechez Leprêtre, avocat ;
A titre subsidiaire,
- dire que le sinistre était connu avant la date de souscription du contrat d'assurance ;
- dire que le sinistre ne revêt aucun caractère aléatoire et ne peut mobiliser sa garantie ;
- dire que le sinistre fait l'objet d'une exclusion contractuelle qui doit s'appliquer ;
- dire que la garantie souscrite auprès d'elle ne peut s'appliquer que dans la limite de ses plafonds et franchises ;
- dire que la SCI ne justifie pas de la réalité de son préjudice ;
- dire que le paiement de la taxe foncière ne peut être considéré comme un préjudice ;
- rejeter l'ensemble des demandes, fins et conclusions formulés à son encontre ;
- condamner tout succombant à lui payer la somme de 7 000 euros sur le fondement de l'article 700 du code de procédure civile, ainsi qu'à payer les dépens avec application des dispositions de l'article 699 du code de procédure civile au profit de la Selarl cabinet Dechez Leprêtre, avocat.
SUR CE,
La cour se réfère, pour un plus ample exposé des faits, de la procédure, des moyens échangés et des prétentions des parties, à la décision déférée et aux dernières conclusions échangées en appel ;
En application de l'article 954, alinéa 2, du code de procédure civile, la cour ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif des conclusions ;
Sur les désordres constatés, leur origine et les responsabilités encourues
Dans son rapport du 17 octobre 2013, l'expert judiciaire a constaté la présence d'humidité dans la partie arrière du local commercial propriété de la SCI Corentin et des infiltrations directes en partie inférieure des puits de lumière à l'interieur du local ;
Il ressort des conclusions de ce rapport d'expertise que :
"Sur l'origine des désordres
L'origine des désordres constatés dans le local commercial de la SCI CORENTIN, objet de la procédure, est liée à la carence de l'étanchéité des lanterneaux à fonction d'éclairement, exutoire de fumées et trous d'homme, constituant équipements spécifiques dudit local,
La date d'établissement des plans communiqués par le syndicat de copropriété (28 janvier 1972 et rectification du 4 mai 1972) portant le cachet de Maître [W] [X], notaire associé, [Adresse 8], confirment l'analyse selon laquelle la partie de l'immeuble dont s'agit, à l'origine occupée par un local commercial et une surface à usage de parking [...]
Les désordres apparaissent résulter, en premier lieu, d'une vétusté de l'étanchéité de la terrasse jardin, tel qu'il résulte des constatations de M. [K] [S], architecte, selon rapport du 23 février 2004.
Sur la cause des désordres
Révélé dès l'année 2004, l'état de conservation, présumé vétuste, du dispositif d'étanchéité de la terrasse jardin n'a pas mobilisé pleinement l'attention du syndicat de copropriété :
L'importance grandissante des végétaux n'a pas été prise en compte,
Les préconisations de M. [S], architecte, connues depuis le mois de février 2004, n'ont pas été suivies d'effet,
Les réparations réalisées sur les relevés d'étanchéité des lanterneaux, en août 2008, se sont révélées infructueuses,
Sans causes nouvelles avérées, les infiltrations ont perduré, de manière peu visible, jusqu'à réalisation en juin 2010 des travaux adaptés.
Sur l'imputabilité des désordres
L'expert confirme l'avis notifié dans le document de synthèse du 22 juillet 2011, s'agissant de la cause des désordres, dont l'origine se situe conjointement au droit de l'étanchéité des relevés et des coupoles translucides,
Un passage d'eau dans le vide de deux double coques des skydômes
Après trente minutes d'essai, une pénétration d'eau propre (infiltration directe) en partie inférieure des puits de lumière, repères 1, 3, 4 et 6
L'imputabilité des désordres dépend en conséquence de la nature des éléments à fonction d'éclairement, désenfumage, passage d'hommes,
Les parties ayant fait part, à ce sujet, des observations suivantes :
'Il convient de noter que la copropriété a pris en charge le coût du remplacement des coupoles qui, destinées à l'éclairement de locaux privatifs, sont assimilables à des fenêtres et donc réputées privatives'
(Syndicat de copropriété, Dire du 4 novembre 2011, Maître [C] annexe n° 85)
La SCI Corentin conteste également l'affirmation du syndicat des copropriétaires suivant laquelle les coupoles seraient assimilables à des fenêtres et donc réputées privatives. Il s'agit d'une affirmation péremptoire non confirmée par les éléments du dossier.
(SCI CORENTIN, Dire du 6 décembre 2011, Maître DELESTRE annexe n° 90)'
[...] S'il n'appartient pas à l'Expert de définir la nature des éléments à fonction d'éclairement, désenfumage, et passage d'homme, il demeure constant que l'origine des désordres constatés résulte autant de l'étanchéité des relevés maçonnés que des coupoles d'éclairement.
Il appartiendra au Tribunal de statuer ce qu'il plaira s'agissant de l'imputabilité des désordres, mais en premier lieu de leur continuité, à l'origine du préjudice allégué de l'immobilisation du local commercial. [...] " ;
Il ressort ainsi des constatations de l'expert judiciaire, dont la cour entend adopter les conclusions sur ce point, que les désordres constatés trouvent leur origine tant dans le défaut d'étanchéité des relevés maçonnés que dans celui des coupoles d'éclairement étant précisé qu'il ressort de l'article 3 du règlement de copropriété (pièce n° 1 du syndicat) que ces relevés maçonnés constituent des parties communes ;
S'agissant du caractère privatif ou commun des coupoles des lanterneaux, dont le syndicat des copropriétaires soutient en appel comme d'ailleurs en première instance qu'ils constitueraient des parties privatives appartenant à la SCI, l'expert judiciaire (rapport, p. 10-11) déclare qu' : "Aucun élément ne permet, en l'état, de déterminer la nature privative ou commune des équipements d'éclairement, de passage d'homme et de désenfumage du local commercial » ;
Il convient de préciser, en outre, qu'aucune des pièces produites en appel ne permet d'établir avec certitude que les coupoles des lanterneaux constitueraient bien des parties privatives appartenant à la SCI ;
A l'inverse, il ressort des termes de la note aux parties n° 4 du 22 juillet 2011 annexée au rapport d'expertise du 17 octobre 2013 que la copropriété a pris en charge le coût du remplacement de ces coupoles en juin 2009 (p. 3) (pièce n° 18 du syndicat), dont elle soutient pourtant en appel qu'il s'agit d'éléments dépendant des parties privatives, établissant ainsi qu'il s'agit, en réalité, d'éléments qui dépendent des parties communes de l'immeuble;
Le jugement doit donc être confirmé en ce qu'il a déclaré le syndicat des copropriétaires exclusivement responsable des dommages causés à la SCI et dit qu'il était tenu de les réparer
Sur la réparation des préjudices subis par la SCI Corentin
Sur la perte de loyers sur la période de septembre 2007 à juin 2010
La SCI justifie, par diverses lettres d'agences immobilières versées aux débats en appel, qu'elle n'a pu remettre son local commercial en location après le départ de la société Netbusiness le 24 septembre 2007, laquelle a été mise en liquidation judiciaire à l'automne 2007, de sorte qu'elle est fondée à solliciter la réparation de son préjudice subi de ce chef à compter du moment où les locaux lui ont été restitués le 24 septembre 2007 jusqu'au 30 juin 2010, date de la réalisation des travaux qui ont mis un terme aux infiltrations et fuites subies par elle, soit sur une période de 33 mois ;
Le local dégradé étant vacant à compter du 24 septembre 2007, la SCI doit être indemnisée non sur la base d'une perte de loyers mais sur Ia base d'une perte de chance de pouvoir louer son local commercial ;
S'agissant de la perte d'une chance, la réparation du préjudice subi par la SCI, qui doit être évalué par rapport à la chance perdue, ne peut être que partielle et ne peut donc être égale à l'avantage qu'aurait procuré cette chance si elle avait été réalisée ;
Aussi, la SCI ne saurait réclamer au syndicat des copropriétaires la totalité des loyers qu'elle aurait perçus si son local commercial avait été donné à bail au prix estimé par les agences immobilières sur la période de 33 mois auxquelles elle avait confié la recherche d'un locataire pour son local, soit 10 000 euros hors charges et hors TVA ;
Compte tenu de ces éléments et des montants proposés par les candidats à la location du local appartenant à la SCI, il convient d'évaluer à la somme totale de 297 000 euros (soit 9 000 euros x 33 mois) la réparation de son préjudice issu de sa perte de chance de relouer son local commercial ;
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI la somme de 297 000 euros en réparation de son préjudice tenant à sa perte de chance de relouer son local commercial ;
Sur les charges de copropriété
La SCI ne saurait réclamer au syndicat le remboursement de l'intégralité des charges de copropriété qu'elle aurait du payer, dès lors qu'en sa qualité de copropriétaire, elle est tenue, en tout état de cause, au paiement des charges de copropriété afférente à son lot, de sorte qu'elle n'est fondée à réclamer que le remboursement des seules charges de copropriété qu'elle aurait été en droit de récupérer sur son locataire durant la période de carence de la location de 33 mois ;
Sur la base des éléments retenus par l'expert judiciaire, le montant des charges récupérables, sur la période indemnisée de 33 mois s'élève à la somme de 26 222, 95 euros (7 716,73/4 soit 1 929 euros pour l'année 2007 + 8 812 euros pour l'année 2008 + 10 310, 19 euros pour l'année 2009 + 5 171, 76 euros pour l'année 2010) ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI la somme de 26 222, 95 euros en remboursement des charges de copropriété récupérables sur son locataire ;
Sur les taxes foncières
La SCI est bien fondée à solliciter devant la cour le remboursement des taxes foncières qu'elle aurait été en droit de répercuter sur son locataire, durant la période indemnisée de 33 mois, soit Ia somme totale de 14 926 euros (4 256 euros/4 soit 1 064 euros pour l'année 2007 + 4 596 euros pour l'année 2008 + 6 004 euros pour l'année 2009 + 3 262 euros pour l'année 2010) ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a condamné le syndicat des copropriétaires à payer à la SCI la somme de14 926 euros en remboursement des taxes foncières récupérables sur son locataire ;
Sur Ia demande de Ia SCI Corentin tendant à être dispensée "de son prorata de charges de copropriété au titre de ses indemnisations"
Un copropriétaire ne peut être dispensé de payer sa quote-part au titre des charges communes réclamées par le syndicat, en application des dispositions d'ordre public de la loi du 10 juillet 1965, pour les appels de fonds appelés pour exécuter les condamnations prononcées à l'encontre du syndicat des copropriétaires ;
Le jugement est confirmé en ce qu'il a débouté la SCI de sa demande tendant à être dispensée "de son prorata de charges de copropriété au titre de ses indemnisations " ;
Sur la garantie de la société Allianz Iard en qualité d'assureur du syndicat des copropriétaires
La société Allianz Iard refuse sa garantie au syndicat des copropriétaires en faisant valoir que la survenance des désordres n'est pas aléatoire en ce qu'ils se sont manifestés avant la conclusion du contrat d'assurance, qui est intervenue le 20 octobre 2004, et que le syndicat des copropriétaires était parfaitement informé de la cause de ces désordres lors de la souscription de ce contrat ;
Il résulte de l'article 1964 du code civil que le contrat d'assurance, par nature aléatoire, ne peut porter sur un risque que l'assuré sait déjà réalisé ;
Il ressort du rapport d'expertise judiciaire que le contrat liant la société Allianz Iard au syndicat des copropriétaires a pris effet à compter du 20 octobre 2004 (rapport, p. 12), tandis que le rapport établi par M. [U], architecte, en date du 23 février 2004 faisait apparaître que la cause des désordres était déjà identifiée au mois de février 2004, de sorte qu'il est établi que ces derniers s'étaient manifestés avant la prise d'effet du contrat d'assurance (pièce n° 1 de la société Allianz Iard) ;
D'ailleurs, la résolution n° 14, votée par l'assemblée générale du 29 juin 2004 (pièce n° 2 de la société Allianz Iard) dispose que : "L 'assemblée générale, apres en avoir délibéré, prend acte du rapport du cabinet [S][Personne physico-morale 1] (et [U]) et décide de missionner le syndic pour le suivi de cette affaire en concertation avec le conseil syndical. Un dossier travaux sera présenté lors de la prochaine assemblée générale ordinaire', établit qu'à la date du 20 octobre 2004, date de prise d'effet du contrat d'assurance, le syndicat des copropriétaires savait pertinemment que le risque assuré était déjà réalisé et qu'il n'avait pas été remédié, à cette date, aux désordres constatés par l'architecte de la copropriété dans son rapport du 23 février 2004 ;
Il en résulte que la société Allianz Iard est fondée à refuser sa garantie au syndicat des copropriétaires dans le cadre du présent litige ;
Le jugement doit être confirmé en ce qu'il a débouté le syndicat des copropriétaires de sa demande en garantie par la société Allianz Iard des condamnations prononcées à son encontre au titre du présent litige ;
Sur les dépens, l'application de l'article 700 du code de procédure civile et de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965
Le sens du présent arrêt conduit à confirmer le jugement sur les dépens et l'application qui y a été équitablement faite des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile ;
Le syndicat des copropriétaires, partie perdante, doit être condamné aux dépens d'appel, ainsi qu'à payer, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d'appel les sommes suivantes :
- 4 000 euros à la SCI Corentin ;
- 2 000 euros à la société Allianz Iard ;
En outre, il convient de rejeter la demande du syndicat présentée sur ce fondement ;
Selon les dispositions de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, "le copropriétaire qui, à l'issue d'une instance judiciaire l'opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l'absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires" ;
La SCI, gagnant son procès en appel contre le syndicat, il y a lieu de faire application de ce texte à son profit ;
PAR CES MOTIFS
LA COUR
Statuant par mise à disposition au greffe, contradictoirement,
Confirme le jugement déféré en toutes ses dispositions ;
Y ajoutant,
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Personne géo-morale 1]à payer, par application des dispositions de l'article 700 du code de procédure civile, au titre de la procédure d'appel les sommes suivantes :
- 4 000 euros à la SCI Corentin ;
- 2 000 euros à la société Allianz Iard, venant aux droits de la société AGF ;
Rejette la demande du syndicat présentée sur ce fondement ;
Condamne le syndicat des copropriétaires du [Personne géo-morale 1] au paiement des dépens d'appel, qui pourront être recouvrés dans les conditions de l'article 699 du code de procédure civile ;
Dispense la SCI Corentin, en application de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge sera répartie entre les autres copropriétaires ;
Rejette toute autre demande ;
LE GREFFIER LE PRÉSIDENT
